Deres ref: Vår ref: Saksbehandler: Arkivkode: Dato: 2016/ /2016 Terje Axelsen 53/

Transkript

1 SØGNE KOMMUNE Arealenheten AASEBØ CONSULT AS Langenesveien SØGNE Deres ref: Vår ref: Saksbehandler: Arkivkode: Dato: 2016/ /2016 Terje Axelsen 53/ Oversendelse av protokoll - saksframlegg - søknad om dispensasjon - redskapshus/tørrlager - GB 53/10 - Knibe Plan- og miljøutvalget behandlet Deres søknad om dispensasjon i møte den , og protokollen fra behandlingen oversendes herved. Klageadgang: Dette vedtaket er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser, og kan derfor påklages for høyere myndighet innen 3 uker, jfr. plan- og bygningsloven 1-9 og forvaltningsloven 28. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort, og bygningsmyndighetene er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Klagen skal innen fristens utløp sendes til Søgne Kommune, Arealenheten, p.b. 1051, 4682 Søgne. Bortfall av tillatelse: Vedtak om tillatelse har gyldighet i 3 år fra vedtaksdato. Etter den tid faller tillatelsen bort, jfr. planog bygningsloven Kommunen gjør oppmerksom på at dispensasjonen ikke må forveksles med en byggetillatelse. Tiltak kan ikke påbegynnes før tillatelse etter Plan- og bygningslovens 20-3 eller 20-4 er mottatt. Gebyr: Behandlingsgebyr, jf. kommunens regulativ for byggesaker, blir på kr 10500,-. Regning blir sendt separat. Tiltakshaver gjøres oppmerksom på at gebyret vil bli belastet den til enhver tid gjeldende morarentesats, hvis fakturaen ikke betales til rett tid. Ved klage på gebyret vil det påløpe renter fra forfall, til betalingen skjer, såfremt klagen ikke tas til følge. Med hilsen Terje Axelsen byggesaksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent og gyldig uten underskrift Kopi: GIS-avdelingen, her Postadresse: Besøksadresse: Telefon: Epost: postmottak@sogne.kommune.no PB 1051 Rådhusveien 1 Direktenr: Web: Søgne 4682 Søgne Org.nr: MVA

2 Kopi til: Thor Inge Ommundsen Nygårdsheia 3 B 4640 Søgne Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder Postboks 788 Stoa 4809 ARENDAL Vest-Agder fylkeskommune Postboks 517 Lundsiden 4605 KRISTIANSAND S

3 Søgne kommune Arkiv: 53/10 Saksmappe: 2016/ /2016 Saksbehandler: Terje Axelsen Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon - redskapshus/tørrlager - GB 53/10 - Knibe Utv.saksnr Utvalg Møtedato 211/16 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen, samt fra byggeforbudet i LNFR-områder for oppføring av næringsbygg/lagerbygg på GB 53/10 Knibe. Avslaget begrunnes med at ulempene er klart større enn fordelene etter en samlet vurdering. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak. Repr. Reisvoll (H) fremmet følgende forslag: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra plankravet kommuneplanen, samt fra byggeforbudet i LNFR-områder for oppføring av lagerbygg på GB 53/10 Knibe. Begrunnelse: Det omsøkte området er i dag en planert åpen plass etter at tidligere minkfarm er fjernet. Det benyttes i dag til utendørslagring av diverse materialer og redskaper. Det er et fradelt område på ca. 10 da. Det har ingen landbruksmessig verdi og eies og benyttes ikke sammen med øvrig landbruk. En eventuell regulering vil ikke avklare forhold som ikke fremkommer ved en dispensasjon. Det kan ikke sies at en dispensasjon her vil svekke intensjonen bak kommuneplanens arealformål. Det ligger videre utenfor planavgrensningen for ny E39. Tillatelsen begrunnes med at fordelene er klart større enn ulempene. Vi vil få en innendørslagring som estetisk vil være en stor fordel for omgivelsene også med henblikk på ny E39. Det vil også være en klar fordel for eier å kunne lagre gjenstander innendørs og på den måten kunne holde kontroll i forhold til tyveri og hærverk.

4 Votering: Rådmannens forslag satt opp mot forslag fra Høyre. Forslag fra Høyre vedtatt med 7 mot 2 stemmer (AP). Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra plankravet kommuneplanen, samt fra byggeforbudet i LNFR-områder for oppføring av lagerbygg på GB 53/10 Knibe. Bakgrunn for saken: Saksutredning: Tiltakshaver opplyser at de søker om oppføring av et næringsbygg på ca. 600 m² som skal brukes til produksjon og lagring av ved. Eiendommen ligger plassert like ved avkjørselen til Lohnelier næringsområde, men på sørsiden av veien og næringsområdet. Tomtens areal er i overkant av 10 dekar. I 2012 ble det gitt tillatelse til riving av 4 driftsbygninger som blant annet var brukt som minkfarm. Eiendommen er avsatt til LNFR-område i kommuneplanens arealdel. Oversiktskart som viser eiendommens plassering Søknadens dispensasjonsforhold: Det søkes om dispensasjon fra byggeforbudet i LNFR-områder for oppføring av et næringsbygg/lager for vedproduksjon. Det søkes videre om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens 2. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger i uregulert område, men er avsatt til LNFR-område i kommuneplanens arealdel. Kommuneplanen er vedtatt Det er satt i gang planarbeid i forbindelse med ny E 39. Den nordlige delen av eiendommen omfattes av dette arbeidet, men omsøkt næringsbygg/lager ligger i sin helhet utenfor planavgrensningen.

5 Følgende bestemmelser er relevante for saken: 2 Plankrav, pbl 11-9 nr 1 Tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan ikke finne sted før det foreligger ny områdereguleringsplan for: - sentrumsområdet på Tangvall øst for Fv utvidelse av Lohnelier næringsområde - utbyggingsområde for bolig Skibakksheia - utbyggingsområde for bolig Øygardsheia For øvrige områder er det krav om detaljreguleringsplan før tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan finne sted. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-varprinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Klager/protester/bemerkninger: Det foreligger ingen merknader fra naboene. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder mener søknaden i første rekke angår lokale plan- og miljøhensyn som de normalt ikke uttaler seg om. De sier videre at kommunen bør vurdere om planarbeidet for ny E 39 skal gi føringer for behandling av søknaden. Vest-Agder fylkeskommune har ingen konkrete merknader til saken, men sier i uttalelsen at saken bør oversendes til Statens vegvesen og Nye Veier for uttalelse. Fagleder for miljø og landbruk i Søgne kommune sier følgende i sin uttalelse: «Eiendommen er tidligere bebygd og er pr. i dag delvis planert. Eiendommen har begrenset potensial innen reguleringsformålet. Ingen merknad til omsøkt bruk.» Fagleder har tidligere vurdert tiltaket opp mot LNF-formålet og uttalte da: «Eiendommen er på ca. 10 dekar og er avsatt til LNF-formål. Bygget på 600 m² er opplyst å skulle brukes til vedproduksjon. Begrepet driftsbygning i landbruket forståes som et byggverk som er et nødvendig ledd i, og et driftsmiddel i forbindelse med tjenlig landbruksdrift på en bruksenhet. Byggverk for fabrikkmessig produksjon og salg faller utenfor begrepet «driftsbygning i landbruket». Det samme gjør videreforedling av landbruksprodukter når dette avhenger av å få tilkjørt råvarer utenfra. Direktoratet for byggkvalitet bruker i sin veileder et eksempel om potetpakkeri. Et

6 potetpakkeri er å anse som en driftsbygning dersom det pakkes poteter fra egen produksjon, mens det ikke gjør det dersom potetpakkeriet mottar poteter utenfra. GB 53/10 er åpenbart for liten til å kunne produsere tømmer til vedproduksjon som gir behov for et bygg på 600 m². Vedproduksjonen er avhengig av å få tilkjørt vedtømmer utenfra. Bygget vil derfor falle utenfor begrepet «driftsbygning i landbruket». Viser for øvrig til uttalelsene i sin helhet. Administrasjonen vil bemerke at vi ikke har funnet det nødvendig å be om uttalelse fra Statens vegvesen eller Nye veier. Selv om en del av eiendommen berøres av planarbeidet i forbindelse med ny E 39, er omsøkte tiltak i sin helhet plassert utenfor avgrensningen for dette arbeidet. Relevante punkter i søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Tomta er liten og har en topografi og terreng som gjør den uegnet til matproduksjon på bakken. Den faller derfor utenfor kjerneområdet vern for matproduksjon etter jordlova. I dette tilfellet er ikke tiltaket vurdert mot jordloven, men mot LNFR-formålet i kommuneplanen. Eiendommen har nær tilknytning til framtidig hovedvei E 39 og har et næringspotensiale som kommunen bør legge til rette for. Eiendommen vil få nær tilknytning til eksisterende industriområde. En langt på vei opparbeidet eiendom ligger ute av bruk, bl.a. fordi generell utvikling innenfor landbruksorientert produksjon krever større enheter for lønnsom drift. Det må dermed være i fellesskapets interesse å legge til rette for andre former for verdiskapende virksomhet. Kommunen ønsker ny næring velkommen og har avsatt flere området til næringsvirksomhet, bl.a. Lohnelier industriområde. Selv om omsøkte eiendom ligger i nærheten av industriområdet er det administrasjonens vurdering at en utvidelse av næringsvirksomheten til også å omfatte nærliggende områder bør gjøres gjennom en regulering og ikke gjennom en dispensasjonsbehandling. Eiendommen har hatt bebyggelse i lang tid, og oppfyller under gitte forutsetninger kravet for gjenreisning av bebyggelse. Retningslinjene i kommuneplanen sier at bygninger i LNF-områder som følge av brann, skade, naturskade eller alder som trenger gjenoppbygging kan gjenoppføres i sin opprinnelige form og størrelse, og med sitt opprinnelige bruksformål dersom dette ikke er til hinder for gjennomføring av eksisterende og/eller planlagt infrastruktur. Ny bygning har verken samme form eller størrelse som bebyggelse som tidligere har stått på eiendommen. Man ønsker også å endre bruksformålet. Dermed kan man ikke gjøre krav på å oppføre ny bebyggelse basert på kommuneplanens retningslinje. Gjennom tidligere godkjenninger på eiendommen er det allerede etablert avvik fra de verneinteresser LNF-formålet er ment å ivareta. En kan ikke se at en dispensasjon får negative konsekvenser for helse, miljø og sikkerhet. Administrasjonen er enig i at omsøkte tiltak ikke vil få vesentlige konsekvenser for helse, miljø og sikkerhet på stedet. For øvrig det ikke slik at selv om det tidligere er gitt tillatelse til tiltak som etablerer avvik fra verneinteresser i forbindelse med LNF-formålet, vil dette legitimere ytterligere avvik. Administrasjonens samlede vurdering: Eiendommen er i kommuneplanens arealdel avsatt til LNFR-formål. Oppføring av næringsbygg/lager er i strid med formålet og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Tiltaket er også avhengig av dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens 2. Det er søkt om dispensasjon for disse forholdene.

7 Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012 og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommuneplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 1-6. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven: Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. I gjeldende kommuneplan er eiendommen avsatt til LNFR-område, noe som innebærer at enhver endring som ikke er knyttet til formålet vil betinge dispensasjon. I kommuneplanens bestemmelser er det sagt at det skal utarbeides detaljreguleringsplan før det gis tillatelse til tiltak av denne art. Hensynet bak byggeforbudet i LNFR-områder er å ivareta allmennhetens interesser, ivareta forhold for stedbunden næring i tråd med formålet, samt hindre at tilgjengeligheten til omkringliggende naturområder reduseres. I dette tilfellet er det snakk om oppføring av et næringsbygg på ca. 600 m² som skal brukes til lagring av utstyr for skogsarbeid, anleggsarbeid og vedproduksjon. Eiendommen har lite potensial som landbrukseiendom, og har for lite areal til å drive effektiv skogsdrift. Området er også lite benyttet til turformål. Etter en konkret vurdering kan ikke administrasjonen se at tiltaket har betydning i forhold til LNFRområdet, da det ikke er landbruksinteresser knyttet til eiendommen. Tiltaket vil heller ikke føre til at tilgjengeligheten for allmenheten reduseres ut over det som er tilfellet i dag. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for oppføring av næringsbygg/lager vil ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Det må videre, i henhold til plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Det er allerede avklart at næringsvirksomhet og industri skal knyttes til bestemte områder i kommunen meter unna i nordlig retning ligger Lohnelier industriområde. Fordelen ved å gi

8 en dispensasjon vil være at man legger til rette for økt næringsvirksomhet i vestre del av kommunen. Ulempen er lokaliseringen av bebyggelsen. Et næringsbygg av dette omfang vil etter administrasjonens vurdering ikke være ønskelig i et LNFR-område. Spesielt når industriområdet på Lohnelier ligger så nær. En eventuell økning i næringsvirksomheten bør skje innenfor regulerte industriområde og ikke utenfor. Hvis man skulle ønske å utvide eller etablere nye næringsområder bør dette skje gjennom en regulering og ikke via en dispensasjon. Omsøkte tiltak vil være søknadspliktig etter plan- og bygningslovens 20-3, jfr bokstav a. I henhold til kommuneplanens 2 er det plankrav for slike tiltak. Det innebærer at det er et krav om utarbeidelse av reguleringsplan før man kan iverksette større byggearbeider i uregulerte områder. Hensikten med plankravet er å gi lik ramme og helhet til de aktuelle eiendommene innenfor en plan, og samtidig ivareta offentlige og allmenne interesser. Plankravet i kommuneplanen kan i noen tilfeller slå uheldig ut når det er snakk om tiltak på enkeltstående eiendommer. I dette tilfellet er det snakk om oppføring av et næringsbygg/lager på 600 m² på en allerede planert og delvis opparbeidet eiendom. Administrasjonen kan ikke se at å utarbeide en plan for bare denne eiendommen vil være hensiktsmessig. En plan for et enkelt bygg vil ikke gi en vesentlig bedre situasjonsforståelse enn man vil kunne få gjennom en dispensasjonsbehandling. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon fra plankravet i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Vurdering av fordeler og ulemper vil i stor grad være sammenfallende med vurderingen vedrørende byggeforbudet i LNF-området. Fordelen for tiltakshaver vil være åpenbar. Man får utnyttet eiendommen, og man kan sette i gang næringsvirksomhet. Ulempene i dette tilfellet har sammenheng med eiendommens lokalisering. Næringsbygg/lager som omsøkt bør legges til områder i kommunen som allerede er tilrettelagt for nærings-virksomhet. LNFområdene er under konstant press, og næring som ikke er relatert til jordbruk/ skogbruk bør ikke få etableres i disse områdene. Å gi tillatelse til næring i områder avsatt til LNFR-formål vil kunne skape en uheldig presedens for hele kommunen. Hvis man skal åpne opp nye områder for næring, eller utvide eksisterende industriområder, bør dette gjennomføres via en reguleringsplan, og ikke som enkeltstående dispensasjoner. Administrasjonen konkluderer med at ulempene ved å gi en dispensasjon er klart større enn fordelene etter en samlet vurdering. Vilkårene i plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd andre punktum er dermed ikke oppfylt, og forutsetningene for å kunne gi den omsøkte dispensasjonen foreligger ikke. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen merknader. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon 2 Tillegg til søknad om dispensasjon 3 Situasjonskart 4 Kart som viser grense for pågående regulering 5 Tegninger

9 6 Uttalelse fra Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder 7 Uttalelse fra Vest-Agder fylkeskommune 8 Uttalelse (1) fra fagleder miljø og landbruk i Søgne kommune 9 Uttalelse (2) fra fagleder miljø og landbruk i Søgne kommune 10 Plankart kommuneplan 11 Oversiktskart 12 Kartutsnitt 13 Oversiktsbilde GB 53/10 Knibe 14 Skråfoto GB 53/10 Knibe