Saksnr: Utvalg: Dato: 110/11 Forvaltningsutvalget /12 Forvaltningsutvalget

Transkript

1 Kvinesdal kommune Reguleringsplan for Faråsen, planid gangsbehandling Ordningsverdi: Saksmappe: Løpenr.: Saksbehandler: / /2011 Karianne Torvestad Saksnr: Utvalg: Dato: 110/11 Forvaltningsutvalget /12 Forvaltningsutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I henhold til plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret detaljreguleringsplan for Faråsen (planid ), datert og revidert , med følgende endringer: I kart: 1) Områder hvor det er fare for skred skal markeres med hensynssone 2) V1-2 korrigeres til o_v1-2. Det tegnes inn formålsgrense mellom veiene. o_v1 er strekningen fra Dalandsvegen til Lauvåsen og o_v2 er strekningen fra o_a2 til tomt 11 3) GS2 korrigeres til o_gs 4) f_a1 (balløkke) korrigeres til o_a1 I bestemmelser: 5) Feltnavn justeres i tråd med korrigeringer av feltnavn i kart 6) De to første setningene i 4n) erstattes av: Lekeplass f_a2 er felles for B1- B4. Lekeplass f_a3 er felles for B5 og B6. 7) Siste setning i 4n) utelates 8) Første setning i 5 i) erstattes av: Det skal settes av plass til minimum to biloppstillingsplasser pr boenhet på tomter for eneboliger og tomannsboliger og minimum 1,5 plass pr boenhet på tomter for firemannsboliger. 9) I 9 c) gis datoen på geologisk rapport Plankartet skal være i tråd med kart- og planforskriften og nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister. Behandling i Forvaltningsutvalget Kvinesdal Ap fremmet følgende forslag: Saken utsettes. Forvaltningsutvalget ber om at Formannskapet gir Forhandlingsutvalget i oppdrag å oppta forhandlinger med utbyggerne med sikte på å finne en forsvarlig permanent løsning på adkomstvegen til feltet. Dette feltet bør ses i sammen med utbygging av Lauvåsen. Forvaltningsutvalgets vedtak

2 Saken utsettes. Forvaltningsutvalget ber om at Formannskapet gir Forhandlingsutvalget i oppdrag å oppta forhandlinger med utbyggerne med sikte på å finne en forsvarlig permanent løsning på adkomstvegen til feltet. Dette feltet bør ses i sammen med utbygging av Lauvåsen. Behandling i Forvaltningsutvalget Jfr. TR 3/12: Rådmannens nye forslag til vedtak: I henhold til plan- og bygningsloven vedtar forvaltningsutvalget å legge forslag til detaljregulering for Faråsen (planid ), datert og revidert , ut til nytt offentlig ettersyn med følgende endringer: I kart: 1. Områder hvor det er fare for skred skal markeres med hensynssone ras- og skredfare. 2. V1-2 korrigeres til o_v1-2. Det tegnes inn formålsgrense mellom veiene. o_v1 er strekningen fra Dalandsvegen til Lauvåsen og o_v2 er strekningen fra o_a2 til tomt GS2 korrigeres til o_gs. 4. f_a1 (balløkke) korrigeres til o_a1. 5. Planområdet utvides slik at Dalandsvegen og tilstøtende areal fram til 129/100 innlemmes. Fra nordvestsiden reguleres det inn annen veggrunn på 1 m, kjøreveg på 4,5 m, fortau på 2,5 m og annen veggrunn på 1 m. Løsningen tilpasses løsning i forslag til områderegulering for Liknes der planene møtes. I bestemmelser: 6. Feltnavn justeres i tråd med korrigeringer av feltnavn i kart. 7. De to første setningene i 4 n) erstattes av: Lekeplass f_a2 er felles for B1- B4. Lekeplass f_a3 er felles for B5 og B6. 8. Siste setning i 4 n) Ballplass FA1 er alle beboeres ansvar å vedlikeholde utelates. 9. Første setning i 4 i) erstattes av: Det skal settes av plass til minimum to biloppstillingsplasser pr boenhet på tomter for eneboliger og tomannsboliger og minimum 1,5 plass pr boenhet på tomter for firemannsboliger. 10. Det tilføyes bestemmelse knyttet til hensynssone ras og skredfare. Siste setning i 9 c) Sikringstiltak må iverksettes iht. geologisk rapport flyttes hit. Datoen ( ) på geologisk rapport oppgis c) skal henvise til bestemmelser om hensynssone ras og skredfare. 12. Det tilføyes rekkefølgebestemmelse om at det kan gis brukstillatelse til maksimalt seks boliger før fortau langs Dalandsvegen er ferdig opparbeidet. Planbeskrivelsen og bestemmelsene må oppdateres i tråd med utvidelsen av planområdet. Plandokumentene bearbeides i tråd med vedtaket før offentlig ettersyn. Rådmannens nye forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt.

3 Forvaltningsutvalgets vedtak I henhold til plan- og bygningsloven vedtar forvaltningsutvalget å legge forslag til detaljregulering for Faråsen (planid ), datert og revidert , ut til nytt offentlig ettersyn med følgende endringer: I kart: 1. Områder hvor det er fare for skred skal markeres med hensynssone ras- og skredfare. 2. V1-2 korrigeres til o_v1-2. Det tegnes inn formålsgrense mellom veiene. o_v1 er strekningen fra Dalandsvegen til Lauvåsen og o_v2 er strekningen fra o_a2 til tomt GS2 korrigeres til o_gs. 4. f_a1 (balløkke) korrigeres til o_a1. 5. Planområdet utvides slik at Dalandsvegen og tilstøtende areal fram til 129/100 innlemmes. Fra nordvestsiden reguleres det inn annen veggrunn på 1 m, kjøreveg på 4,5 m, fortau på 2,5 m og annen veggrunn på 1 m. Løsningen tilpasses løsning i forslag til områderegulering for Liknes der planene møtes. I bestemmelser: 6. Feltnavn justeres i tråd med korrigeringer av feltnavn i kart. 7. De to første setningene i 4 n) erstattes av: Lekeplass f_a2 er felles for B1- B4. Lekeplass f_a3 er felles for B5 og B6. 8. Siste setning i 4 n) Ballplass FA1 er alle beboeres ansvar å vedlikeholde utelates. 9. Første setning i 4 i) erstattes av: Det skal settes av plass til minimum to biloppstillingsplasser pr boenhet på tomter for eneboliger og tomannsboliger og minimum 1,5 plass pr boenhet på tomter for firemannsboliger. 10. Det tilføyes bestemmelse knyttet til hensynssone ras og skredfare. Siste setning i 9 c) Sikringstiltak må iverksettes iht. geologisk rapport flyttes hit. Datoen ( ) på geologisk rapport oppgis c) skal henvise til bestemmelser om hensynssone ras og skredfare. 12. Det tilføyes rekkefølgebestemmelse om at det kan gis brukstillatelse til maksimalt seks boliger før fortau langs Dalandsvegen er ferdig opparbeidet. Planbeskrivelsen og bestemmelsene må oppdateres i tråd med utvidelsen av planområdet. Plandokumentene bearbeides i tråd med vedtaket før offentlig ettersyn. Problemstillinga i få ord: Forslag til reguleringsplan for Faråsen har vært utlagt til offentlig ettersyn og legges nå fram for endelig behandling. Saksopplysninger: Forvaltningsutvalget vedtok i sak 93/09 å legge reguleringsplan for Faråsen, planid , ut til offentlig ettersyn. Planen var utlagt til offentlig ettersyn

4 Ved høringsfristen er det innkommet svar fra Vest-Agder fylkeskommune, Statens vegvesen, NVE, Agder Energi Nett AS, Tor A. Jakobsen m.fl. og Fylkesmannen i Vest-Agder. 1) Vest-Agder fylkeskommune Henviser til tidligere råd om nøye vurdering av plassering av bebyggelsen i forhold til silhuettvirkning og terrenginngrep. De bemerker at område BF3 ser ut til å bli liggende høyt og eksponert i landskapet. Videre gis det faglig råd om å kvalitetssikre dette forholdet, og at det bør utarbeides fotomontasjer, snitt og lignende som redegjør nærmere for bebyggelsens landskapsvirkning. Ber om en nærmere gjennomgang av de foretatte sol-/skyggestudier. Det gis konkret råd om at det foretas mer detaljerte studier av arealene nederst i dalen ettersom solforholdene synes å være betydelig dårligere enn det som fremgår av den overordnete sol-/skyggeanalysen som er inntatt i planbeskrivelse. Ønsker redegjørelse i bestemmelsene for hvilke arealer som skal være offentlige og hvilke som skal være felles, gjelder særlig trafikkformål og lekeplasser. Fylkeskommunen er i tvil om det er anledning til å fastlegge at visse byggeområder har rett og plikt til å vedlikeholde lekeplassene, dette bør kvalitetssikres. Parkeringsdekning for tomannsboliger er angitt til min. 1,5 plass pr. boenhet. Det vil kun være relevant å benytte en slik parkeringsdekning der parkering skjer i et felles anlegg som skal betjene flere boliger. Dette synes ikke å være tilfelle for de aktuelle boligene. 2) Statens vegvesen Ingen merknader. 3) NVE : Innsigelse NVE har innsigelse til planen inntil reell fare for skred er vurdert og eventuelle avbøtende tiltak er ivaretatt i bestemmelser og fareområder markert på plankartet som hensynssone. 4) Agder Energi Nett AS Bestående høyspennings kabelanlegg i nordøstre del av planområdet, delvis lagt i planlagt gangvei, må markeres som fareområde høyspenningsanlegg med et forbudsbelte på 4 m, 2 m på hver side av kabelens senterlinje. Evt. flytting av denne foretas i hht gjeldende regler og vilkår for dette. Forsyning av boligfeltet antas levert fra denne høyspenningskabel og fareområde høyspenningskabel må markeres i planlagt gangvei opp til planlagt område for energianlegg. 4 m) i bestemmelsene kan ikke aksepteres i nåværende ordlyd og det foreslås at 2. setning endres til: Mindre bygninger og tekniske installasjoner tillates reist i området i henhold til de krav og retningslinjer som gjelder for nærføring med høyspenningsanlegg. 5) Fylkesmannen i Vest-Agder : Innsigelse FMVA v/ samfunnsavd. reiser innsigelse til planforslaget på bakgrunn av at risiko og sårbarhet i forhold til skred ikke er tilstrekkelig utredet og tatt hensyn til. Det er ikke foretatt undersøkelser som beskriver risiko og konsekvens knyttet til skredfaren, og beskrivelse av aktuelle tiltak. Det henvises til teknisk forskrift 7-32, og det bes videre om en geoteknisk vurdering. Dersom noen tiltak/bygninger i planen er

5 plassert på en slik måte at tilstrekkelig sikkerhet ikke kan oppnås og permanent sikring ikke er mulig, må disse flyttes, evt. tas ut av planen. Ber om oversendt fagkyndig rapport, når dette er utredet. Det gis også råd om det i planbestemmelsene kreves at igangsettingstillatelse ikke skal gis før det er gjort målinger av radongass. Miljøvernavd. gir råd om bedre terrengtilpasning. Planen bør omarbeides slik at boligrekka sør-øst i feltet ikke blir liggende helt på toppen av åsryggen. FMVA forutsetter oppfølging av plankart og bestemmelser ihht. vedtak. 6) Tor A. Jakobsen m.fl Opprettholder sin tidligere protest mot at adkomstvegen til det nye boligfeltet skal gå via Dalandsvegen. Utredning og revidert forslag: Kommunen hadde møte med forslagsstiller og tiltakshaver for å vurdere innkomne merknader og avklare nødvendige utredninger og justeringer av planforslaget. Referat fra møtet er vedlagt. Forslagsstiller har ved skriv datert oversendt revidert planforslag med tilhørende utredninger til behandling. Atkomstveg: Ved 1.gangsbehandling av planforslaget ble det gjort en grundig vurdering av atkomstveg til planområdet. Det ble vedtatt at det skal tilrettelegges for atkomst til Faråsen og tilgrensende planlagt boligområde Lauvåsen fra riksveg 465 via eksisterende avkjørsel til gnr. 124 bnr. 81 eller fra Faråsvegen. For å hindre at ubygging av Faråsen skal være avhengig av utbyggingen av Lauvåsen, ble det lagt til rette for atkomst via Dalandsvegen fram til vegen gjennom Lauvåsen er utbygd. Forvaltningsutvalget vedtok under sak 54/11 å legge detaljreguleringsplan for Lauvåsen ut til offentlig ettersyn. Planforslaget var utlagt til offentlig ettersyn Det er reist innsigelser til planforslaget, og det må gjennomføres utredninger og justering av forslag før det kan legges fram for ny behandling. Etter 1.gangsbehandling er atkomstveg drøftet nærmere med forslagsstiller og tiltakshaver. I forslagsstillers skriv datert er det gitt en vurdering av og begrunnelse hvorfor atkomstvegen i revidert planforslag er noe endret i forhold til forvaltningsutvalgets vedtak i sak 93/09. Rådmannens vurdering: Vurdering av innkomne merknader: 1) Vest-Agder fylkeskommune Vurdering av plassering av bebyggelsen i forhold til silhuettvirkning og terrenginngrep er gjort i planbeskrivelsen. Det var også framstilt tverrsnitt av enkelte tomter. Ved offentlig ettersyn ble planbeskrivelsen og illustrasjonene ikke tilsendt fylkeskommunen, som derav ikke har fått sett vurderinger og illustrasjoner.

6 Landskapsvirkninger og tilpasning er konkretisert ytterligere i skriv fra forslagsstiller datert Det er foretatt sol/skyggestudie av områdene B5 og B6. Studiene er vedlagt saken og er kommentert av forslagsstiller i skriv datert Rådmannen er enig med forslagsstiller om at det ikke er nødvendig å gjøre endringer i planen som følge av solforhold. Av feltnavnene på plankartet skal det framgå hvilke areal som er offentlige og hvilke som er private. Det er imidlertid feil og mangler på foreliggende kart. I rådmannens forslag til vedtak er nødvendige korrigerer tatt med. I følge reguleringsplanveilederen kapittel vedr. bestemmelser om vilkår for bruk eller forbud mot former for bruk heter det: Bestemmelsen kan gi detaljerte vilkår og forbud når det gjelder former for bruk av et område, men kan ikke fastsette hvem som skal gjennomføre planen, benytte bygninger, eller definere økonomiske forhold/plikter/rettigheter. Rådmannen tolker veilederen slik at foreslått ordlyd i 4n) er lovstridig og må omformuleres. De to første setningene i bestemmelsen erstattes av: Lekeplass f_a2 er felles for B1-B4. Lekeplass f_a3 er felles for B5 og B6. Siste setning i bestemmelsen utelates. Rådmannen mener 1,5 parkeringsplass pr boenhet i tomannsboliger er for knapt og foreslår å justere det til minimum 2 parkeringsplasser pr boenhet. For firemannsboliger beholdes bestemmelsen om parkeringsdekning. 3) NVE Reell fare er vurdert og rapportert i skriv datert (vedlagt saken). Av skrivet fremgår hvilket arbeid og sikringer som er nødvendig for å sikre tomtene mot steinskred. Krav om tiltak er forankret i rekkefølgebestemmelse 9c). Geologisk rapport og forslag til bestemmelser er sendt til NVE for vurdering om det gir grunnlag for at innsigelsen kan trekkes. Det er bedt om tilbakemelding før planforslaget skal behandles. Reguleringsplanen er ikke gyldig før innsigelsen er trukket. Bestemmelsen bør presiseres med datoen på geologisk rapport. Områdene med skredfare er ikke markert som hensynssoner på foreliggende plankart. Kravet fra NVE er ivaretatt i forslaget til vedtak. 4) AEN Tatt til følge i foreliggende planforslag. 5) Fylkesmannen i Vest-Agder Vedrørende skred se vurdering av merknad fra NVE. Fylkesmannen har reist innsigelse på grunn av manglende vurdering av og hensyn til skredfare. Geologisk rapport og forslag til bestemmelser er sendt til Fylkesmannen for vurdering om det gir grunnlag for at innsigelsen kan trekkes. Det er bedt om tilbakemelding før planforslaget skal behandles. Reguleringsplanen er ikke gyldig før innsigelsen er trukket. I 9 b) er det nå satt krav om at det ikke gis brukstillatelse til boliger før det er gjort målinger av radongass på feltet. 6) Tor A. Jakobsen m.fl.

7 Tidligere innsendt merknad ble vurdert og kommentert i FV-sak 172/08. Atkomst til Faråsen via Farvegen og Dalandsvegen ble grundig vurdert i FV-sak 93/09. Vurdering av atkomstveg: Det er uvisst om og eventuelt når reguleringsplanen for Lauvåsen vil bli vedtatt og om og eventuelt når feltet vil bli utbygd. Videre er det også uvisst hvorvidt vegen gjennom Lauvåsen kan benyttes som atkomstveg for Faråsen fram til kommunen eventuelt overtar det kommunaltekniske anlegget i Lauvåsen. Rådmannen mener at uvisshetene knyttet til atkomst via Lauvåsen er så store at det er mest hensiktsmessig å regulere inn veg, og ikke gang- og sykkelveg, mot Dalandsvegen. Dersom Lauvåsen blir utbygd som planlagt, vil atkomst til Faråsen kunne gå gjennom Lauvåsen og vegen mot Dalandsvegen kan reguleres om til gang- og sykkelveg. Korrigering av planforslag: I plankartet er det ikke formålslinje mellom V1 og V2. Rådmannen foreslår at V1 (korrigert til o_v1 jf. kommentar til VAFs merknad) viser til strekningen fra Dalandsvegen til Lauvåsen og o_v2 er strekningen fra F_A1 (korrigert til o_a2) til tomt 11. Det er i tillegg behov for mindre justeringer av kartet. Plankartet må justeres slik at det er i tråd med produktspesifikasjonen. Foreslått garasje på tomt 17 og 18 justeres slik at de ikke strider med reguleringsplanens tillatte byggeområder. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas med foreslåtte endringer. I saken er følgende vurdert: Likestilling Ikke relevant Økonomi Ikke relevant Folkehelse Ikke endret Miljø Ikke endret Vedlegg 1 Oversendelse for 2. gangs behandling 2 Vurdering av rasfare med sikringstiltak 3 Diagrammer 4 Plankart Faråsen rev Reguleringsbestemmelser 6 m_reguleringsplan etter off.ettersyn 7 Høringsuttalelse til reguleringsplan 8 Klage på reguleringsplan for Faråsen 9 Vedr. utbyggingsavtale for Faråsen 10 Offentlig ettersyn - Uttalelse 11 Innsigelse - Offentlig ettersyn 12 Vedr. offentlig ettersyn 13 Reguleringsplan for Faråsen - Offentlig ettersyn

8