Saksnr.: /13 Saksbeh.: VIME Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Plan- og bygningsetaten Dato:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat Saksnr.: /13 Saksbeh.: VIME Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: KLAGE PÅ VEDTAK: Årstad, gnr. 158 bnr Bøhmergaten 16 A. Fasadeendring bolig Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Advokatfirmaet Harris DA på vegne av tiltakshaver Morten Høvik. Flere fasadeendringer ble omsøkt og noen ble godkjent i rammetillatelse av , mens andre ble avslått i eget vedtak. De avslåtte fasadeendringene gjaldt endring av takrekkingsmateriale fra skifer til svart takstein, innbygging av inngangsparti, innsetting av takvindu, utvidelse av altanflate over karnapp og endret detaljering av hjørnekasser, ved gesims, balkongrekkverk og vindusinnramming. Noen av de omsøkte fasadeendringen ble det gitt avslag på i vedtak av med hjemmel i kommunedelplan Puddefjorden Damsgårdsundet 8.5 Byform. Eiendommen er regulert til boligbebyggelse. I kommunedelplan Puddefjorden - Damsgårdsundet fra 2010 er eiendommen vist som boligområder. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som bebyggelse og anlegg og den ligger innenfor hensynssonene veistøy, luftkvalitet og konsesjonsområde for fjernvarme. I klagen anføres det at tiltakene ikke er i strid med KDP Puddefjorden Damsgårdsundet 8.5 Byform. Subsidiært er det i forbindelse med klagen søkt om dispensasjon fra bestemmelsen. Det er ikke behov for ytterligere saksbehandling ved en eventuell omgjøring. Avslaget datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Mette Svanes Etatsdirektør Ulf Sæterdal Avdelingsleder

2 1. Om saken 1.1. Historikk Etter brann i den delen av bygningen som ligger på omsøkte eiendom ble det 2008 søkt om tillatelse til reparasjon og oppussing av bygningen. Det var lagt ved fasadetegninger av huset og i søknaden sto det skrevet «Bygningen skal tilbake til opprinnelig standard og utbedringsarbeid medfører ingen fasadeendring.» I vedtak med saksnummer /8, datert , ble det gitt tillatelse til «vesentlig reparasjon av 3 boenheter som er skadet i brann i bygningen.» I 2008 ble det søkt om fasadeendringer med innsetting av takvinduer og bruksendring av loft fra tilleggsdel til hoveddel i forbindelse med etablering av nye bruksenheter på loft, som ble avslått i vedtak av , jf. sak Videre søkes det i 2012 om fasadeendringer med innsetting av takvinduer, bruksendring av loft fra tilleggsdel til hoveddel og oppføring av forstøtningsmur, og søknaden arkiveres ubehandlet, jf. sak I 2013 ble det søkt om oppføring av forstøtningsmur og ny utvendig trapp, som det ble gitt tillatelse til i vedtak av , jf. sak Samme år søkes det om fasadeendringer med innsetting av takvinduer og bruksendring av loft fra tilleggsdel til hoveddel, som ble avvist i vedtak av , jf Det søkes også i 2013 om fasadeendring med innsetting av takvinduer og bruksendring av loft fra tilleggsdel til hoveddel. I vedtak datert ble det gitt rammetillatelse til bruksendring av loft fra tilleggsdel til hoveddel og rammetillatelse for deler av de omsøkte takvinduene, jf. sak Deler av de omsøkte takvinduene ble avslått. Tillatelsen gis på vilkår av at et av takvinduene reduseres i størrelse. Innsendte tegninger viser også andre fasadeendringer enn takvinduene, men disse behandles ikke i vedtaket. Det er pr. dags dato ikke søkt om igangsettingstillatelse. I 2015 ble det søkt om godkjenning av allerede utførte fasadeendringer. Innsendte tegninger viste at bygningens fasader avviker fra det som ble gitt tillatelse til i 2008 etter brannen, og søknaden ble avvist i vedtak av , jf. sak Den mottar kommunen ny søknad og det resulterte i to vedtak, henholdsvis rammetillatelse datert og avslag datert I rammetillatelsen av er det gitt tillatelse til følgende; Fasadeendring med fjerning av en dør i underetasje i fasade mot nord/vest. Fasadeendring med fjerning av ett vindu i underetasje i fasade mot sør/vest. Vinduet er del av eksisterende rekke på fire like vinduer og fjerningen gjelder det som er nærmest inngangspartiet. Fasadeendring der vindu i underetasje i fasade mot nord/øst endres til dør. Takvinduene som er vist med blå boks på bildet. Fasadeendring med endring fra seksruters vindu til fireruters vindu og niruters vindu til seksruters vindu. Det er klagen på avslaget av som behandles i dette fagnotatet. 2

3 1.2. Opplysninger av vesentlig betydning for behandling av klagen Ansvarlig søker har opplyst at de har unnlatt å nabovarsle, fordi deres interesser ikke berøres av tiltaket, jf. plan- og bygningsloven 21-3 andre ledd. Byantikvaren har gitt uttalelse datert og fraråder innbygging av inngangsparti, takvinduer mot nordøst, utvidelse av altanflater og endring av fasadedetaljering. Byantikvaren anbefaler en veiledningstime for å nærmere konkretisere tilbakeføring. For øvrig vises det til uttalelsen i sin helhet. Denne saken må ses i sammenheng med behandlingen av klage på vedtak av i sak Den saken gjelder de tiltak som er omsøkt på den delen av bygningen som ligger på gnr. 158 bnr Om klagen Den mottok kommunen klage på avslaget av fra Advokatfirmaet Harris DA på vegne av tiltakshaver Morten Høvik, og supplement til klagen ble mottatt den I klagen anføres det at eiendommen ikke er underlagt hensynssone for verneverdi og er ikke vernet, slik at det derfor må være en større skjønnsmargin i byggesaken enn for de bygg med strengere regulering. Klager anfører at omsøkte endringer må ses i forhold til det som ble godkjent i rammetillatelse av og ikke ut fra tidligere foto. Klager anfører at endring av taktekkingsmateriale fra skifer til svart takstein gjøres fordi de opprinnelige skifersteinene gikk tapt i brannen og det er for dyrt å erstatte dem. Tiltaket er ikke i strid med KDP 8.5 da det fremgår av retningslinjen til bestemmelsen at utskiftninger «bør» gjøres i samsvar med opprinnelig materialbruk, noe som åpner bestemmelsen for at det i noen tilfeller kan gjøres skifte i materialet. Videre anføres det at bygget er såpass høyt og ligger på et høydedrag, slik at endringen ikke vil være like synlig fra gateplan som andre hus i området. I klagen anføres det at innbygging av inngangspartiet vil minske faren for brannspredning og hindre at nedbør kan samles i terrassen. Tiltaket er ikke i strid med KDP 8.5 da endringen er på husets bakside og ikke husets front, og det vises til at retningslinjene sondrer mellom tiltak på bakside og fremside av husene. Det er fronten som er mest synlig for forbipasserende og for fjernvirkning. Tiltaket vil ikke i særlig grad forandre byggets karakter eller fjernvirkningen. Klager anfører at innsetting av ett takvindu i fasaden mot nordøst vil gi sollys til loftet og vil ikke være i strid med KDP 8.5 da tiltaket ikke vil gå på bekostning av husets kulturelle verdi og uttrykk. Byggets høyde og plassering fører til at takvinduene ikke vil være særlig synlige. I klagen anføres det at utvidelse av altanflate over karnapp mot nordøst allerede ble godkjent av kommunen i rammetillatelsen datert , og at det ikke er gjennomført søknadspliktige endringer på altanflaten i etterkant. 3

4 Klager anfører at endret detaljering av balkongrekkverk og vindusinnramming er så små endringer at de knapt er synlige og at byggets uttrykk og kulturelle verdi ikke påvirkes. Det stilles spørsmål ved hvilken detaljering kommunen viser til ved gesims. Subsidiært søkes det i klagen om dispensasjon fra KDP 8.5 for omsøkte tiltak. Klager anfører at vilkårene for dispensere er oppfylt. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 3. Vurdering av klagen 3.1 Kommunedelplan Puddefjorden Damsgårdsundet 8.5 Byform Omsøkte eiendom ligger i delområdet Solheimslien-Gyldenpris i overnevnte kommunedelplan som har følgende bestemmelse om byform i 8.5; «Ved på- og ombygginger skal eksisterende karakter ivaretas når det gjelder bygningstype, takform og materialbruk. Fjernvirkning av tiltaket skal vurderes ved all plan- og byggesaksbehandling.» Hovedhensynet bak bestemmelsen er bevaring av eksisterende bebyggelse gjennom å sette begrensning for endringer av byggene. I 2008 ble det omsøkt og gitt tillatelse til tilbakeføring av bygget slik det var før brannen som skadet deler av bygningen, og det er dette som er utgangspunkt for vurderingen av omsøkte tiltak som omfatter søknad om legalisering av allerede utførte tiltak som ikke er i tråd med det som ble godkjent i I klagen anføres det at omsøkte endringer må vurderes i lys av at eiendommen ikke er vernet eller underlagt hensynssone for verneverdig, og at endringene er i samsvar med byggets karakter. Alle de omsøkte tiltakene har vært gjenstand for vurdering, noe som har resultert i rammetillatelse av hvor det er det gitt tillatelse til flere av de omsøkte tiltakene. Det er imidlertid flere tiltak som fører til at bygget endrer sin karakter i strid med overnevnte bestemmelse og disse er avslått. Dette fremgår tydelig ved sammenligning av flyfoto som vist i vedtaket på s. 4. Det omfattende antall endringer som omsøkes bidrar sterkt til at bygningens karakter endres og fremstår ikke lenger i gjenkjennelig drakt. Klager anfører at retningslinjene til bestemmelsen sondrer mellom tiltak på byggets bak- og fremside samt at bygget ligger på et høydedrag som gjør at endringene er lite synlige. Omsøkte eiendom er imidlertid synlig både fra fylkes- og kommunalvei. Sondringen i retningslinjen mellom tiltak på bak- og fremside av bygget får derfor mindre betydning da eiendommen grenser til kommunalvei på begge langsider og således er begge fasader meget synlig fra offentlig gate. Endring av taktekkingsmateriale fra grå skifer til svart takstein er synlig da bygningen ligger i et boligmiljø hvor flere av byggene har skiftertak. I retningslinjene til bestemmelsen fremgår det at taklandskapet er en viktig del av kulturlandskapet og at takvinduer derfor i utgangspunktet ikke tillates. På denne bakgrunn er ett av flere omsøkte takvinduer avslått for å redusere at antall takvinduer blir for dominerende 4

5 på takflaten samtidig som det fører til tilstrekkelig avstand mellom de gjenstående takvinduene, noe som sikrer en bedre balanse i hele fasaden. I klagen anføres det videre at utvidelse av altanflate over karnapp ble godkjent i rammetillatelsen av Det er imidlertid ikke korrekt. I søknaden som rammetillatelsen av gjelder er det i redegjørelsen beskrevet at «bygning skal tilbake til opprinnelig standard og utbedringsarbeid medfører ingen fasadeendring». Tegningsgrunnlaget som fulgte søknaden støtter dette da det ikke er vist skyggelegging fra altanen over karnapp samt at foto av bygget før brannen viser at altanflaten var bygget slik at den fulgte underliggende karnapp. Endring av altanflaten, herunder detaljeringen av rekkverket og karnapp, samt innbygging av inngangspartiet er de mest fremtredende særegne karakterene ved bygget foruten skiftertaket, og endringer av dette vil være meget synlig fra offentlig gate og endre byggets utseende slik at det mister sin kulturelle og arkitektoniske verdi. Når det gjelder detaljering ved gesims ber klager om en presisering av hva som menes. Utgangspunktet er som nevnt tilbakeføringen av bygget etter brannen slik det ble gitt tillatelse til i Opprinnelig tegning av bygget viser tydelig utsmykning ved gesims, men dette kommer ikke frem på tegning som fulgte søknaden om tilbakeføring i Bilder av bygget fra reportasje om brannen viser at det på det tidspunktet ikke var utsmykninger ved gesims. Hvorvidt det opprinnelig ble oppført slik detaljering som siden ble endret uten at det da var et søknadspliktig tiltak, er uklart. Utgangspunktet er imidlertid byggets utforming slik det var ved brannen og som det i rammetillatelsen av ble godkjent tilbakeført til. I forhold til nåværende søknad kan vi derfor ikke finne at den innebærer endringer av gesimsen som er søknadspliktig. 3.2 Dispensasjonsvurdering Det er i forbindelse med klagen søkt om dispensasjon fra Kommunedelplan Puddefjorden Damsgårdsundet 8.5 Byform. Som det fremgår av gjennomgangen under pkt. 3.1 er omsøkte tiltak i strid med bestemmelsen og krever dispensasjon. For å gi dispensasjon etter pbl må hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I klagen anføres det at hovedhensynet er å bevare enkle former og uttrykk og det vises til retningslinjene hvor det fremgår at det ikke bør gjøres endringer som er synlig fra offentlig gate, hensyn klager anfører ikke blir tilsidesatt. Hovedhensynet bak bestemmelsen er imidlertid bevaring av eksisterende bebyggelse gjennom å sette begrensning for endringer av byggene. Videre må retningslinjen leses i sin helhet og da fremgår det også at ved «tiltak bør man søke å tilbakeføre fasadene til sitt opprinnelige uttrykk i detaljutforming og materiale». Omsøkte endringer gjelder ikke tilbakeføring til opprinnelig uttrykk og er synlige fra offentlig gate. 5

6 De omsøkte tiltakene innebærer både små og store fasadeendringer som separat og samlet synlig endrer bygningens karakter slik som gjennomgangen under pkt. 3.1 viser. På denne måten blir hensynet bak bestemmelsen vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved en dispensasjon er at utførte tiltak legaliseres og det ikke er nødvendig med tilbakeføring, noe som er kostnadssparende. Ulempene er at de omsøkte tiltakene betydelig endrer bygningens karakter slik at særegenhetene ved den arkitektoniske utformingen blir fjernet og bygget mister sin kulturhistoriske verdi. Fordelene ved en dispensasjon er dermed ikke klart større enn ulempene. 4. Konklusjon På bakgrunn av overforstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Oversiktsfoto 3. Situasjonsplan 4. Klage med supplering 5. Avslag på søknad for deler av tiltaket 6. Tegninger 7. Byantikvarens uttalelse 8. Tegning lagt til grunn for tillatelse i