Vår ref. 08/46149 oppgis ved alle henvendelser. Uståsen 28, rammetillatelse - nybygg for utvidelse av bofellesskap

Transkript

1 Delegasjonssak nr: FBR RAM 2873/09 HSØ Hagestande og Øvrehus Arkitektkontor AS Kjøpmannsgata 51 RAMMETILLATELSE N-7011 TRONDHEIM Vår saksbehandler Bente Antonsen Vår ref. oppgis ved alle henvendelser Deres ref. Dato Uståsen 28, rammetillatelse - nybygg for utvidelse av bofellesskap Byggested: Uståsen 28 Gnr.: 175 Bnr.: 32 Ansvarlig søker: HSØ Hagestande og Øvrehus Arkitektkontor AS Tiltakshaver: Trondheim eiendom Bygningssjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av plan- og bygningsloven 8 og Trondheim kommunes delegasjonsreglement, behandlet og fattet vedtak i påfølgende sak. Innledning Deres søknad om tillatelse til tiltak, rammetillatelse, er mottatt byggesakskontoret Tegninger og dokumentasjon mottatt byggesakskontoret , , og ligger til grunn for behandlingen av søknaden. Søknaden gjelder nybygg fire leiligheter og en fellesdel til et eksisterende bofellesskap, samt etablering av en femte boenhet i eksisterende bofellesskap. Forhåndskonferanse er avholdt og Naboer og gjenboere er varslet på lovbestemt måte. Det er ikke innkommet merknader til omsøkte tiltak. Planstatus Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt Eiendommen er vist som eksisterende tettbebyggelse. Eiendommen omfattes også av reguleringsplan 1081 g, stadfestet Eiendommen er regulert til bolig. På grunnlag av materiale som viste parkering og utomhusareal som ble ettersendt forhåndskonferanse som ble avholdt , vår sak nr. 06/37593, ble det fra Postadresse: TRONDHEIM KOMMUNE 7004 TRONDHEIM Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Telefon: Telefaks: Organisasjonsnummer: NO E-postadresse: byggesak.postmottak@trondheim.kommune.no Internettadresse:

2 Side 2 byggesakskontoret henvist til byplankontoret for omregulering av eiendommen. I byplankontorets brev vedrørende anmodning om oppstartsmøte heter det at tiltaket ikke skal behandles som reguleringsendring. Dette begrunnes i at gjeldende regulering viser riktig reguleringsformål, etter veileder for reguleringsbestemmelser Plan og kart etter plan- og bygningsloven kap Dette innebærer at tiltaket skal vurderes som bolig ut fra de rammer gitt i reguleringsplanen. Vurdering/begrunnelse gjør oppmerksom på at bygg merket boder i henhold til presisering mottatt , godkjennes som bod, og skal ikke brukes som garasje. Dispensasjon Omsøkte tiltak krever dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 1, 4, 6, 8, og 9, samt fra regulert snuhammer og byggegrense. En dispensasjon forutsetter at det foreligger særlige grunner, jf. plan- og bygningsloven 7. Uttrykket særlige grunner må ses i forhold til de offentlige hensyn plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Bare i helt spesielle tilfeller vil forhold vedrørende tiltakshavers person kunne anses som særlig grunn. Vurdering i forhold til reguleringsbestemmelsene 8, vedrørende antall garasjer og oppstillingsplasser: Omsøkte tiltak viser 13 parkeringsplasser og en hc-plass. Som særlig grunn er oppgitt at parkeringsbehovet er utformet i henhold til ordinære boliger, og at løsningen er basert på den nye parkeringsnormen. I reguleringsbestemmelsene 8 heter det at Det skal være én garasje pr. leilighet []I tillegg til garasje skal det være oppstillingsplass på egen grunn for bil. I kommuneplanens arealdel står det at det for ytre sone skal være 1,5 parkeringsplasser på egen grunn. Ved motstrid er det sist vedtatte plan som er gjeldende, jf. plan- og bygningsloven 20-6, altså i dette tilfellet kommuneplanens arealdel. Omsøkte tiltak viser plassering for det antall biler som kreves i kommuneplanens arealdel. I situasjonsplanen er det vist to parkeringsplasser langsmed vei, med direkte utkjøring i vei. I tillegg har man en egen utkjøring i forbindelse med regulert snuplass på tomta, som skal serve elleve parkeringsplasser og en hc-plass. Tre av disse henvender seg direkte til regulert snuplass, slik at man må benytte snuplassen for å manøvrere seg inn og ut av parkeringsplassen. vurderer at det er regulert for to utkjøringer på vegstrekningen, og at tiltaket ligger i en vegstrekning med lite trafikk, da det ligger nesten innerst i en blindgate, slik at situasjonen kan godkjennes. Dispensasjonsvurdering i forhold til reguleringsbestemmelsene 1, 4 og 6, vedrørende henholdsvis møneretning, takform og plassering: I reguleringsbestemmelsene 1 heter det at Det regulerte område er på planen vist med reguleringsgrense. Innenfor denne grensen skal bebyggelsen plasseres med møneretning som vist på planen. Møneretningen regnes i husets lengderetning. Møneretning for eksisterende del ligger som regulert. Møneretning på omsøkte tiltak ligger 90 grader på regulert møneretning. I reguleringsbestemmelsene 4 bokstav a. står følgende: Husene skal ha saltak, og takvinklene skal være mellom 15 o og 30 o. Bygningsrådet kan bestemme

3 Side 3 ensartet takvinkel for hus som hører naturlig sammen i en gruppe eller rekke. I reguleringsbestemmelsen 6 står følgende: Eiendommene merket A skal bebygges med 2 bolighus som vist i plan. Det skal sørges for at husene får en enhetlig karakter med like tankvinkler der husene ligger i flukt. Den delen av tiltaket som gjelder eksisterende bygning ligger på en annen eiendom, som ikke er A- merket. Nybygget ligger på en eiendom som er A-merket. Slik sett følger omsøkte tiltak planen på dette punkt, men da med en annen plassering enn den vist i planen. Som begrunnelse er det lagt fram at man ønsker en helhetlig utforming av bebyggelsen på tomta. Det vises også til at det innenfor planområdet er mange avvik mellom regulert og bebygd situasjon. vurderer at det vil være naturlig at en utvidelse av bokollektivet bygger videre på de rammer som er satt i forhold til takform i eksisterende del. Når det gjelder valgte møneretning så har bygningskroppen sett under ett, en u-form med åpning mot vei. Gangen som går mellom de tre bygningskroppene, eksisterende bygg, fellesdel og nytt leilighetsbygg, utgjør en akse som er underordnet de tre nevnte bygningskroppene, slik at tiltaket i all hovedsak framstår som tre bygg som står vinkelrett på veien. Ut fra plankartet ser det ut til at planen har lagt opp til at bebyggelsen skal ligge parallelt med vei og hvor husene i enden av veien står 90 grader på disse, mer som å definere området innenfor planen og gi planområdet en helhet. Fra befaring og bildemateriale ser man imidlertid at samtlige bygninger i dette gateløpet er plasser med møneretning vinkelrett på veien og således 90 grader på regulert situasjon. vurderer ut fra dette at tiltaket med dette følger etablerte situasjon i gateløpet, og at det å velge u- formen vurderes å gi et helhetlig preg til bokollektivet, og tiltaket i seg selv, slik at dispensasjon kan gis. Vurdering etter reguleringsbestemmelsene 9, vedrørende utnyttelsesgrad: I reguleringsplanen 9 heter det at bygningens grunnflate inklusive garasje ikke må overstige 25% av tomtens nettoareal. Omsøkte tiltak viser utnyttelsesgrad på 0,34. Da parkeringsareal ikke er med i denne beregningen, er overskridelsen i realiteten større enn differansen som tallene her viser. Som særlig grunn er oppgitt at Trondheim kommune har en strategi om å fortette byen i eksisterende, bebygde arealer og at tiltaket er i tråd med dette prinsippet. Det nevnes også at planen ble utarbeidet i en tid med andre krav og idealer i forhold til utnytting av tomtene. I henhold til veileder for grad av utnytting fra Miljø- og kommunal- og regionaldepartementet, er utnyttelsesgraden antakelig det viktigste styringsmiddelet for å forme ny bebyggelse, både på ubebygd mark og ved fortetting. Fra reguleringsplanen er det lagt til rette for en løsning hvor man gjennom å samle bebyggelsen har gitt mye rom rundt boligene. For gjeldende tomt er bebyggelsen lagt mot trafikkarealet for å gi godt uteareal mot vest, men også for å skjerme utearealet fra trafikk. Eksisterende situasjon i gateløpet viser en helt annen situasjon hvor bebyggelsen er oppdelt, og hvor uteoppholdsarealet er en smal stripe mellom bebyggelsen og nabogrensa. Omsøkte situasjon viser en omvent situasjon hvor den u-formede bygningsmassen følger tomtegrensen mot sør, vest og nord, og åpner seg mot øst og trafikkarealet. Når det gjelder disponering av tomta kan det imidlertid anses som uheldig at fellesarealet i midten av bebyggelsens u-form er omsøkt benyttet til trafikkareal, mens alt uteoppholdsareal ligger som en tarm på utsiden og vendt bort fra bokollektivet. Selv om dette gir mulighet for å privatisere

4 Side 4 uteoppholdsarealet, vil det medfører en redusert kvalitet på uteoppholdsarealet, da det ikke gir en samlet opplevelse av arealet som kan benyttes på en helt annen måte enn om arealet er smalt og oppstykket. Da kan det sies til tiltakets forsvar at det er åpent rundt eiendommen, med regulert lekeområde i sørvest og nordøst, slik at man vil oppleve uteoppholdsarealet som større enn det i realiteten er. Det tillegges også vekt i denne vurderingen at det i tillegg anlegges et felles uteoppholdsareal i forbindelse med bokollektivets fellesdel. Det vurderes således at tiltaket oppfyller kravene i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel 7, vedrørende krav til uterom, slik at dispensasjon kan gis. Vurdering i forhold til regulert plassering av snuhammer og byggegrense: Snuhammer er flyttet noe nordover i forhold til regulert situasjon. Som særlig grunn er oppgitt at eksisterende snuhammer er underdimensjonert. Det nevnes også at det grunnet økt avfallsmengde fra husholdningene er behov for at større lastebiler som skal tømme avfallskontainere skal kunne snu på denne snuhammeren. kan ikke se at omsøkte snuplass er vesentlig større enn regulerte snuplass, og kan ikke legge dette til grunn for vurderingen. Det bemerkes at behovet for større avfallskontainere må sees i sammenheng med utnyttelsen av tomta, slik at økt avfallsmengde ikke bør kunne anses som særlig grunn. vurderer imidlertid at hensynet snuplassen er satt i å ivareta ikke er avhengig av eksakt plassering, slik at dispensasjon kan gis for endret plassering. I følge reguleringskartet følger byggegrensa regulert trafikkareal, slik at buktning på byggegrensa inn på tomta, er satt av hensyn til snuplassen. Når snuplassen nå flyttes vurderes det at også byggegrensa følger tilsvarende forflytning, slik at plassering av søppelskur ikke anses å komme i konflikt med det som da blir ny byggegrense. På bakgrunn av ovennevnte vurdering finner byggesakskontoret å kunne dispensere fra bestemmelsene til kommuneplanens arealdel 7, fra reguleringsbestemmelsene 1, 4, 6, 8, og 9, samt fra regulert snuhammer og byggegrense, for nybygg fire leiligheter og en fellesdel til et eksisterende bofellesskap, samt etablering av en femte boenhet i eksisterende bofellesskap. har ingen vesentlige innvendinger til omsøkte tiltak. VEDTAK: SØKNAD OM RAMMETILLATELSE GODKJENNES. I medhold av plan- og bygningsloven 7 gis dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 1, 4, 6, 8, og 9, samt fra regulert snuhammer og byggegrense. Det vises til ovennevnte begrunnelse. Det vises til plan- og bygningsloven 93, 95 og 95a. Tiltaket må ikke igangsettes før det foreligger igangsettingstillatelse. Før det blir gitt igangsettingstillatelse må følgende vilkår være oppfylt:

5 Side 5 - Søknad om ansvarsrett for relevante fagområder - Kontrollerklæringer fra samtlige prosjekterende foretak - Ansvarsrett for brann er satt til tiltaksklasse 3. I slike tilfeller kreves det uavhengig kontroll av brannprosjektering, samt utførelse. Søknad om uavhengig kontroll må sendes inn. - Avfallsplan for tiltaket, jf. avfallsforskriften kap. 15 om byggavfall - Uttalelse fra arbeidstilsynet Tildeling av ansvarsrett I samsvar med søknad om ansvarsrett tildeles ansvarsrett til: HSØ Hagestande og Øvrehus arkitektkontor AS med organisasjonsnummer for følgende ansvarsområder: Ansvarlig søker for bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 2 Ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 2 Ansvarlig kontrollerende for prosjektering av bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 2 Multiconsult AS med organisasjonsnummer for følgende ansvarsområder: Ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 2 Ansvarlig kontrollerende for prosjektering av bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 2 NEAS Brannconsult AS med organisasjonsnummer for følgende ansvarsområder: Ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 3 Ansvarlige foretak skal påse at arbeidene blir gjennomført i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Foretakene som har fått ansvarsrett har sentral godkjenning. Utstikking og høydefastsettelse Situasjonsplan mottatt skal legges til grunn for utstikkingen. I enkelte tilfeller kan det være behov for mindre justeringer i forbindelse med påvisning i marken. Begrunnelse for justering av plassering må sendes byggesakskontoret uten ugrunnet opphold. Vedtaket kan påklages av alle involverte parter innen 3 uker. For nærmere orientering, se vedlagte melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak. gjør oppmerksom på følgende: Gebyrer og avgifter Gebyrer og avgifter i samsvar med utstedte fakturaer skal betales. Ildsted Dersom det skal installeres nytt ildsted, må dette meldes til Trondheim kommunale feiervesen. Kontroll Det forutsettes at kontroll foretas i samsvar med foretakets eget system og eventuelle kontrollplaner for viktige og kritiske områder. Kontrolldokumentasjonen skal oppbevares i kontrollforetaket og

6 Side 6 fremstilles på en måte som gjør den lett tilgjengelig ved kommunens tilsyn. Stedlig tilsyn Da bygningen er/vurderes å bli et særskilt brannobjekt, gjør vi oppmerksom på at det kan bli gjennomført felles stedlig tilsyn i samarbeid med Trondheim brann og redningstjeneste før tiltaket tillates tatt i bruk. Det bes om at det tilrettelegges for slikt tilsyn i forbindelse med anmodning om ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse. Oppdatert brannteknisk dokumentasjon bes sendt byggesakskontoret før gjennomføringen av tilsynet. Ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse Tiltaket må ikke tas i bruk før det foreligger ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse, jf. plan- og bygningsloven 99. Bortfall av tillatelse Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at rammetillatelse er gitt, faller tillatelsen bort, jf. planog bygningsloven 96. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Med hilsen TRONDHEIM KOMMUNE Lisbeth Glørstad Aspås bygningssjef Bente Antonsen saksbehandler Vedlegg: Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak Kopi med vedlegg: Trondheim eiendom, 7004 TRONDHEIM Kopi uten vedlegg: Trøndelag brann- og redningstjeneste IKS