1.GANGSBEHANDLING - DETALJREGULERING FOR DEL AV B2 STENDANSEN - JESSHEIM SØRØST

Transkript

1 ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 128/18 Formannskapet GANGSBEHANDLING - DETALJREGULERING FOR DEL AV B2 STENDANSEN - JESSHEIM SØRØST Vedtak Forslag til detaljregulering for B2 Stendansen, gnr. 131/151, datert med bestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningsloven Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning Saksnr. 2015/ Side 1 av 7

2 Saksprotokoll i Formannskapet Repr. Karianne Raad Wanggaard (H) fremmet spørsmål om egen habilitet og ble enstemmig erklært habil i saken. Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentant. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksnr. 2015/ Side 2 av 7

3 RÅDMANNENS INNSTILLING Forslag til detaljregulering for B2 Stendansen, gnr. 131/151, datert med bestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningsloven Ullensaker, Rune Hallingstad rådmann Saksnr. 2015/ Side 3 av 7

4 Saksbehandler: May Kristine Andersen Vedlegg: Bestemmelser, revidert Plankart, datert Planbeskrivelse Illustrasjonsplan Illustrasjonssnitt Geoteknisk notat ROS-analyse Sol- og skyggediagram Vegprosjektering SAKEN GJELDER Planområdet B2 Stendansen er satt av til fremtidig boligformål i gjeldende kommuneplan og kommunedelplan. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for frittliggende småhusbebyggelse. Rådmannen mener planforslaget er i tråd med overordnede føringer, og anbefaler at det legges ut til offentlig ettersyn. Bakgrunn Detaljregulering for «B2 Stendansen», datert legges frem til 1. gangs behandling. Planforslaget tilrettelegger for oppføring av frittliggende småhusbebyggelse med tilhørende infrastruktur. Planområdet utgjør 42 dekar, og ligger sør for Jessheim sentrum. Planområdet grenser til boligfelt langs Stensvegen i vest, eiendom gnr/bnr 131/153 i nord og øst, samt gnr/bnr 131/2 i sør. De to sistnevnte eiendommene består i dag av skogsareal. Gnr/bnr for Stendansen-planen er 131/151. Adkomst til Stendansen vil være via omkjøringsvegen. I planområdet er det i dag hovedsakelig skog og en skytebane. Planforslaget fremmes av forslagsstiller Stendansen AS. Plankonsulent er Vindveggen Arkitekter AS. Planstatus Planområdet er i gjeldende kommuneplan og kommunedelplan for Jessheim sørøst avsatt til fremtidig boligformål, og er i dag uregulert. Bruken av eiendommen har hovedsakelig vært skogbruk, samt deler av Teigen skytebane. Planprosess Oppstartsmøte Oppstartsmøte ble gjennomført hos Ullensaker kommune Prinsippsak Det ble i prinsippsak, , vedtatt at Ullensaker kommune i forbindelse med igangsatt regulering av omkjøringsvegen ved Jessheim sør-øst skulle vurdere om boligområdene B2, B4.2, B5, B6.1-5, B7.1 3 og T1 kan ha adkomst fra omkjøringsvegen i sør ved felt B2. Varsling Oppstart av planarbeid ble varslet 8. juni 2016 sammen med kunngjøring av forhandlinger om utbyggingsavtale. Til varsel om planoppstart kom det inn 9 merknader, og disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planområdet ligger sør for Jessheim sentrum med om lag 2 km kjøreavstand til Ullensaker rådhus. Området sogner til Døli skolekrets, og adkomsten til planområdet vil være tilknyttet omkjøringsvegen. Saksnr. 2015/ Side 4 av 7

5 Planforslaget tilrettelegger for frittliggende småhusbebyggelse i form av eneboliger, eneboliger med sekundærleilighet og tomannsboliger. I illustrasjonsplanen er det vist samlet 38 boenheter, fordelt på 10 tomannsboliger og 18 eneboliger. Alle delfeltene på plankartet (BFS1-5) har en utnyttelse på %-BYA = 30%. Gesims- og mønehøyde følger plan- og bygningsloven og er henholdsvis på 8 og 9 meter (målt fra gjennomsnittlig planert terreng). Dersom det skal etableres flatt tak eller pulttak er det satt en øvre byggehøyde på 8,5 meter. Hvis det skal etableres takterrasser tillates rekkverk 1 meter over maksimal gesimshøyde. Maksimal byggehøyde på garasje er satt til 6 meter. Parkeringsdekningen for primærboliger er satt til minimum 2 p-plasser per boenhet, og for sekundærleilighet er kravet 1 p-plass. Sentralt på planområdet er det avsatt 937 m 2 til grønnstruktur/lekeplass som er felles for boligene i BFS1-5-områdene. I tillegg er det kort vei til grønnstrukturer i det omkringliggende området. Figur 1: Illustrasjonsplan av planområdet. VURDERINGER/DRØFTINGER Temaene som fremheves her er momenter som har vært viktigst gjennom reguleringsprosessen. Det vises til planbeskrivelse for øvrige temaer. Utnyttelse, boligtype og antall boenheter For uregulerte områder er det i kommunedelplanen for Jessheim sørøst satt en maksimal tillatt grad av utnytting på %-BYA = 30 %. Dette kravet er videreført i detaljreguleringen for Stendansen, og er således i tråd med overordnede føringer. Samlet sett er det lagt opp til 38 boenheter fordelt på 10 tomannsboliger (inkludert enebolig med sekundærleilighet) og 18 eneboliger. Sekundærboligene skal være mindre enn primærboligen og maksimalt BTA 70 m 2. Antall boenheter er i henhold til den fastsatte kvoten i boligbyggeprogrammet, vedtatt Utearealer Planforslaget sikrer et avsatt felles grøntområde sentralt på planområdet mellom delfelt BFS4 og BFS5. Det skal etableres tursti med bredde på 2,5 meter, samt at det tillates sitteplasser. I bestemmelsene er det satt krav til at naturlige terrengformer og vegetasjon skal bevares der det er mulig. Dette er kvaliteter som vil heve områdets attraktivitet. Den sentrale grønnstrukturen i planområdet vil også fungere godt som fordrøyning av vann fra boligeiendommene. Saksnr. 2015/ Side 5 av 7

6 Vegetasjonsskjerm og støyskjermingstiltak Sør for den planlagte bebyggelsen er det lagt inn en vegetasjonsskjerm (GV) som skal fungere som en skjerm mot innsyn. Samtidig vil den fungere som en grønn buffersone mot omkjøringsvegen, og vil således heve kvaliteten på boområdene. Når det gjelder konkrete skjermingstiltak mot støy fra omkjøringsvegen, vil dette bli regulert i plan for omkjøringsvegen. Det fremgår av bestemmelse 9.6 at aktuelle støyskjermingstiltak, som følge av trafikk fra omkjøringsvegen, skal ferdigstilles før brukstillatelse gis til boliger i B2-området. For øvrig står det i rapport av fra Asplan Viak at støy fra E6 og jernbanen ikke vil sjenere planområdet i fremtiden, samt at en støyvoll mot omkjøringsvegen vil være tilstrekkelig for at planområdet ikke vil ligge i gul eller rød støysone. Det er sikret i bestemmelsene at støygrenser i retningslinje T-1442/2016, tabell 3, ikke skal overskrides. Jordressurser Planområdet består hovedsakelig av skog med middels og høy bonitet. Rekkefølgebestemmelser I kommunedelplanen for Jessheim sørøst foreligger det flere rekkefølgebestemmelser som må oppfylles før det kan etablereres bebyggelse på B2. Teigen skytebane skal flyttes før første rammetillatelse kan gis for boliger i planområdet. Skytebanen ligger delvis innenfor planområdet, og forurensning i grunnen her må fjernes. I bestemmelse 8.1 og 9.1, punkt B er det fastsatt at dette skal inngå en tiltaksplan for masseutskifting og at det skal foreligge dokumentasjon på at grunnen ikke er forurenset. Før det gis igangsettingstillatelse for nye boliger innenfor planområdet skal omkjøringsvegen Jessheim sørøst m.m være opparbeidet eller sikret opparbeidet gjennom godkjent utbyggingsavtale. Arbeidet med reguleringsplanen for omkjøringsvegen pågår, men er ikke 1.gangsbehandlet. Tilsvarende tekst som ble vedtatt for B5 og B6.5 i kommunestyret i rekkefølgebestemmelsene omhandlende omkjøringsvegen med rundkjøringene i begge ender er lagt inn i pkt 9.2. I kommunedelplanen er det også fastsatt at adkomst til de tilgrensende skogbruksarealene skal sikres for de eiendommer som har rettigheter til uttak/adkomst via området. Dette er sikret i bestemmelse 9.2 i planen. I bestemmelsene er det foreslått at det ikke gis igangsettingstillatelse på planområdet, før grønnstruktur for den delen av KDP Jessheim sørøst, som ligger nordvest av omkjøringsvegen, er ferdig regulert. Dette er tilsvarende krav som ble vedtatt i sluttbehandlingen av B5 og 6.5 Jessheim sørøst-planen. Trafikk og veger Før brukstillatelse for bolig innenfor planområdet gis, skal veg o_skv1 med fortau være ferdigstilt. Således vil trafikksikkerheten for myke trafikanter være ivaretatt på en god måte. Når det gjelder vegen sentralt på planområdet (o_skv2), så skal den være ferdigstilt før det kan gis brukstillatelse innenfor tilgrensende boligfelt. En fordel med ringløsning på denne vegen er at man minimerer rygging på vegene, og dette vil være med på å gjøre området sikrere for myke trafikanter og beboere. Saksnr. 2015/ Side 6 av 7

7 Det er rekkefølgekrav i bestemmelsene for etablering av omkjøringsvegen, tilsvarende som for er vedtatt for B5 og B6.5 og foreslått i B8. Veger regulert til offentlige veger får kommunen drift- og vedlikeholdsansvar for, når de er ferdig etablert i hht kravene i planen. KONKLUSJON Rådmannen mener planforslaget er godt utredet og anbefaler formannskapet å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Melding om vedtak sendes: saksbehandler Saksnr. 2015/ Side 7 av 7