RENNESØY KOMMUNE Kultur og samfunn

Transkript

1 RENNESØY KOMMUNE Kultur og samfunn Saknr. Arkivkode 12/ PLID DETALJREGULERING FOR SOKN KAI, PLANID: PLANBESKRIVELSE Utarbeidet av Rennesøy kommune Innstilling til 1. gangs behandling: Innstilling til 2. gangs behandling og endelig vedtak Bakgrunn for planforslaget Hovedutvalg for miljø og utvikling (MU) vedtok i møte midlertidig forbud om tiltak for Sokn kai samt tilliggende regulert småbåthavn. Et midlertidig forbud mot tiltak gjelder i fire år eller til ny plan er vedtatt. I forbindelse med behandling av midlertidig forbud mot vedtak skrev rådmannen: Rådmannen oppfatter gjeldende reguleringsplan som uklar i forhold til hva, hvor og i tilfelle hvor mye som kan bygges på området avsatt til byggeområde forretning/kontor på Sokn kai. Planen har ikke byggegrenser og det er ikke bestemmelser om byggehøyder eller grad av utnytting. Kommunestyrets vedtak fra Det forutsettes at bygget på kaien tas ut av planen. gjenspeiles ikke i verken plankart eller reguleringsbestemmelser. Bestemmelsen om krav til detaljplan for småbåthavna som skal sikre offentlig tilgjengelighet til kaien er også nærmest umulig å forholde seg til i og med at hele området er regulert til privat byggeområde. På denne bakgrunn mener rådmannen at det er behov for ny behandling av reguleringsplanen for Sokn kai med tilhørende adkomst på land og sjø. Arealet i sjø som er avsatt til privat småbåthavn bør også innlemmes i en ny plan for området. Reguleringsformålet for kaien bør vurderes i sin helhet. Dersom allmennheten skal sikres tilgjengelighet til kaien må det nødvendigvis reguleres et område som offentlig kai med tilhørende offentlig veitilknytning på land. Rådmannen kan ikke se at det er hjemmel til å avslå bebyggelse på Sokn kai i dagens plankart og bestemmelser. For å unngå bebyggelse på kaien i strid med intensjonene i kommunestyrevedtaket fra 2005 mener rådmannen at det må vedtas midlertidig forbud mot tiltak etter plan- og bygningsloven 13-1 slik at det blir anledning til å utarbeide ny plan for området. Planforslaget er en oppfølging av vedtaket i hovedutvalg for miljø og utbygging. 2. Gjeldende planer Planområdet omfattes av reguleringsplan for del av Sokn, planid , vedtatt Området på land er vist som byggeområde forretning/kontor. Endring av planen som gav mulighet til

2 å bygge bolig nordvest for Sokn kai ble vedtatt i kommunestyret Området i sjø er vist som privat småbåtanlegg og trafikkområde i sjø. Planen har følgende aktuelle bestemmelser: 3.2 Krav til detaljplan For område for privat småbåthavn skal det utarbeides egen detaljplan for utnyttelse av området, som skal godkjennes av kommunen. Detaljplanen skal sikre allmennheten tilgjengelighet til kaien. 4.1 Forretning/kontor Områdene er regulert til forretning/kontor der det kan tilrettelegges for sjørettet servicevirksomhet. Eventuell utvidelse av eksisterende virksomhet i de enkelte områdene krever godkjenning av kommunen. Tiltakene skal da vurderes i forhold til konsekvensene for omkringliggende bebyggelse. Etter plan- og bygningsloven 12-1 skal kommunestyret sørge for at det blir utarbeidet reguleringsplaner. Planutvalget vedtar om planforslag skal legges ut til offentlig ettersyn. Etter 2

3 merknadsfristen blir planen lagt fram for planutvalget til ny behandling med innkomne merknader. Etter behandling i planutvalget blir saken lagt fram for kommunestyret til endelig vedtak. Planen omfattes ikke av forskrift om konsekvensutredning. 3. Varsel om planoppstart Kommunen varslet oppstart av planarbeid med annonse i Stavanger Aftenblad og på kommunens nettside Brev til naboer, velforening og offentlige etater ble sendt samme dag. Formålet med planen ble opplyst å være: «Formålet med planen er å avklare arealbruken og plassering av eventuelle bygninger for kaiområdet samt tilgjengelighet for allmennheten. Sjøområdet er tatt med i planområdet fordi bruken av dette må ses i sammenheng med arealbruk på land. Etter varsel om oppstart har vi mottatt følgende uttalelser/innspill: Offentlige etater: Avsender Innspill/merknad Rådmannens kommentar Rogaland fylkeskommune, kulturavdelingen, datert Fylkesmannen i Rogaland, datert Fiskarlaget Vest, datert Kulturseksjonen har ikke merknader til planen i forholder til kulturminner på land eller i sjø. De minner om at selv om det ikke er kjente kulturminner i området må eventuelle funn straks meldes til Rogaland fylkeskommune og alt arbeid stanses inntil vedkommende myndighet har vurdert funnet. Fylkesmannen deler rådmannens syn på at plankartet fra 2003 ikke er i tråd med kommunestyret sitt vedtak Det er behov for endre reguleringsformål på kaiområdet. Fylkesmannen er positiv til offentlig formål på deler av området. Støyende virksomhet må begrenses. Fiskarlaget etterlyser bedre kartmateriell til varslinga. Generelt blir det bemerka at stadig nye tiltak samla er til skade for fiskerinæringa. Fiskarlaget mener at deler av Sokn kai bør være offentlig. Eventuell småbåthavn må ikke hindre bruken av kaien eller ferdsel i området innenfor. Det bør vurderes om andre allerede etablerte småbåthavner kan benyttes i stedet for å ta i bruk enda et område til småbåthavn. Tatt til orientering. Plankart og bestemmelser er utarbeidet i tråd med Fylkesmannens uttalelse. Tatt til orientering. Fiskeridirektoratet, datert Det påpekes at det foregår teinefiske av hummer innenfor planområdet. Kaien har vært brukt av fiskebåte, det bes Tatt til orientering 3

4 Kystverket, datert derfor om at deler av kaien reguelres til offentlig bruk. Hele småbåtanlegget inkludert fortøyninger må ligge innenfor område reguelrt til småbåthavn. Ved planlegging i sjø er det viktig at det ikke planlegges tiltak som kommer i konflikt med framkommeligheten i området. Det må tas inn i bestemmelsene at tiltak i sjø som faller inn under havne- og farvannslovens bestemmelser skal godkjennes av havnemyndigheten. Private innspill: Avsender Innspill/merknad Rådmannens kommentar Sissel L.K. Lokøen, mottatt og Grunneier gnr/bnr 45/90, Sokn kai Vierdal advokatfirma på vegne av Magne Ognedal, eier av 45/17 og Torhild&Kurt Helgevold eier av 45/32, datert Nygårdsvika velforening, datert Lokøen/Julseth kjøpte eiendommen i Bolig er bygd i dialog med kommunen og en har samtidig jobbet med planlegging av å ta i bruk kaien til næring slik reguleringsplanen viser og å bygge et servicebygg til sjørettet virksomhet. Lokøen/Julseth har i brev datert bekreftet at de ønsker en reguleringsplan basert på forslag utarbeidet av Harald Martin Gjøvåg og at forslag fremmet i mellomtiden frafalles. Forslaget går ut på å trekke småbåthavna sørover til området utenfor kaien, legge snuplass på kaien og å få muligheten til å oppføre et servicebygg på ca. 50 m2 og en båtgarasje sør for eksisterende kai. Det hevdes at ved behandling av reguleringsplanen for området ble det helt klart vedtatt at kaien skulle være offentlig tilgjengelig og at det ikke skulle tillates nytt bygg på kaien. Løsningen med å tillate hus på kollen ved kaien i stedet for på selve kaien var et forslag fra daværende grunneier. Det må sikres offentlig tilgang til kaien. Skilting av offentlig og privat kai. Maks en etasje for nybygg. Parkeringsplasser for allmennheten og brukere av båthavna. Båttrafikken i sundet må ikke hindres, det er stor båttrafikk gjennom sundet til campingplassen. Planforslag alternativ 1 er basert Lokøen/Julseths forslag. Langbenken velforening, datert Er skeptisk til etablering av industri/næringsområde og småbåthavn på og ved Sokn kai. Langbenken velforening ønsker å stå på adresselista for informasjon om saken. 4

5 4. Beskrivelse av planområdet Planområdet består av Sokn kai med tilliggende sjøareal samt vei opp mot Bruveien. Planområdet er i privat eie. Veien ned til kaien driftes som kommunal vei. Selve kaien var tidligere anløpssted for offentlig rutebåt. Området har adkomst via kommunal vei fra Bruveien. Veien er smal og har mangelfull snuplass i enden. Fem eiendommer har adkomst fra denne veien. For den ene pågår det reguleringsarbeid for å utvide antall boliger fra en til tre samt friområde. Det er ikke kjente miljø eller risikoforhold knyttet til området. Avstanden over til Lamholmen er ca. 100 m. Området utenfor kaien har god dybde i forhold til vanlige fritidsbåter. I området er det ikke kjente kulturminner. Det er ikke registrert andre spesielle naturverdier eller miljøhensyn. Området er i privat eie og en kjenner ikke til at det er i bruk til friluftsformål. Nærmeste butikker ligger på Askje vest. Barneskole er Mosterøy skole og ungdomsskole ligger i Vikevåg. Ortofoto med eiendomsgrenser og høydekoter: 5

6 5. Beskrivelse av planforslaget Planforslagene består av plankart og bestemmelse samt planbeskrivelse. Planen omfattes ikke av forskrift om konsekvensutredning og det er derfor ikke utarbeidet egen KU. Rådmannen utarbeidet to forslag til plankart til første gangs behandling. I begge alternativene var snuplass flyttet til kaiområdet. Snuplassen var tegnet inn etter nye krav til snuplass for lastebil som er vesentlig større enn i tidligere plan. Begge planforslagene hadde også et areal vist som offentlig friområde for å sikre allmennhetens tilgang til noe av kaien. Planforslagene tok også med veien opp mot fylkesveien for å få denne regulert i fire meters bredde. Regulering av veien går ikke inn på tilliggende boligeiendommer. I bestemmelsene er det satt begrensninger for kontor/servicebygg på kaien på 50 m2 og maksimal mønehøyde på kote 6 meter og gesimshøyde på 5 meter. Etter offentlig ettersyn fremmes alternativ til til 2. gangs behandling med noen endringer. Alternativ 1 Planforslaget baserer seg på grunneiers forslag til utnytting av området. Område i sjø for småbåtanlegg er trukket sørover til området utenfor selve kaien. Samtidig går ikke området så langt ut i sundet som før. Det gis anledning til å oppføre et kontor/servicebygg på kaien samt en båtgarasje sør for dagens kai. Planforslaget sammen med gjeldende regulering 6

7 Alternativ 2 Planforslaget beholder plassering av småbåthavn slik den er vist i gjeldende reguleringsplan. Det gis anledning til å oppføre et kontor/servicebygg på kaien. Planforslaget sammen med gjeldende regulering Konsekvenser Gjennomføring av planen gir grunneier mulighet til å etablere egen virksomhet rettet mot båtturisme på Sokn kai. Det vil bli opparbeidet snuplass og allmennheten vil få tilgang til en del av kaiområdet. Bebyggelsen på kaien er såpass lav at den ikke vil føre til vesentlig redusert utsikt for naboer. ROS Det er ikke registrert andre risikofaktorer enn forholdet til sjø. Området ligger skjermet for vær og vind. Det må likevel etableres rutiner for at bryggeanlegg og båter blir tilstrekkelig sikret. Estimert 100 års stormflo år 2050 er på 1,49 med en usikkerhet på -8 til + 14 cm. For år 2100 er tallene 2,08 med usikkerhet -20 og +35. Tallene er hentet fra DSBs rapport havnivåstigning. Utfra tallene over bør ikke nytt bygg på kaien plasseres lavere enn kote 2,5. Siden dette dreier som om kun et mindre bygg uten bolig kan en likevel tillate at det plasseres på kote 2,0. 7