RAMMESØKNAD FOR OPPFØRING AV BOLIG 42/6 STORAKER, KRISTIANDSANDSVEIEN 428 TILTAKSHAVER ROALD MØSKELAND

Transkript

1 Mandal Kommune SAKSFREMSTILLING SAKSBEHANDLER: Flutra Demaj SAKSMAPPE: 2015/2499 ARKIV: 046/0002/L42 UTVALG: UTVALGSSAKSNR: MØTEDATO: Planutvalget 78/ RAMMESØKNAD FOR OPPFØRING AV BOLIG 42/6 STORAKER, KRISTIANDSANDSVEIEN 428 TILTAKSHAVER ROALD MØSKELAND Rådmannens forslag til vedtak: Planutvalget finner med hjemmel i Plan- og bygningsloven 19-2 å måtte avslå søknaden om dispensasjon til å oppføre mer enn 1 bolig for sin eiendom. Ifølge gjeldende Kommuneplan for Mandal kommune , er det tillatt oppført en ny bolig pr. eiendom. Planutvalget kan ikke se at det foreligger grunnlag til å gi dispensasjon for å få tildelt flere utbyggingsenheter enn det som er avsatt pr eiendom. Vedtaket begrunnes med at tiltaket etter planutvalgets oppfatning i vesentlig grad vil stride med intensjonene bak gjeldende Kommuneplan. Det er åpnet for spredt boligbebyggelse i kommuneplanen, men begrensningene er satt en utbyggingsenhet pr. eiendom. Utbygginger av flere enheter pr. eiendom vil klart stride med begrensningene i gjeldende plan, samt at dispensasjon vil kunne undergrave kommuneplanen som overordnet beslutnings- og informasjonsgrunnlag. Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av særutskriften. Se vedlagte orientering. Behandling i Planutvalget : Rådmannens forslag ble vedtatt med 5 mot 2 stemmer(frp) Vedtak i Planutvalget : Planutvalget finner med hjemmel i Plan- og bygningsloven 19-2 å måtte avslå søknaden om dispensasjon til å oppføre mer enn 1 bolig for sin eiendom. Ifølge gjeldende Kommuneplan for Mandal kommune , er det tillatt oppført en ny bolig pr. eiendom. Planutvalget kan ikke se at det foreligger grunnlag til å gi dispensasjon for å få tildelt flere utbyggingsenheter enn det som er avsatt pr eiendom. Vedtaket begrunnes med at tiltaket etter planutvalgets oppfatning i vesentlig grad vil stride med intensjonene bak gjeldende Kommuneplan. Det er åpnet for spredt boligbebyggelse i kommuneplanen, men begrensningene er satt en utbyggingsenhet pr. eiendom. Utbygginger av flere enheter pr. eiendom vil klart stride med begrensningene i gjeldende plan, samt at dispensasjon vil

2 kunne undergrave kommuneplanen som overordnet beslutnings- og informasjonsgrunnlag. Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av særutskriften. Se vedlagte orientering. Vedlegg: 1 Søknad om rammetillatelse og dispensasjon for oppføring av 2 boliger 46/2,1 Storaker, Kristiandsandsveien Situasjonskart 3 Vedtak fra Landbruksforvaltningen - Oppføring av 2 boliger 42/6 Storaker 4 Kart fra Landbruksforvaltningen med inntegnet godkjent omdisponering for vei 5 Uttalelse fra Fylkesmannen vedr. søknad om oppføring av 2 boliger 42/6 Storaker 6 Tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel fra E39 til 42/6 7 Uttalelse til nabovarsel på tiltak - 46/2 - Kopi 8 Spørsmål til byggesak UTDYPENDE SAKSFREMSTILLING Søknaden og sakens bakgrunn: Søknaden gjelder etablering av to boligtomter på Storaker. Området er regulert til bruk for Landbruk-, natur og friluftsformål, herav LNF-formål. Tiltakshaver ønsker rett til å opprette to utbyggingsenheter. Bakgrunnen er barnebarn som har ønske om å flytte tilbake til Mandal. Prosessen ble startet på vårparten i 2015, mens eldre kommuneplan fortsatt gjaldt. Både den nye og eldre kommuneplan tillater etablert 5 nye boligtomter i området. Etter eldre kommuneplan var det bare 1 boenhet som ikke var utbygd. Tiltakshaver har søkt utslippstillatelse men ikke rammetillatelse for den gjenværende boenheten etter eldre kommuneplan. Med ny kommuneplan er det tillatt med totalt 5 nye boenheter, men det er tillatt med maks 1 boenhet per eiendom. Tiltakshaver søker i dette tilfellet om å få opprettet 2 boenheter. Søknad om rammetillatelse for begge boenhetene ble først sendt inn i desember Da var eldre kommuneplan allerede erstattet med nyere kommuneplan. Gjeldende plangrunnlag: Området reguleres av kommuneplanen for Mandal kommune med plan id KP2014. Området er i plan avsatt til LNF-areal spredt boligbebyggelse. I planens punkt 3.4 er det fastslått at antall nye hus skal ikke overstige med fem for området Dybo, Ro, Østre Håland, Storaker, Aurebekk. Slik formuleringen er å forstå settes det ikke begrensninger tillatt boligen må være 1 boenhet hver. Videre innebærer bestemmelsen at den som ønsker å etablere bolig har i utgangspunktet rett til å oppta en av disse fem tillatte. Kommuneplanen er ny og ingen av boenhetene er opparbeidet. Tiltakshaver har i dette tilfellet rett på en av

3 disse fem. De ene av boligene er dermed i tråd med gjeldende kommuneplan. Etablering av bolig nr. 2 er betinget av at det gis dispensasjon fra gjeldende plan. Begrunnelse for dispensasjon: Det er søkt dispensasjon i samsvar med kravene som følger av plan- og bygningslovens kapittel 19. Søknaden om dispensasjon lyder som følgende: Protester/bemerkninger: Nabovarselet er gjennomført i tråd med plan- og bygningsloven Det har kommet merknader i saken fra to naboer. Begge merknadene er kommet inn rettidig, jf. Plan- og bygningslovens 21-3, andre ledd. Kommunen gjør oppmerksom på at første nabomerknad ikke har mottatt nabovarsel. Merknadene vil imidlertid bli presentert, før det avklares hvorvidt det foreligger rettslig interesse fra klagerne. Merknader fra Aas og Eivind Stenehjem med eiendom gnr/bnr 42/39 har følgende merknader: Det hevdes at avrenning fra omsøkte felt vil gå rett inn i eiendommen til gnr/bnr 42/39. Videre hevdes det at tiltaket ikke refererer til spredt boligbebyggelse, men om tre tettliggende hus med leiligheter i et område uten vann og kloakk og med vanskelig utkjørsel til E39. Det menes at prosjektet vil i stor grad endre karakteren av området. I merknadene lurer klagerne på om også de har krav på nabovarsel da de anser seg som berørte parter i saken. Det ønskes også nærmere redegjørelse for frister der det stilles følgende spørsmål: - Er nabovarselet sendt rekommandert? - Har de som har mottatt rekommandert brev i så fall kvittert for mottatt varsel? hva er eventuelt den virkelige fristen for å komme med merknader til søknaden? Nabo Kjell Repstad har følgende merknader til nabovarselet: Det hevdes at han og flere har veirett over eiendommen hvor tiltaket ønskes oppført. Nabo Repstad er engstelig for forurensning av eget jorde på vestsiden av de planlagte hus, da særlig begrunnet med at det kan bli mange mennesker som skal bo der: tre hus og to leiligheter i tillegg. I merknadene til nabovarselet vises det også til at en bekk går over nordkanten av området og renner sør- og vestover gjennom bygda. Denne må ikke bli forurenset. Avslutningsvis pekes det på at tiltaket vil ødelegge dyrkbar mark i området. Søker/tiltakshavers kommentarer til protester:

4 Ansvarlig søker har ikke fremmet kommentarer mot protestene som er fremlagt. Vurdering av protester mot omsøkte tiltak: Ifølge plan- og bygningsloven 21-3 har samtlige tilgrensende naboer og gjenboere krav på å motta nabovarsel før søknaden sendes inn. Med gjenboer menes eier, fester eller bruker av eiendommen som ligger på den andre siden av veg eller smale arealstriper og har således ikke felles grense med angjeldende eiendom. Kommunen har via sine kartsystem målt seg frem til at eiendom med gnr/bnr 42/39 har en luftlinjeavstand på ca 350 meter fra der tiltaket omsøkes oppført. I sak nr. 2516/2008 la departementet til grunn at klager over en rammetillatelse for riving og oppføring av fritidsboliger verken var nabo, eller gjenboer når klagers eiendom lå på en annen holme enn tiltakshavers, og det var 100 meter mellom bygningene. Eier av 42/39 er klart verken tilgrensende nabo eller gjenboer i denne sammenheng, og de anses dermed ikke for å ha rettslig klageinteresse i saken. Tiltakene er omsøkt i tomtegrensen til eier av gnr/bnr 42/4, Kjell Repstad, og faller klart innenfor definisjonen til nabo fastsatt i plan- og bygningsloven Merknadene kan dermed behandles. Nabovarsel er tilsendt rekommandert. Repstad peker på at hans eiendom har vegrett over den eiendommen der det planlegges hus. Kommunen kan ikke se at Repstad vil miste sin vegrett som følge av tiltaket. Vegretten vil heller ikke gå over der tiltaket omsøkes oppført. Videre anfører Repstad engstelse for forurensning av jordet på vestsiden av huset, da særlig fordi det kan bli mange mennesker boende her. Eventuelle tiltak på omsøkte område vil følgelig få en teknisk løsning som ikke gir mer forurensning enn alle andre hus på området. Repstad viser til bekken som går i nordkant av området og renner sør-vestover gjennom bygda. Denne ønskes ikke forurenset. Som påpekt over vil eventuell bygging i området måtte følge tekniske krav til eventuell forurensning. Det er åpnet for spredt boligbebyggelse med eventuelt omregulering, slik at bebyggelser utover eksisterende ikke vil medføre til ytterligere forurensning av bekker. O.l. Avslutningsvis viser Repstad til at tiltaket vil ødelegge dyrkbar mark. Ifølge kommunens flybilder er området belagt med skog. Med dyrkbar mark menes med område til bruk for omsetting av matproduksjon. Området brukes ikke direkte til matproduksjon. Det kan eventuelt tenkes at denne vil gjøre det en gang i fremtiden. Eventuelt utbygging i denne sammenheng vil imidlertid ikke direkte berøre områder som pr. dags dato brukes til dyrking. Uttalelser fra annen myndighet: Søknaden om dispensasjon fra gjeldende plangrunnlag er betinget av samtykke fra annen myndighet, se plan- og bygningsloven Landbruksavdelingen i Marnardal kommune har i vedtak av behandlet søknaden om fradeling. Rådmannens forslag til vedtak innebærer avslag på søknaden. Under behandling i Landbruksnemda den ble det imidlertid godkjent fradeling som omsøkt. Landbruksnemda vedtok dermed følgende:

5 Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder har i brev datert uttalt at de ikke finner grunnlag for å ta stilling til lokalt anleggende som her. Imidlertid minner de i sitt brev om at boligen vil ligge innenfor område der det er krav til støyskjermingstiltak. For Fylkesmannens uttalelser vises det til brevet i sin helhet. Fylkeskommunen i Vest-Agder har fått anledning til å uttale seg, men ikke kommet med uttalelser. Ansvarlig søkers/tiltakshavers kommentarer til uttalelser: Ansvarlig søker har ikke kommentert uttalelsene fra berørte myndigheter. Leder teknisk forvaltnings samlede vurdering: Den ene av de to boligeiendommene er i tråd med kommuneplan. For etablering av boligeiendom nr.2 er en gjennomføring av dette betinget av at det gis dispensasjon fra kommuneplan. Dispensasjon er hjemlet i plan- og bygningslovens kapitel 19, herav pbl. «Kommunen kan gi varig ( ) dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eler i medhold av denne lov», jf. Pbl. 19-2, første ledd. Plan- og bygningslovens 19-2, andre ledd, setter to kumulative vilkår som begge må være oppfylt for at det skal kunne gis dispensasjon. Vilkårene er at «hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) [ikke] blir vesentlig tilsidesatt», samt at fordelene med å gi dispensasjon må være «klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Ordet «kan» viser til at det må tas en konkret helhetsvurdering på det enkelte tiltaket. Ordlyden tilsier videre at adgangen til å gi dispensasjon er begrenset, noe som igjen innebærer at ingen har krav på dispensasjon. Hvorvidt dispensasjon kan gis er dermed betinget av en helhetlig og konkret vurdering av det enkelte tiltaket. Det sterke utgangspunktet er at planbestemmelser og plan- og bygningslov skal følges. På den måten legger ordlyden i seg selv en høy terskel for at det skal kunne gis dispensasjon. Også forarbeider, (Ot.prp.nr s.243), fastslår at det ikke skal være en kurant sak å fravike verken regelverk i plan- og bygningsloven og gjeldende plan.

6 Det må videre bemerkes at pbl viderefører den dispensasjonsadgangen som tidligere var hjemlet i plan- og bygningsloven av 1985, dennes 7. Dagens ordlyd ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen, og det tidligere kravet om alminnelig interesseovervekt er, i dag erstattet med et krav om en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Som følge av dette vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke Spørsmålet blir om en dispensasjon for oppføring av bolig i strid med LNF-formålet vil medføre til at hensynet bak gjeldende kommuneplan vil bli «vesentlig tilsidesatt». Hovedformålet med regulert formål er å påse at stedbunden drift med næringsformål for øyet ikke blir omdisponert til annet formål. På den måten tas det særlig hensyn til at dyrkbar areal skal bevares og brukes til dyrking. Det må bemerkes at området er regulert til LNF-formål, spredt boligbebyggelse. Kommuneplan åpner dermed for etablering av nye boenheter, men setter også begrensning i antall boenheter som kan oppføres uten at det utarbeides detaljreguleringsplan. Antall tillatt boenheter i dette tilfellet er totalt fem i området Dybo, Ro, Østre Håland, Storaker og Aurebekk. Det er avsatt en boenhet pr. eiendom. Storaker ønsker å få tildelt to utbyggingsenheter istedenfor en. Dette er i strid med det som er avsatt av boenheter pr eiendom. Oppføring av en boenhet utover det som støttes av kommuneplanen er dermed betinget av at det gis dispensasjon. Selv om kommuneplan åpner for boligbygging er hovedformålet fortsatt bevaring av LNF-areal. Ved vurdering av dispensasjonssøknader må kommunen være særlig oppmerksom på at reguleringsformålet er en sentral og betydningsfull del av planen i sin helhet. I sak fra sivilombudsmannen, sak 2011/87, uttales det at bygningsmyndighetene normalt sett bør gå veien om reguleringsendring dersom tillatelsen til byggetiltak er i strid med reguleringsformålet. Tiltaket strider klart med formålet i kommuneplan slik at den klare hovedregelen blir at det ikke bør gis dispensasjon i denne sammenheng. I nevnte sak fra Sivilombudsmannen er det også pekt på at det ved valget mellom dispensasjon og reguleringsendring vil et sentralt moment i vurderingen være om, fraviket er ment å være konkret og midlertidig eller permanent avvik med generell gyldighet for det aktuelle området. Omsøkte tiltak er i henhold til kommunens vurdering ment å være permanent fravik fra gjeldende plan. Også det forhold at tiltaket er ment å være permanent fravik fra gjeldende plan tilsier at det her ikke bør gis dispensasjon. I søknaden om dispensasjon vises det først og fremst til at eier av gården har hus og love, og er dermed også sterkt tilknyttet til området ettersom hans mor er født og oppvokst her. Slike personlige og følelsesmessig tilknytning til områder kan ikke ilegges vekt i en dispensasjonsvurdering, se Ot.prp.nr. 32 ( ) s.242. Kommunen har forståelse for at det ønskes etablert boliger til etterkommere, men ved en helhetlig vurdering vil ikke slike forhold kunne tillegges vekt i en dispensasjonsvurdering. Videre vises det til at det ble søkt utslipp for den ene boligen i mai Søker peker også på at dersom et hadde vært noe tvil om tildeling av den ene boligen, ville søknaden om rammetillatelse for denne boligen blitt tilsendt samtidig som søknaden om utslippstillatelse. I tillegg informerer søker i sin dispensasjonssøknad at undertegnede har vært i konferanse hos kommunen på ettersommeren Her ble søker informert om nye kommuneplan og de retningslinjer som var beskrevet i disse forskriftene. På bakgrunn av informasjonen her viser søker til at denne søknaden omhandler søknad om oppføring av et hus etter den nye planen og ett hus etter den gamle planen. Rammesøknaden for oppføring av begge boligene ble imidlertid ikke levert inn før i desember Gjeldende plan i området ved innlevert søknad er Kommuneplan form Mandal , ikrafttredelsesdato ,

7 med plan id KP2014. Eldre kommuneplan var avløst av nyere kommuneplan på rammesøknaden om boenhetene var innsendt og registrert i kommunens saksbehandlingssystem. Plan- og bygningslovens kapitel 19 gir kun anledning til dispensasjon fra gjeldende bestemmelser fastsatt i medhold av loven. Ut fra kommunens vurderinger er det dermed ikke anledning til å behandle søknader med hjemmel i eldre kommuneplan som ikke er juridisk bindende. Søker var klar over at det ville komme en ny kommuneplan. Dersom søknaden var delt opp i to separate søknader, slik at den ene ble innsendt mens eldre kommuneplan gjaldt, og den andre innsendt etter nyere kommuneplan, ville begge søknadene vært i tråd med det som til enhver tid er gjeldende rett på søknadstidspunktet. Ifølge Ot.prp.nr. 32 ( ) s.242 må ikke dispensasjonskompetansen brukes på en slik måte at den «undergraver planene som informasjons- og belsutningsgrunnlag», og at hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosesser, tilsier at «endringer ai planer av betydning ikke skjer ved dispensasjonssaker, men behandles etter de regler som er fastlagt i kapitelet om kommuneplanlegging og reguleringsplaner». I forarbeidene er det også påpekt at det ikke bør dispensasjon når hensynet med gjeldende plan fortsatt gjøres gjeldende med styrke. En tillatelse til oppføring av bolig som ikke er i tråd med plan vil bære preg av at byggesaksmyndighetene åpner for ytterligere utbygging, som igjen vil kunne skape presedens i området. Dispensasjon av denne karakter vil gi uttrykk for en liberal holdning til plangrunnlaget, og dermed utad signalisere en pragmatisk holdning til kommunale planer. Kommunen har forståelse for at tiltakshaver ønsker etablering av boligtomter til bruk for barnebarna, men hensynet bak gjeldende plan gjør seg fortsatt gjeldende med styrke. Etter en helhetlig vurdering har kommunen kommet frem til at søknaden om dispensasjon fra regulert LNF-formål i plan til oppføring av bolig nr 2, vil medføre til at hensynet med plan vil bli «vesentlig tilsidesatt». Teknisk forvaltning mener derfor at det ikke foreligger grunnlag for å gi dispensasjon til oppføring av bolig nr. 2 på regulert LNF-areal. jf. Plan- og bygningsloven KONKLUSJON: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknaden om dispensasjon fra LNFformål til oppføring av bolighus nr. 2, fra Kommunedelplan for Mandal Mandal Glenn Anderson leder teknisk forvaltning Flutra Demaj byggesaksbehandler Saksparter: Karl Petter's Tegnestue AS Lensmannsbakken LYNGDAL Roald Møskeland Postboks LYNGDAL