BÆR U M KOM M U N E RÅDMANNEN

Transkript

1 BÆR U M KOM M U N E RÅDMANNEN Dato: Arkivkode: Bilag nr: Arkivsak ID: J.post ID: GBR - 6/36, N - 18/ / Saksbehandler: Jan Erik Danielsen Saksansvarlig: Jannike Hovland Behandlingsutvalg Møtedato Politisk saksnr. Planutvalget /18 Gamle Solbergvei 11 - behandling av klage - avslag på dispensasjon for oppføring av enebolig med garasje Planutvalget /18 Vedtak: Planutvalget slutter seg til rådmannens begrunnelse, og omgjør ikke vedtaket av 2. januar Saken sendes fylkesmannen som avgjørende organ. Planutvalget vil se positivt på en søknad for oppfø ring av enebolig under forutsetning av at boligen stedstilpasses. Rådmannens forslag til vedtak: Planutvalget slutter seg til rådmannens begrunnelse, og omgjør ikke vedtaket av 2. januar Saken sendes fylkesmannen som avgjørende organ. SAKEN I KORTE TREKK Det søkes om oppføring av en enebolig med integrert dobbelgarasje. To mindre eksisterende garasjer på eiendommen skal rives, og eneboligen søkes oppført i tillegg til eksisterende enebolig på eiendommen. Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Løkkeåstunnelen, planid , og ligger i felt B3. Eksisterende bygg som inngår i planen er tegnet inn, og planen anses som en detaljregulering.

2 Tiltaket er innenfor krav til utnyttelse, MUA og høyder. Det er søkt om dispensasjon fra plankravet i 3.1 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Søknaden er blant annet begrunnet med at tomtens størrelse, gode uteoppholdsarealer, samt den korte avstanden til kollektivknutepunkter og friområder gjør at tiltaket vil utgjøre et godt oppvekstmiljø for barn og unge, samt at tiltaket for øvrig oppfyller kravene om uteareal og utnyttelsesgrad i reguleringsplan og kommuneplan. Søknaden ble avslått ved bygningssjefens vedtak av 2. januar I vedtaket viser kommunen til at det ikke er et plankrav for tiltaket, ettersom eiendommen er regulert, men at tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplanen jf. 2.2 d) i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Det er ikke vurdert nødvendig å be om ny dispensasjonssøknad. Begrunnelsen for avslaget er i hovedsak at en dispensasjon vil medføre at sentrale hensyn bak reguleringsplanen blir vesentlig tilsidesatt, samt at fordelene med å gi dispensasjon etter en samlet vurdering ikke anses som klart større enn ulempene. Vedtaket ble påklaget i brev av 18. januar Klager anfører i det vesentlige at det mangler hjemmel for å avslå søknaden, ettersom søknaden ikke er i strid med lov/plan, og det dermed ikke kreves dispensasjon. Subsidiært anføres det at hensynene bak planen overhodet ikke blir berørt av tiltaket, og dermed heller ikke blir vesentlig tilsidesatt. Vedlegg: Klage over vedtak Godkjent delesøknad av Gjeldende og tidligere reguleringsplan Avslått søknad med dispensasjon - Gamle Solbergvei 11 - enebolig med garasje Gamle solbergvei 11_VA Plan underetasje Snitt A-A og B-B Fasade nordøst Fasade sørøst Situasjonsplan rev Støyrapport Ett-trinnssøknad Nabomerknad Per Brinchmann og kommentarer fra søker Nabomerknad Urmaker Larsen og kommentarer fra søker Stikningsplan Godkjent delesøknad Utomhusplan med oversikt MUA Følgebrev dispensasjon Fasade sørvest Fasade nordvest Snitt C-C og D-D Plan 2. etasje Plan 1. etasje DEL 2 MER OM SAKEN

3 Sakens faktiske side: Tiltaket Det søkes om å bygge en enebolig med integrert garasje, med en BYA på 126,6 m2. Eksisterende enebolig på eiendommen har en BYA på 186 m2. I klagen opplyses det at netto tomtestørrelse etter arealfradrag er m2. Tiltaket er innenfor krav til BYA, MUA og høydebegrensninger som følger av reguleringsplanen og øvrige bestemmelser i kommuneplan og lov. Reguleringsmessig status Eiendommen omfattes av reguleringsplanen for Løkkeåstunnelen, planid , og er plassert i felt B3. Feltet er regulert til frittliggende småhusbebyggelse. I plankartet er det tegnet inn omriss av bygg som inngår i planen, som viser en enebolig samt to garasjer for omsøkte eiendom. Av vedtatt innstilling til reguleringsplanen følger det at det ikke er vurdert hensiktsmessig å stille krav til en bebyggelsesplan, da området er tidligere regulert og bygget ut etter gjeldende regulering. Tidligere reguleringsplan for området viser også inntegnet en enkelt boenhet for eiendommen. Reguleringsplanen anses som en detaljregulering, der inntegnet bolig og garasjer er gjeldende planelementer. Rådmannen vurderer i likhet med bygningssjefen at oppføring av en ny boenhet på eiendommen krever dispensasjon fra reguleringsplanen, jf. 2.2 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Klager har anført at dette ikke stemmer, en nærmere vurdering av klagers anførsel følger under rådmannens merknader. Søknad Følgebrev med søknad om dispensasjon ble sendt 16. oktober Tiltakshaver søker dispensasjon fra plankravet i 3.1 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Søknaden er begrunnet med at tiltaket holder seg innenfor bestemmelsene om uteareal, høyde og utnyttelse, samt at tomtens størrelse, gode uteoppholdsarealer og tilknytning til kollektivknutepunkter og friområder gjør at tiltaket vil være et godt oppvekstmiljø for barn og unge. Bygningssjefens vedtak Søknaden ble avslått i vedtak av 2. januar Bygningssjefens vurderinger er i det vesentlige: «Det søkes om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens arealdel fordi det bygges en bolig nr. to på eiendommen. Eiendommen er regulert, dvs. det er en plan for eiendommen. Dispensasjonen som kreves er fra reguleringsplanen for bygging av bolig nr. to fordi reguleringsplanen bare viser en bolig pr. eiendom. Det er ikke bedt om ny dispensasjonssøknad fordi begge deler gjelder bolig nr. to på eiendommen. Tiltaket er i strid med reguleringsplanen og kan ikke godkjennes med mindre det gis dispensasjon etter pbl Pbl 19-2 stiller to vilkår som begge må være oppfylt: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hensikten med reguleringsplanen er å videreføre ringvei rundt Sandvika, og bedre fremkommelighet for kollektivtrafikken og myke trafikanter. Det er i reguleringsplanen tatt stilling til høyeste tillatte utnyttelse på eiendommene. For denne eiendommen er det også beskrevet hvor

4 avkjørsel skal plasseres. En reguleringsplan skal bl. a. styre fortetting i et område samt sikre et ordnet bebyggelsesmønster, visuelle kvaliteter, adkomst, uteoppholdsarealer og parkering. Planen viser ikke forslag til ny bebyggelse eller til oppdeling av denne eller andre eiendommer. Nesten alle eiendommene innenfor plane er allerede utbygget og består av forholdsvis romslige tomter. Å bygge en ny bolig på denne eiendommen vil åpne for at flere av eiendommene vil kunne utbygges med nye boliger som vil medføre en mye høyere utnyttelse av området. Planen har ikke lagt opp til en slik utnyttelse. Bygningssjefen konstaterer med bakgrunn i ovennevnte vurdering at hensynene i reguleringsplanen blir vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon til omsøkte tiltak. Det andre vurderingstemaet er om det foreligger kvalifisert overvekt av fordeler ved å gi dispensasjon. Det må foretas en interesseavveining der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot de konkrete ulempene. Det er i hovedsak de samfunnsmessige hensyn (hensyn til allmenne interesser) av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter som her tillegges vekt, og som må avveies når det snakkes om fordeler og ulemper. Personlige forhold vil bare helt unntaksvis kunne tillegges vekt i en dispensasjonsvurdering. De oppgitte grunner for å skulle gi dispensasjon kan ikke anses som fordeler for tomten og området. At søker mener tomten har plass til en bolig til uten at krav til utnyttelse og MUA kommer i strid med bestemmelsene kan ikke anses som fordeler for tomten og området, men som ulemper fordi området på sikt kan få en mye høyere utnyttelse og belastning på infrastruktur. Bygningssjefen kan med bakgrunn i denne vurderingen ikke se at fordelene ved å dispensere er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dispensasjonssøknaden avslås med bakgrunn i ovennevnte vurdering. Søknad om tiltak avslås, da nødvendig dispensasjon ikke gis. Klagen Vedtaket ble påklaget av tiltakshaver ved advokat Frode S. Jørgensen i brev av 18. januar Klager anfører i det vesentlige at netto tomteareal er stor nok for 2 hus (2 x 800 m2), og at reguleringsplanen ikke legger begrensninger for etablering av ny bebyggelse. Det pekes på at det ikke er noe i planen eller dens bestemmelser som tilsier at området ikke kan fortettes innenfor de alminnelige normene for tomtekvaliteter som fremgår av kommuneplanen. Det vises til at gjeldende reguleringsplan erstatter den gamle planen for Skytterdalen, og innfører ingen nye rettigheter eller begrensninger. Hensikten med planen er utelukkende å erstatte de bratte avkjørslene mot Brynsveien med ny offentlig vei på åskanten. Videre anføres det at bygningssjefen har oppgitt kommuneplanens 2.2 bokstav b) som hjemmel for avslaget, og at dette ikke er en gyldig avslagshjemmel ettersom det kun er en tolknings- og presiseringsbestemmelse, ikke en selvstendig avslagshjemmel. Det bestrides at det er anledning til å legge inn en ny strengere forståelse av gamle reguleringsplaner. Klager viser til at formålet med reguleringsplanen for Løkkeåstunnelen var utelukkende å skaffe ny adkomst for bebyggelsen på åskanten langs Brynsveien. Klager anfører at reguleringsplanen må forstås slik at felt B3 ikke er fullt utbygget, og at bebyggelsen som er vist i planen ikke inngår som en begrensende faktor i utnyttelsen. Subsidiært anfører klager at hensynet bak planen utelukkende er å regulere avkjøringsforhold, og at hensynet bak planen følgelig ikke blir berørt overhode av omsøkte tiltak. Vi viser for øvrig til vedlagt klage.

5 RÅDMANNENS MERKNADER: Vi vil innledningsvis bemerke klagers anførsel om at bygningssjefen i vedtaket har oppgitt 2.2 bokstav b) i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel som hjemmel for avslaget, og at dette ikke er en gyldig avslagshjemmel. Rådmannen er enig i klagers anførsel på dette punkt, 2.2 er i sin utforming ment å presisere og rettlede tolkning av reguleringsplaner med boligformål, og bokstav b) er ikke en gyldig avslagshjemmel. Av bygningssjefens vedtak vises det i innledningen av vedtaket til at tiltaket er i strid med 2.2 bokstav b), og videre at søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel avslås. Dette er ikke riktig. Av bygningssjefens vurderinger i selve vedtaket, fremgår det derimot klart at vurderingen som er foretatt er at tiltaket er i strid med reguleringsplanen, og at det er reguleringsplanen det må gis dispensasjon fra. Vi beklager at det i den innledende konklusjon i vedtaket er feilaktig vist til 2.2 b) i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel som avslagshjemmel, men ettersom selve vurderingene i vedtaket tydelig viser at saksbehandler har behandlet dette med reguleringsplanen som avslagshjemmel, og med en vurdering av dispensasjon fra reguleringsplanen, anses dette som en mindre feil som ikke har virket bestemmende på vedtakets innhold eller resultat. Vurdering av om tiltaket krever dispensasjon Bygningssjefen har i sitt vedtak vist til at eiendommen i gjeldende reguleringsplan kun er tegnet inn med en enkelt bolig, og at det dermed kreves dispensasjon for oppføring av en bolig nummer to. Klager har anført at planer må forstås etter det meningsinnhold planen hadde da den ble vedtatt, og at det ikke kan være slik at det som ikke fremgår av planen skal være forbudt. Klager bestrider at det at planen ikke viser ny bebyggelse på eiendommen, tilsier at ny bebyggelse skal være forbudt. Det vises til at formålet med reguleringsplanen utelukkende var å skaffe ny adkomst for bebyggelsen på åskanten langs Brynsveien. Videre vises det til 2 i reguleringsplanens bestemmelse, der det heter at feltene B2 og B9 er fullt utbygget, og at det følgelig må legges til grunn at felt B3 ikke anses som fullt utbygget. Det pekes på at bebyggelsen som er vist i planen stammer fra kartgrunnlaget, og ikke inngår som en begrensende faktor i utnyttelsen, og at reguleringsplanen ikke tar standpunkt til antall hus som tillates per tomt. Rådmannen vil bemerke at selv om hovedformålet bak reguleringsplanen har vært å skaffe ny adkomst og regulere avkjøringsforhold, er det fremdeles en gjeldende og bindende plan som også regulerer boligbebyggelsen innenfor planområdet. Klagers anførsel om at hensynet bak planen utelukkende er å regulere avkjøringsforhold blir etter vår oppfatning feil, selv om dette har vært motivasjonen bak igangsetting av planprosessen, er reguleringen av boligfeltene ikke mindre bindende, og hensynene bak planen som for eksempel ønsket grad av fortetting og kvalitet i de bebygde miljøer vil fremdeles gjøre seg gjeldende med styrke. Klager har anført at hverken nåværende plan eller den tidligere planen for Skytterdalen legger en begrensning på antall boenheter per tomt, og at inntegnet bebyggelse kun er hentet fra kartgrunnlaget og ikke inngår som en begrensende faktor i utnyttelsen. Rådmannens synspunkt er at inntegnede boenheter i denne planen er gjeldende og bindende planelementer, og tiltrer bygningssjefens vurdering av at dette legger en begrensning på etablering av nye boenheter, og at tiltaket dermed er avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanen. Som begrunnelse for dette vil vi vise til at det både på gjeldende plan og tidligere plan er tegnet inn en

6 enkelt boenhet. I tegnforklaringen til gjeldende plan følger det at inntegningen av bygg er «omriss av bygg som inngår i planen». Vår tolkning av dette tilsier at oppføring av bygg som ikke er inntegnet på plankartet, ikke inngår i planen. Videre følger det av 2.2 a) og 2.2 b) i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel at «antall boenheter [ ] vist i reguleringsplankart gjelder», og «det tillates ikke [ ] etablering av nye boenheter ut over det reguleringsplanen åpner for». Vi vil også vise til vedtatt innstilling til reguleringsplanen, der det uttales at «området er regulert og bygget ut etter gjeldende regulering». Etter rådmannens vurdering tilsier dette samlet sett at reguleringsplanen er tiltenkt slik at inntegnet bebyggelse er bindende planelementer, og at reguleringsplanen dermed legger begrensning på etablering av nye boenheter. Omsøkte tiltak krever dispensasjon fra reguleringsplanen. Dispensasjonsvurderingen Adgangen til å dispensere fra reguleringsplaner er hjemlet i plan- og bygningsloven kapittel 19. Av lovens 19-2 fremgår følgende: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Av forarbeidene til loven fremgår bl.a. under merknadene til 19-2: Vilkåret «særlige grunner» i gjeldende 7 er erstattet med en mer detaljert angivelse som klargjør og strammer inn dispensasjonsadgangen. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Dagens 7 blir praktisert slik at det er tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt, men etter den nye bestemmelsen må det foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon.» Bygningssjefen har i sitt vedtak vist til at reguleringsplanen blant annet skal styre fortetting, samt sikre et ordnet bebyggelsesmønster, visuelle kvaliteter, adkomst, uteoppholdsarealer og parkering. Eiendommene innenfor planen er i stor grad allerede utbygget, og består av forholdsvis romslige tomter. Å bygge en ny bolig på eiendommen vil åpne for at flere av eiendommene vil kunne utbygges med nye boliger, som vil medføre en mye høyere utnyttelse i området som planen ikke har lagt opp til. Det vurderes dermed at hensynene bak reguleringsplanen blir vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon til omsøkte tiltak. Klager har anført at hensynet bak planen utelukkende er å regulere avkjøringsforhold, og at hensynet bak planen overhodet ikke blir berørt. Rådmannen tiltrer i det vesentlige bygningssjefens vurderinger. Som nevnt over er vi ikke enig i klagers anførsel om at hensynet bak planen utelukkende er å regulere avkjøringsforhold. Selv om dette har vært årsaken til planprosessen, er reguleringsplanen også bindende for boligområdet som tiltaket ligger innenfor. Etter vårt syn er dette detaljregulert med bindende antall boenheter per eiendom, og hensynet bak dette er å legge til rette for en god forming av bygde omgivelser, samt sørge for en ønsket grad av fortetting. Etablering av en ny bolig vil som bygningssjefen påpeker både føre til en uønsket grad av fortetting

7 for den aktuelle eiendommen, men også kunne være en presedens for tilsvarende søknader på andre eiendommer innenfor planområdet. En dispensasjon vil etter vår vurdering medføre at hensynene bak reguleringsplanens begrensning av antall boenheter per eiendom blir vesentlig tilsidesatt. Det kan dermed ikke gis dispensasjon til tiltaket som omsøkt. Bygningssjefen har i sitt vedtak videre vist til at det er et kumulativt vilkår at det må foreligge en kvalifisert overvekt av fordeler ved å gi dispensasjon. Rådmannen tiltrer bygningssjefens vurdering av at det ikke kan legges særlig vekt på de fordelene som er anført i dispensasjonssøknaden. Tiltakshaverens personlige og økonomiske interesse i å bygge en ny bolig kan som regel ikke tillegges avgjørende vekt, med mindre tiltakshavers ønsker er sammenfallende med de generelle areal- og ressursdisponeringshensyn som loven skal ivareta. I dette tilfelle vurderer vi det slik at de anførte fordeler er i motstrid med de hensyn som loven skal ivareta, ettersom etablering av ny boenhet vil medføre en uønsket fortetting innenfor planområdet. Tiltakshaver søkte opprinnelig om dispensasjon på annet grunnlag enn det som var nødvendig i denne saken. Bygningssjefen har ikke bedt om å få tilsendt ny dispensasjonssøknad, da man antok at begrunnelsen for dispensasjon ville være sammenfallende. Rådmannen støtter bygningssjefens vurdering på dette. Tiltakshaver har hatt mulighet til å utfylle sin begrunnelse for dispensasjon i klageomgangen, uten at dette har endret vårt resultat. En eventuell feil i saksbehandlingen kan dermed ikke sies å ha virket bestemmende på vedtakets innhold. Konklusjon Rådmannen tiltrer bygningssjefens vurderinger, og har ikke ytterligere merknader til saken enn det som er kommentert over. Vi finner ikke at klagen inneholder anførsler eller opplysninger som gir grunnlag for omgjøring av bygningssjefens vedtak av 2. januar Behandlingen i møtet Planutvalget Forslag fremmet av Ole Kristian Udnes, H Fellesforslag (alle partier) Planutvalget slutter seg til rådmannens forslag til vedtak, men vil se positivt på en søknad for oppføring av enebolig under forutsetning av at boligen stedstilpasses. Votering: Fellesforslaget ble enstemmig vedtatt. Planutvalget /18: Vedtak: Planutvalget slutter seg til rådmannens begrunnelse, og omgjør ikke vedtaket av 2. januar Saken sendes fylkesmannen som avgjørende organ. Planutvalget vil se positivt på en søknad for oppføring av enebolig under forutsetning av at boligen

8 stedstilpasses.