Fylkesmannen i Buskerud

Transkript

1 Fylkesmannen i Buskerud Vår dato: Vår referanse: Arkivnr.: Deres referanse: Saksbehandler: / Else Høstmælingen Øvre Eiker kommune Rådhuset 3300 HOKKSUND Innvalgstelefon: Øvre Eiker kommune - gbnr 17/106 - Markveien 8 - Hokksund. Klage på vedtak med tillatelse til oppforing av garasje VEDTAK Klagen tas ikke til følge. Fylkesmannen stadfester Øvre Eiker kommunes vedtak av 30.august 2011 med tillatelse til oppføring av garasje. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf. forvaltningsloven 28 tredje ledd. Fylkesmannen viser til oversendelse mottatt 18. november Sakens bakgrunn Saken gjelder søknad om oppføring av garasje på 49,8 m2 på eiendommen gbnr 17/106, Markveien 8, Hokksund. Garasjen er søkt plassert 1 m fra nabogrense. Bakgrunnen for søknaden er at tidligere garasje har brent. Det søkes derfor om tillatelse til oppføring av tilsvarende garasje, men redusert areal med ca. 20 m2. Det er således tale om tillatelse til oppføring av erstatningsgarasje plassert på samme sted som tidligere garasje. Kommunen ga tillatelse til omsøkte garasje ved vedtak av 30. august I vedtaket presiseres det at garasjen godkjennes for privat bruk og at det ikke er tillatt med næringsvirksomhet fra bygningen. Vedtaket er påklaget i brev av Advokatfirmaet Grette DA v/advokat Dag H. Torsteinsen på vegne av Per Morten Berg og Torunn RøineBorgersen som er eier av naboeiendommen gbnr 17/107, Markveien 10. Det anføres at der foreligger saksbehandlingsfeil da tegningene som fulgte nabovarslet ikke oppgir bygningens totale høyde. Heller ikke minsteavstand til annen bebyggelse er tegnet inn. Nabovarslet oppfylte derfor ikke kravene til søknad og dermed nabovarsel, jf. forskrift om byggesak SAK 5-2 annet ledd første og annet punktum. Videre er nabovarsel og søknad om tiltak ufullstendig da kravene til plassering og god arkitektonisk utforming ikke er utredet. Telefon sentralbord: Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen Internett: fax: Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen Organisasjonsnr.: E-post: Postmottak@fmbu.no

2 Side 2 av 6 I og med at saksbehandlingen ikke har avdekket mangler ved søknaden og nabovarsel og kommunen ikke har reagert på garasjens plassering og størrelse, anføres det at kravene til utredning i forvaltningsloven 17, jf. plan- og bygningsloven 1-9, ikke er oppfylt. Det anføres at kommunens vedtak av 30. august 2011 lider av feil ettersom det er innvilget en plassering av garasjen nærmere nabogrense og nabohus enn lov og forskrifter tillater. Dette fordi garasjen er for høy i forhold til planområdets bebyggelse og fordi utformingen ikke overholder krav til god arkitektonisk utforming. Klagerne mener at garasjen tillates bygd i en størrelse som overgår behovet for garasje til boligeiendommen og at dette legger til rette for verkstedsvirksomhet som er uegnet for boligområdet. Klagerne viser også til at søknaden og dermed også vedtaket er mangelfull i og med at størrelsen på garasjen, sett i sammenheng med den virksomhet som drives på eiendommen, innebærer at søknaden skulle vært ledsaget av søknad om bruksendring og dispensasjon fra reguleringsplanen. Klagerne motsetter seg ikke oppføring av en regulær garasje, forutsatt at den holdes innenfor rimelige rammer og det ikke legges opp til verkstedsvirksomhet. Det vises til klagen i sin helhet. Klagen ble behandlet av Fagkomite 1: Plansaker, planlegging og teknisk, 2. november 2011 som enstemmig ikke fant grunnlag for å ta klagen til følge. Fylkesmannen har tatt saken opp til behandling i medhold av plan- og bygningsloven 1-9 jf. jf. Kommunal og regionaldepartementets brev av 28. september 2009 der behandlingen av klagesaker under departementets ansvarsområde er delegert til Fylkesmennene. I forbindelse med Fylkesmannens klagebehandling har vi mottatt brev av 1. februar 2012 fra advokat med tilleggsmerknader, jf. vedlagte kopi. Det anføres bl.a. at søkers egen redegjørelse i søknaden om tiltak underbygger klagers beskrivelse av garasjen, ikke som en regulær garasje, men som en bygning der det drives omfattende verkstedsvirksomhet. Videre vises det til den store aktiviteten i og omkring den tidligere garasje, samt at verkstedet i garasjen har vært et samlingssted for også andre enn beboerne selv. Aktivitet i Ladaklubben er drevet fra eiendommen og eiendommen er fylt opp med biler og lignende. Samlet sett, men særlig på bakgrunn av det høye antall skrotede biler og dermed behovet for store mengder verktøy, viser dette at den aktivitet som har vært drevet fra garasjen, langt over overskrider "skruing" på egen bil som må aksepteres i et boligstrøk. Når det gjelder avstand til nabobygning vises det til TEK 11-6 nr 2 om at det minst skal være 8 meter innbyrdes avstand mellom lave bygninger for å hindre spredning av brann. Avslutningsvis anfører advokat Erik Helstad følgende: "På bakgrunn av redegjorelsen i klagen av 19. september 2011 samt tilleggsopplysningene her, besftlkesmannen i Buskerud om å kjenne vedtaket av 30. august 2011 ugyldig. Med bakgrunn i den aktiviteten som er drevet på sokers eiendom og utformingen av garasjen tilpasset slik aktivitet, kan vi ikke se at det er mulig å innvilge soknad om tiltak, uten at det gis tillatelse til bruksendring og dispensasjonfra reguleringsplan.

3 Side 3 av 6 Subsidiært bes det om at det gis godkjenning til en mindre garasje som gis en plassering, hoyde og utforming som oppffiler krav i lov,forskrili og planbestemmelser. En slik godkjenning ville svare til godkjenning av garasje, slik det i det ytre er sokt om, og ikke en godkjenning av bygning til verkstedvirksomhet. Samtidig bor det av soker kreves en erklæring om at det ikke vil drives slik verkstedlignende virksomhet med lagring av kjøretoyer og bildeler på tomten. Underskriftpå en slik erklæring bor settes som en betingelsefor å gi tillatelse til oppføring av en mindre garasje." Fylkesmannens merknader Formelleforhold Av forvaltningsloven 17 "forvaltningsorganet utrednings- og informasjonsplikt" følger det at forvaltningsorganet skal påse at saken er så godt opplyst om mulig før vedtaket treffes. Det anføres fra klagernes side at nabovarselet i saken ikke er i samsvar med forskrift om byggesak SAK 5-2 annet ledd første og annet punktum, da tegningene som fulgte varslet ikke oppga bygningens totale høyde. I den aktuelle sak er det søkt om erstatningsgarasje, lik tidligere garasje når det gjelder høyde og takform, men med redusert størrelse. Garasjen skal ligge på samme sted. Det er på det rene at garasjens mønehøyde ikke er oppgitt i byggesøknaden. På tegningene av garasjen er det imidlertid påført to mål, høyde fra terreng til gesims på byggets fasade mot sør og nord med henholdsvis 3,20m og 2,30 m. Terrenget er flatt der garasjen skal gjenoppføres. Takvinkel er 22grader. På denne bakgrunn antar Fylkesmannen at søknaden og nabovarslet, til tross for manglende målsatt situasjonskart, og manglende mønehøyde, gir tilstrekkelig opplysninger om byggetiltaket størrelse, byggehøyde og plassering. På denne bakgrunn legger Fylkesmannen til grunn at mangler ved nabovarslet ikke har virket bestemmende inn på vedtakets innhold, jf. forvaltningsloven 41. Fylkesmannen finner grunn til å bemerke at det er søkt om oppføring av erstatningsgarasje, redusert areal med 20 m2, men for øvrig lik den tidligere garasje og med samme plassering. Fylkesmannen kan ikke se at det er grunnlag for å kritisere kommunen for ikke ha oppfylt sin utredelses- og opplysningsplikt i saken, jf. forvaltningsloven 17. Materielleforhold Oppføring er et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven 20-1 første ledd bokstav a. Omsøkte eiendom omfattes av reguleringsplan for Losmoen boligfelt og er regulert til byggeformål, bolig, vedtatt 10. januar Reguleringsplanen har ingen begrensninger på hvor stor garasje som kan bygges. Det er derfor kommuneplanens arealdel med utfyllende bestemmelser som regulerer størrelsen. I følge kommuneplanen er maksimal størrelse på garasje/uthus inkludert bod i byggeområdene satt til BYA 50 m2. Når det gjelder byggehøyde framgår det av bestemmelsene til reguleringsplanen at eneboliger og kjedehus på parsell og kan oppføres med gesimshoyde på maks 3,5 m ved

4 Side 4 av 6 flatt terreng, jf. pkt D, 13. Takvinkelen skal være fra grader. Gesimshøyde er høyde til skjæring mellom ytterveggens ytre flate og takflaten. Gesimshøyden skal måles i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. I følge tekniske forskrifter som gjaldt da reguleringsplanen ble vedtatt, skal høyde på bygning som ligger tilbaketrukket fra veg, måles fra terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Reguleringsplanen har ingen bestemmelse om maksimal mønehøyde som er høyde fra overkant møne til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Fylkesmannen legger til grunn at bestemmelsen om maks gesimshoyde må forstås slik at den gjelder for samtlige bygg og ikke bare for selv bolighuset. Dersom det ikke legges til grunn, vil plan- og bygningslovens høydebestemmelser, jf 29-4, komme til anvendelse. I følge 29-4, første ledd kan bygning oppføres med maks gesims- og mønehøyde på henholdsvis 8 og 9 m dersom ikke annet er bestemt i reguleringsplan kommuneplan. Byggets gesimshøyde utgjør etter overnevnte måleregler ca. 2,5 m. Mønehøyden er ca 4,3 m. Byggets høyder er således ikke i strid med reguleringsplanen eller bestemmelser i plan- og bygningsloven. Garasjens hoyde, herunder byggehoyde og plassering Byggets hoyde Det legges til grunn at omsøkte garasje har en monehoyde på 4,3 m og gesimshoyden på 2,5 m. Gesimshøyden ligger innenfor reguleringsplanens høydebestemmelse. Takvinkelen på 22 grader er også i samsvar med planen. I forbindelse med kommunens forberedende klagebehandling uttaler kommunen bl.a. følgende: "Detforeligger ingen reguleringsbestemmelser som begrenser hoyden på garasje. Bygningsseksjonens vurdering iforhold til garasjens hoyde baseres på estetikk og at en garasje skal være en sekundærbygning. Omsokte garasje er tidligere brent ned og det sokes nå om en oppforing av tilsvarende lik garasje, riktig nok redusert areal med 20m2. Etter bygningsseksjonens vurderinger er tiltakets hoyde i tråd med både estetikk og eksisterende bolig på eiendommen." B ets lasserin /avstand ra nabo rensen I følge reguleringsplan for Losmoen boligfelt skal garasjer plasseres som vist i planen. Der det ikke er vist garasje, skal den plasseres i eller i sammenheng med våningshuset. For grupper av hus kan bygningsrådet godkjenne frittliggende garasjeplassering. Videre heter det at bygningsrådet innenfor bestemmelsene i byggeforskriftene for 2 eller flere tomter kan kreve at det bygges garasjeanlegg i tomtegrensen. Omsøkte garasje er plassert 1 m fra nabogrense og slik som vist på plankartet. Plasseringen er således i samsvar med gjeldende reguleringsplan for området. Når det gjelder anførselen om at det er krav om 8 meters innbyrdes avstand mellom lave bygninger jf. TEK 11-6 nr. 2 vil Fylkesmannen bemerke at bygning i risikoklasse 1 med bruttoareal inntil 50 m2 og liten eller middel brannbelastning kan plasseres nærmere enn 8 m til bygning i annen bruksenhet uten at det treffes særlige branntekniske tiltak, jf. Veiledningen til TEK 10 til 16 nr. 2 på side 108. Avstanden mellom garasjen og bolighuset på klagers eiendom er 6 meter og således i samsvar med TEK 10.

5 Side 5 av 6 Etter det som er opplyst i saken finner ikke Fylkesmannen at den godkjente plassering av garasjen, herunder høydeplassering, medfører ulemper for klager eller omkringliggende miljø utover hva som kan forventes og aksepteres i et boligstrøk. Det er tale om en garasje av vanlig størrelse og høyde plassert lm fra nabogrense og rimelig avstand fra klagers boligbebyggelse (ca 6 m fra bolighuset på klagernes eiendom). Hensynet til brannsikkerhet er således ivaretatt. En bygning plassert i nabogrense eller nærmere 4 m fra nabogrense slik plan- og bygningsloven 70, annet ledd nr 2 litra b) åpner for, vil nødvendigvis kaste noe skygge på naboeiendommen. Fylkesmannen kan ikke se at den godkjente plasseringen medfører vesentlig tap av utsikt eller sollys utover det som må forventes og aksepteres når en nabo bebygger sin eiendom innenfor plan- og bygningslovens rammer. Klager har for øvrig ikke anført ulemper i form av tap av sol- og utsikt. Når det gjelder anførselen om at tiltaket også er betinget av tillatelse til bruksendring hensett til den virksomhet som har vært drevet i den tidligere garasjen/på eiendommen, vil Fylkesmannen bemerke at det er søkt om en ordinær garasje og ikke verksted. Det er dette faktum bygningsmyndighetene må forholde seg til/legge til grunn for sin behandling av byggesøknaden. Kommunen har forøvrig i sitt godkjenningsvedtak uttrykkelig presisert at garasjen er godkjent for privat bruk og at det ikke er tillatt med næringsvirksomhet fra bygningen. I forbindelse med kommunens klagebehandling uttaler kommunen følgende: "I klagen nevnes virksomheten som er bedrevet på eiendommen. Det har foregått aktivitet på eiendommen iforbindelse med restaurering, rehabilitering og reparering av Lada biler. Hjemmelshaver begrunner aktivitetene på tomta med at det bedrives aktiv kjoring av bilene i skogen og at det derfor trengs deler til reparasjoner når skader inntreffer. Kommunen er klar over at det er bedrevet aktivitet på eiendommen som grenser mot næringsvirksomhet. Det er derfor påpekt i vedtaket om at omsokte garasje godkjennes for privat bruk og at det ikke tillates næringsvirksomhet fra bygningen." Fylkesmannen vil bemerke at dersom det skulle vise seg at den aktuelle garasje blir benyttet i strid med byggetillatelsen, er det et forhold som kommunen må følge opp i samsvar med bestemmelsene i lovens kapittel 32 "Ulovlighetsoppfolgning". Når det gjelder klagers subsidiære anførsel om at det må gis godkjenning til en mindre garasje som gis en plassering, høyde og utforming i samsvar med krav i lov, forskrifter og planbestemmelser, kan Fylkesmannen ikke se at det er hjemmel for det. Garasjen er i samsvar med gjeldende reguleringsplan, samt kommuneplanens bestemmelse om at maksimal størrelse på garasje/uthus inkludert bod i byggeområdene er BYA 50 m2. En antagelse om at den nye garasjen vil bli brukt strid med byggetillatelsen er ikke et forhold som kan tillegges betydning/vekt i forhold til om det skal tillates oppført en erstatningsgarasje på 49, 8 m, jf. ovennevnte merknad om ulovlighetsoppfølgning ved evt. bruk i strid med byggetillatelsen. Klager anfører at det bør kreves en erklæring av søker om at det ikke skal drives slik verkstedlignende virksomhet med lagring av kjøretøyer og bildeler på tomten. Underskrift på en slik erklæring bør settes som en betingelse for å gi tillatelse til oppføring av en mindre garasje. Omsøkte garasje ikke er i strid med gjeldende arealplaner eller bestemmelser i planog bygningsloven og det er derfor ikke hjemmel til å avslå garasjen eller kreve at størrelsen på

6 Side 6 av 6 garasjen reduseres. Det er da heller ikke hjemmel for å kunne stille vilkår for byggetillatelsen slik klager anfører. Fylkesmannen har vurdert klagers øvrige anførsler, men har etter en samlet vurdering kommet til at disse ikke kan føre frem. Vi har her til behandling en ordinær garasje som har en størrelse og et omfang som gjør at den faller godt innenfor plan- og bygningsloven og underliggende regelverk. Konklusjon Fylkesmannen finner etter dette at kommunen har hjemmel for sitt vedtak og har ikke merknader til det utviste skjønn. Klagen tas ikke til følge. Etter fullmakt Bente Nyegaard Fjell Avdelingsdirektør \,-st Else Høstmælingen Kopi til: Advokatfirmaet Grette DA Postboks 1397 Vika 0114 OSLO Jorunn WamstadMarkveien HOKKSUND