Detaljregulering for Kleivebakken boligområde (PlanId ) - 1. gangs behandling. Saksnr: Utvalg: Dato: 90/13 Forvaltningsutvalget

Transkript

1 Kvinesdal kommune Detaljregulering for Kleivebakken boligområde (PlanId ) - 1. gangs behandling Ordningsverdi: Saksmappe: Løpenr.: Saksbehandler: 2007/ / /2013 Nina Nissestad Saksnr: Utvalg: Dato: 90/13 Forvaltningsutvalget Rådmannens forslag til vedtak: Forvaltningsutvalget vedtar med hjemmel i PBL 12-11, jfr og 12-10, at detaljregulering for Kleivebakken boligområde, PlanId , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn etter at følgende endringer er foretatt: Endring i plankartet som følger: Områdene nord og sør for barnehagen angitt som henholdsvis o_f01og o_f02 endres til byggeområde barnehage o_bhg. Endring i 1.1.1: Punktet om krav til 50 % universell utforming av boenhetene strykes. Endring av 1.2 i reguleringsbestemmelsene som følger: «Lekeplassene er felles for alle boligene i feltet. Lekeplassene skal opparbeides slik at det oppnås et variert leketilbud med anordninger/lekeapparater egent for småbarns lek. Arealene skal sikres med gjerde. Lekeplassene skal fungere som fullverdig lekeområde for alle dvs. at apparater skal kunne benyttes på like vilkår av så mange som mulig.» Behandling i Forvaltningsutvalget Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Forvaltningsutvalgets vedtak Forvaltningsutvalget vedtar med hjemmel i PBL 12-11, jfr og 12-10, at detaljregulering for Kleivebakken boligområde, PlanId , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn etter at følgende endringer er foretatt: Endring i plankartet som følger: Områdene nord og sør for barnehagen angitt som henholdsvis o_f01og o_f02 endres til byggeområde barnehage o_bhg. Endring i 1.1.1: Punktet om krav til 50 % universell utforming av boenhetene strykes. Endring av 1.2 i reguleringsbestemmelsene som følger: «Lekeplassene er felles for alle boligene i feltet. Lekeplassene skal opparbeides slik at det oppnås et variert leketilbud med anordninger/lekeapparater egent for småbarns lek. Arealene skal

2 sikres med gjerde. Lekeplassene skal fungere som fullverdig lekeområde for alle dvs. at apparater skal kunne benyttes på like vilkår av så mange som mulig.» Problemstillinga i få ord: Kvinesdal kommune har fått utarbeidet forslag til detaljregulering for Kleivebakken boligområde på Kvinlog. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for 27 nye boligtomter med tilhørende anlegg. Planforslaget fremlegges nå for 1. gangs behandling. Saksopplysninger: Historikk Arbeidet med reguleringsplan for Kleivebakken boligområde startet opp i Reguleringsplanforslaget ble lagt ut til 1. gangs offentlig ettersyn i juni Etter den tid stoppet planarbeidet opp og kom for alvor i gang igjen høsten For å sørge for fremdrift i arbeidet nedsatte formannskapet en arbeidsgruppe bestående av politikere og administrasjon. Sluttrapporten fra arbeidsgruppen lød som følger: «Arbeidsgruppa ber om formannskapets tilslutning til å legge til rette for boliger i Kleivebakken basert på følgende forutsetninger: 1. Utvidelse av planområdet detaljregulering for Kleivebakken boligområde. 2. Skisse til vegløsning inni boligfeltet Kleivebakken som videre grunnlag for arbeid med planen. 3. Tilleggsbevilgning for å kunne utarbeide detaljregulering for Kleivebakken boligområde.» Formannskapet gav i møte den , sak 54/13, sin tilslutning til konklusjonen fra arbeidsgruppen. Om planforslaget Planforslaget er nå utarbeidet etter PBL2008. Planområdet har en størrelse på ca. 75 daa, der området delvis er bygd ut i vest, mens østlig del er brukt til tømmerhogst- og friluftsområde.

3 Planen legger til rette for 27 nye boligtomter og omfatter i tillegg eksisterende boligtomter, barnehagen og omsorgssenteret. I selve boligområdet er det avsatt tre områder for lek, grønnstruktur og nødvendig infrastruktur. Planlagt rørgate er vist som trase for teknisk infrastruktur (T1). Høyspentledningen i området skal legges i bakken. Dette er forutsatt gjort før området utbygges. I forhold til problematikk knyttet til skred er det nå foretatt en endring i plassering av boligtomtene som gjør at det ikke vil være skredfare knyttet til noen av tomtene. Det vises for øvrig i sin helhet til rapporten. Planen legges frem med to alternativer i forhold til å løse de problemstillinger som er knyttet til levering og henting av barn i barnehagen. Alternativ A) har innregulert parkeringsplass i starten av eksisterende atkomst ved fv Her er det lagt til rette for 16 parkeringsplasser. Fra fv. 465 er det fortau helt opp til barnehagen med gangfelt for kryssende myke trafikanter. Alternativ B) har regulert inn en parkeringslomme med 4 biloppstillingsplasser med under 10 m avstand til barnehagen. Som i alternativ A) er det regulert inn fortau fra parkeringslommen videre ned til eksisterende gang- og sykkelveg/bussholdeplass ved fv Planstatus: Planområdet dekkes av kommunedelplan for Kvinlog. Her er det planlagte boligområde avsatt til fremtidig boligområde. Planlagt arealbruk er således i samsvar med overordnet plan. Utvidelse av planområde: Planområdet er utvidet i forhold til det som var utgangspunktet i Planområdet omfatter nå også området sørvest for barnehagen samt Fjotland omsorgssenter.

4 Utvidelse av planområdet Nytt varsel om planoppstart: Nytt varsel om planoppstart ble kunngjort i avisen «Agder» og sendt berørte offentlige instanser, grunneiere og festere i planområdet. Ved utløp av høringsfristen var det innkommet 4 uttalelser. Disse er redegjort for og kommentert nedenfor (inngår også som eget vedlegg til planbeskrivelsen): Vest-Agder fylkeskommune, brev datert Fylkeskommunen har ingen spesielle merknader til den påtenkte utvidelsen av planområdet. Fylkeskonservatoren har ingen merknader til den aktuelle planutvidelsen. Det forutsettes at innspill og merknader hva gjelder fylkesveien blir ivaretatt av Statens vegvesen. Ingebjørg og Sverre Magnar Solberg, brev datert Eiere av gnr. 178/2 gir uttrykk for at de sterkt vil motsette seg at deres eiendom planlegges brukt til noen form for offentlig formål. Kommentarer: Areal som berører gnr. 178/2 er tiltenkt p-plass og fortau for å få i stand bedre trafikale forhold i tilknytning til barnehagen. For å få frem ulike synspunkter på mulige løsninger vil planforslaget ved offentlig ettersyn skisser to planløsninger. Alternativ a) som angir p-plass og fortau langs fylkesvegen som vil berøre gnr. 178/2 og alternativ b) som angir p-plass på kommunal grunn og fortau langs fylkesvegen som vil berøre deler av gnr. 178/2. Statens vegvesen Region Sør, brev datert Vegvesenet meddeler at de vil legge vekt på innarbeiding av g/s-veg og sideareal for «annen veggrunn» på byggegrense mot fylkesveg, og på frisiktsoner. For kryss med veg til bl.a. omsorgssenter og barnehage må det reguleres for frisiktsoner på minst 6 65 meter. Kommentarer: Vegvesenets merknader følges opp i planarbeidet. Fylkesmannen i Vest-Agder, miljøvernavdelingen, brev datert Miljøvernavdelingen har generelle innspill til planarbeidet som omfatter: Planbeskrivelse som angir virkningene av planen Hensynet til naturmangfoldet Medvirkning fra barn- og unge

5 Universell utforming Inngrep i grunnen Utfylling og mudring i sjø Støy ROS-analyse Kommentarer: Forhold som fylkesmannen berører vil inngå som en del av planarbeidet der dette er relevant. Når det gjelder de innkomne uttalelsene til det offentlige ettersynet i juni 2008 inngår disse som eget vedlegg i planbeskrivelsen. I forhold til innsigelsen som var fremmet av NVE ble den trukket på bakgrunn skredfarevurderingen som er utarbeidet. Rådmannens vurdering: Naturmangfold Kommunen skal som planmyndighet påse at det foretas en vurdering av hvorvidt Naturmangfoldloven kapittel II om naturmangfold berøres i enhver plansak. Planområdet har vært gjenstand for vurdering i overordnet plan. Da denne planen er vedtatt i 2006 må reguleringsplanen nå underlegges prinsippene for vurdering etter Naturmangfoldloven. Det er ikke registrert viktige naturtyper i området (Artskart/Naturbasen). Kleivebakken renner langs nordlige planavgrensning og deretter sørover igjennom planområdet. Kantvegetasjonen vurderes ikke å bli berørt. Kommunen kan således ikke seg at det er forhold i planområdet som berører naturmangfoldet på en negativ måte. Konsekvenser for barn og unge I området der det åpnes opp for 27 nye boligtomter er det lagt til rette for tre lekeareal for barn. Ved lokalisering av disse er det tatt hensyn til solforhold og beliggenheten i selve feltet. Ved barnehagen legges det opp til etablering av et offentlig parkområde som vil være en samlingsplass/møteplass for barn og unge. Planforslaget vurderes å være tilfredsstillende i forhold til å ivareta barns behov for arealer for utfoldelse og lek. Når det gjelder utforming av reguleringsbestemmelsene knyttet til lekeplass ( 1.2) må disse sikres universell utforming. Utformingen av bestemmelsen bør endres til: «Lekeplassene er felles for alle boligene i feltet. Lekeplassene skal opparbeides slik at det oppnås et variert leketilbud med anordninger/lekeapparater egent for småbarns lek. Arealene skal sikres med gjerde. Lekeplassene skal fungere som fullverdig lekeområde for alle dvs. at apparater skal kunne benyttes på like vilkår av så mange som mulig.» Trafikksikkerhet Planforslaget innebærer anleggelse av gang- og sykkelveg fra fv. 465 og opp til barnehagen. Dette innebærer en klar forbedring i forhold til dagens situasjon og bidrar til økt trafikksikkerhet. En sentral problemstilling ved utforming av planforslaget har vært å kunne legge til rette for bedre forhold rundt levering og henting av barn i barnehagen. Basert på innspill til nytt varsel om planoppstart har kommunen mottatt merknader fra grunneier som vil bli berørt av de skisserte løsningene knyttet til trafikal løsning i tilknytning til barnehagen. Alternativ A) vil berøre grunneier sterkest ved anleggelse av parkeringsareal på eiendommen. I alternativ B) anlegges parkeringslomme på kommunal eiendom, men der deler av gang- og sykkelvegen vil bli liggende på den berørte grunneiers eiendom. Ut fra et rent trafikksikkerhetsmessig ståsted vurderer rådmannen at alternativ A) er å

6 foretrekke. Det vil bli økt trafikk i området inn til byggefeltet. Det vurderes imidlertid ikke at dette vil by på trafikksikkerhetsmessige utfordringer. Tilgjengelighet for alle For boenheter med alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) på bygningens inngangsplan vil kravet om tilgjengelighet i samsvar med TEK10 gjelde. Punktet om krav 50 % universell utforming av boenhetene i reguleringsbestemmelsenes strykes derfor. Atkomst til boligene vil være tilfredsstillende sikret gjennom bestemmelsene i kapittel 8 i TEK10. Når det gjelder universell utforming av lekeplassene vises det til punkt vedrørende konsekvenser for barn og unge ovenfor. Bolyst og bokvalitet Bolyst er et satsingsområde for kommunen og er nedfelt i kommuneplanens samfunnsdel. Dette innebærer at det ved utforming av boområder bør legges til rette for møteplasser for alle aldersgrupper. En møteplass for beboerne i feltet vil naturlig kunne være området hvor det skal legges til rette for offentlig park ved barnehagen og Kvinlog park som er under planlegging. Boligområdet må sies å ha en sentral lokalisering på Kvinlog med korte avstander til tettstedets sentrumsfunksjoner. Kommunen har en uttalt målsetting om vekst i folketallet. Dette fordrer at kommunen til enhver tid har tomter tilgjengelig. Kvinesdal kommune ønsker å legge til rette for et bredt spekter at boligtomter som kan dekke opp ulike preferanser i forhold til tomtestørrelse og boligtype. Kleivebakken boligområde innehar alle disse aspektene. I boligområdet er det lagt til rette for en relativ høy utnyttelse. Kommunen vurderer dette som et riktig grep. Estetikk er sentralt i forhold til hvordan vi opplever vårt bomiljø. I planforslaget legges til opp til en bredde i mulighetene for utforming av boligene i området. Her kan det klart være ulike synspunkter, men kommunen har vurdert det som viktig at det her er flere valgmuligheter. Klima og miljø Etablering av nye boliger vil ikke generere støy utover det biltrafikken inni området representerer og som er normalt for denne typen boligområder. Etableringen av boliger i området forventes ikke å føre til forurensning av noe slag. ROS-analyse Det er gjennomført ROS-analyse. Denne inngår som eget vedlegg i planbeskrivelsen. Analysen konkluderer med at det ikke er kjente forhold som skulle tilsi særlige tiltak med tanke på risiko og sårbarhet. Det er utarbeidet en egen skredfarevurdering, der det konkluderes med at planområdet har tilstrekkelig sikring mot både skred- og flomfare i henhold til kravene i TEK10. Det er i rekkefølgebestemmelene inntatt et punkt om at det må dokumenteres at det er tilstrekkelig brannvann i området før boligene kan ferdigstilles. Videre er det inntatt et punkt om at stup over 2 m skal sikres med gjerde på minimum 1,2 m før nye boliger tas i bruk. Plankartet, bestemmelser og planbeskrivelse I plankartet må det foretas en endring der områdene nord og sør for barnehagen angitt som henholdsvis o_f01og o_f02 endres til byggeområde barnehage o_bhg.

7 Bestemmelsenes 1.2 endres som følger: «Lekeplassene er felles for alle boligene i feltet. Lekeplassene skal opparbeides slik at det oppnås et variert leketilbud med anordninger/lekeapparater egent for småbarns lek. Arealene skal sikres med gjerde. Lekeplassene skal fungere som fullverdig lekeområde for alle dvs. at apparater skal kunne benyttes på like vilkår av så mange som mulig.» Konklusjon Kommunen jobber for befolkningsvekst - «6722 i 2022». For å kunne realisere målsettingen er det viktig at det er tilgjengelig boliger i hele kommunen. Boligområdet Kleivebakken vil få en relativ høy utnyttelse. Dette vurderer rådmannen som positivt med tanke på å bygge videre opp rundt Kvinlog som tettsted og i forhold til behovet for private og offentlige tjenester. Som tidligere nevnt fremlegges planforslaget med to ulike alternativer. Tanken bak dette er å få inn synspunkter på de to skisserte løsningene før det tas stilling til hvilket som vil bli det endelige. Etter rådmannens vurdering kan planforslaget legges ut til offentlig ettersyn slik det nå foreligger, men med de korrigeringene som fremgår ovenfor. 6722: Vurdert i saksframstillingen: Ikke relevant: Økonomi Levekår og likestilling Klima/miljø Barn og unges oppvekstvilkår Trafikksikkerhet