SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnr.: 15/1839 Arkivnr.: GNR 37/657

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Bjørn Frammarsvik Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: X Ja Nei Etter Særlov: X Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 15/1839 Arkivnr.: GNR 37/657 SAK: OPPFØRING AV TILBYGG, LEVEGGER OG FORSTØTNINGSMUR PÅ SIGRID UNDSETS GT. 22B KLAGE PÅ ENHETSLEDERS VEDTAK AV TILTAKSHAVER: Randi Thomassen I II Saksdokumenter (vedlagt): Søknad om tillatelse til tiltak av m/vedlegg E-post av fra eier av Sigrid Undsets gt. 22A Nabomerknad fra eier av Sigrid Undsets gt. 22B mottatt Brev fra planenhet av Brev fra Adv. Arne Johansen & Co AS av Nabomerknader av fra Adv. Arne Johansen «Co AS Dispensasjonssøknad av Brev fra Adv. Arne Johansen & Co AS av Enhetsleders behandling av Brev fra tiltakshaver av m/vedlegg Klage fra Advokatfirmaet Wulff AS av Udat. brev fra tiltakshaver Brev av fra Adv. Arne Johansen & Co AS Saksdokumenter (ikke vedlagt): Øvrige dokumenter i sak 15/1839 III Saksutredning: (Bakgrunn / Fakta / LA21/ Beredskapsforhold/ Økonomi/ Vurdering / Konklusjon) Søknaden om igangsettingstillatelse omfattet: Innbygging av inngangsparti under balkong Levegg på ny mur i grense mot nr. 22A (høyde 1,0 1,2 m) Forstøtningsmur mot veg i høyde 0,7 m Levegger på baksiden Reguleringsplan for «Segelbergan I» er gjeldende for tiltaket. Det framgår av bestemmelsenes 7 at tomten fortrinnsvis skal innhegnes med hekk eller buskebeplantning. Hvis gjerde kommer til anvendelse skal dette være maksimum 65 cm høyt. Videre skal gjerders utførelse og farge godkjennes av bygningsrådet.

2 Som gjerde regnes innhegning med enkle, lette konstruksjoner som skal hindre ferdsel, f.eks. flettverksgjerde eller andre gjerder som ikke er tette. Åpne deler må utgjøre minst 50% av konstruksjonen. I dette tilfellet vil det være snakk om omfattende bruk av tett/»tyngre» innhegning i form av skjermvegg eller levegg. Dette vil være i strid med gjeldende reguleringsplan. Det framgår av brev fra planenhet at at det vurderes å dispensere fra planen på bakgrunn av grunngitt søknad for en viss bruk av levegg, men ikke i det omfang det er lagt opp til, og primært der 2 naboer er enige om dette. Det understrekes også at tiltakene ikke må medføre økt risiko for brannspredning mellom boenhetene. Det blir i brevet bedt om at det vurderes å i større grad tilpasse innhegningen til planbestemmelsene. Det forutsettes også framlagt bedre tegningsgrunnlag, spesielt i tilknytning til tilbygg til eksisterende boenhet. I tillegg må alle tiltak inntegnes på et situasjonskart. I brev av søkes det om dispensasjon fra gjeldende plan. Som begrunnelse vises det til at leveggene vil få bort mye av innsynet til hagene. Søknaden er vedlagt et situasjonskart. Nabovarsling førte til merknader mottatt fra eier av Sigrid Undsets gate 22A, Ronny og Maria Leonor Suarez Karlsen. Merknadene kan sammenfattes i følgende hovedpunkter: Søknaden er vanskelig å forholde seg til fordi relevante opplysninger om tiltakene, som f.eks. plantegninger, mangler Naboen ønsker klarhet i om det planlegges levegg eller gjerde på framsiden Naboen ber om at levegg på baksiden justeres slik at den ikke kommer inn på naboen sin tomt. Høyden på leveggen må justeres til maks. 1,8 m. Fra ca. 2 m fra vegg bør leveggen erstattes med gjerde slik at lysforholdene beholdes. Naboen krever at tilbygg blir fjernet og erstattet med levegg i stedet for den som stod der. Ovennevnte merknader gjentas i brev fra Adv. Arne Johansen & Co AS av Det konkluderes her med å anmode kommunen om å pålegge tiltakshaver retting innen en fastsatt frist i hht. pbl Adv Arne Johansen & Co AS viser i brev av til nabovarsling i tilknytning til søknad om dispensasjon. Det vises her til tidligere «innsigelse» på tiltakene, og anmodes om at tiltakene reverseres, og at dispensasjon ikke gis. I brev fra Adv. Arne Johansen av refereres tidligere innspill fra nabo, og det konkluderes med å anmode Alstahaug kommune om å iverksette tiltak i tråd med tidligere henvendelser. Det vises til at det foreligger personlige forhold hos nabo som gjør at dette haster. Naboen befinner seg i en salgsprosess og tiltakene som er iverksatt av tiltakshaver medfører selvsagt en verdiforringelse. I vedtak av avslår enhetsleder dispensasjonssøknaden. Det legges vekt på at det er snakk om omfattende bruk av tett/»tyngre» innhegning i form av skjermvegg eller levegg som ikke er forenlig med den aktuelle bygningstype. Det legges også

3 vekt på at framlagte tegninger ikke har en kvalitet som tilsier at de kan brukes som grunnlag for behandlingen. I hht. pbl (jf. 20-1) avslås også søknad om igangsettingstillatelse av Det bes samtid om at gjennomførte deler av tiltaket, dvs. levegg på baksiden og underbygging av balkong fjernes innen Dersom denne fristen ikke overholdes vil det bli utstedt pålegg i mha. pbl Det orienteres på denne bakgrunn om at vedtaket må anses som forhåndsvarsel i hht. lovens I brev fra tiltakshaver av oversendes nye tegninger utarbeidet av KO Teknikk AS (jf. også endring mot nr. 22A tegnet av tiltakshaver). Klage fra Advokatfirmaet Wulff AS pva. tiltakshaver er mottatt og anses lovlig framsatt. Begrunnelsen for klagen kan sammenfattes i følgende hovedpunkter: Leveggen ønskes ifølge klager først og fremst for å skjerme innsyn i egen hage, spesielt i forhold til naboens hunder som til tider ferdes fritt og etterlater avføring på klagers eiendom. Dette vil ikke kunne oppnås med de konstruksjoner som det åpnes for i reguleringsplanen. Leveggen på klagers eiendom hevdes å være i tråd med de innretninger andre boliger i området har oppført. Vedtakets begrunnelse framstår ifølge klager ikke forenlig med den kultur som foreligger i det aktuelle området. Det vises til enighet som er oppnådd mellom Thomassen og hennes nabo i konfliktrådet angående oppføring av levegg. At naboen i ettertid har inngitt merknader der utgangspunktet fravikes, og at det ønskes gjerde, er svært vanskelig å forholde seg til Det vises til at det ikke framgår konkret av vedtaket hvilke momenter som er årsaken til at Thomassen må fjerne underbyggingen av balkong. Plassen er brukt til bl.a. oppbevaring av ved. Pga. at dette området hevdes å være særlig værutsatt har Thomassen sett seg nødt til å bygge inn plassen Innbyggingen samsvarer ifølge klager med tilsvarende løsninger i området Det hevdes at Thomassen i god tro har innrettet seg etter forliksrådets avgjørelse, og at en fjerning før klagen er avgjort vil innebære uopprettelig tap. Det bes på denne bakgrunn om at klagen gis oppsettende virkning i hht. forvaltningslovens 42. I udat. brev fra klager hevdes det at nabo må betale material- og arbeidspenger i forbindelse med fjerning av levegg. I brev fra Adv. Arne Johansen & Co AS av bes kommunen på nytt om å iverksette nødvendige prosesser med tanke på reversering av tiltaket. Det bes også om orientering om evt. klage fra Thomassen. Vurdering: Det vises i utgangspunktet til saksbehandlers redegjørelse i tilknytning til sak PUV 120/16 som i stor grad er gjentatt i det ovenstående. Saksbehandler har ellers følgende merknader til begrunnelsen for klagen

4 pkt. 1: I konsentrerte boligområder kan det være vanskelig å få til en fullstendig skjerming av uteområdet. Det framgår av brev av fra planenhet til tiltakshaver at det kan vurderes å dispensere fra gjeldende plan for en viss bruk av levegg, men ikke i det omfang det her er lagt opp til. Små uteareal gjør at fullstendig skjerming vil redusere verdien både på uteområdet i form av bl.a. mindre soltilgang, og på innvendige oppholdsrom i form av mindre tilgang på dagslys. At hunder ferdes fritt i området må løses på andre måter. pkt. 2: Saksbehandler kjenner ikke til at det tidligere er dispensert for tilsvarende innhegning i dette området, og er heller ikke kjent med at det foreligger en ulovlig kultur på omsøkte skjerming av uteområdene. pkt. 3: Det framgår bl.a. av avtale av inngått i konfliktrådet at partene er enige om å bygge felles levegg. Dette skal skje etter at kommunen har foretatt ny oppmåling. At partene i 2015 var enig om å bygge felles levegg tilsier ikke at dette er tiltak som kan gjennomføres i strid med gjeldende plan. Avtalen er i tillegg upresis når det gjelder plassering og utforming av levegg. pkt 4, 5 og 6: Det framgår av saksframstilling og vedtak i sak PUV 120/16 at framlagte tegninger var for dårlige som grunnlag for godkjenning av innbygging av inngangsparti under balkong. Det er riktig at underbygging av balkong er en utbredt og bruksmessig god løsning i dette området som er akseptert av bygningsmyndighetene. I det konkrete tilfellet vil nabo i større grad berøres pga. forskyvning av fasader. Saksbehandler kan ikke se at forliksrådets avgjørelse tilsier at tiltakshaver i god tro kunne ta seg til rette og gjennomføre tiltaket uten søknad og i strid med gjeldende reguleringsplan. Evt. riving må gjennomføres for klagers regning, og ikke dekkes av nabo som antydet i udat. brev fra klager. Nye tegninger av inngangsparti og mur/gjerde mot veg gir et bedre grunnlag for behandling av denne del av søknaden, mens egne tegninger av innhegning mot nr. 22A fortsatt er for dårlige. Saksbehandler viser til at det i søknad om ansvarsrett er avkrysset for sentral godkjenning uten at dette foreligger. At foretaket i tillegg har gjennomført deler av tiltaket uten at nødvendige søknader/godkjenninger forelå tilsier også at godkjenning av fortaket for ansvarsrett ikke bør gis. Konklusjon: Saksbehandler anbefaler på bakgrunn av det ovenstående at klagen delvis tas til følge ved at: Underbygging under balkong godkjennes på vilkår av at vegg mot nabo utføres i konstruksjoner som ikke bidrar til brannspredning mellom boenhetene Oppføring av forstøtningsmur mot veg mellom avkjørsel til nr. 22B og 24A, i samme høyde og på samme linje som nabo i nr. 22A. Godkjenningen gjelder også samme type gjerde som på naboens mur

5 Enhetsleders vedtak i sak PUV 120/16 anbefales opprettholdt når det gjelder avslag på dispensasjon fra planens begrensninger på høyde og utforming av innhenging levegger på baksiden innhegning mot nr. 22A Dersom utvalget er enig i det ovennevnte er det ikke lenger aktuelt å pålegge riving av inngangsparti. Selv om enhetsleders tidligere vedtak fortsatt vil bli stående når det gjelder levegger, vil det bli satt ny frist for fjerning. I tillegg vil det nye vedtak kunne påklages. Det vil på den bakgrunn ikke være aktuelt å behandle oppsettende virkning i denne omgang. Det anbefales avslutningsvis at søknad om ansvarsrett fra Erling Jonassen ikke godkjennes. Saksbehandler kan ikke se at det foreligger nye momenter i klagen. Klagen og reviderte tegninger er likevel sendt Adv. Arne Johansen & Co AS. I den grad klagen tas tilfølge kan også nytt vedtak påklages av nabo. IV Enhetsleders innstilling: Under henvisning til det ovenstående tar planutvalget klagen delvis til følge: med hjemmel i pbl (jf. 20-1) godkjennes underbygging under balkong, dog på vilkår av at vegg mot nabo utføres i konstruksjoner som ikke bidrar til brannspredning mellom boenhetene med samme hjemmel godkjennes oppføring av forstøtningsmur mot veg mellom avkjørsel til nr. 22B og 24A i samme høyde og på samme linje som nabo i nr. 22A. Godkjenningen gjelder også samme type gjerde som på naboens mur. Tiltaket må ansvarsbelegges og samsvarserklæring på prosjektering må framlegges. Når det gjelder søknad om dispensasjon fra gjeldende plan og pbl for oppføring av levegger fastholder utvalget enhetsleders vedtak av Planutvalget godkjenner heller ikke Erling Jonassen for ansvarsrett. Det vises her til at det i søknadsskjemaet er krysset for sentral godkjenning uten at dette er dokumentert. Det vises også til at store deler av tiltaket allerede er utført uten at nødvendig søknad/tillatelser er innhentet. Dette vedtaket kan påklages til overordnet myndighet. Klagefrist er 3 uker fra melding om vedtaket er mottatt. Sandnessjøen den V Administrasjonssjefens innstilling: Bjørn Frammarsvik Enhetsleder Enhetsleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den Børge Toft Administrasjonssjef

6 UTSKRIFT TIL: Klager m/vedlegg Berørt nabo m/vedlegg Erling Jonassen m/vedlegg Adv. Arne Johansen & Co AS Advokatfirmaet Wulff AS