Øvre Eiker kommune - gnr 77/173 - Tangengata 6, Hokksund - klage på vedtak om dispensasjon og byggetillatelse

Transkript

1 Vår dato: Vår referanse: 2016/875 Arkivnr.: Deres referanse: Saksbehandler: Ingebjørg Haug Øvre Eiker kommune Postboks Hokksund Innvalgstelefon: Øvre Eiker kommune - gnr 77/173 - Tangengata 6, Hokksund - klage på vedtak om dispensasjon og byggetillatelse VEDTAK Fylkesmannen opphever Øver Eiker kommunens vedtak av 18. november 2015 om dispensasjon fra bestemmelser til reguleringsplan for Nøsteområdet og det gis tillatelse til omsøkte tiltak i samsvar med kommuneplanens arealdel. Fylkesmannen stadfester Øvre Eiker kommunes vedtak av 4. desember 2015 om tillatelse til påbygg 5. etasje. Klagene fra Per Drange Hansen og Nøstetangen Velforening tas ikke til følge. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf. forvaltningsloven 28 tredje ledd. Fylkesmannen viser til oversendelse av klagesak mottatt her 11. februar Sakens bakgrunn Saken gjelder søknad om dispensasjon fra høydebestemmelsen i reguleringsplan for Nøsteområdet for prosjektet Ingeborgs have i Tangengata 6 i Hokksund, gbnr 77/173 og søknad om endring av gitt tillatelse, påbygg 5 etasje. Øvre Eiker kommune v/fagkomite 1: plansaker, planlegging og teknisk drift behandlet søknaden om dispensasjon i møte 18. november 2015, sak 72/15: Fagkomite 1 viser til plan- og bygningsloven 19-2 og gir dispensasjon fra reguleringsplan for Nøsteområdet 4-1 og gir tillatelse til å oppføre en tilbaketrukket 5 etasje med gesimshøyde 15, 75 m på gbnr 77/173. Begrunnelse Prosjektet kan realiseres innenfor høydebestemmelse i kommuneplanen. Prosjektet er i tråd med krav til fortetting rundt knutepunktene. Telefon sentralbord: Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen Internett: Fax: Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen Organisasjonsnr.: E-post: fmbupost@fylkesmannen.no

2 Øvre Eiker kommune godkjente ved administrativt vedtak 4. desember 2015 søknad om endring av gitt tillatelse, påbygg 5. etasje. Side 2 av 8 Vedtaket om dispensasjon er påklaget av Nøstetangen Velforening i brev av 7. desember 2015 og Roy Drange Hansen etter fullmakt fra Per Drange Hansen, eier av Tangengata 8 i brev av 9. desember 2015 og 30. desember Klagen fra Nøstetangen Velforening av 7. desember 2015 er av kommunen sammenfattet i følgende punkter: Velforening, som hadde uttalt seg kritisk til søknaden, burde vært underrettet om vedtaket. Dette er tredje gang det søkes om dispensasjon for det aktuelle bygget. Vilkårene er de samme. De to førte søknadene endte med at fylkesmannen omgjorde kommunens positive vedtak. Velforeningen følger at det vises liten respekt for naboer, beboere og innbyggere. Det går på tillitten løs. Velforeningen kan ikke si seg enig i Fagkomite 1s begrunnelse og klager derfor. Det pekes på sakshistorikken, med oppdeling av tiltaket, endringer av reguleringsplan og endringer av tiltakets formål. Den gitte dispensasjonen bygger på nylig stadfestet kommuneplan. Det pekes på at den versjonen av høydekartet som til slutt ble vedtatt som del av kommuneplanen, ikke hadde vært ute til høring. Gitt sakens forhistorie, reagerer Velforeningen på at de nylig vedtatte føringene for byggehøyder gir store tolkingsrom. Kommunen trenger ikke gi denne dispensasjonen for å oppfylle sin forpliktelse til fortetting. Dispensasjon gir ikke større fordeler enn ulemper for allmennheten. Kun tiltakshaver får fordeler, av privat, økonomisk art. Ulempene er derimot mange: Det tas ikke hensyn til nabo med toetasjes hus tett på, med bl.a. negativ virkning for lys- og solforhold og innsyn. Bygget er ikke tilpasset omgivelsene. Dispensasjonen foregriper varslet regulering i området og skaper presedens. Foreløpig klage fra Drange Hansen, datert 9. desember 2015 er av kommunen sammenfattet i følgende punkter: Klager etterlyser å få vedtaket oversendt. Politikerne ble ikke informert om innholdet i klagers merknader til vedtaket, men fikk disse kun oversendt, og det kort tid før behandlingen. Klager viser i denne sammenheng til fylkesmannens kritikk av kommunens saksbehandling tidligere i saksgangen. Det dreier seg ikke om å stanse et prosjekt, som allerede hadde nødvendig godkjenning med fire etasjer, kun dispensasjon for bygging av en femte etasje. Saksbehandlingen har vært mangelfull, herunder saksfremstillingen, og bør ses i sammenheng med at politikerne fikk saksdokumentene kort tid før behandlingen. Fordelen ved dispensasjon er ikke større enn ulempene. Det vises til fylkesmannens tidligere vedtak. Knapt noen av de argumentene som tidligere er trukket fram til støtte for dispensasjon som at dispensasjon gir to nye leiligheter, lysforholdene, beliggenheten, statlige føringer, Buskerudbysamarbeidet m.m. er relevante.

3 Side 3 av 8 Utfyllende klage fra Drange Hansen, datert 30. desember 2015 er av kommunen sammenfattet i følgende punkter: Klager mener det kan være begått saksbehandlingsfeil, ved at klagers merknader til vedtaket ikke blir saksbehandlet og saken fremlagt for politikerne kort tid før behandlingen. Klager antar at dette kan være motivert av et ønske om å treffe vedtak i tiltakshavers favør. Det vises til sakens forhistorie. Klager hevder at administrasjonen har lurt politikerne og andre gjennom å fordreie tekst og meninger underveis. Klager viser også til Fylkesmannens tidligere vurderinger av saken. Det hevdes at fordelene ikke er større enn ulempene. Kun tiltakshaver har større fordeler enn ulemper av en godkjent dispensasjon. Klager oppfatter dette som kameraderi og råttent spill. Nedtrappingen skal skje fra Stasjonsgata mot Vestre nøstegate. Tiltakets tilbaketrukne femteetasje har nedtrapping feil vei. Argumentene for å tillate dispensasjon er svært tynne og stort sett irrelevante. Det vises til Fylkesmannens tidligere vedtak. Det foreligger ikke nødvendig grunnlag for dispensasjon. Byggetillatelsen er i strid med gjeldende reguleringsplan, og det skulle vært søkt om dispensasjon med hensyn til nedtrapping i motsatt retning av det området er regulert for. Kommuneplanen støtter dette. Klager føler at kommunen og tiltakshaver forsøker å lure naboene. Vedtaket om byggetillatelse er påklaget av Roy Drange Hansen etter fullmakt fra Per Drange Hansen, eier av Tangengata 8, i brev av 10. desember 2015 og brev av 25. desember Foreløpig klage fra Drange Hansen, datert 10. desember 2015 er av kommunen sammenfattet i følgende punkter: Søknaden om byggetillatelse er ikke nabovarslet. I påvente av fullstendig klage, bes kommunen om å omgjøre sitt vedtak. Det pekes i denne forbindelse på risikoen for erstatningkrav fra tiltakshaver. Om senere klage gis medhold, vil det blir fremmet krav om at femte etasje på bygget rives. Klager opplever at kommunen og tiltakshaver forsøker å lure naboene. Det er bare ett argument for å tillate femte etasje, at tiltakshaver skal tjene mer penger og forsøple enda mer i området. Utfyllende klage fra Drange Hansen, datert 25. desember 2015 er av kommunen sammenfattet i følgende punkter: Byggetillatelsen er i strid med gjeldende reguleringsplan, og det skulle vært søkt dispensasjon for nedtrapping som går i motsatt retning av hva området er regulert for. Dette støttes av kommuneplanen. Det er en saksbehandlingsfeil at klagers merknader ikke ble saksbehandlet, og dermed ikke framstilt for politikerne. Søknaden om byggetillatelse er ikke nabovarslet. Det pekes på at nedtrappingen har vært sentralt tema i gjeldende reguleringsplan, som nylig er revidert og presisert. Det reageres på at klager først fikk oversendt dispensasjonsvedtaket etter at byggetillatelsen var gitt.

4 Side 4 av 8 Klager peker på at det finnes mange versjoner av tegninger i forbindelse med nabovarsel, søknader og vedtak, og ber om en komplett oppstilling over tegninger fra 2012 og til i dag, der det er mulig å følge søknadsprosessen. Klager tror opprinnelig byggesøknad er endret etter nabovarsel, eller at tiltakshaver har økt høyden på kjeller uten nabovarsel. Det er bygget uten lovlig vedtak i mange måneder. Klager ber om at en uhildet instans etterser at det er bygd i henhold til vedtak. Det er nedtrapping feil vei, noe som er negativt for klagers eiendom. Det er ikke gitt informasjon om utvendig belysning mot naboer eller om at man fjernet naboens gjerde for å få bygd mur ned mot garasje. Byggelinjen i gata er brutt. En hovedgate i sentrum har vært stengt i nesten to år og et halvt år som følge av tiltaket. Dette er mangelfullt varslet og planlagt, og har medført flere ulemper. Både fortauet og oppkjøring fra garasjeanlegg er feilplassert. Klager opplever at kommunen og tiltakshaver førsøker å lure naboene. Klagene på begge vedtakene ble behandlet av Øvre Eiker kommune v/fagkomite 1: Plansaker, planlegging og teknisk drift i møte 27. januar 2016 som ikke fant grunnlag for å endre kommunens tidligere vedtak. Fylkesmannen har tatt saken opp til behandling i medhold av plan- og bygningsloven 1-9 jf. delegasjonsfullmakt i rundskriv T-2/09 fra Miljøverndepartementet og Kommunal- og regionaldepartementets brev av 28. september 2009 der behandlingen av klagesaker under departementets ansvarsområde er delegert til Fylkesmennene. Fylkesmannens merknader Oppføring av påbygg er et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven 20-1 bokstav a. Klagerett og klagefrist Klager Per Drange Hansen er part i saken og Nøstetangen velforening anses å ha rettslig klageinteresse i saken. Klagerne har dermed adgang til å klage på vedtaket, jf. forvaltningsloven 28. Klagene er fremsatt innen klagefristen etter forvaltningsloven 29. Planstatus Eiendommen ligger innenfor et område som i reguleringsplan for Nøsteområdet, vedtatt av Øvre Eiker kommunestyre 2. april 2003, senere endret ved kommunestyrets vedtak av 19. februar 2014 (bestemmelsenes 4) er avsatt til byggeområde bolig/forretning, på plankartet vist som område 3. I reguleringsplanbestemmelsene er det i 4 gitt følgende bestemmelse til byggeområde III: Området kan bebygges med bolig/forretning/kontor inntil 4 etasjer med utnyttelsesgrad inntil %BYA=100 %. Utnyttelsesgrad inntil % BYA =100% innebærer at byggegrense sammenfaller med eiendoms-/formålsgrense. Tillatt gesims-/mønehøyde er 13 meter. Langs den del av Vestre Nøstegate som er regulert til felles avkjørsel, er tillatt gesims-/mønehøyde 7,5 meter innen en sone på 15 meter fra formålsgrense. En biloppstillingsplass per boenhet som ved nye prosjekter skal løses i kjeller. 20 biloppstillingsplasser per 1000 kvm kontorforretningslokale. For den del av byggeområde III som ligger nord for Tangengata, kreves detaljplan ved utbygging av en større del av arealet.

5 Side 5 av 8 Til kommuneplanens arealdel, vedtatt av Øvre Eiker kommunestyre 2. september 2015, er det til områder avsatt til bebyggelse og anlegg jf. pkt blant annet gitt bestemmelser om byggehøyder, se pkt. 3 der det i andre ledd heter: For sentrumsområder gjelder generelt følgende maksimum byggehøyde: Hokksund: Se eget temakart, side 66. Bygninger over 14,5 meter byggehøyde (fem etasjer) skal ha tilbaketrukket øverste etasje mot hovedgatene Stasjonsgata, Rådhusgata og Vestre Brugata. Etasjen skal trekkes tilbake < 60 grader målt overkant etasjeskiller og tak. Se skisse på temakart, side 66. Gamle Hokksund: 8 meter Vestfossen og Skotselv 10,5 meter Ormåsen og Fiskum: 10,5 meter, forutsatt at tredjeetasjen er tilbaketrukket. I temakart, byggehøyder er det aktuelle området angitt med følgende høydebegrensning: Nedtrapping 17,5-10,5 Bestemmelsene om byggehøyder er gitt i medhold av plan- og bygningsloven 11-9 nr. 5 og slike bestemmelser vil ha rettsvirkning etter plan- og bygningsloven Bestemmelsene kan derfor ikke kun anses som retningslinjer for videre planlegging. Det er gitt bestemmelser om plankrav i bestemmelsen i til bebyggelse og anlegg (6.2.1), pkt.1: 1. Plankrav 11-9 nr. 1, nr.1 Arbeid og tiltak som nevnt i plbl 20-1 første ledd bokstav a,b,d,e, j,k,l og m og 20-2a, c og d samt fradeling til slike formål kan ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan. Det skal lages områdereguleringsplan når kommuneplan eller kommunedelplan ikke gir de overordnede disponeringer som er nødvendig for detaljreguleringsarbeidet. Det aktuelle området inngår i reguleringsplan (reguleringsplan for Nøsteområdet) og plankravet vil derfor ikke komme til anvendelse. I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel heter det under fellesbestemmelser (6.2.6) 13. Forholdet til formålsangivelse i eldre planer: Kommuneplanens arealdel gjelder foran eldre overordnede planer, eldre reguleringsplaner og eldre detaljplaner, med ovennevnte unntak, jf pkt.3 og og Kommuneplanens arealdel gjelder foran eldre, vedtatte planer reguleringsplaner der det er avvik mellom arealbruken på kommuneplankartene og reguleringsplan ( 1-5(2)). Regulerings- og detaljplaner som detaljerer kommuneplanens arealformål, samt regulerte friluftsformål, veier og tekniske anlegg skal fortsatt gjelde. Tiltakshaver har fremmet søknad om dispensasjon fra bestemmelsen om høyde gitt i reguleringsplan for Nøsteområdet, vedtatt av Øvre Eiker kommunestyre 2. april 2003, senere endret ved kommunestyrets vedtak av 19. februar 2014 (bestemmelsenes 4). Kommunen har også lagt til grunn at tiltaket er avhengig av dispensasjon fra ovennevnte reguleringsplans bestemmelser om høyde. Det er imidlertid vedtatt nye høydebestemmelser i kommuneplanens areadel. For denne del av Hokksund er det tillatt med høyde på inntil 17,5 meter (nedtrapping 17,5 til 10,5). Omsøkte

6 tiltak - tilbaketrukket 5 etasje med gesimshøyde på 14,5 meter - ligger innenfor denne bestemmelsen. Det er fremlagt dokumentasjon som viser hvordan nedtrapping i samsvar med kommuneplanens bestemmelser kan gjennomføres. Det vises til e-post fra Øvre Eiker kommune av 4. mai 2015 vedlagt to illustrasjoner som viser hvordan nedtrapping av bebyggelse ned mot Nøsteelva kan løses. Side 6 av 8 Det følger av plan- og bygningsloven 1-5 andre ledd at ny plan ved eventuell motstrid går foran eldre plan eller planbestemmelse for samme areal med mindre annet er fastsatt i den nye planen eller statlig eller regional planbestemmelse. Det er i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel gitt bestemmelser om forholdet til formålsangivelse i eldre planer, jfr pkt. 13. Bestemmelsens første setning er etter sin ordlyd ikke begrenset til formål, og fastslår først det som følger av lovens 1-5 andre ledd, med ovennevnte unntak jf pkt. 3 og 5. I pkt. 3 er det gitt bestemmelse om byggehøyder blant annet for Hokksund sentrum. I pkt. 3 siste setning er gitt en bestemmelse om unntak fra hovedprinsippet om ny plan går foran gammel plan: Der høyere byggehøyde er hjemlet i reguleringsplan eldre enn kommuneplanen, gjelder byggehøyden gitt i reguleringsplanen foran denne bestemmelsen. I denne saken er ikke høyere byggehøyder hjemlet i eldre reguleringsplan og unntaket vil således ikke komme til anvendelse. Fylkesmannen legger etter dette til grunn at det er hovedprinsippet i plan- og bygningsloven 1-5 andre ledd som kommer til anvendelse. Det vil da være høydebestemmelsen i kommuneplanens arealdel som gjelder og tiltaket vil således ikke være avhengig av dispensasjon. Kommunen har i denne saken lagt til grunn at tiltaket vil være avhengig av dispensasjon fra høydebestemmelsene i reguleringsplan. Det er således anvendt feil rettsgrunnlag for å avgjøre saken og kommunens vedtak om dispensasjon av 18. november 2015 anses som ugyldig. Vedtak om byggetillatelse vedtak av 4. desember 2015 Øvre Eiker kommune ga ved administrativt vedtak av 4. desember 2015 tillatelse til oppføring av ny tilbaketrukket 5 etasje. Bygget vil etter dette få en gesimshøyde på 15,7 m. Angjeldende klagesak gjelder altså kun tillatelse til påbygg 5. etasje Rammetillatelse for oppføring av leilighetsbygg på 4 etasjer med parkeringskjeller ble gitt av Øvre Eiker kommune 10. desember Vedtaket ble påklaget men klagene ble ikke tatt til følge og Fylkesmannen stadfestet kommunens vedtak, jf vårt vedtak 12. mai Spørsmålet blir da hvorvidt dette tiltaket (ny 5. etasje) kan aksepteres etter plan- og bygningslovens materielle bestemmelser. Fylkesmannen besiktiget området 2. juni I følge plan- og bygningsloven 29-4 første ledd skal kommunen godkjenne bygningens plassering, herunder høydeplassering. Formålene bak bestemmelsen er blant annet å sikre lys

7 Side 7 av 8 og luft mellom bygg og en viss avstand til nabobebyggelse, samt terreng- og omgivelsestilpasning av bygningskroppen. Det følger av 29-4 første ledd at hvis ikke annet fremgår av plan, kan byggverket ikke oppføres med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter. Det følger videre av 29-4 andre ledd av hvis ikke annet er bestemt i plan skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Det fremgår av gjeldende arealplaner for området at det kan bygges høyere enn ovennevnte grenser. Det er videre fastsatt bestemmelser om utnyttelsesgrad for dette området BYA = 100 % - som tilsier at byggegrense sammenfaller med eiendoms/formålsgrense. Det er altså gjennom de aktuelle planvedtakene gjort en vurdering av utbyggingen i området, herunder høyder og grad av utnyttelse. Bygget ligger i et sentrumsområde hvor det er ønske om fortetting. Det er gjennom planvedtak i kommunestyret tatt stilling til høyder og byggets høyde ligger innenfor den maks grense som nå er fastsatt for området i kommuneplanens arealdel. Det er klart at det aktuelle bygget medfører betydelig endring for omkringliggende eiendommer, dette allerede ved tidligere godkjent bygg på fire etasjer. Oppføring av ny 5. etasje forsterker dette inntrykket. Fasaden i 5. etasje mot klagers eiendom er delvis tilbaketrukket og gir med dette et mindre massivt inntrykk. Fylkesmannen kan ikke se at det konkrete tiltaket - ny 5 etasje - vil påføre ulempene for omkringliggende eiendommer i en slik grad at tiltaket ikke kan aksepteres etter plan- og bygningsloven 29-4 første ledd. Når det gjelder klagers anførsler om at nedtrapping av inntrukket 5. etasje gjøres feil vei vises det til at kommuneplanens bestemmelser om byggehøyde ikke har bestemmelser om nedtrapping. Bygninger over 14,5 meter byggehøyde skal ha tilbaketrukket øverste etasje mot hovedgatene Stasjonsgata, Rådhusgata og Vestre Brugate. Tiltaket er i samsvar med dette. Saksbehandling Det er i klagene både fra Nøstetangen Velforening og Per Drange Hansen anført en rekke forhold knyttet til saksbehandlingen. Fylkesmannen viser til den uttalelse som er gitt til klagers anførsler i rådmannens saksfremlegg til Fagkomiteens behandling av klagene i møte 27. januar Fylkesmannen kan ikke se at kommunen ved sin behandling av saken har satt til side de generelle krav som følger av forvaltningsloven eller plan- og bygningsloven særskilte saksbehandlingsreglene som følger av plan- og bygningsloven. Fylkesmannen har vurdert klagernes øvrige anførsler, men har etter en samlet vurdering kommet til at disse ikke kan føre frem. Saksbehandling plangrunnlag Fylkesmannen vil påpeke at kommunens bruk av dispensasjon fra høydebestemmelser i reguleringsplan som senere er erstattet av ny plan medfører unødvendig saksbehandling, lite forutberegnelighet og utgifter for eventuelle andre utbyggere i området. Vi ber derfor kommunen forholde seg til vedtatt kommuneplan.

8 Side 8 av 8 Konklusjon Fylkesmannen opphever Øver Eiker kommunens vedtak av 18. november 2015 om dispensasjon fra bestemmelser til reguleringsplan for Nøsteområdet og det gis tillatelse til omsøkte tiltak i samsvar med kommuneplanens arealdel. Fylkesmannen stadfester Øvre Eiker kommunes vedtak av 4. desember 2015 om tillatelse til påbygg 5. etasje. Klagene fra Per Drange Hansen og Nøstetangen Velforening tas ikke til følge. Etter fullmakt Bente Nyegaard Fjell Avdelingsdirektør Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrift Rune Fredriksen Kopi til: Roy Drange Hansen Nøstetangen Velforening Hobbelstad & Rønning as Postboks HOKKSUND