PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIG OG FRIOMRÅDE MELLOM JERNBANEN, HOGNESTADVEGEN OG STORENUBBEN, BRYNE

Transkript

1 Akiv: PLNR , K2-L12 Vår ref.: 10/ Journalpostid: 11/8138 Saksbeh.: Margrete Skålvik PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIG OG FRIOMRÅDE MELLOM JERNBANEN, HOGNESTADVEGEN OG STORENUBBEN, BRYNE Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 040/ Forslag til vedtak: 1. Lokal utvikling vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for boliger og friområde mellom jernbanen, Hognestadvegen og Storenubben, Bryne plan , datert , med tilhørende bestemmelser datert , ut på høring og offentlig ettersyn når rådmannens forslag til endringer er innarbeidet. Vedtaket er gjort i medhold av i plan- og bygningsloven. 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. Lokal utvikling Framlegget vart samrøystes vedtatt. LOK-040/11 Vedtak: 1. Lokal utvikling vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for boliger og friområde mellom jernbanen, Hognestadvegen og Storenubben, Bryne plan , datert , med tilhørende bestemmelser datert , ut på høring og offentlig ettersyn når rådmannens forslag til endringer er innarbeidet. Vedtaket er gjort i medhold av i plan- og bygningsloven. 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygge Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor planområdet, s det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen.

2

3 PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIG OG FRIOMRÅDE MELLOM JERNBANEN, HOGNESTADVEGEN OG STORENUBBEN, BRYNE 1.GANGS BEHANDLING SAKEN GJELDER Klepp prosjektering fremmer forslag til detaljregulering for boliger og friområde mellom jernbanen, Hognestadvegen og Storenubben, Bryne. SAKSGANG Varsel om planoppstart Planforslag innkommet gangs behandling i Lokal utvikling Planlagt framdrift: Offentlig ettersyn 6 uker 2.gangs behandling i lokal utvikling Godkjenning i kommunestyret GJELDENDE PLANER Kommuneplan for Time kommune I kommuneplanen er det aktuelle området vist som boligområde. Reguleringsplan Området er vist som bolig, lek og gravhaug. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Søkers beskrivelse av planforslaget er lagt ved som vedlegg 4. Planområdet ligger øst for jernbanen like sør for Bryne sentrum, og utgjør ca. 9 daa. Området skråner mot nord, og består til dels av tett krattvegetasjon. Per i dag finnes det 3 eksisterende eneboliger, en gammel garasje/verksted og en tennisbane på planområdet. Formålet med planen er å legge til rette for boligbygging på de deler av planområdet som i dag ikke er utbygd, og med en bedre arealutnyttelse enn etter gjeldende reguleringsplan. Gjeldende reguleringsplan viser store tomter. Feltet planlegges med 4 frittliggende eneboliger og inntil 5 konsentrerte boliger. Det er satt av et felt til lek. Dette arealet utgjør ca. 0,5 daa. Adkomst til feltet skjer fra Storenubben som er en kommunal veg.

4 INNKOMNE MERKNADER Statens vegvesen skriver i brev datert : Passasjen under jernbanen for Fv 215, Hognestadvegen, er dårlig egnet for myke trafikanter. Dette er også nevnt i Time kommunes Trafikksikkerhetsplan Samme plan nevner også Kryssing av Hognestadvegen ved Storenubben, dårlig sikt. Statens vegvesen er derfor av den oppfatning at reguleringsplanen som er vist i varselet må utvides til å omfatte jernbaneundergangen og tilstrekkelig areal for frisikt i krysset mellom Storenubben og Hognestadvegen, samt trygging av krysningssted over Hognestadvegen for å sikre de myke trafikantene bedre enn dagens vegsystem og fortauer gjør. Forslagsstillers kommentar Jernbaneverket arbeider med planer for dobbelspor/kryssingspor. I disse planene inngår helt ny undergang. Vår reguleringsplan avviker ikke fra gjeldende reguleringsplan. Rådmannens kommentar Omsøkt planforslag er en endring av en del av gjeldende reguleringsplan. Rådmannen forstår at Statens vegvesen ønsker reguleringsplanen utvidet, men legger til grunn at planforslaget ikke skal utvides utover det som allerede er vist i omsøkt plan. Jernbaneverket skriver i brev datert (utdrag): Jernbaneverket er i gang med planlegging av forlengelse av ekstisterende kryssingsspor på Bryne. Forlengelsen vil sannsynligvis komme på siden av planområdet, og vil kunne medføre mindre tiltak på eiendommer som planområdet omfatter. Vi ser det som svært viktig at den varslede detaljreguleringen ikke legger til rette for tiltak som kan komme i konflikt med kryssingssporet. Jernbaneverket vil vurdere å fremme innsigelse til planer som kommer i konflikt med kryssingssporforlengelsen. Vi krever generelt at det ved rekkefølgebestemmelse settes krav om oppsetting av flettverksgjerde der det ikke er tilfredsstillende i dag. Hele Jernbaneverkets merknad er lagt ved saken som vedlegg 8. Forslagsstillers kommentar Gjeldende reguleringsplan viser at ny bebyggelse kan bygges 20 m fra jernbanesporet, og mange boliger ligger med denne avstanden. Dette gjelder også boliger som er bygget for få år siden. I vår plan har vi økt denne avstanden til 25 m. Med hensyn til støy fra jernbanen er vi kjent med at skjerming blir en del av planene for kryssingssporet. Rådmannens kommentar Det omsøkte planforslaget viser en avstand fra byggegrense til jernbanens midt på 25 meter. Dette er mer enn dagens situasjon som viser at de eksisterende boligene er bygget med en minsteavstand på ca. 20 meter. Forslagsstiller har vært i kontakt med Jernbaneverket i forbindelse med varsel om planarbeid. På grunnlag av eksisterende boliger, har forslagsstiller valgt å sette byggegrense med avstand 25 meter fra jernbanens midt. Det forutsettes ut i fra dette en videre dialog mellom kommunen og Jernbaneverket. Det skal i rekkefølgebestemmelsene sikres krav om oppsetting av flettverksgjerde der det ikke er tilfredsstillende i dag. Rogaland fylkeskommune, kulturseksjonen skriver i brev datert : Rogaland fylkeskommune, kulturseksjonen, har vurdert varselet om oppstart av regulering i

5 det aktuelle området som sektormyndighet innenfor kulturminnevern. Rett sør for planområdet, gnr. 4 bnr. 66 Storenubben, er det tidligere registrert et automatisk fredet kulturminne i form av en gravhaug. Etter en vurdering av planområdet finner vi det derfor nødvendig å befare det før vi kan gi endelig uttale til planen. Dette for å vurdere potensialet for ikke-registrerte kulturminner. Vi vil kunne gi endelig uttale til planen når resultatet av befaringen, og om nødvendig ytterligere registreringer, foreligger. Rogaland fylkeskommune, kulturseksjonen skriver i brev datert : Ved befaringen ble det klart at området som i dag er tennisbane ønskes regulert til boligformål. Det ble opplyst på befaring om at det forelå et vedtak om at området som i gammel reguleringsplan var regulert til Leik var omgjort til bolig. Rogaland fylkeskommune kan imidlertid ikke se å ha mottatt dette vedtaket på høring. Det er som nevnt i vårt brev av , og som det går frem av gammel reguleringsplan, tidligere registrert en automatisk fredet gravhaug i kant av eksisterende tennisbane. Denne har i dag mistet mye av utsynet/innsynet, samt noe vernesone, som resultat av boligbebyggelse og etablering av tennisbane og gjerde. For å unngå at gravhaugen blir ytterligere innebygget av boliger ser Rogaland fylkeskommune seg nødt til å varsle innsigelse til planen når denne kommer på offentlig ettersyn. Dette med bakgrunn i Lov av kulturminner 3, 1. ledd jf. 6, 1. ledd; Med til et automatisk fredet kulturminne, hører et område rundt dets synlige eller kjente ytterkant så langt det er nødvendig for å verne det mot tiltak som nevnt i 3 første ledd. Området fastsettes særskilt av vedkommende myndighet etter loven. Alternativt til innsigelsen kan tiltakshaver få vurdert dispensasjonsspørsmålet for det automatisk freda kulturminnet, dersom denne tas inn i reguleringsplanen. Saken blir da oversendt Riksantikvaren med en tilråding fra Rogaland fylkeskommune og Arkeologisk museum i Stavanger. Da gravhaugen i dag er innebygget, samt at ytterkant av denne er avskåret av mur i vestre ende av tennisbanen, kan Rogaland fylkeskommune allerede nå signalisere at vi vil kunne tilrå at en dispensasjon gis under forutsetning om at det automatisk freda kulturminnet sikres gjennom dokumentasjon av kildegrunnlag i form av en forutgående utgraving. En slik utgraving vil måtte bekostes av tiltakshaver, jf. 10 i kulturminneloven. Hele brevet av ligger som vedlegg 9. Forslagsstillers kommentar I gjeldende reguleringsplan er gravhaugen regulert som Spesialområde-bevaring. Etter felles befaring sammen med representant fra fylkeskommunens kulturseksjon har vi besluttet å utvide reguleringsområde til også å omfatte gravhaugen. Vi foreslår at arealet reguleres som boligtomt. Rådmannens kommentar Rådmannen viser til vedlegg 12 hvor det tidligere er gjort vedtak om å flytte lekeplass til boligtomt nr. 4 i gjeldende plan. Denne saken var på høring hos Fylkesmannen i Innenfor omsøkt planområde er det satt av ca. 500 m 2 til lekeplass. Dette anses å være en god del mer enn hva som er et minimumskrav for sandlekeplasser. Se også under vurdering under lekearealer. Rådmannen kan derfor ikke se at det er nødvendig med to sandlekeplasser i samme område, og vil derfor anbefale å regulere tennisbanen til bolig. Rådmannen vil samtidig vise til en tredje lekeplass i den samme gjeldende planen, men like utenfor omsøkt planområde. Eiendom gnr./bnr. 4/98 som i gjeldende plan er vist som gravhaug, anbefales tatt med i den nye reguleringsplanen. Forslagsstiller har vært i dialog med kulturseksjonen, og fått signaler om at gravhaugen enten må reguleres til hensynssone, fornminne, eller at forslagsstiller kan få vurdert en dispensjon fra kulturminneloven av Riksantikvaren. Kulturseksjonen har også påpekt at gravhaugen er

6 blitt innebygd av bolig, og dermed mistet mye av innsynet/utsynet. På bakgrunn av faglig vurdering fra kulturseksjonen, kan ikke rådmannen se at gravhaugen trenger å bevares slik den er i dag. Fylkesrådmannen, regionalplan skriver i brev datert : Området er avsatt til byggeområde for boliger i kommuneplanens arealdel. Planforslaget har en avgrensning som bærer preg av at man kun ønsker å regulere noen få tomter. Generelt vil fylkesrådmannen anbefale at fortetting i etablerte boligområder skjer gjennom et naturlig avgrenset delområde, og ikke gjennom en detaljregulering for enkelttomter. Hensikten er å sikre bokvaliteter ved å stille krav til ny utbygging. Området ligger tett opp mot jernbane og veger, og det må gjennomføres en støyfaglig utredning for planområdet som inntas i reguleringsbestemmelser/gjøres en planutforming som sikrer at grenseverdiene for støy ikke overskrides (MD T-1442). Dette gjelder både for områdene ute og inne. Ved planlegging av nye boligområder skal det legges til rette for gode uteoppholdsareal, også på bakkeplan, for barn, unge og voksne. Private og felles uterom skal ha gode sol- og støyforhold, et minimum er at uteplassen i hovedsak er solbelyst høst- og vårjevndøgn tidlig ettermiddag, dvs. klokken Planleggingen må ha prinsippene bak universell utforming som premiss i det videre arbeidet, både i forhold til bygninger og uteoppholdsareal, og forholdet bør sikres i reguleringsbestemmelsene. Vi minner om at det i forbindelse med reguleringsarbeid skal gjennomføres en risiko- og sårbarhetsundersøkelse. Forslagsstillers kommentar Vi anser avgrensningen av planområdet som helt naturlig. Resten og den aller største delen av byggefeltet er allerede utbygd, og området som nå detaljreguleres har ligget igjen i en årrekke. I reguleringsbestemmelsene er det tatt inn som en betingelse at det skal dokumenteres at støy fra veg og jernbane ikke overstiger grenseverdiene. I planene som Jernbaneverket arbeider med innarbeides nødvendig støyskjerming langs jernbanen. Trafikkstøyen fra Hognestadvegen kan best beregnes sammen med detaljplanleggingen av bebyggelsen, da utformingen av bebyggelsen vil være avgjørende for hvilken støy en får både innendørs og utendørs. I bestemmelsene stilles det krav til at planlegging og utbygging skal skje etter prinsippene for universell utforming. Rådmannens kommentar Det tas inn i rekkefølgekrav at støyskjerm langs jernbanen må opparbeides før boligene tas i bruk. Det vil også ved byggemelding kreves dokumentasjon på at støy fra Hognestadvegen og jernbanen ikke overskrider grenseverdiene. Det er bare en del av gjeldende plan 54 som skal endres. Rådmannen mener det ikke er nødvendig å ta med hele området da ikke hele skal endres. Rådmannen mener avgrensningen av planen faller naturlig med tanke på avgrensning i gjeldende plan. Området nord for lekeplassen er i dag ikke bebygd. Forslagsstiller ønsker her å bedre arealutnyttelsen av området ved å planlegge inntil 5 boliger i stedet for 3 i gjeldende plan. I felt A og B legges det til rette for eneboliger. Det er sikret i bestemmelsene at hver bolig skal ha min. 50 m 2 uteoppholdsareal og min. 8 meters hagedybde. Det skal også dokumenteres ved byggesøknad tilfredsstillende solforhold på min. 50 % av uteoppholdsarealet ved jevndøgn kl 15:00. Rådmannen viser til forslag til endringer.

7 VURDERING Sol/skygge Vedlagte sol- og skyggeillustrasjon, jf. vedlegg 7, viser at de frittliggende eneboligene ikke får sjenerende skygge fra nabohusene. I feltet for konsentrert bebyggelse skråner feltet mer mot nord enn i felt for frittliggende bebyggelse. Det kreves derfor god arealplanlegging for å unngå forringelse av naboens uteoppholdsareal. For å sikre utearealene til hver bolig, skal det ved søknad om rammetillatelse dokumenteres tilfredsstillende solforhold på tomten. Dette sikres i bestemmelsene. Uteoppholdsarealer Det skal sikres i bestemmelsene at minste uteoppholdsareal skal være 50 m 2, og at hagedybden skal være min. 8 meter. Lekearealer Det er satt av ca. 500 m 2 til lekeplass i planforslaget. Denne skal opparbeides før de nye boligene tas i bruk. Lekeplassen går inn under kategorien sandlekeplass. I forslaget til endringer i plan, anbefaler rådmannen at grensen mellom bolig og lekeplass trekkes ca. 4 meter lenger sør for å unngå det hjørnet som kommer inn på en liten del av boligområdet, se vedlegg 10. Dette vil gjøre at lekeplassen reduseres med ca. 35 m 2. I Time kommunes lekeplassnorm står det at minimum størrelse på sandlekeplass skal være 150 m 2. Ved å redusere arealet med 35 m 2, vil ikke dette utgjøre vesentlig endring av størrelsen, ei heller gå under minimumskravet for en sandlekeplass. Rådmannen ser derfor ikke at dette skal forringe lekeplassen vesentlig, og anbefaler derfor at endringen gjennomføres. Fordelen med endringen er at boligområdet bedre kan utnyttes, og gi en bedre samlet løsning. Kulturminne/gravhaug Eiendom gnr./bnr. 4/98 er det tidligere registrert et automatisk fredet kulturminne i form av gravhaug. Denne kan, ved en dispensasjonssøknad til Riksantikvaren, reguleres til bolig, og kunne bebygges etter at det er gjennomført utgravninger. Rådmannen viser her til brev fra Kulturseksjonen datert Parkering og veg Vegen ned til de konsentrerte boligene vil ha stigningsforhold på 1:12. Høyden er låst ved avkjørsel til eksisterende bolighus og til fremtidig gang- og sykkelveg langs Hognestadvegen. Rådmannen finner, på grunnlag av terrengformasjonen, at forholdet 1:12 kan aksepteres. ROS-analyse Det er fylt ut en ROS sjekkliste. I følge sjekklisten er det ikke undersøkt om det er radon i grunnen. Rådmannen viser her til teknisk forskrift TEK som bl.a. sikrer at bygning skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak slik at innstrømming av radon begrenses. Det er derfor ikke nødvendig med en undersøkelse av radon i grunn, da det allikevel må gjøres radonforebyggende tiltak ved prosjektering og utførelse av nye bygg. Universell utforming Universell utforming skal legges til grunn. Rådmannen viser her til kommuneplan for som er under arbeid, hvor det står følgende: Prinsippa for universell utforming skal leggjast til grunn for all byggjeverksemd i kommunen. Vidare skal universell utforming vurderast i alle plansaker, uavhengig av plannivå. Minst 40 % av nye bustader skal ha alle hovudfunksjonar på inngangsplanet og dermed bli tilgjengelege bueiningar i samsvar med teknisk forskrift (TEK 10). Planforslaget legger til grunn at de nye eneboligene skal planlegges og utføres med alle hovedfunksjoner på inngangsparti. Det samme gjelder for minst to av boligene i konsentrert bebyggelse. Dette er sikret i bestemmelsene under frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse.

8 UTBYGGINGSAVTALE Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. ENDRINGER I PLANFORSLAGET Forslag til endringer i plankart Konsentrert bebyggelse: Grensen mellom lekeplass og bolig trekkes ca. 4 meter sørover slik at boligarealet ikke får det innhykket ved vegen. Forslag til endringer i bestemmelsene Der det står mønetak skal det endres til saltak. I 3.5 legges setningene Det skal være sol på min. 50 % av uteoppholdsarealet ved jevndøgn kl 15:00. Dette skal dokumenteres ved søknad om rammetillatelse. til. Ny 3.6 Uteoppholdsareal. Hver bolig skal ha minimum 50 m 2 uteoppholdsareal med minimum 8 meters hagedybde. 4.1 under avsnitt om garasjer endres det til: Garasjer kan være inntil 50 m² BYA i en etasje og skal ha saltak eller flatt tak. Maks mønehøyde kan være 3,8 m dersom det velges saltak, og maks høyde på 3 meter dersom det velges flatt tak. Garasjer og frittstående mindre boder kan plasseres utenfor byggegrense. Garasje kan tillates sammenbygget med bolig dersom den utføres brannteknisk slik at den ikke påfører nabo ekstra branntekniske tiltak. Garasjer skal likevel ikke plasseres nærmere vegkant enn 1 meter når de står parallelt med vegen og 5 m når de står vinkelrett på vegen. Garasjer skal heller ikke plasseres nærmere tomtegrense enn 1 m. 4.2 Første setning endres til På feltet for konsentrert bebyggelse kan det føres opp inntil 5 boliger med tilhørende garasjer/uthus. Garasjer/carport skal være i en etasje og ha samme takform som bolig med maks mønehøyde på 3,8 m eller flatt tak med maks høyde på 3 m. 4.3 første setning endres til Lekeplassen skal opparbeides etter godkjent kommunalteknisk plan før det gis brukstillatelse. Rekkefølgekrav: Ny 5.4 Støyskjerming. Det skal opparbeides støyskjerm langs jernbanen før boligene tas i bruk. Ny 5.5 Flettverksgjerde. Det stilles krav om oppsetting av flettverksgjerde langs jernbanen. Disse endringene må innarbeides før planen sendes ut på høring. Forslagsstiller er orientert om endringene, og har ingen merknader til det som foreslås endret. KONKLUSJON Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut på høring og offentlig ettersyn med foreslåtte endringer.

9 For rådmannen i Time, den Bjørn Meling kommunalsjef samfunn Trygve Valen plan- og forvaltningssjef Vedlegg: 1. Plankart av Bestemmelser av Brev fra søker 4. Søkers beskrivelse 5. Sjekkliste ROS 6. Terrengsnitt 7. Skyggeillustrasjon 8. Merknad fra Jernbaneverket 9. Merknad fra fylkeskommunen, kulturseksjon, datert Rådmannens forslag til flytting av grense 11. Gjeldende plankart 12. Gjeldende bestemmelser 13. Tidligere endring av gjeldende plan 54 vedtatt i Dette dokumentet er elektronisk godkjent i systemet og krev derfor ikkje signatur