BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /25 Saksbeh.: MFSA Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Klage på vedtak: Ytrebygda gnr 35 bnr 707, 708 Dolvikvegen. Nybygg boligblokk Hvem klager? Tiltaket Tiltakshaver Heldal Eiendom AS v/og Arkitekter AS Det er søkt om tre boligblokker på 5 etasjer med 60 boenheter og parkeringskjeller, samt støyskjerm og tilhørende nytteanlegg, BRA til sammen 7409 m 2 Vedtaket Avslag ble gitt den med hjemmel i KPA punkt 3, 6, 13, 15 og 23 vedr. TU, støy, manglende parkering og visuelle kvaliteter. Sistnevnte hjemles også i pbl Ikke gitt dispensasjon fra KPA vedrørende maksimal TU. Planstatus Eiendommen er i reguleringsplan , , Ytrebygda, Gnr 35, Søreide/Søvik/Steinsvik, Planområde 8 regulert til konsentrert boligbebyggelse. I KPA er eiendommen vist som bebyggelse og anlegg. Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Kommunens utregning av TU er feil, den må baseres på reguleringsplan ikke KPA. Grunnlag for disp. fra KPA vedr. TU. Parkeringskrav oppfylt. Støyskjermene har god utforming. Tilførselsvei og støyskjerm er plassert nærmere enn 4 m fra nabogrensen. Mangler erklæring eller dispensasjon. Endelig prosjektering av støyskjerm må foreligge. Det må dokumenteres tinglyst veirett jfr. pbl Det må redegjøres for fortau og vei - feilbygget i hht reg.plan Det må redegjøres for skredfare. Vedtak datert opprettholdes. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Sylvi Søvik Wathne Seksjonsleder

2 1. Om saken 1.1. Opplysninger om saken Det ble i vedtak gitt avslag på søknad om oppføring av tre boligblokker på 5 etasjer med 60 bruksenheter. Blokkene bindes sammen av en parkeringskjeller som går under alle tre blokkene. Totalt bruksareal på de 5 boligetasjene + parkeringskjeller er oppgitt til 7409 m², hvorav parkeringskjeller utgjør 1952 m². Det søkes videre om støyskjerm som er opp til 7 meter høy og tilhørende nytteanlegg i form av tilkomstvei, overflateparkering og vann- og avløpsanlegg Historikk Det ble den gitt rammetillatelse på vilkår til et lignende prosjekt med flere (75 stk), men mindre leiligheter. Det ble i rammetillatelsen gitt dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, da prosjektet var i strid med byggehøyde og tillatt utnyttelsesgrad i gjeldende kommuneplan på behandlingstidspunktet. Rammetillatelsen ble påklaget av Fylkesmannen i Hordaland. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane ga klager medhold den og omgjorde vedtaket, slik at det ikke ble gitt dispensasjon til gjennomføring av tiltaket som omsøkt. Det aktuelle tiltaket er arealmessig på størrelse med tiltaket fra 2011, men det er nå prosjektert med større leiligheter, slik at totalt antall leiligheter er 60. Et annet forhold som er nytt er at det er vedtatt ny kommuneplan i Om klagen I klagen anføres i hovedsak: - Tiltakets TU må beregnes etter gjeldende reguleringsplans metode og maks TU for området settes til 110% slik gjeldende reguleringsplan hjemler. Kommunens beregning av TU lik 145% baserer seg på feil grunnlag. - Uansett er det grunnlag for å dispensere for en høyere utnyttelsesgrad enn 60%. - Tiltaket ligger tett på knutepunkt/terminal for kollektivnett for busser. KPA pkt 23 åpner opp for TU 60% - 200% langs de store kollektivårene. - Fagnotat i en reguleringssak fra 2013 sier at det kan åpnes for en høyere TU enn 60 % (100%) da det aktuelle planområdet i den saken ( /53) har nærhet til kollektivterminal øst for planområdet. - Det er inkonsekvent å redusere tillatt TU i gjeldende reguleringsplan til det halve slik det blir om man legger KPAs maksimale utnyttelsesgrad til grunn. - Ved å etablere støyskjerm i byggegrensen blir krav til støy tilfredsstilt både i forhold til bygninger og uteareal. - Støyskjermen vil bli gitt en arkitektonisk tilforlatelig utforming med ulike materialer som tre, glass og betong. - Reguleringsplanens krav til parkering er dekket. - Det søkes om dispensasjon for plassering av støyskjerm og tilkomstvei nærmere enn 4 meter fra nabogrense. - Det foreligger avtale som bekrefter vegrett over naboeiendom frem til nabogrense. - Det er rettet opp i det forhold at tilkomstvei er tegnet inn med fortau på motsatt side av det reguleringsplanen sier. - Det er stort behov for den type leiligheter tiltaket etablerer. - Tiltaket er i tråd med sentrale og lokale myndigheters strategiske målsetninger for utvikling av boligområder og fortetting langs kollektive transportakser og i bydelssentra. - Avslag på søknad må omgjøres. 2

3 3. Vurdering av klagen 3.1 Forholdet mellom kommuneplanen og eldre reguleringsplaner Det følger av kommuneplanens arealdel pkt. 3 at kommuneplanen gjelder foran reguleringsplan og bebyggelsesplan i den grad slik plan strider mot kommuneplanens innhold. Bestemmelsen har unntak, men aktuelle reguleringsplan blir ikke omfattet av disse. På punkter hvor reguleringsplanen strider mot gjeldende kommuneplans bestemmelser er det etter dette slik at det er kommuneplanens bestemmelser som gjelder Grad av tomteutnyttelse Klager anfører at tiltakets tomteutnyttelsesgrad må beregnes etter gjeldende reguleringsplans metode og maks tomteutnyttelse for området settes til 110% slik gjeldende reguleringsplan hjemler. Den tillatte grad av utnyttelse i reguleringsplanen på 110% strider mot den tillatte grad av utnyttelse i kommuneplanens pkt. 23 Bebyggelse og anlegg som er 60% Det er kommuneplanens bestemmelser som gjelder jfr. drøftelsen i punkt 3.1 ovenfor. Klagers anførsel om at reguleringsplanens tillatte grad av tomteutnyttelse skal legges til grunn kan dermed ikke føre frem. Tillatt grad av utnytting etter kommuneplanen er 60 % for omsøkte eiendom. En utnyttelsesgrad som overstiger dette avhenger av dispensasjon fra kommuneplanen Parkering Klager anfører at reguleringsplanens krav til parkering er dekket. Også når det gjelder parkering er det strid mellom reguleringsplanens og kommuneplanens krav. Det er kommuneplanens bestemmelser som gjelder jfr. drøftelsen i punkt 3.1 ovenfor. Det omsøkte tiltaket har, utenom parkeringskjeller, et bruksareal på 5457 m 2. I søknaden er det dokumentert at tiltaket vil få 62 parkeringsplasser. I KPA pkt. 15, kolonne Bil P4, settes krav til 77 parkeringsplasser. Tiltaket har etter bygningsmyndighetenes vurdering dermed 15 parkeringsplasser for lite og oppfyller ikke kommuneplanens krav til parkering jfr. KPA pkt. 15. Manglende parkering opprettholdes etter dette som avslagsgrunn. Det anføres i klagen at kommuneplanens krav til parkering kan dekkes ved å utvide parkeringskjelleren. Dette må det i så fall søkes om på vanlig måte. Dette er ikke gjort, og det tas derfor heller ikke stilling til i klageomgangen Trafikkstøy Det anføres i klagen at ved å bygge støyskjerm i byggegrensen blir krav til støy tilfredsstilt både i forhold til bygninger og uteareal. 3

4 Omsøkte eiendom ligger tett på trafikkert vei. Store deler av eiendommens areal ut mot Dolvikveien ligger i hensynssone for veistøy rød støysone og øvrige deler av eiendommen ligger i gul støysone. I følge støyrapporten er uskjermet støynivå ved mest utsatte fasade 68dB. Dette tilsvarer rød støysone etter KPA pkt. 13. Av denne bestemmelsen følger det om rød veistøysone: «I rød støysone tillates ikke oppføring av ny støyfølsom bebyggelse, herunder boliger[ ].» «I rød støysone kan det ikke bygges boliger eller gis tillatelse til nye boenheter uten at området samtidig skjermes slik at utendørs støynivå (fra vei) kommer under 65dB.» I tillegg sier bestemmelsen at uteoppholdsareal må ha dokumentert lavere støynivå enn 55 db på stille side. I følge støyrapporten fra Sweco vil støykravene bli oppfylt med den omsøkte 6-7m høye støyskjermen og ekstra støyskjerming på 3 balkonger med tett rekkverk. En kommer tilbake til vurderingen av støyskjermens visuelle kvaliteter. Det som betegnes som tett rekkverk på balkongene fremstår for bygningsmyndighetene som en innglassing av balkongene da «rekkverket» er 1,8 m høyt. Det vises til figur 9 i vedlagte støyrapport. Omsøkte eiendom ligger utenfor de områder hvor kommuneplanen tillater innglassing av privat utomhusareale for å dempe støy. Det er ikke søkt om dispensasjon. Bygningsmyndighetene vurderer etter dette at støyskjermingen av de 3 balkongene er i strid med kommuneplanen pkt. 13 og at tiltaket er dermed ikke tilfredsstiller krav til støy innenfor de rammer kommuneplanen gir. 3.2 Dispensasjoner Innledning Det følger av plan- og bygningsloven 11-6 at tiltak ikke må være i strid med kommuneplanen. Omsøkte tiltak er i strid kommuneplanens arealdel pkt. 23 vedrørende grad av utnytting. I tillegg er tiltaket i strid med plan- og bygningsloven Tiltaket trenger da dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 for å kunne tillates. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til 19-2 at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon, etter en samlet vurdering, være klart større enn ulempene. Det følger av Ot.prp.nr.32 ( ), s. 242 at det må foreligge en klar overvekt av hensyn for å gi dispensasjon. Dette i motsetning til tidligere hvor det var praktisert alminnelig interesseovervekt. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Spørsmålet blir om det i foreliggende sak foreligger klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon fra kommuneplanen og plan- og bygningsloven, herunder om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Det skal foretas en samlet vurdering. 4

5 3.2.2 Grad av utnytting Det følger av kommuneplanen pkt. 23 at tillatt grad av utnyttelse i område for Bebyggelse og anlegg er 60%. Hovedhensynet bak bestemmelsen om tomteutnyttelse for boligbebyggelse er å fastsette bygningenes volum over terreng, og bygningers totale areal. Tomteutnyttelse er dermed med på å forme et områdes karakter med henhold på åpenhet, lys og luft i bebyggelse, bygningsvolum på hver enkelt eiendom, samt omfang av utbyggingsareal i et område sett i forhold til infrastruktur, skoler, barnehager mv. Når kommuneplanen overstyrer tillatt utnyttelsesgrad overstyrer den også beregningsmåten for utnyttelsesgrad. Ved utregning av utnyttelsesgrad etter kommuneplanens bestemmelser skal areal i blokkenes kjelleretasje inngå i beregningen. Omsøkte tiltak fører da til en utnyttelse av tomten på 145 %. Beregningsmåten som ble anvendt i vedtaket fra bygningsmyndighetenes side var dermed riktig. Det ble i vedtaket gitt en grundig begrunnelse for hvorfor man i denne saken ikke kan gi en dispensasjon fra tillatt grad av utnytting: «Det styrker dispensasjonssøknaden at tiltaket holder seg innenfor gjeldende reguleringsplan, men det er et uforholdsmessig stort sprik mellom kommuneplanen og reguleringsplanen. Kommuneplanen er kommunens overordnede styringsdokument, og den skal gi rammer for kommunens tiltak og planer for bruk og vern av areal i kommunen. Det skal ikke være kurant å få dispensasjon fra kommuneplanen, da dette lett kan føre til presedens og undergraving av kommuneplanens funksjon. I dette konkrete tilfellet er det i tillegg en svært stor overskridelse av kommuneplanens bestemmelse det er snakk om. Reguleringsplanen er ca 24 år eldre enn kommuneplanen, og det vil være stor fare for at slike gamle reguleringsplaner ikke tar i seg dagens behov og hensyn. Å gi dispensasjon for en så stor overskridelse av utnyttelsesgraden som det her er snakk om, vil i aller høyeste grad kunne gi presedens for å tilsidesette kommuneplanens gyldighet fremfor eldre reguleringsplaner i andre utbyggingssaker. Store deler av eiendommens areal ut mot Dolvikveien ligger i hensynssone veistøy rød støysone og resten av eiendommen ligger i hensynssone veistøy gul støysone. Dette er forhold som ikke var tatt med for 24 år siden da reguleringsplanen ble vedtatt, men som i aller høyeste grad er aktuell i kommuneplanen fra Slike hensyn fører ofte til at eiendommer blir mye vanskeligere å bygge ut med de kvaliteter som beboerne har krav på. Bygningsmyndighetene har dermed den oppfatning at trafikkstøyen på eiendommen er et viktig signal om at reguleringsplan er utdatert på noen områder, og at en i denne saken dermed skal være varsom med å gi en så stor dispensasjon fra kommuneplanen som det her er snakk om. Det trekkes frem i søkers begrunnelse at bygningsmyndighetene tidligere har godkjent og gitt dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser om utnyttelsesgrad for et prosjekt med tilsvarende størrelse som det prosjektet som nå omsøkes. Bygningsmyndighetene har den oppfatning at saken nå stiller seg noe annerledes. I prosjektet som ble behandlet i 2011 ble det gitt en rammetillatelse på vilkår, hvor ett av vilkårene var at det må redegjøres for hvorledes bestemmelsene i kommuneplanens pkt 15 Støy blir oppfylt, og at støyskjerm mot veg må anmeldes. I prosjektet, som nå omsøkes, er det innlevert støyrapport som viser at deler av byggenes fasader mot veien ligger i rød støysone, og 5

6 støyskjermene som behøves for å skjerme fasadene, og som også er medtatt i søknaden, har en slik høyde (opp til 6-7 meter) at bygningsmyndighetene av estetiske grunner ikke kan godkjenne dem. Kommuneplanen som nå er gjeldende ble vedtatt i Punktet om støy er vesentlig endret siden forrige kommuneplan. Hensynssonene for støy er nå tatt inn i plankartet, og det er tatt inn i bestemmelsen i pkt 13 Støy at det ikke tillates oppføring av ny støyfølsom bebyggelse i rød støysone. Det er altså i utgangspunktet et krav om at bygningene i sin helhet skal befinne seg utenfor hensynssonen rød støysone. Bygningsmyndighetene vurderer støyproblematikken på eiendommen til å være en tungtveiende grunn til at det det ikke bør gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel» Bygningsmyndighetene opprettholder standpunktet og begrunnelsen. I tillegg skal det utdypes noe i forhold til de anførslene som har kommet i klageomgangen. Det anføres i klagen at tiltaket ligger tett på knutepunkt/terminal for kollektivnett for busser og at KPA pkt 23 åpner opp for TU 60% - 200% langs de store kollektivårene. Bygningsmyndighetene vurderer det slik at eiendommen ikke ligger langs noen av de store kollektivårene og at unntak for en utnyttelsesgrad opp mot 200% ikke kan gjelde her slik at dette ikke er noe argument for å gi en dispensasjon for økt utnyttelsesgrad. Videre anføres det at i et fagnotat i en reguleringssak fra 2013 åpnes opp for en høyere TU enn 60 % (100%), da det aktuelle planområdet i den saken ( /53) har nærhet til kollektivterminal øst for planområdet. Fagnotatet er en innstilling til politikerne, ikke et vedtak, og den aktuelle planen er heller ikke vedtatt per Videre er det stor forskjell på hva som kan vektlegges i en plansak og en byggesak. Vurderingen kan dermed ikke vektlegges i dispensasjonsvurderingene i angjeldende sak. Etter en samlet vurdering er det bygningsmyndighetenes syn at fordelene ved å gi en dispensasjon ikke er klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra og hensynene i lovens formålsbestemmelse, vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf. Kommuneplanens arealdel punkt 3 og punkt 23 Bebyggelse og anlegg, vedrørende at maksimal utnyttelsesgrad for boligbebyggelse på 60 % BRA blir overskredet Avstand til nabogrense Tilførselsvei og støyskjerm er plassert nærmere enn 4 meter mot gnr 34 bnr 13. Det søkes om dispensasjon fra 29-4 vedrørende avstand fra nabogrense for både støyskjerm og vei i klagen. Dispensasjonene er ikke nabovarslet. Bygningsmyndighetene tar ikke stilling til dispensasjonssøknader i klageomgangen. Ved en eventuell omgjøring/ny søknad må dispensasjonene nabovarsles. Tiltaket kan ikke godkjennes uten at det foreligger erklæring om samtykke fra nabo eller at det søkes om, nabovarsles og gis dispensasjon. 6

7 3.3 Visuelle kvaliteter. KPA pkt 6 og pbl Tiltaket ble avslått da den omsøkte støyskjermen er svært høy og ikke tilfredsstiller visuelle kvaliteter. Det anføres i klagen at den omsøkte støyskjermen er tilforlatelig utformet. Det fremkommer videre i klagen at detaljprosjektering og endelig designutforming av støyskjermen vil finne sted senere i byggeprosessen. Bygningsmyndighetene presiserer at støyskjermer, som byggverk for øvrig, må være ferdig prosjektert når det omsøkes. Den vurderingen av visuelle kvaliteter som er foretatt er basert på innsendt dokumentasjon slik tiltaket er omsøkt. Bygningsmyndighetene er ikke enige i klagers vurdering av at støyskjermen har en tilforlatelig utforming. I vedtaket heter det følgende: «Det er støyskjermen ut mot Dolvikveien som strider mot pbl Støyskjermen er skissert som nødvendig for å dempe veitrafikkstøyen, jf støyrapport fra Sweco. Imidlertid blir denne støyskjermen svært høy. Høyden vil bli helt opp i 7 meter målt fra planert nivå ved snuplass på innsiden av skjermen, og høyden vil bli ca 6 meter fra terrengnivå enkelte steder på utsiden av skjermen. Skjermen vil faktisk bli så høy at den rager over prosjektert ferdig gulv i blokkenes 3. etasje. Skjermenes utforming er variert med glass, tre og betong, og vil dermed gi et mer tiltalende inntrykk enn om det var en tradisjonell støyskjerm i tre. Imidlertid vil den store byggehøyden gjøre at støyskjermen blir svært iøynefallende og dominerende for omgivelsene, og særlig for dem som skal bo og leve på innsiden av skjermen. En tillatelse vil videre lett kunne skape presedens for andre tiltak av samme karakter. En slik dominerende støyskjerm vil, med samme begrunnelse som ovenfor, også stride mot pkt. 6 i kommuneplanens arealdel som blant annet sier at nye tiltak, bygninger og anlegg skal utformes i samspill med de bygde omgivelsenes karakter, gjennom begrunnet valg av form, volum, skala fasade og materialbruk». Bygningsmyndighetene stiller seg bak begrunnelsen i klageomgangen og opprettholder avslagsgrunnen. 3.4 Adkomst/ vegrett Vedlagt klagen følger en avtale som det anføres gir klager vegrett. I tilfeller hvor eiendommen ikke er sikret lovlig adkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel heter det i pbl at en eiendom før oppføring av bygning blir godkjent, må være sikret vegforbindelse ved tinglyst dokument. Den innsendte avtalen er for det første ikke tinglyst og vegretten er dermed ikke tilstrekkelig sikret til at bygningsmyndighetene kan godta den. For det andre omhandler ikke avtalen omsøkte eiendoms gårds- og bruksnummer, og det er ikke vedlagt noen redegjørelse som sier noe om avtalens relevans for vegretten til omsøkte eiendom. Manglende dokumentasjon av vegrett opprettholdes som avslagsgrunn. 7

8 3.5 Tilførselsveg I klagen er det anført at det er rettet opp i det forhold at tilførselsvei er tegnet inn med fortau på motsatt side av det reguleringsplanen tilsier. Bygningsmyndighetene finner at det ligger ved tegning hvor fortau er tegnet inn som forutsatt i reguleringsplanen. Endringen er imidlertid ikke nabovarslet og kan dermed ikke tas stilling til i klageomgangen. Utover dette er den innregulerte tilkomstveien til eiendommen bygget feil i henhold til reguleringsplanen. Det må redegjøres for begge disse forholdene før en eventuell tillatelse kan gis. 3.6 Skredfare Det er ikke nevnt noe om skredsikring i klagen til tross for at det er i avslaget er skrevet følgende: «Byggeområdet har bratte skrenter i nordøst, og er derfor et potensielt skredfarlig område. Dette kan medføre at området ikke har tilstrekkelig sikkerhet mot fare som følge av naturforhold jf. pbl Før en eventuell godkjenning av tiltak, må skredfaren vurderes nærmere ved at et foretak med geologisk/geoteknisk kompetanse foretar en skredfarevurdering og prosjektering av eventuelle sikringstiltak. Ved en eventuell klage eller revidert søknad, må det samtidig sendes inn rapport fra skredfarevurderingen som dokumenterer at tiltaket har tilfredsstillende sikerhet, jf. TEK 7-3». Bygningsmyndighetene opprettholder denne vurderingen i klageomgangen. 4. Konklusjon Vedtak datert opprettholdes. Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Flyfoto 3. Situasjonsplan 4. Tegninger 5. Støyrapport, datert Klage, datert Avslag, datert