Detaljreguleringsplan for område mellom Juvelvegen og Topasvegen Plan nr Time kommune PLANBESKRIVELSE

Transkript

1 Detaljreguleringsplan for område mellom Juvelvegen og Topasvegen Plan nr Time kommune PLANBESKRIVELSE

2 INNHOLD 1. BAKGRUNN 1.1 Innledning Planstatus Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 4 2. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 2.1 Bebyggelsen Trafikkstøy Hensynssoner Renovasjon Tilgjengelige boliger Uteoppholdsareal 7 3. PLANPROSESS 8 4. PLANENS KONSEKVENSER 8 2

3 1. Bakgrunn 1.1 Innledning Klepp Prosjektering AS har på vegne av BoligPartner AS prosjektert forslag til detaljreguleringsplan for et område mellom Topasvegen og Juvelvegen på Kvernaland. Formålet er å legge til rette for bygging av 4 eneboliger. Det søkes om at planen behandles som en mindre endring av gjeldende reguleringsplan. Konsekvensutredning. Planarbeidet har ingen forhold som medfører at planen skal konsekvensutredes 1.2 Planstatus Kommuneplan: Planområdet er vist som byggeområde for boliger i kommuneplanen. Kommunedelplan for Bybåndet sør: Planområdet er vist som boligområde. Restriksjonsområde for høyspentlinje er tegnet inn med en totalbredde på 100m og berører en mindre del av reguleringsplanområdet. Reguleringsplan: Gjeldende reguleringsplan nr har samme plangrense som foreliggende planforslag, men viser området delt i 3 tomter. Gjeldende reguleringsplan Forslag til ny reguleringsplan 3

4 1.3 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Planområdet er 1406 m 2 og ligger som et bratt område mellom Juvelvegen i nordvest og Topasvegen i sørøst. Terrengfallet fra Topasvegen ned mot Juvelvegen er ca. 15 m. Området er gjengrodd av busker og kratt. Begge de tilgrensende vegene er blindveger med god vegstandard. Planområdet grenser i sørvest til LNF-område. I gjeldende reguleringsplan for tilgrensende område vist en lekeplass ved enden av Topasvegen. Denne lekeplassen er ikke opparbeidet. En opparbeidet stor opparbeidet lekeplass ligger ved krysset Juvelvegen/Rubinvegen ca. 80 m mot nord. Avstand til barneskolen er ca. 1 km og litt kortere til ungdomsskolen. Det er trafikksikker skoleveg med planfri kryssing av Fjermestadvegen. Dagligvarebutikk og idrettsanlegg ligger fra 2 til 2,5 km. fra planområdet. 2. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planområdet ligger i et allerede etablert boligområde med frittliggende eneboliger og rekkehus. Tomtearealet er 1,41 daa som gjør at tomteutnyttelsen med 4 boliger blir 2,84 boliger/daa. 2.1 Bebyggelsen Det planlegges eneboliger med halvplanløsning som gjør at boligene tar opp et større terrengfall enn tradisjonelle boliger med sokkeletasje gjør. Dette er illustrert på terrengsnittet gjennom tomtene 2 og 3. Situasjonen blir den samme for tomtene 1 og 4. Garasjene forutsettes å gli sammenbygd med boligen på alle tomtene. På tomtene 3 og 4 som ligger til Juvelvegen vil takterrasse over garasjene øke attraktivt uteoppholdsareal som det generelt er vanskelig å etablere i så bratt terreng. I tillegg til garasje blir det parkeringsplass foran denne. Utomhusplanskissen viser også at det kan etableres snuplass på egen tomt. Det er gjort geoteknisk undersøkelse på tomta. Resultatet fra denne viser at massene består av lag med organiske masser over sandig morene med blokk og stein før antatt fjell ved prøvegraving ble påtruffet i 1-3 m dybde. Ved prøvegravingen ble det ikke funnet svakere lag med leir eller andre masser som kan gi dypere glidesoner eller utrasing på tomten. Geoteknisk vurdering vil foreligge før det søkes om igangsettingstillatelse slik som krevd i reguleringsbestemmelsene 4

5 Utomhusplanskissen viser hvordan nye boliger, garasjer, parkeringsplasser og uteområder planlegges. Fordrøyningsmagasin for overvann er vist plassert under innkjøringen til tomt 3. 5

6 Illustrerende terrengsnitt gjennom tomtene 1 og Trafikkstøy De nye boligene ligger i så stor avstand fra trafikkerte veger at det ikke er aktuelt å gjøre tiltak for å redusere trafikkstøy. 6

7 2.3. Hensynssoner I kommunedelplanen for Bybåndet Sør er det lagt inn et restriksjonsområde med 100 m bredde langs høyspentlinjen. Dette er begrunnet med elektromagnetisk stråling der man opererer med føre var grense på 0,4 mikrotesla. Det er planer om å legge om høyspentlinja til trace så langt fra planområdet at strålefare ikke vil være aktuelt tema. I reguleringsbestemmelsene er det tatt inn at tomt 3 ikke kan bebygges før linja er fjernet Renovasjon Renovasjonen vil foregå på tradisjonell måte med egne søppeldunker som settes ut til vegkant på tømmedagene Tilgjengelige boliger I dette bratte terrenget er det ikke mulig å oppnå tilgjengelige boliger uten at dette hadde medført at det måtte bygges høye forstøtningsmurer for å klare terrengfallet Uteoppholdsarealer I det bratte terrenget er det ikke mulig å etablere uteoppholdsareal med en større dybde uten at dette hadde medført behov for store forstøtningsmurer. Men illustrasjonsplanen og utomhusskissen viser tilfredsstillende uteoppholdsareal til alle boligene. På tomtene 3 og 4 vil takterrasse over garasjene øke uteoppholdsarealet. Sol- og skyggediagrammet viser at det blir gode solforhold på planområdet, spesielt om ettermiddag og kveld siden tomtene har fall mot nordvest. Det blir noe skygge inn på de to nabotomtene i nordøst men ikke mer enn at det vurderes som akseptabel 7

8 Illustrasjonen viser skygge fra planlagt bebyggelse ved vårjevndøgn, 21. mars, kl PLANPROSESS Det forutsettes at planen behandles som en mindre endring av gjeldende plan da endringen anses som liten og ikke har negative konsekvenser for naboer. Kommunen vil da i sin saksbehandling innhente uttalelser fra berørte parter før ferdigbehandlingen. 4. PLANENS KONSEKVENSER Planen legger opp til en enebolig mer enn i gjeldende reguleringsplan og slik at denne ekstra boligen først kan bygges når høyspentlinja er fjernet. Området vil bli bygget ut med boliger som er tilpasset det bratte terrenget og legger til rette for små terrenginngrep og at det ikke blir nødvendig med høye forstøtningsmurer. Forholdene for barn og unge er tilfredsstillende både i forhold til lekeplasser og til trygg veg til sentrum med skole, idrettsanlegg og butikker. Planens konsekvenser for risiko og sårbarhet er vurdert og kommentert i egen sjekkliste. Det er gjort grunnundersøkelser som viser at utbyggingen kan skje uten store problemer. Mer fullstendig geoteknisk vurdering vil bli utarbeidet før byggesøknad. Orstad,