MELDING OM DELEGERT VEDTAK FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR THOMASBAKKEN SØR B12 OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 Samfunnsutvikling Kommune og arealplanlegging Ihht adresseliste (vedlagt) Deres ref: Vår ref Arkivkode Sak/Saksb Dato 14841/14 PLNID / /REOL ALTA, MELDING OM DELEGERT VEDTAK FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR THOMASBAKKEN SØR B12 OFFENTLIG ETTERSYN Saken er behandlet med saksnr DS PLN 399/14, etter delegert myndighet fra Planutvalget. Bakgrunn: I november 2013 fremmet konsulentbedriften Verte, på vegne av Tone og Irene Leinan, et forslag til reguleringsplan for nytt boligområde innenfor eiendommen 27/65 på Thomasbakken, se kartutsnitt nedenfor. Kartutsnitt som angir lokaliseringen av planormådet. Planutvalget behandlet saken i møte den (sak 52/13) hvor det ble fattet følgende vedtak:

2 «Planutvalget synes det er svært positivt at det nå fremmes plan for nye boliger innenfor det aktuelle området. Planutvalget mener imidlertid planforslaget som er fremmet har visse mangler og vil ikke anbefale at det legges ut til offentlig ettersyn før det er gjort følgende endringer av planen: 1. Størrelsen på tomtene anbefales justert ned slik at disse samsvarer bedre med krav gitt gjennom kommuneplanens arealdel noe som vil gi flere tomter i forhold til foreliggende forslag. 2. Det må avsettes areal til etablering av en småbarns lekeplass innenfor planområdet. Lekeplassen anbefales etablert innenfor planområdets sørlige del, med gangatkomst til naboeiendommen i sør (27/155), slik at boligene som på sikt vil komme her, også kan benytte seg av den. 3. Regulert turvegforbindelse (snarveg) nord i planområdet, må forlenges slik at denne ikke ender «blindt» inne på privat eiendom, men blir koblet sammen mot offentlig veg i nord (Fylkesveg 14 Thomasbakkveien). 4. Den sydligste av de to etablert avkjørslene til eiendommen 27/154, og som krysser den planlagte gang- og sykkelveiforbindelsen (GS1) angis med symbol for at den skal fjernes, mens den nordligste opprettholdes som avkjørsel. 5. Ordlyden i reguleringsbestemmelsenes punkt 4.1 f), som omhandler garasjestørrelse, endres «garasje bør ikke overstige 50 m 2 BYA» til «garasje skal ikke overstige 50 m 2 BYA». Når de påpekte endringer er utført, delegeres planadministrasjonen fullmakt til å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn, jfr. PBL Forslag til utbyggingsavtale mellom kommunen og forslagsstiller bør foreligge før planforslaget fremmes til politisk sluttbehandling». Forslagsstiller har nå revidert planforslaget i h.t. Planutvalgets merknader og fremmer det nå for utlegging til offentlig ettersyn. Planforslaget: Planforslaget består av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse. Nedenfor gis en kort stikkordsmessig oppsummering av planforslagets innhold: Det skal etableres 13 stk. boligtomter på mellom m 2. På tomtene tillates det oppført en frittliggende bolig i 2 etasjer uten kjeller, med tilhørende garasje. I tilknytning til hver bolig tillates det etablert en hybel (ekstra boenhet). Etablering av ny offentlig feltintern kjøreveg (blindveg) på ca. 160 meter, med snuplass og snelager. Omlegging av kommunal veg (Storgjerdet) samt etablering av ny gang- og sykkelveg langs østsiden av denne. Videre er det i planforslaget foreslått avsatt areal til vegetasjonsskjerm, trafostasjon, privat småbarns lekeplass samt snarvegforbindelse mot Thomasbakkveien. Høring/merknader: En oppsummering av innkomne uttalelser innkommet ved varsel om planoppstart er gjengitt i planbeskrivelse. De fleste av innspillene er av relativt generell karakter og det er ikke kommet innspill som tyder på at etableringen av det planlagte boligfeltet synes å være spesielt konfliktfylt. Side 2

3 Økonomiske konsekvenser: Planforslaget er av en slik karakter at det er konkludert med at det må utarbeides en utbyggingsavtale mellom utbygger og kommunen som avklarer partenes ansvar, rettigheter og plikter knyttet til etableringen av boligområdet. Varsel om oppstart av dette arbeidet er utført. Før utbyggingen av området igangsettes skal det foreligge en godkjent avtale mellom partene. Vurdering: Generelt: Planadministrasjonen vil innledningsvis påpeke at man synes det er svært positivt at det fremmes plan innenfor det aktuelle området, da området har en relativt sentral beliggenhet og godt utbygd teknisk (VVA) og sosial infrastruktur (nærhet til skole, barnehager, sentrumsområde m.m.). Planområdet utgjør den sørlige halvdelen av utbyggingsområdet Thomasbakken sør, som i kommuneplanens arealdel er avsatt til fremtidig boligformål med samlet plankrav. Administrasjonen har underveis i prosessen åpnet for at boligetableringen innfor det aktuelle området kan skje gjennom at det fremmes to separate reguleringsplaner til ulik tid. Boligtyper og utnyttingsgrad: Kommuneplanens bestemmelser punkt a), tilsier at det aktuelle boligområdet skal ha en blanding mellom rekkehusbebyggelse (40 %) og tradisjonell eneboliger (60 %). Videre er det i kommuneplanen bestemmelser (punkt a) definert at eneboligtomter innenfor byområdet skal ha et areal på mellom m 2. Planforslaget som fremmes strider delvis mot dette ved at det kun planlegges etablert eneboligtomter. I planforslaget som nå fremmes er imidlertid tomtestørrelsene redusert betydelig sammenlignet med det opprinnelige, noe som sikrer en bedre utnyttelse av området som er både sentrumsnært og har godt utbygd teknisk infrastruktur. Det åpnes i tillegg for etablering av en ekstra boenhet (hybelenhet) på den enkelte tomt samtidig som det er gitt en relativt høy tomteutnyttingsgrad (40 % BYA). Planadministrasjonen mener det er viktig å kunne tilby en variasjon av boligtyper i Alta. Det er for tiden flere konsentrerte leilighetsprosjekter under planlegging/realisering i nærområdet, mens det ikke finnes ledige eneboligtomter å oppdrive. Det planlagte feltet vil således være et viktig bidrag for å sikre et variert tomtetilbud på vestsiden av Alta by. Lekeplass Grendelekeplassfunksjon (lekeplass for større barn og ungdom) vurderes å kunne ivaretas gjennom bruk av eksisterende kommunal grendelekeplass, se kartutsnitt nedenfor. Dette forutsetter imidlertid at utbygger benytter kommunal frikjøpsordning knyttet til denne funksjonen (avtales i utbyggingsavtale). Planmyndighetene er tilfredse med at det i det reviderte planforslaget er avsatt areal for etablering av privat småbarnslekeplass. Lokaliseringen av denne kunne hatt en noe mer sentral lokalisering i feltet dersom man vurderer dette isolert. Ved fremtidig utbygging av nabofeltet i sør, vil imidlertid lekeplassen også kunne betjene dette området. Trafikken inn i feltet vil bli marginal og avstanden mellom lekeplassen boligtomtene vurderes å være akseptabel. Gangstiforbindelse: Side 3

4 Det er innenfor planområdets nordøstre del regulert inn en gangstiforbindelse som ender blindt inne på en privat landbrukseiendom (gnr. 27 bnr, 162 Thorbjørn Berg). Denne gir etter planmyndighetenes vurdering liten mening, med mindre traseen forlenges frem til Fv. 14. På denne måten vil gangstiforbindelsen representere en snarveg mellom planområdet og lekeplassene/boligområdet på Thomasbakken. Det anbefales at planforslaget endres ved at det reguleres inn en småbarnslekeplass og at regulert gangstiforbindelse i sør forlenges frem til Fv. 14. Trafikale løsninger: De trafikale løsningene vurderes i all hovedsak å være tilfredsstillende, selv om kommunen ut fra et driftsmessig ståsted er lite glad i «blindveger», men heller foretrekker vegløsninger med rundkjøringsløsninger som i driftssammenheng (brøyting/renovasjon) gjør det mulig å kunne kjøre gjennom et område. Planløsningen innebærer at eksisterende kommunal kjøreveg flyttes 5-6 meter lengre mot vest, og at det langs vegens østside etableres en ny gang- og sykkelvegforbindelse. Den nye gang- og sykkelvegen kobles på eksisterende gang- og sykkelveg som går videre mot Bossekop via en ny fotgjengerovergang over Fv. 14. Boligeiendommen 27/154 (Svein Wistven) har i dag 2 avkjørselspunkter som blir å krysse den nye gang- og sykkelvegløsningen. Selv om trafikken langs den aktuelle kjørevegen vil bli relativt begrenset, anses det ut fra trafikksikkerhetsmessige årsaker som uheldig med 2 krysninger av gang- og sykkelvegen så tett innpå hverandre og man vil derfor anbefale at den ene av de to avkjørslene fjernes. Forslagsstiller ønsker å stenge den sydligste av disse. Wistven har selv gitt uttrykk for at han ønsker å beholde den sydligste avkjørselen da han mener dette vil være mest praktisk m.h.t. hans bruk av eiendommen. Planadministrasjonen vil med bakgrunn i innspill etter offentlig ettersyn vurdere nærmere hvilke av de to avkjørslene som skal tillates opprettholdt. Risiko- og sårbarhetsmessige forhold: Som et ledd i planprosessen er det utarbeidet en forenklet risiko- og sårbarhetsanalyse knyttet til planområdet, jfr. planbeskrivelsens vedlegg 3. NVE har i sin uttalelse påpekt at det som en del av planprosessen må utarbeides geoteknisk rapport, som følge av planområdet ligger like utenfor kvikkleiresone i risikoklasse 4 og med middels faregradsklasse. Slik rapport er utarbeidet og konklusjonen i denne er at byggegrunnen er stabil og at det ikke er behov for ytterligere utredninger knyttet til dette. Vurdering etter Naturmangfoldloven: I henhold til naturmangfoldlovens (nml.) 7 skal prinsippene i lovens 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, og det skal framgå av beslutningen hvordan disse prinsippene er tatt hensyn til og vektlagt i vurderingen av saken. Planadministrasjonen har søkt informasjon i kartbasene til Direktoratet for Naturforvaltning, Naturbase og Artsdatabanken. Ifølge kartbasene er det ikke gjort noen registreringer innenfor eller i nærheten av planområdet. Det er dermed planadministrasjonens vurdering at naturmangfold og økosystemer ikke vil bli berørt av omsøkte fradeling. En videre vurdering etter naturmangfoldslovens 8-12 anses derfor ikke relevant i denne saken. Oppsummering: Administrasjonen synes det er svært positivt at det nå fremmes plan for nye boliger innenfor det aktuelle området og vil etter en helhetlig vurdering anbefale at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Side 4

5 De underrettes herved om at det er fattet følgende vedtak: Med hjemmel i PBL vedtas forslag til detaljreguleringsplan for Thomasbakken sør lagt ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Plandokumentene finnes på Alta kommunes hjemmeside: alta.kommune.no/bolig og eiendom/kommunal planlegging/planer til høring. Papirutgave av dokumentene finnes i resepsjonen på Alta rådhus. Merknader og innspill til planforslaget sendes skriftlig til Alta kommune v/avdeling for samfunnsutvikling, pb Alta, innen fredag den 17. oktober. Eventuelle spørsmål i sakens anledning kan rettes til planlegger Reidar Olsen på telefon eller per e-post til reidar.olsen@alta.kommune.no. Med vennlig hilsen Alta kommune Hallgeir Strifeldt Fagleder plan Reidar Olsen Planlegger Side 5