Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for riving av anneks og oppføring av ny fritidsbolig - GB 42/32 - Eid 173

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 42/32 Saksmappe: 2015/ /2015 Saksbehandler: Jan Inghard Thorsen Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for riving av anneks og oppføring av ny fritidsbolig - GB 42/32 - Eid 173 Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen, fra LNFR formålet i kommuneplanen og det generelle byggeforbudet i pbl. 1-8, for riving av anneks, endring av fritidsbolig/sjøbu, samt oppføring av ny fritidsbolig, som omsøkt. Dispensasjon innvilges for følgende forhold: Terrengendringer og endring av parkeringsareal som omsøkt. Endring av fritidsbolig/sjøbu, ombygges til sjøbu med bortsetningsloft, som omsøkt. Oppføring av ny fritidsbolig med BRA 48,5 m². Dispensasjonen gis på følgende vilkår: Sjøbu på eiendommen skal etter endringer ikke benyttes til rom for varig opphold. Ny fritidsbolig skal tilkoples eksisterende felles avløpsanlegg. Vilkår satt av Statens Vegvesen i vedtak av må etterkommes. Før det gis byggetillatelse må det innhentes rapport fra geolog som har vurdert rasfare. Det må benyttes materialer i mørke naturtilpassede farger, og vinduer med liten refleks på alle fasader som vender mot sjøen. Tak må ha matt, ikke reflekterende, overflate Saksutredning: Søknaden: Det søkes om riving av eksisterende anneks, samt oppføring av ny fritidsbolig med BRA 48,5 m². Videre søkes det om endringer av kombinert båthus/fritidsbolig slik at dette endres til båthus med bortsetningsloft. All innredning av loft over båthus skal fjernes. Det søkes samtidig om nødvendige terrengendringer og opparbeidelse av parkeringsareal i bakkant av ny hytte. Det ble tidligere søkt om et lignende prosjekt, men etter flere møter og korrespondanse mellom tiltakshaver/ansvarlig søker og kommunen er det innkommet revidert søknad, før tidligere søknad ble behandlet. Revidert søknad er mottatt i kommunen Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og situasjonskart. Tiltaket er avhengig av

2 dispensasjon fra kommuneplanens plankrav, fra LNFR formålet i kommuneplanen, samt fra forbudet mot tiltak i 100-metersbeletet langs sjøen. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til LNFR område i kommuneplanen. Eiendommen er i dag bebygget med kombinert båthus/fritidsbolig og ett anneks.

3 Relevante bestemmelser i saken: «2 Plankrav, pbl 11-9 nr 1 Tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan ikke finne sted før det foreligger ny områdereguleringsplan for: - sentrumsområdet på Tangvall øst for Fv utvidelse av Lohnelier næringsområde - utbyggingsområde for bolig Skibakksheia - utbyggingsområde for bolig Øygardsheia For øvrige områder er det krav om detaljreguleringsplan før tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan finne sted». Eiendommen er avsatt til LNFR område, noe som innebærer at det i utgangspunktet kun er landbruksbebyggelse som skal tillates i områdene. I tillegg gjelder plan- og bygningsloven 1-8 om byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag. Tiltaket blir som nevnt ovenfor, også rammet av kommuneplanens plankrav. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det er registret en ålegraslokalitet i sjøen like utenfor eiendommen. Vi kan etter en konkret vurdering ikke se at denne vil bli påvirket av omsøkt tiltak. Omsøkte tiltak foregår på land og brygger planlegges redusert i størrelse. Når det etter hvert skal søkes om utslippstillatelse vil dette bli tatt hensyn til ved plassering av utslippsledning. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og utover nevnte ålegrass fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Uttalelser fra annen myndighet: Saken har vært forelagt Fylkesmannen i Vest-Agder og Vest-Agder Fylkeskommune for uttalelse. Grunnet at søknaden har blitt revidert foreligger det to uttalelser fra Fylkesmannens Miljøvernavdeling. Fylkesmannen i Vest-Agder: uttaler følgende i brev av : «Bygningen er noe høy. Selv om området er bebygd fra før mener vi den vil øke det bebygde preget i strandsonen. Det er i søknaden henvist til nabo. Vi mener bygningen som er godkjent der har et mer beskjedent uttrykk. Vi vil derfor be kommunen vurder utforming av bygningen i forhold til landskapsvirkning og hvordan den ellers passer inn i omgivelsene». I brev av uttaler Fylkesmannens Miljøvernavdeling seg til den reviderte søknaden, det sies i uttalelsen: «Miljøvernavdelingen viser til vår uttalelse av avgitt til en tidligere søknad. Vi ba der bl.a. kommunen vurdere utforming av bygningen med hensyn til landskapsvirking og tilpasning til omgivelsene for øvrig. Nå foreligger det en revidert søknad der den nye

4 bygningen har fått en noe lavere profil. Velger kommunen å gi dispensasjon, bør det vurderes vilkår som sikrer mørke farger/materialer». Vest-Agder fylkeskommune: uttaler i e-post av at de ikke har merknader til søknaden. Statens Vegvesen: har i vedtak av gitt dispensasjon fra byggegrense mot fylkesveg 242. Dispensasjonen er gitt på visse vilkår. Det vises til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Båthuset bygges om slik at takhøyden i første etasje heves til ca. 235 cm, og at loftet da blir hems uten målbart areal. All innredning på loftet rives. At etasjeskillet i båthuset heves er med på å redusere arealet på eksisterende bebyggelse ettersom loftet vil ha mindre høyde enn 1,90 m og dermed ikke målbart areal. Endringen medfører at bygningen bruksendres fra kombinert bruk fritidsbolig/sjøbu til kun sjøbu. Endringene vil bli registrert i Matrikkelen. Det vil ikke være anledning til å benytte loftet til rom for varig opphold etter endringen. Vi har prosjektert en ny fritidsbolig på BRA ca. 48,5 m² og det totale arealet blir da: båthus m/hems 52 m² + fritidsbolig BRA 48,5 m² = 100,5 m² totalt. Ettersom eksisterende anneks rives for å gi plass til ny fritidsbolig mener administrasjonen utvidelsen er såpass beskjeden at den bør kunne aksepteres. Videre vil omgjøring av loft over båthus medføre at dette ikke lenger skal brukes til varig opphold. Totalt sett vil ikke endringene medføre økt bruk av området, eller redusert mulighet for allmennhetens bruk av de nærliggende områdene. Naboeiendommen har nettopp revet eksisterende fritidsbolig og anneks og fått tillatelse til oppføring av ny helårsbolig på BRA 120 m², etter gitte dispensasjoner datert og Vi mener likhetsprinsippet bør veie tungt i denne saken. På naboeiendommen er det gitt tillatelse til oppføring av helårsbolig. Dette medfører at det er en del andre kriterier som legges til grunn, sakene kan derfor ikke direkte sammenlignes. Videre er det slik at naboeiendommen har et areal på 763 m², mens omsøkte eiendom er på 328 m². Det er derfor forskjell på de to sakene. I 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Omsøkte eiendom ligger i et område som fra før er bebygd med flere hytter og sjøbuer, i tillegg til omtalte enebolig. Området er dermed allerede privatisert, og bruken av eiendommen endres ikke vesentlig som følge av tiltaket. Parkeringsarealet blir ved revidert søknad større enn det er i dag, da bygningen plasseres 4 meter fra grensen, mot ca. 3 m i dag. Da dette er en allerede bebygd eiendom, vurderes beskrevet endring av parkering å ha liten betydning. Dette arealet ligger på baksiden av bebyggelsen sett fra sjøen. Hele tomten er i dag privatisert og således ikke tilgjengelig for allmennheten, at det tilrettelegges for parkering på egen grunn må anses som positivt. Merknad fra nabo: En av eierne av naboeiendommen GB 42/63, Arvid Eid påpeker i brev av at dispensasjonssøknad ikke var vedlagt nabovarsel og at tegningsgrunnlaget var for dårlig.

5 Videre påpekes at det bør tilrettelegges for større parkeringsareal. Det vises og til merknader av 2. juli I brev av 2.juli 2015 sier Eid at dør mot vei (sør-vest) nedfører økt risiko og redusert sikkerhet og at denne bør fjernes. Det forutsettes også 4 meter avstand til nabogrense. Ansvarlig søker opplyser i brev av at nabo er tilsendt nye tegninger, samt dispensasjonssøknaden. Videre opplyses det at parkeringsarealet utvides ettersom ny bygning flyttes noe lenger vekk fra nabogrense enn eksisterende anneks. Kommunens vurdering av nabomerknad: Byggets plassering er justert slik at avstand til nabogrense blir 4 meter. Endringen medfører også at dør kommer noe lenger vekk fra veien. For øvrig antar vi at de nye tegningene og kopi av dispensasjonssøknad er mottatt av nabo. Vi kan på bakgrunn av dette ikke se at naboens merknader bør tillegges ytterligere vekt. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om riving av eksisterende anneks, ombygging av Fritidsbolig/båthus til båthus, samt oppføring av ny fritidsbolig. Tiltaket betinger enkelte mindre terrengendringer, herunder noe utvidelse av parkeringsareal bak ny hytte, sett fra sjøen. Tiltaket er i strid med kommuneplanen, og plan- og bygningsloven 1-8 om byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Videre blir tiltaket omfattet av plankravet i kommuneplanen. I gjeldende kommuneplan er eiendommen avsatt til LNFR område, noe som innebærer at enhver endring vil betinge dispensasjon fra formålet. I kommuneplanens bestemmelser er det sagt at det skal utarbeides detaljreguleringsplan før det gis tillatelse til tiltak av denne art. Det er også sagt at fritidsbebyggelse skal ha maksimalt BRA 138 m². Selv om denne bestemmelsen ikke direkte gjelder LNFR områdene har det vært vanlig praksis at man ser til disse begrensningene i de sakene man vurderer å gi dispensasjoner på fritidseiendommer. Da området ikke er regulert vil tiltaket også være i strid med byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen. Omsøkte tiltak holder seg innenfor begrensningen, da samlet bruksareal på eiendommen etter at tiltaket er gjennomført vil være på 100,5 m². Administrasjonen vurderer omsøkt størrelse på fritidsboligen å være nøkternt og kan ikke se at tiltaket medfører store endringer i forhold til dagens situasjon. Etter en konkret vurdering av saken kan ikke administrasjonen se at tiltaket har betydning i forhold til LNFR området, da det ikke er landbruksinteresser på eiendommen. Når det gjelder hensynet til byggeforbudet i 100 metersbeltet kan vi heller ikke se at en dispensasjon vil medføre at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Dette begrunnes med at eiendommen i sin helhet er privatisert og ikke tilgjengelig for allmennheten. Det bebygde preget vil heller ikke økes i betydelig grad. Vi kan heller ikke se at tiltaket vil føre til skade for naturmangfoldet, da det aller meste av arealet som berøres allerede er bebygd med eksisterende anneks, som skal rives. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for riving av anneks, endring av fritidsbolig/sjøbu, samt oppføring av ny fritidsbolig bolig med BRA 48,5 m², vil hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt.

6 Administrasjonen kan heller ikke se at hensynet bak plankravet blir vesentlig tilsidesatt, da det her er snakk om forholdsvis små endringer av en eksisterende fritidsboligeiendom. Videre må det, i henhold til Pbl 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Vi kan ikke se at tiltaket medfører vesentlige ulemper for naboer eller allmennheten for øvrig. En nabo har hatt merknader til omsøkt tiltak, men administrasjonen kan ikke se at dette kan tillegges vekt, utover de justeringer som allerede er gjort av tiltakshaver/søker. Ved en dispensasjon vil parkeringsforholdene på eiendommen bli bedre. Utkjørsel på fylkesveien blir ikke endret i forhold til dagens situasjon. Ny fritidsbolig blir liggende delvis skjult bak eksisterende sjøbu og vil bli plassert på ca. samme plass som annekset som skal fjernes. Av den grunn vil ikke det bebygde preget økes i vesentlig grad. Det ansees som en fordel at bygningsmassen på eiendommen oppgraderes til dagens standard med tanke på energibruk osv. Videre ansees det som en samfunnsmessig fordel at bygningsmassen på eiendommen, som skal brukes til beboelse flyttes fra dagens båthus som ligger utsatt til med tanke på fremtidige stormfloer og uvær. Ny hytte skal plasseres med topp gulv på kote + 2,8, og altså over den grensen som er satt med tanke på sikkerhet mot slike skader i fremtiden. I dispensasjonen er satt som vilkår at det må innhentes rapport fra geolog som har vurdert eventuell rasfare i området i bakkant av eiendommen, da det er registrert fareområde her. Det vurderes som en fordel at man får vurdert og sikret eiendommen mot eventuell rasfare. Kommuneplanen, med bestemmelser og retningslinjer, ble vedtatt av kommunestyret den , og er en forholdsvis ny plan som ikke bør fravikes. Å dispensere fra kravet om detaljreguleringsplan, vil være i strid med kommuneplanen. Samtidig vil det å kreve utarbeiding av detaljreguleringsplan for denne ene eiendommen ikke klarlegge mer enn det som kan klarlegges gjennom foreliggende byggesak. Ethvert tiltak på denne eiendommen vil være avhengig av dispensasjon fra LNFR formålet i kommuneplanen og byggeforbudet i 100-metersbeltet i Pbl 1-8. Altså finnes det ikke alternative løsninger som ikke krever dispensasjon. Når det gjelder riving av eksisterende anneks, endring av sjøbu, samt oppføring av ny fritidsbolig med 48,5 m² BRA, mener administrasjonen at etter ovennevnte er fordelene ved å gi dispensasjon på gitte vilkår klart større enn ulempene. I henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon for disse forholdene gis. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Uttalelse til søknad om dispensasjon for riving av anneks og oppføring av ny fritidsbolig - GB 42/32 2 Merknader til nabovarsel - kopi av brev til Flatnes Bygg Consult AS 3 mail av fra Flatnes Bygg Consult AS 4 Ber om ytterligere dokumentasjon til søknad om riving av anneks og oppføring av ny fritidsbolig - GB 42/32 - EID Tilbakemelding vedr. areal 6 Referat fra forhåndskonferanse av Tilbakemelding med bilder av naboeiendom

7 8 eid 173 m nabo 9 Lilleodden oversiktsbilde fra nord 10 Revidert søknad 11 Komentar nabovarsel 12 Opplysninger om tiltakets ytre rammer 13 Situasjonskart 14 Skisse båthus 15 Tegning 16 Uttalelse til søknad om dispensasjon for riving av anneks og oppføring av ny fritidsbolig på GB 42/32 - Eid Uttalelse til søknad om dispensasjon - riving av anneks og oppføring av ny fritidsbolig - GB 42/32 - Eid 173