Saksfremlegg. Planlagt behandling: Planutvalget

Transkript

1 Saksfremlegg Saksnr.: 10/ Arkiv: PLNID Sakbeh.: Daniel Holm Sakstittel: OFFENTLIG ETTERSYN - REGULERINGSPLAN FOR EIENDOM GNR 27/31 SKOLE/HEITMANNSÅSEN Planlagt behandling: Planutvalget Innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven og legges reguleringsplanforslag for Heitmannsåsen gnr/bnr 27/31 bestående av plankart, bestemmelser, planbeskrivelse og ut på offentlig ettersyn i 6 uker. Samtlige dokumenter datert Alta kommune forutsetter at forslagsstiller gjør følgende endringer i planen før sluttbehandling: Lekeplassene L1 og L2 slås sammen. Rekkefølgekrav justeres til at lekeplass skal være opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse for B1 og KB1. Innenfor område KB1 tegnes inn småbarnslekeplass på minimum 100m 2 og det knyttes bestemmelser til område. V1, V4 og G1 oppjusteres med hensyn til bredde jfr. saksutredningen. Antall boenheter i KB1 nedjusteres til 6. Maks antall boenheter under 60 m 2 settes til 2. Frisiktssoner tegnes inn i plankart Situasjonsplan oppdateres i samsvar med plankart. Saksopplysninger: Vedlegg: 1. Plankart, datert Bestemmelser, datert Planbeskrivelse med vedlegg, Oversiktskart, datert Andre saksdok.: Se saksnr 10/1946 Bakgrunn: Arkitektfirmaet Verte landskap har på vegne av grunneierne Evald, Torbjørn og Jan Gunnar Kjellmann utarbeidet en detaljreguleringsplan for eiendom gnr/bnr 27/31 på Heitmannsåsen. Eiendommen ligger ca. 150 meter nord for Bossekop skole (se vedlegg 4 for oversiktskart) Bakgrunn for planarbeidet er å få delt opp eiendommen i samsvar med tidligere arveoppgjør. Evald og Torbjørn Kjellmann har rettigheter til den sørlige delen av eiendommen (område

2 som reguleres til konsentrert bebyggelse i planen). Jan Gunnar Kjellmann eier øvrige deler av eiendommen i nord. Planforslaget: Planforslaget legger opp til 5 enebolig tomter i nord (B1 i plankart) og konsentrert bebyggelse (KB1) i sør. I den konsentrerte delen legges det opp til rekkehus med opp til 10 boenheter i 2 etasjer. Alle avkjørsler i forslaget er felles vei, V1,V2,V4. Det legges opp til felles parkeringsplass, P1 for det konsentrerte feltet og gangvei til boenhetene, G1. Planforslaget har regulert to nærlekeplasser, L1 og L2. Det er knyttet rekkefølgekrav til at L1 skal være opparbeidet før den konsentrerte delen kan igangsettes. For L2 er det rekkefølgekrav om opparbeidelse før igangsettingstillatelse kan gis for eneboligtomtene 3,4,5 i B1. Område V3 er areal for mulig fremtidig gang- og sykkelvei langs E6. S1-3 er områder avsatt for snødeponi. KB2 er område for renovasjonsanlegg. Deler av tomt 5 er avsatt med faresone - støy. Dette område er klassifisert med svært høy grad av støy, jfr. støyretningslinje fra Miljøverndepartementet T I støyutredningen anbefales bruk av støyskjerm langs tomt 5 mot E6 som avbøtende tiltak. I tilegg til støyskjerm vil det være behov for å plassere soverom og stue i motsatt retning av støykilden for fremtidige boliger på tomt 4 og 5. Høring/merknader: Det er gjennomført oppstartsmøte og varsling iht. PBL Det har totalt kommet inn 8 innspill fra varslingen. Innspillene oppsummert og kommentert i planbeskrivelsens side (vedlegg 3). Økonomiske konsekvenser: Planforslaget medfører ingen kjente økonomiske konsekvenser for Alta kommune. Alle veier inn i feltet er felles avkjørsler og boligene forutsettes tilkoblet kommunalt nett jfr. VA utredningen (vedlegg til planbeskrivelse). Vurdering: Planstatus og utnyttelsesgrad Gjeldende arealplan er kommuneplanens arealdel der det omsøkte arealet er avsatt til boligformål. Formålsmessig vurderer planadministrasjonen detaljreguleringen å være i samsvar med overordnet plan. Alta kommune har i ny arealdel lagt til grunn en fortetningsstrategi jfr. bestemmelsens 2.2.a: Hovedstrategi: I de tre sentrene forutsettes ny boligbebyggelse å komme med høy konsentrasjon (blokkbebyggelse). Innslaget av rekkehus og eneboliger forutsettes å tilta gradvis utover mot byens randsoner 2.2.4c: Småhus vs konsentrert: Mellom Rv. 93 og Alta bru, nord for avlastningsvegen (jf kartutsnitt i retningslinjene), bør fortetting i eksisterende boligområder som hovedregel skje

3 gjennom etablering av rekkehus, vertikaldelte eller horisontaldelte boliger, eneboliger i rekke og lignende der dette er praktisk mulig og hensiktmessig Planadministrasjonen mener forslaget tildels strider med disse bestemmelser når man legger tilrette for 5 eneboligtomter i så sentrale områder som Heitmannsåsen. I arealdelens retningslinjer plankrav og utnyttelsesgrad fremgår det at man bør innen for Alta by tilstrebe en fordelingsnøkkel på 55 % blokkleiligheter, 30 % rekkehus, 15 % eneboligtomter. Reguleringsforslaget regulerer 5 nye eneboligtomter i størrelsesorden m 2 : Tomt 1: 1476 m 2 Tomt 2: 592 m 2 Tomt 3: 780m 2 Tomt 4: 750 m 2 Tomt 5: 730 m 2 I arealdelens bestemmelser om arealkrav for boligtomter fremgår det at eneboligtomter i Alta by skal være mellom m 2. De fleste tomtene ligger innenfor denne rammen med unntak av tomt 1 som er tilnærmet dobbelt så stor som tomtestørrelsene fastsatt i arealdelen. Formålet med bestemmelsen i arealdelen er å sikre at tomter ikke blir uhensiktmessig små, samt sikre at arealene utnyttes mest mulig effektivt. Planadministrasjonen er på generelt grunnlag av den oppfatning at eneboligtomter på nærmere 1500 m 2 i sentrale deler av Alta by er dårlig arealutnyttelse. For område KB1 er det satt bestemmelser om at 10 boenheter tillates. Administrasjonen mener er dette er noe høy utnyttelse i forhold til at Alta kommune ønsker varierte leilighetstyper jfr. kommuneplanens bestemmelse 2.2.2c. Med BYA = 45 % (utgjør ca 300m 2 ) vil man ende opp med svært små leiligheter. Om man tar utgangspunkt i situasjonsplanen som er vedlagt planbeskrivelsen har leilighetene uten bod en grunnflate på 52m 2 BYA. Leilighetene vil således bli godt under 50 m 2 i bruksareal med 10 enheter. Område KB1 har en tomtestørrelse på 664 m 2. Administrasjonen tilrår at antall leiligheter reduseres til 6 enheter og med bestemmelse om at maks 2 enheter tillates bygd under 60m 2 BRA. Lekeplasser: Planforslaget legger opp til to nærlekeplasser som forutsettes bygd ut i ulik rekkefølge. Lekeplass 1 skal bygges ut når eneboligtomtene 3,4,5 skal realiseres. Lekeplass 2 forutsettes bygd før noen av tomtene i hele planområde kan bygges ut. Planadministrasjonen finner det uhensiktmessig å dele lekeområde opp i flere utbyggingstrinn og vil derfor tilrå at man operer med en nærlekeplass som bygges ut i ett trinn. Krav til størrelse på nærlekeplasser jfr. Alta kommunes lekeplass norm er på hhv. 1,5 daa, eventuelt 3 x 0,5 daa. Lekeplass 1 er på 288 m 2 og lekeplass 2 er på 450 m 2. Dette er under halvparten i størrelse med hensyn til normkravene og er således en svakhet med forslaget. Det er ikke regulert inn småbarnslekeplass for det konsentrerte feltet. Administrasjonen vil tilrå at det tegnes inn småbarnslekeplass på minimum 100m 2 innenfor KB1.

4 I forhold til grendelekeplasser foreligger det ingen i område. Tiltakshaver vil kunne benytte seg av kommunes frikjøpsordning. Det er gode idrettsanlegg i område som Bossekop ungdomslag drifter, samt nærhet til byløypa. Estetikk, byggeskikk og universell utforming Vurderinger rundt byggeskikk og estetikk er på et minimum i planforslaget. Det fremgår i planbeskrivelsen (s.10) at ny bebyggelse skal i hovedsak tilpasses eksisterende bebyggelse i materialbruk, samt at tilrettelegging for lavenergi- og passivhus kan medføre at deler av bygningsmassen gis nytt formspråk og materialbruk. Det fremgår ingen vurderinger av eksisterende bygningsmiljø rundt planområde og hvordan man konkret mener å tilpasse ny bebyggelse i forhold til denne. Det er knyttet svært generelle bestemmelser til eksempel takvinkel på konsentrert felt mellom grader, valgfritt med sal eller pulttak. Det foreligger en generell bestemmelse om at material- og fargevalg skal harmonere med omkringliggende bebyggelse. Det er lagt inn en generell bestemmelse om at tiltak etter planen skal utføres i tråd med retningslinjer gitt i kommunens vedtatte byggeskikkveileder. Administrasjonen mener en fremgangsmåte for å vurdere estetikk i en planfase kan være å gjøre en analyse av eksisterende bygningsmiljø i og rundt planområde. Dette vil kunne danne grunnlag for å kunne gjøre nærmere vurderinger av hvordan det nye feltet skal eller bør utvikles. Med bakgrunn i de vurderinger og konklusjoner som man kommer frem til vil man kunne knytte særskilte detaljerte bestemmelser for ivareta kravene til utforming av bebyggelse og uteområder innefor planområde. Bestemmelsene må utformes med bakgrunn i forutgående vurderinger. I forslaget foreligger det ikke slike konkrete vurderinger og det er derfor ikke mulig å si om estetikken ivaretas i forslaget. Administrasjonen vil her påpeke at kommunen har hjemmel i plan- og bygningsloven til be om mer utfyllende og reelle estetikk vurderinger av tiltakene enn hva som eksempelvis fremkommer i denne saken. Det forutsetter politisk vilje og ønske om å fokusere på slike tematiske problemstillinger. I forhold til universell utforming er det knyttet generelle bestemmelser og vurderinger som at område er flatt. ROS-analyse: Det er gjennomført en risiko og sårbarhetsanalyse som vedlegg til planbeskrivelsen. Sårbarhet er i stor grad knyttet til støy, støv og lukt fra E6 som forurensningskilde. Forslagsstiller har gjennom egen utredning vurdert støy og støv (vedlegg til planbeskrivelsen). Administrasjonen anser dette temaet som ivaretatt i planforslaget gjennom bestemmelser til planområde. En svakhet i forhold til risiko og sårbarhetsanalysen er fare ved brann. Gangveien til KB1 har en bredde på 2,5 meter. I veieleder til teknisk forskrift av plan- og bygningsloven og Brannog eksplosjonsvernloven fremgår det at kjørebredde må være minimum 3 meter og tåle akseltrykk på minimum 10 tonn. Samme problemstillinger i forhold til V1 og V4. Regulert bredde er 3,5 meter. Med en skulder på 0,5 meter på hver side vil den faktiske kjørebredden være 2,5 meter.

5 Administrasjonen vil derfor tilrå at bredden på V1, V4 og G1 oppjusteres før vedtak av planen. Forslag endringer før planen kan tas opp sluttbehandling: - L1 og L2 slås sammen. Rekkefølgekrav justeres til at lekeplass skal være opparbeidet før det kan gis igangsettetingstillatelse for øvrige tiltak i planområde. - Tegnes inn nærlekeplass innenfor KB1 og knyttes bestemmelser til område. - G1 utvides til 3,5 meter (3 meter kjørebredde, 0,25 skulder på hver side). - V1 og V4 utvides til minimum 4,5 meter (3,5 kjørebane, 0,5 meter vegskulder på hver side). - Reguleringsbestemmelser for antall boenheter i KB1 justeres ned fra 10 til 6. Videre presiseres det at maksimalt 2 boenheter tillates under 60 m 2 BRA for å sikre varierte leilighetstyper. - Frisiktssoner tegnes inn i plankart. - Situasjonsplan oppdateres iht. plankart. Konklusjon: I forhold til utnyttelsesgrad av område B1 har administrasjonen signalisert til forslagsstiller ønske om høyere utnyttelsesgrad enn eneboligtomter jfr. kommuneplanens bestemmelser. Det har blitt påpekt at planutvalget vil være rette myndighet til å avgjøre om det er akseptabelt med en utnyttelse som nå fremmes i planforslaget. Administrasjonen vil tilrå at forslaget legges ut på offentlig ettersyn med de utbedringspunkter som foreligger i innstillingen, dersom planutvalget finner utnyttelsesgraden av område B1 akseptabelt. I motsatt fall vil administrasjonen tilrå at planen sendes tilbake til forslagsstiller for endring. Berit Erdal Leder samfunnsutvikling Hallgeir Strifeldt Fagleder plan