Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for utvidelse av terrasse og oppføring av levegg på GB 2/52

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 2/52 Saksmappe: 2015/ /2015 Saksbehandler: Anne Marit Tønnesland Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for utvidelse av terrasse og oppføring av levegg på GB 2/52 Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan og bygningslovens 19-2 avslås søknaden om dispensasjon for plassering av terrasse og levegg nærmere nabogrensen enn 4 meter. Bakgrunn for saken: Søknaden: Det søkes om oppføring av terrasse og levegg på GB 2/52. Eksisterende terrasse skal utvides med ca. 34 m². Omsøkte levegg får lengde på ca. 14 meter, med varierende høyde fra 1,2-3,05 meter. Levegg og terrasse skal plasseres 0,5 meter fra nabogrensen. Søknaden er mottatt 23. september Kart som viser omsøkte eiendom og plassering av tiltak: Omsøkt tiltak Omsøkte eiendom Plassering av omsøkt tiltak Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område regulert til hytter i reguleringsplanen for G.nr.2, b.nr. 29 samt parsell av gnr. 2, b.nr. 11 og 16 i Søgne Kommune.

2 Relevante bestemmelser i saken: Pbl Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Kommunen skal påse at veglovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12. Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som angitt i forskrift eller som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense: a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av frittliggende garasje, uthus og lignende mindre tiltak Departementet kan gi forskrifter med nærmere bestemmelser, herunder regler om avstand mellom byggverk, avstand til nabogrense, og beregningsmåten for høyde og avstand, samt for areal på byggverk som nevnt i tredje ledd bokstav b. Pbl Visuelle kvaliteter Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Klage fra nabo i kursiv skrift med administrasjonens påfølgende kommentarer: Det foreligger merknader fra nabo med GB 2/55, Jane Fraser Wareng. Hyttene ligger tett i dette hyttefeltet og min nabo, Svein Arild Sigurdsen, kan høres godt når de er ute på den store flotte terrassen de allerede har. Med den nye terrassen det er søkt om, og som vil komme mye nærmere min eiendom, vil det bli til betydelig større sjenanse når det gjelder lydforhold. Uteområde for hytta på GB 2/55 er opparbeidet mot sør og mot øst, og det er området på østsiden som blir berørt av omsøkte tiltak. Naboens nye terrasse blir liggende fra 4 til 6 meter nærmere enn hva eksisterende terrasse gjør i dag, og vil etter vår vurdering føre økt innsyn mot GB 2/55. Støy er vanskelig å vurdere ettersom det ikke er gjort støyvurderinger, men jo nærmere man oppholder seg hverandre, jo mer berørt blir man. Selv om det søkes om

3 oppføring av levegg, har omsøkte levegg relativt lav høyde (1,2 meter) ytterst, og vil etter vår vurdering ha liten effekt med hensyn til støy mot nabo. Leveggen som er en del av søknaden tilfredsstiller ikke Plan og Bygningsloven. En levegg kan ikke på noe punkt være høyere enn 1.80 m over terrenget. Dette medfører ikke riktighet. Bestemmelsene om høyde på maksimalt 1,8 meter er knyttet til ikke søknadspliktige levegger. Det er fullt lovlig å søke om høyere levegger. Leveggen det søkes om er ca. 2,8 m på det høyeste. Den er også hevet fra terrenget ca. 1 m Dette gir en total høyde fra terrenget på ca.3,8 m på det høyeste. Det går vei ned til min tomt langs leveggen mot syd. Veien er ca. l m lavere enn terrenget der terrassen er tegnet inn. Høyden på leveggen fra veien blir derfor ca.4,8 m. Det vil bli en meget dominerende og urimelig stor vegg som sees fra veien og min eiendom. Alle de 9 hytteeierne i hyttefeltet er også medeiere av denne veien og benytter den som adkomst til sjøen. Her mener jeg at også Plan og bygningsloven paragraf 74 nr.2 estetikkparagrafen må kunne anvendes. Leveggen vil bli meget dominerende og jeg mener den ikke tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn i forhold til naturgitte og bygde omgivelser i hyttefeltet. Administrasjonen støtter nabo i denne vurderingen og vi viser til vår samlede vurdering. Tidligere eiere av GB 2/52, satte i 2000 opp en høy og lang levegg langs veien, uten å søke om tillatelse til dette. Eiendommen ble solgt og dagens eiere fikk pålegg om å fjerne leveggen i sin helhet. Jeg mener at disse to sakene er meget like når det gjelder leveggen langs denne veien. Dette medfører riktighet. Det ble oppført en levegg med høyde 3 meter, og lengde 8 meter. Leveggen ble søkt godkjent i ettertid, men søknaden ble avslått. Bildet under viser leveggen som senere ble revet. Søkers kommentar til innkommet merknad: Wareng skriver at omsøkt terrasse vil føre til betydelig sjenanse, og beskriver vår eksisterende terrasse som "stor og flott". Etter hva vi kan se, har Wareng selv en terrasse som er like stor som vår, og vi kan ikke se at omsøkt utvidelse skulle medføre nevneverdig sjenanse. Leveggen skjermer vår eiendom fra vei ned til sjøen, og også innsyn fra Wareng. Vi mener denne bidrar til redusert sjenanse. Ingen andre naboer har hatt innvendinger til omsøkt tiltak. Det vises til klager og kommentarer i sin helhet. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder uttaler at dispensasjon fra byggegrense normal angår lokale planog miljøhensyn, men ettersom området ligger i 100-metersbeltet langs sjøen bør en evt. dispensasjon gjøres på vilkår om god naturtilpasning av tiltakene. Vest-Agder fylkeskommune: har ingen merknader til tiltaket. Det vises til uttalelsene i sin helhet.

4 Relevante punkter i søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Omsøkt terrasse muliggjør opphold på en større del av eiendommen, som ellers ville ligget ubrukt på grunn av ulendt terreng. Terrassen vil muliggjøre at vi kan få kveldsol på terrassen da eksisterende terrasse ligger mot øst. Det er på eiendommen oppført en større terrasse mot øst, og det er opparbeidet plen mot sør. Etter vår vurdering har eiendommen solrike uteoppholdsarealer i dag. Vi har forståelse for at man ønsker å utnytte eiendommen sin, men topografien gjør at mulighet for terrasser og plattinger begrenses noe. I tillegg til dette kan det ikke forventes at man kan bygge helt ut mot grensen, i strid med plan- og bygningslovens bestemmelser. Omsøkt terrasse ligger lavere enn eksisterende terrasse, og ligger lavt i terrenget sett i forhold til omkringliggende hytter. Ny terrasse skal plasseres 1,6 meter lavere i terrenget enn eksisterende terrasse. Terrenget er bratt, og i henhold til koter i kartet er det ca. 4 meters høydeforskjell fra eksisterende terrasse til ytterste kant på ny terrasse. Høydeforskjellen fremkommer også på innsendte tegninger som viser at ny terrasse skal plasseres på stolper med høyde 1,8 meter. Om terrassen ligger lavt i forhold til omkringliggende hytter, anses for å være lite relevant sett i sammenheng med eksponeringen i landskapet for øvrig. Det skal også understrekes at det søkes om oppføring av levegger med høyde opp til 3 meter, noe som vil føre til at terrassen og leveggene vil fremstå som svært eksponert i landskapet. Tegninger av omsøkte tiltak. Omsøkt terrasse vil ikke ta utsikt eller sol fra noen av naboene. Det vil heller bli bedre da eksisterende vegetasjon blir fjernet. Tiltaket vil i begrenset grad ha konsekvenser for nabo med hensyn på sol og utsikt. Omsøkt terrasse er laget med levegg mot Wareng for å minske innsyn. Denne leveggen vil kanskje virke høy men det er fordi terrenget er bratt ned til Wareng. Dette kan kamufleres med materialer i royal brunt og beplanting. Eller andre tiltak som kan dempe inntrykket av høyden. Omsøkte terrasse og levegg fremstår som en massiv konstruksjon, lite tilpasset terrenget og omgivelsene. Inntrykket kan muligens forbedres noe ved bruk av materialer og beplantning, men vil etter vår vurdering bli svært eksponert i landskapet. Med de hensyn som blir tatt (beskrevet over) vil ikke tiltaket komme i konflikt med allmennyttige interesser. Endring som omtalt vil ikke føre til økt sjenanse for naboene eller for miljøet. Endring vil ikke føre til nedbygging av allment tilgjengelig areal eller allmenn ferdsel osv. Samtidig som verken naturinteresser eller allmennhetens interesser blir skadelidende dersom dispensasjon gis, mener vi at en godkjenning bør kunne gis. Omsøkte del av eiendommen er svært kupert, og lite tilgjengelig. Det fremstår som naturlig terreng, med trær og busker, som et grøntområde mellom hyttene. Det går en sti ned til sjøen som benyttes av hytteeierne i området. Oppføring av terrasse med levegger vil etter vår vurdering ha konsekvenser for allmenheten og omgivelsene rent visuelt, da konstruksjonen fremstår som et fremmedelement sett i forhold til dagens bebyggelse.

5 Administrasjonens samlede vurdering: Vurdering av plassering og dispensasjonsforhold: Plan- og bygningsloven 29-4 angir at byggverk ikke skal plasseres nærmere nabogrense enn 4 meter. Loven gjør unntak fra hovedregelen om 4 meters avstand fra naboeiendom ved bl.a. skriftlig nabosamtykke (bokstav a) og for visse mindre frittliggende bygninger (bokstav b). Selv om det er oppstilt en slik forenklet godkjenningsordning, må hovedregelen og utgangspunktet fortsatt være at bygning skal ha avstand til nabogrense som minst svarer til byggets halve høyde og ikke under 4 m, jf. kommunaldepartementets rundskriv H 18/90. Det er opp til bygningsmyndighetenes skjønn å avgjøre hvilke 30-4 arbeid som er mindre i relasjon til Bestemmelsen vil ifølge rundskrivet kun passe i den utstrekning det dreier seg om mindre og frittliggende konstruksjoner og anlegg. Mindre bygning er "bygning hvor verken samlet bruksareal eller bebygd areal er over 50 m2". Tilsvarende gjelder andre mindre tiltak som ikke kan måles etter NS Omsøkte tiltak har ikke bebygd eller bruksareal over 50 m². Terrassen skal imidlertid oppføres som tilbygg til eksisterende terrasse, som igjen er knyttet til fritidsboligen. Byggverkets eksponering i landskapet taler for at den ikke kan anses som et mindre tiltak. Administrasjonen finner derfor at omsøkte tiltak omfattes av regelverket om plassering 4 meter fra nabogrensen. Vurdering av søknaden: Det søkes om oppføring av terrasse med levegger på GB 2/52, plassert 0,5 meter fra nabogrense. I gjeldende reguleringsplan er eiendommen regulert til hyttebebyggelse. Gjeldende reguleringsplan er vedtatt i 1984, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Reguleringsplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. De er flere forhold som skal vurderes med hensyn til avstandsbestemmelsene i plan- og bygningsloven, og disse vurderes punktvis under. Tilpasning til terreng og eksisterende bebyggelse: Omsøkte tiltak blir svært dominerende, og tilfredsstiller ikke rimelige skjønnhetshensyn i forhold til omgivelsene. Omsøkte levegg får lengde ca. 14 meter med varierende høyde fra 1,2-3,05 meter. Leveggens høyde og utforming gir mer inntrykk av å være en støyskjerm som oppføres langs trafikkerte veier enn hva som bør kunne aksepteres av denne type avskjerming i hytteområder. Den uheldige høydevirkningen blir forsterket ved at selve terrassen plasseres på

6 stolper med høyde opp til 1,8 meter, og at terrenget skrår nedover mot sjøen. Det er ikke vanlig med plassering av levegger på denne måten i hytteområder. En godkjenning i dette tilfellet vil kunne skape presedens for lignende saker og skape en uheldig utvikling. Avskjerming av mindre deler av utearealet, for eksempel en sitte- eller sol-plass på terrasse med en levegg forbundet med hytta er ikke uvanlig, og vil i de fleste tilfeller kunne aksepteres. Disponering av tomten for å oppnå tilfredsstillende uteoppholdsareal: Det er i dag oppført en større terrasse mot øst. I tillegg til dette er det opparbeidet plen på sørsiden av hytta. Eiendommen har med dette tilfredsstillende uteoppholdsarealer. Utsikt og lysforhold: Omsøkte tiltak har mindre konsekvenser for omgivelsene med hensyn til utsikt og sol/ lysforhold. Hensyn til naboer slik at de beholder/kan få tilsvarende kvaliteter. Omsøkte tiltak fører til økt innsyn for eiendom med GB 2/55. Oppføring av terrasse helt inn mot nabogrensen fører til at den naturlige avstanden mellom dem reduseres. Dette vil etter vår vurdering forringe kvaliteten på naboens uteområder. Med hensyn på estetikk, vil omsøkte tiltak fremstå som et dominerende byggverk, lite tilpasset terrenget og omgivelsene. Planlagt eller påregnelig utnyttelse av nabotomta eller omkringliggende areal i relativt nær fremtid: Eiendommen grenser til et fellesområde, med sti ned til sjøen. Avstand til nabogrense (GB 2/55) blir 4 meter. Omsøkte tiltak vil ikke få direkte konsekvenser i forhold til utnyttelse av nabotomta eller omkringliggende areal. Brannsikring, der det ikke oppnås ved byggetekniske tiltak. Vi kan ikke se at tiltaket fører til økt brannbelastning, ettersom avstand til omkringliggende hytteeiendommer ivaretas. Konklusjon: Hytteområdet ligger i 100-metersbeltet langs sjøen. I slike områder skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Omsøkte del av eiendommen er regulert til fritidsbebyggelse, men det betyr ikke at hele eiendommen kan bebygges. Bebyggelsen skal tilpasses terrenget og omgivelsene. Som nevnt overfor, mener vi at tiltaket ikke har gode visuelle kvaliteter, verken i seg selv eller i forhold til omgivelsene. Eiendommen har tilfredsstillende uteoppholdsarealer, og konsekvensene for nabo må vektlegges. Med bakgrunn i overnevnte vurderinger konkluderer administrasjonen med at hvis det blir gitt dispensasjon for oppføring av terrasse og levegger som omsøkt, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er ikke oppfylt. Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Da dispensasjon avslås etter bestemmelsens første punktum, vurderes ikke tiltaket nærmere i forhold til fordeler og ulemper, da både første og andre punktum må oppfylles for at dispensasjon skal kunne gis.

7 Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon 2 Situasjonskart 3 Tegning 4 Merknader til mottatt nabovarsel 5 Uttalelse fra Fylkesmannen 6 Uttalelse fra Vest Agder Fylkeskommune 7 Oversiktskart/ reguleringsplankart 8 Reguleringsbestemmelser 9 Vedtak vedrørende levegg