MØTEINNKALLING. Eventuelt forfall meldes til tlf , Bente Rønningen, eller e-post

Transkript

1 Lillehammer kommune Planutvalget MØTEINNKALLING Utvalg: Planutvalget Møtested: Formannskapssalen Møtedato: Tid: 10:00 Eventuelt forfall meldes til tlf , Bente Rønningen, eller e-post Varamedlemmer møter etter nærmere innkalling Muntlige orienteringer, bl.a.: Studentboliger Stampesletta, status v/to-leder Bjørn Kr. Sveen. Byggeprosjekter i Sentrum, status v/to-leder Bjørn Kr. Sveen. SAKLISTE Side Sak nr / Sakstittel 49/12 KLAGE PÅ AVSLAG, NYBYGG GARASJE MED UTLEIEDEL. GNR. 64/30 - LANGSETHVEGEN 11 - JO ESPEN LEIBNITZ Lillehammer, 31. oktober Rolf Kristiansen leder

2 Sak 49/12 KLAGE PÅ AVSLAG, NYBYGG GARASJE MED UTLEIEDEL. GNR. 64/30 - LANGSETHVEGEN 11 - JO ESPEN LEIBNITZ Saksbehandler: Kenneth Ulen Arkiv: HEIGB 64/30 12/ Er behandlet / skal behandles i: Saksnr Utvalg Møtedato 49/12 Planutvalget Vedlegg: 1. Tegninger av omsøkt tiltak. Vedlegg A Situasjonsplan som viser plassering omsøkt garasje. Vedlegg B Kopi av klage på vedtak fra Lillehammer bygg og snekkerverksted AS, datert Vedlegg C Oversiktsbilde av området. Vedlegg D 1-1. Sammendrag: Avslag på søknad om nybygg garasje med leilighet er gitt i vedtak av Ansvarlig søker, Lillehammer bygg og snekkerverksted AS, har i brev av påklaget administrasjonen sitt vedtak i henhold til forvaltningslovens 28. Administrasjonen kan ikke se at det har tilkommet nye momenter til saken i mottatt klage. Bakgrunn: Lillehammer kommune mottok, den fra ansvarlig søker Lillehammer bygg og snekkerverksted AS, søknad om oppføring av garasje med leilighet. Leilighet ligger i andre etasje, over garasjedel, leiligheten skal være en utleieenhet og har to soverom. Tiltakshaver er Jo Espen Leibnitz. Dispensasjon: Grunnet tiltakets utforming og plassering, er tiltaket i strid med gjeldende plangrunnlag, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Det er søkt om dispensasjon for ett av forholdende sammen med byggesøknad, dette gjelder gesimshøyder. Tiltaket bryter med flere forhold, så det skulle også vært søkt om dispensasjon for bygging over regulerte byggelinjer og bestemmelser som går på utforming, som takvinkel og tilpasning til eksisterende bebyggelse. Ansvarlig søker sin begrunnelse/redegjørelse for dispensasjon: Det søkes om dispensasjon fra gesimshøyde på 5,5 meter i byplanen. Det er fra før ikke tilfredsstillende garasjeløsning på eiendommen og kombinasjon med utleie del vil kunne gjøre det økonomisk gjennomførbart for familien. Merknader: Det foreligger ikke merknader fra varslede naboer til søknaden. Side 2

3 Vedtak: Vedtak i saken ble gjort i form av avslag på søknad i brev at Avslag på søknad om oppføring av garasje er hjemlet i Byplan for Lillehammer 7.2 og 7.3 og i Reguleringsplan for Holteskogen 3 og 7. Avslag på dispensasjon er hjemlet i plan- og bygningsloven Møte: Etter at det ble gitt vedtak var det ønske fra tiltakshaver om å ha et møte om saken. Det ble avholdt møte den , tilstede var tiltakshaver, representant fra ansvarlig søker og saksbehandler. I møte ble det foretatt en gjennomgang av saken og hvorfor det ble gitt avslag. Det ble også forklart om plangrunnlaget for området, med hensyn på byggelinjer, høyder og estetikk. Kommunen ga tilbakemelding om at det kunne gis dispensasjon for å bygge over byggelinjen hvis man endret garasjen, dette må da være en garasje som er uten boenhet og er lavere og har en utforming slik at den underordner seg bolighuset. Det kom ikke frem opplysninger i møtet som endret kommunen sitt syn på saken. I møte ønsket tiltakshaver at det også ble foretatt en befaring på eiendommen. Befaring: Befaring ble foretatt Tilstede var tiltakshaver, representant fra ansvarlig søker og saksbehandler og fagansvarlig fra byggesak. Her ble det foretatt en oppsummering av saken og det ble påvist ønsket plassering av garasjen. Kommunen ga samme tilbakemelding som i møte, at det kan tillates en garasje uten boenhet, hvis man skal bygge over byggelinjen. Det kom ikke frem opplysninger på befaringen som endret kommunen sitt syn på saken. Det ble i vedtak om avslag også gitt noen tilleggsbemerkninger til søknaden. Det er ikke i søknaden redegjort for: - Om alle krav for selvstendig boenhet er oppfylt. - Om boenheten har krav for tilgjengelig bolig. Ligger alle hovedfunksjonene på inngangsplanet. Det er ikke inntegnet gangatkomst med stigningsforhold til inngangsplanet. - Hvordan bod og oppbevaringsplass er tenkt løst. Disse spørsmålene har kommunen fortsatt ikke mottatt svar på. Andre opplysninger: Kommunen registrerte på befaring at det på boligen var foretatt endringer på bygget, dette i form av at eksisterende garasje var bygget inn. Dette var i følge tiltakshaver for å få større plass i boligen. Eksisterende bygg har opprinnelig en liten garasje som er en del av huset, dette var nå innbygget som en del av boligen. I ettertid kom det inn søknad på dette tiltaket, Det betyr at tiltaket er utført før det er gitt tillatelse. Det søkes her om bruksendring fra garasje til hybelleilighet. Denne hybelleiligheten har ett rom. Per i dag er det derfor inne to søknader på denne eiendommen om å etablere hybler. Sist mottatte søknad på eiendommen, om å etablere hybel i boligen, blir ikke behandlet før denne saken om garasje er ferdig behandlet. Disse to søknadene, som viser at det blir 3 boligenheter på eiendommen, utløser et parkeringskrav på 5 plasser. Det er i søknadene til sammen vist totalt 3 plasser, 2 plasser i Side 3

4 omsøkt garasje og en plass på nordvestsiden av bolig. Det er heller ikke redegjort for hvordan man skal kunne snu på eiendommen. Fakta: Eiendommen ligger i Langsethvegen 11. På eiendommen er det oppført en enebolig. Gjeldende plangrunnlag er Byplan for Lillehammer vedtatt og Reguleringsplan for Holteskogen, stadfesta I Byplan er reguleringsplan for Holteskogen merket som en plan som gjelder etter byplanen. Ved motstrid gjelder byplanen foran. I byplanen ligger eiendommen innenfor områdetype B: Småhusbebyggelse. I plankart tilhørende reguleringsplan for Holteskogen er det tegnet inn byggelinjer, plassering av omsøkt bygning bryter denne linjen. Punkter i bestemmelser som er lagt til grunn for avslag: Bestemmelser fra Byplanen: 7.2 Dersom byggegrense ikke fremgår av evt. reguleringsplan, skal nye hus følge opp byggeskikken i området mht. avstand fra gate og garasjeplassering. Bestemmelser fra reguleringsplan for Holteskogen: 3 Bebyggelsen plasseres innenfor de regulerte byggelinjer. Den arkitektoniske utformingen av bygningen fraviker også fra flere bestemmelser for området, dette gjelder høyder, volumer og takform i forhold til eksisterende bebyggelse. Det bør velges en garasje som er underordnet og tilpasset eksisterende bolig og områdets bebyggelse. Bestemmelser fra Byplanen: 7.2 Ny bebyggelse skal være frittliggende bygninger, som opprettholder karakteren i området. 7.3 Takform skal normalt følge byggeskikken i området. Bestemmelser fra reguleringsplan for Holteskogen: 7 Garasjer og/eller uthus skal godkjennes av bygningsrådet og plasseres og utformes i arkitektonisk sammenheng med bolighuset. Klage: Ansvarlig søker, Lillehammer bygg og snekkerverksted AS, har i brev av påklaget administrasjonen sitt vedtak i henhold til forvaltningslovens 28. Klagen er mottatt innen fristens utløp og klageren er gitt klageberettigelse i samsvar med forvaltningslovens 28. Begrunnelse fra ansvarlig søker: Side 4

5 Det er etter befaring av kommunen fremdeles ingen forståelse eller imøtekommenhet i saken. Det vil slik vi ser det være naturlig å fremvise et vist skjønn i saken da byggegrensen mot vegen i stor grad forringer muligheten til å bruke deler av eiendommen. Dette satt i lys av at det innenfor samme reguleringsplan tidligere er gitt anledning til avvik fra grense mot veg. Dette gjelder følgende adresser: Langsethvegen 15 og 17. Langsethvegen 59 A og B Langsethvegen 51 og 49 Velta 2 A Etter gjennomgang av saksdokumenter i overnevnte saker kan vi registrere at det er gitt byggetillatelse for bygg som overskrider byggegrense med opptil 4,5 meter. Det er i Langsethvegen 11 søkt om en overskridelse på 2 meter. Det fremstår derfor som urimelig for tiltakshaver som da ikke får brukt sin eiendom i Langsethvegen 11 på lik linje med overnevnte eiendommer. Det fremkommer også av søknaden at naboer ikke har innvendinger i saken. Der er fra tiltakshaver lagt vekt på utforming av bygget som er heldig i forhold til terreng og høydekurver mot veg. Tiltakshaver kan hvis dette er påkrevet endre takform for å tilpasse seg eksisterende bebyggelse. Vurdering: Administrasjonens svar på nevnte eiendommer i klagen: Langsethvegen 15: Byggetillatelse gitt Langsethvegen 17: Her ble det gitt byggetillatelse , med dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene angående byggelinje. Langsethvegen 49 og 51: Her ble det gitt tillatelse i 1990, og ble behandlet 2 ganger i teknisk styre/bygningsrådet. Dette var en feltutbygging og ble godkjent som en følge av kommunens intensjon om økt fortetning. Langsethvegen 59 A og B: Var en del av ovennevnte prosjekt, men er senere fradelt. Velta 2 A: Her ble det gitt dispensasjon fra regulert byggelinje. Administrasjonen anbefalte ikke å gi dispensasjon, men bygningsrådet vedtok å gi dispensasjon. Dette vedtak ble gjort mai I kommunens tidligere saksbehandling og hva som er lagt til grunn for å innvilge dispensasjoner for ovennevnte saker, er dessverre ikke godt dokumentert. Men de fleste av sakene har vært tatt opp i tidligere bygningsrådet. Vi mener at disse momentene ikke er grunn for å gi tillatelse i denne saken. Hvis man ser på området som disse eiendommene ligger i, fremstår dette som noe uryddig, i forhold til gata som omsøkt eiendom ligger i. Side 5

6 I klagen skrives det også at hvis det er påkrevet kan man endre takform for å tilpasse seg eksisterende bebyggelse. Vi har ikke mottatt nye tegninger som viser endring på bygget. Omsøkt garasje fraviker fra områdets karakter og blir med sine volumer dominerende i forhold til eiendommens bolig, omkringliggende boliger og områdets karakter. Dette gateløpet som eiendommen ligger i har forholdsvis fin struktur og har et tydelig bebyggelsesmønster, og man bør derfor planlegge et bygg som kan bidra til å understreke og forsterke områdets karakter og gateløp. Et viktig moment for å bevare områdets struktur er å utforme bygg med volumer og proporsjoner, som underordner seg byggelinjer, volum og høyder. Garasjer bør utformes og plasseres slik at de ikke dominerer i volum, høyde eller i grunnflate i forhold til boligen. Vi mener at det er fullt mulig å oppføre en garasje på denne eiendommen uten at man er avhengig av dispensasjon fra gjeldende plangrunnlag. Vi har foretatt en samlet vurdering av tiltaket, utfra en konkret helhetsvurdering av alle relevante hensyn. Vi kan ikke se at ansvarlig søker har kommet med momenter som tilsier at det foreligger særlige eller tungtveiende grunner for å innvilge dispensasjon fra byggehøyder. Vilkårene for at fordelene ved å gi dispensasjon skal være vesentlig større enn ulempene etter en samlet vurdering er derfor vurdert til ikke å være tilstede. Vi har konkludert med at det ikke foreligger en klar overvekt av slike tungtveiende grunner som kan begrunne tilsidesettelse av hensynene bak reguleringen, vilkårene etter plan- og bygningsloven 19-2 er derfor ikke oppfylt, det er således ikke grunnlag for å gi dispensasjon fra planbestemmelsene angående byggehøyder. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 ble søknad om dispensasjon avslått. Dispensasjon: Plan og bygningsloven 19-2 åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra tilsidesettes vesentlig. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon skal være vesentlig større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan bare dispenseres dersom det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for en dispensasjon. Det er søkt om dispensasjon for ett forhold i planbestemmelser, dette gjelder tillatt gesimshøyde. Tiltaket bryter med flere forhold, så det skulle også vært søkt om dispensasjon for bygging over regulerte byggelinjer og bestemmelser som går på utforming som takvinkel tilpasning til eksisterende bebyggelse. Søknad om dispensasjon fra Byplanens bestemmelser om gesimshøyde på 5,5 meter, begrunnes med at det fra før ikke er tilfredsstillende garasjeløsning på eiendommen, og en kombinasjon med utleiedel vil kunne gjøre det økonomisk gjennomførbart for familien. Konklusjon: Klagen inneholder etter vår vurdering ingen nye vesentlige opplysninger/momenter som ikke var kjent ved behandling av søknaden. Side 6

7 Ønsker planutvalget ikke å ta klagen til følge kan vedtaket utformes slik; 1. Klage i brev av fra Lillehammer bygg og snekkerverksted AS tas ikke til følge. Vedtak om avslag av på søknad om nybygg garasje med hybelleilighet og dispensasjon, opprettholdes. Saken oversendes Fylkesmannen for videre behandling. Ønsker planutvalget å ta klagen til følge kan vedtaket utformes slik; 2. Klage i brev av fra Lillehammer bygg og snekkerverksted AS tas til følge. Vedtak om avslag av på søknad om nybygg garasje med hybelleilighet og dispensasjon, oppheves. Tjenesteområdeleder legger saken fram uten forslag til V E D T A K : Lillehammer, Bjørn Kristian Sveen Tjenesteområdeleder Kenneth Ulen Saksbehandler Side 7