Saksnr.: /18 Saksbeh.: VIME Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /18 Saksbeh.: VIME Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Bergenhus, gnr. 166 bnr. 1655, Torget 2. Klage over avslag på søknad om ombygging, fasadeendringer Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Cardo 8614 AS v/ Trond Tystad på vegne av tiltakshaver Bergen Sentrum Tomteselskap AS. Ombygging i form av tilbygg, påbygg, fasadeendringer, innvendige endringer og anlegging av kai. Tiltakene krever dispensasjoner fra reguleringsplan og byggteknisk forskrift. Avslaget datert er gitt med hjemmel i reguleringsplanens bestemmelser samt byggtekniskforskrift. Omsøkte restauranthus og kai er regulert til Blandet sentrumsformål, Gangareal med byromsbruk og Flytende torg, og er omfattet av kommunedelplan Sentrum hvor de er vist som Blandet sentrumsformål, Gangareal med byromsbruk og Trafikkformål i sjø. I kommuneplanens arealdel vises områdene som Sentrumsformål og Bruk og vern av sjø og vassdrag innenfor hensynssonene Bevaring kulturmiljø, Fredet bygrunn m.m. Klager anfører at fasadeendringene er innenfor det som er historisk retningsgivende. Følgende må foreligge; Avtale mellom tiltakshaver og grunneier Bergen kommune om plassering av omsøkte tiltak på kommunal grunn. Tiltaksplan for håndtering av forurenset masse. Tillatelse etter Kulturminneloven, jf. reguleringsplan og Dispensasjon fra regulert byggegrense. Avslaget datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Sylvi Søvik Wathne seksjonsleder

2 1. Om saken 1.1. Deler av avslaget omgjøres I forbindelse med klagen er saken vurdert på nytt i henhold til forvaltningsloven 33, 2. ledd. Når det gjelder anlegging av kai/reketrapp ble det opprinnelig søkt om å benytte fast konstruksjon og forankring i peler for å anlegge den nye kaien, noe som er i strid med reguleringsplanen. I klagen opplyses det imidlertid at søker har funnet en løsning basert på nyere offshoreteknologi som gjør at en kan sette en flytende og stabil konstruksjon ved Bryggen. Med dette legges det til grunn at omsøkte kaianlegg kan gjennomføres som flytende konstruksjon i tråd med planbestemmelse Flytende torg og at tiltaket dermed ikke lenger er avhengig av dispensasjon fra denne bestemmelsen i reguleringsplanen. På denne bakgrunn er det vurdert at omsøkte anlegging av kai/reketrapp behandles på nytt og den delen av avslaget datert som gjelder anlegging av kai/reketrapp er erstattet av rammetillatelse på vilkår datert Dette innebærer at det er kun den delen av avslaget av som opprettholdes som behandles i dette fagnotatet Opplysninger av vesentlig betydning for behandling av klagen Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og det er mottatt merknad fra Bergen kommune v/ Etat for bygg og eiendom som eier av grunnen der flere av tiltakene søkes oppført. I merknaden vises det til at det ikke foreligger en avtale mellom tiltakshaver og Bergen kommune om å benytte kommunens grunn til oppføring av tiltakene. I tilsvar vises det til at søker har hatt samtale med Etat for bygg og eiendom. Byantikvaren har i uttalelse datert motsatt seg sterkt omsøkte ombygging. Ved gjenoppbygningen av Zachariasbryggen ble det lagt strenge kulturhistoriske føringer både med hensyn til proporsjoner og materialer. Det vises til at omsøkte tilbygg, påbygg og fasadeendringer er siste i rekken av søknader som stadig forringer bygningens opprinnelig form og arkitektoniske uttrykk. Tålegrensen for fasadeendringer er allerede overskredet. I uttalelse fra Fylkesmannen i Hordaland datert vises det til at strandsonen skal bevares for å sikre tilgjengelighet for alle, og at arealet rundt omsøkte bygning er et av få ferdselsområder i sentrum som gir tilgang til sjøen. Hordaland Fylkeskommune har i uttalelse datert vist til at gjeldende reguleringsplan er et resultat av en bred enighet om hvordan kulturminneverdiene innenfor buffersonen til verdensarven Bryggen skal håndteres. Omsøkte tiltak er i strid med reguleringsplanen på flere forhold og vil bidra til å svekke kulturmiljøet rundt Vågen. Tiltakene frarådes på det sterkeste. Det vises for øvrig til uttalelsene i sin helhet. 2. Om klagen Den ble det mottatt klage fra Cardo 8614 AS v/ Trond Tystad på vegne av tiltakshaver Bergen Sentrum Tomteselskap AS på avslaget av Tilleggsmomenter til klagen fra Cardo 8614 AS ble mottatt

3 I klagen anføres det at motivasjonen for søknaden er å styrke tilgjengeligheten til sjøfronten for allmennheten, forbedre atkomsten til de tre restaurantetasjene i Zachariasbryggen, styrke og oppgradere kulturtilbudet og bringe tilbake byggets historiske uttrykk. Klager anfører at omsøkte utvendige tiltak formidler historisk bebyggelse. Videre anføres det at utvendige heis vil styrke atkomsten og øke heiskapasiteten betraktelig. Det anføres at gjenbyggingen av dekket i tredje og eventuelt andre etasje ikke vil sperre gjennomgangen i huset. Det vises for øvrig til klagen og tilleggsmomentene i sin helhet. 3. Vurdering av klagen 3.1 Dispensasjon fra reguleringsplannr Vågen, kaiene og Bryggen Det følger av reguleringsplanens bestemmelse 2.1 Helhetlig kulturmiljø at «[A]lle tiltak i planområdet skal bidra til å bevare og formidle historiske og romslige sammenhenger, og sørge for vern og pietetsfull skjøtsel av antikvarisk verdifull bebyggelse, byrom og bylandskap. Historiske verdier, også maritim historie, skal ivaretas og formidles til nytte og glede for byens befolkning». Videre følger det av Bevaring utnyttelse at «[D]er ikke annet er angitt, skal eksisterende mønehøyde, gesimshøyde, takform, fasader og etasjeantall beholde». Omsøkte tiltak innebærer både tilbygg, påbygg og fasadeendringer i tillegg til ombygging, og bruksarealet øker med 258m 2 BRA. Dette omfatter følgende tiltak: Oppføring av tilbygg; hjørne mot vest forlenges med 3,2 meter, ny svalgang mot sør i 2. etasje, ny svalgang mot nord utvides med 0,7 meter, karnapper mot nord utvides med 0,7 meter, ny trapp fra bakkeplan til svalgang i 2. etasje, ny heis fra bakkeplan til 4.etasje med ny ark, nye balkonger i 2. og 3 etasje mot vest for uteservering. Nytt fast glasstak i 4. etasje mellom eksisterende glasstak, heving av møne for del av bygning mot vest, fjerning av del av tak for passasje mellom omsøkte nye heis og 4. etasje. Nye dører og vinduer med ny inndeling av glassflatene i 1. etasje Nytt dekke i 2. og 3. etasje i atrium ved hovedinngang, ny hovedtrapp i plan 1, nye innvendige trapper, ny branncelleinndeling og brannseksjonering, eksisterende heis endres fra 1. til 4. etasje til 1. til 3. etasje. I klagen er det tatt med flere bilder av historiske bygninger langs Vågen, herunder tidligere bygg på omsøkte eiendom som viser karnapp, altan og utbygg. Klager anfører at omsøkte utvendige tiltak formidler historisk bebyggelse. Henvisning til ulike sjøboder i Bergen vurderes ikke som relevant da utgangspunktet må være den opprinnelige Zachariasbryggen slik den ble bygget i 1986 med de hensyn som lå til grunn for utformingen, som tilpasset det nye byggverket til dets kulturhistoriske omgivelser. Det ble lagt strenge føringer for gjenbyggingen både i forhold til proporsjoner og materialbruk, slik at bygningen har en særdeles høy antikvarisk egen- og miljøverdi. Zachariasbryggen ligger sentralt innenfor kulturlandskapet som verdensarvstedet Bryggen er en del av, og innenfor buffersonen til Bryggen. Formålet med reguleringsplan Vågen, kaiene og Bryggen er å bevare Bryggen og buffersonen, og det bør derfor utvises særlig varsomhet ved endring av utformingen. 3

4 Etter at bygget ble oppført i 1986 har Zachariasbryggen gjennomgått flere endringer og det fremgår både av uttalelsen fra Hordaland fylkeskommune og Byantikvaren at tålegrensen for fasadeendringer allerede er overskredet og at disse endringene har svekket bygningens arkitektoniske kvalitet og den gode relasjonen bygningen hadde til kulturminneverdiene i planområdet. Bebyggelsen på Zachariasbryggen er allerede bygget ut over det maksimale av det gjeldende reguleringsplan gir adgang til. I klagen anføres det at gjenbyggingen av dekket i tredje og eventuelt andre etasje ikke vil sperre gjennomgangen i huset. Det fremkommer av arealplankartet at passasjen mellom de to opprinnelige hovedbyggene er avsatt til Gangareal med byromsbruk, men er siden i realiteten privatisert. Fagetaten opprettholder vurderingen som er gjort i vedtaket: «Av planens kart og bestemmelse i , følger at gjennomgang mellom gårdene skal være åpen for allmennheten. Arealet mellom gårdene og kaiarealene skal benyttes til opphold og ferdsel for fotgjengere, jf. reguleringsbestemmelsen Omsøkte ombygging og påbygg fører til gjenbygging av «åpningen» mellom gårdene og vesentlig svekkelse av passasjen som offentlig gangareal og det visuelle inntrykket av gårdene som 2 separate bygg. Det søkes også om tilbygg i flere varianter som ligger på eller over offentlig gangareal mot nordøst, nordvest og sørvest. Tilbyggene vil gjøre kaiområdene mindre tilgjengelig for allmennheten og for området mot sørvest, vil omsøkte heistilbygg stenge kaien for passasje for fotgjengere. ( ) Omsøkte ( ) tilbygg med balkonger, terrasser, heistilbygg, arker og påbygg kommer i konflikt med reguleringsplanens formål, saksbehandling, arealbruksformål og spesialområde bevaring.» Det følger av reguleringsplanens bestemmelse 3.3 Bebyggelsesplan at «[T]iltak som vil være i strid med reguleringsplanens formål, tiltak som er uavklart eller i strid med reguleringsplanen når det gjelder kulturminneforvaltning, utforming, utnyttelsesgrad eller byggehøyde ( ), må fremmes som egen bebyggelsesplan eller reguleringsplan». Gjeldende reguleringsplan er en bevaringsplan og bestemmelsene setter dermed begrensninger for tiltak innenfor planområdet, men hver dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser medfører at det ikke tas tilstrekkelig hensyn til planens formål. Omsøkte tiltak fører til en forringelse av bygningens opprinnelige form, uttrykk og historiske forankring, og således kreves det etter 3.3 at tiltakene fremmes som detaljplan. 3.2 Ny utvendig heis Det omsøkes at eksisterende innvendige heis fra 1. til 4. etasje avsluttes i 3. etasje og at det etableres ny utvendig heis fra 1. til 4. etasje under ny ark på den sørlige fasaden mot nytt kaianlegg. I vedtaket er det lagt til grunn at ny heisløsning ikke oppfyller kravene i byggteknisk forskrift 12-4 Inngangsparti og 12-6 Kommunikasjonsvei. Klager anfører at en utvendig heis som betjener de øvre etasjene gir et strekt signal om at husets øvre etasjer er universelt utformet og heiskapasiteten økes betraktelig, noe som styrker atkomsten til bygget. Videre anføres det at utvendig heishus vil være en unik kombinasjon av 4

5 gammel og ny funksjon da det tidligere ble heist opp varer i heishus og folk gikk i de påhengte trappehusene, vil en moderne heiseinnretning gjøre begge deler. Det følger av TEK at «[I]nngangsparti skal være godt synlig, sentralt plassert og oversiktlig i forhold til atkomst». Dette innebærer at inngangspartiet må være lett å finne frem til og tre tydelig fram i fasaden. Videre følger det av TEK at «[K]ommunikasjonsvei skal være sikker, hensiktsmessig og brukbar». Et byggverk kan ha flere likeverdige innganger og kravene gjelder da for alle hovedinngangene. Omsøkte nye inngang med heis på den sørlige fasaden fremstår imidlertid ikke som en hovedinngang, hverken i forhold til plassering eller visuelt. Inngangen er ikke lett å finne da dens plassering ikke er sentral og ikke godt synlig. Den fremstår ikke som en likeverdig inngang til inngangspartiet som er på den østlige fasaden. Kommunikasjonsveien til 4. etasje er ikke umiddelbart lett å finne eller orientere seg i da den befinner seg utvendig, noe som anses lite hensiktsmessig. Brukerne av heisen vil dermed være utsatt for vær og vind slik at den ikke er likestilt med innvendig trappeatkomst til 4. etasje. Kravene til inngangsparti og kommunikasjonsvei er ikke oppfylt. 3.3 Andre forhold Det er søkt om dispensasjon fra pbl for samtlige påbygg da disse vil være nærmere enn 4m fra nabogrense siden omsøkte eiendom grenser med alle sider til kommunal grunn og bygget allerede er bygget i grensen og delvis over denne. Reguleringsplanen viser imidlertid byggegrense og dispensasjon fra avstand til nabogrense er i realiteten dispensasjon fra byggegrensen i reguleringsplanen. Omsøkte tiltak er således også på dette punktet i strid med reguleringsplanens begrensninger og ved en eventuell omgjøring kreves det dispensasjon. Omsøkte tiltak er i tillegg avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse Nybygg som krever at det sammen med rammesøknad skal vedlegges beskrivelse av fundamentering og beregning av trykk og at kopi av dokumentasjonen skal sendes kulturminnemyndighet. 4. Konklusjon På bakgrunn av det ovennevnte tas ikke klagen til følge. Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Oversiktsfoto 3. Situasjonsplan 4. Tegninger 5. Tilleggsmoment klage 6. Klage på avslag 7. Avslag på søknad 8. Uttalelse fra Hordaland Fylkeskommune 9. Uttalelse fra Fylkesmannen 10. Uttalelse fra Byantikvaren 11. Rammetillatelse på vilkår 5