OPPDRAGSGIVER Coop Vestfold og Telemark AS. OPPDRAGSGIVERS PROSJEKTLEDER Are Gulsett SAMMENDRAG

Norconsult AS, Hovedkontor Postboks 626, 1303 SANDVIKA Vestfjordgaten 4, 1338 SANDVIKA Telefon: 67 57 10 00 Telefax: 67 54 45 76 E-post: firmapost@norconsult.com www.norconsult.no Foretaksreg.: NO 962392687 MVA PLANBESKRIVELSE TITTEL Del av Agnes gård ( Coop Forretning) OPPDRAGSGIVER Coop Vestfold og Telemark AS OPPDRAGSGIVERS PROSJEKTLEDER Are Gulsett OPPDRAGSNUMMER DOKUMENTNUMMER UTARBEIDET 5111477 2 Tom Aasrum DATO REVISJON FAGKONTROLLERT 15.10.2012 5 Arne Høgstedt ANTALL SIDER OG BILAG GODKJENT 29 Are Gulsett SAMMENDRAG

Dokumentnummer: 1 Side: 2 av 29 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 BAKGRUNN 3 2 PLANSTATUS 3 3 EKSISTERENDE SITUASJON 3 4 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 4 5 EIENDOMSFORHOLD 5 6 KART 5 7 PLANPROSESS OG MEDVIRKNING 8 8 INNKOMNE MERKNADER INNSPILL 10 8.1 Skagerak Energi 10 8.2 Fylkesmannen i Vestfold 10 8.3 Statens veivesen (SVV) 10 8.4 Stavern Vel 11 8.5 Vestfold fylkeskommune ved plan og samferdselseksjonen 12 8.6 Avantor 12 8.7 PV arkitekter pva. REMA 1000 13 9 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 13 10 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 15 10.1 Daglivarehandel 15 10.1.1 Dagligvaresituasjonen i Larviks-/Risøy-veien. 15 10.1.2 Dagligvaresituasjonen på Holmejordet. 16 10.1.3 Dagligvarehandel vs. faghandel. 18 10.1.4 Andre planer/utredninger for handel 19 10.2 Vegetasjonsbelter 21 10.3 Geoteknikk 21 10.4 Universell utforming 21 10.5 Brann og ulykkesberedskap 21 10.6 Omgivelser 21 10.7 Støy 22 10.8 Miljø, forurensning 22 10.9 Kulturminneundersøkelser 23 10.10 Trafikk 23 Vurdering: 24 De kartbilag som vises foran dokumenterer gjeldende trafikksituasjon. 24 11 VEDLEGG 28

Dokumentnummer: 1 Side: 3 av 29 1 BAKGRUNN Forslagstiller er Coop Vestfold og Telemark eiendom og planleggingsarbeidet er utført av Norconsult AS. Hensikt med planarbeidet: Å detaljregulere eiendommen 4046/273 til forretning med utsalg av dagligvarer. Det er i dag regulert fra før til kontor og industri. Slik at reguleringsformålet vil bli utvidet til også å dekke formålet forretning. 2 PLANSTATUS Kommuneplan for Larvik ( se kart under figur 5.2). Reguleringsplan for Agnes gård vedtatt 2001. Bebyggelsesplan for Agnes gard område F og I/K vedtatt av planutvalget 15.10.2002. Det er varslet at arbeidet med detaljert reguleringsplan vil utløse konsekvensutredning, da forslaget vil inneholde ønske om et nytt planformål tilføyet innenfor planområdet. Det er formålet for Forretning som ønskes tilføyet innenfor planområdet. Det er utarbeidet og behandlet et planprogram til reguleringsplanen. 3 EKSISTERENDE SITUASJON Tomten er i dag ubebygget og er i ferd med å gro igjen med en del spredt undervegetasjon/ lauvskog. Den var i sin tid tenkt utbygget med et kontor og næringsbygg for bedriften IFOKUS. Det ble i 2002 detaljregulert for dette formålet. Men dette prosjektet ble ikke gjennomført. Siden disse planene ikke ble gjennomført i 2002, har tomten ligger ubenyttet. Bilde 3: fra Google kart. Viser innkjøringen fra rundkjøringen mot område, og tomta i bakgrunnen.

Dokumentnummer: 1 Side: 4 av 29 4 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Bebyggelsen Byggeområdene viser en butikk med tenkt utnyttingsgrad som tolkes å være i tråd med de regionale bestemmelser, da reguleringsbestemmelsene er formulert slik at det ikke kan bygges mer enn 1500 m 2 med forretningsareal (se 3.1b). Det er ment at område skal benyttes til forretning for dagligvarer. Men at det for et handlingsrom senere skal være mulighet for eventuelle bruksendringer til eksempelvis kontorer med noe industri. Det er i utgangspunktet tenkt et scenaria hvor det ikke skal bygges mer enn 3000 m 2 med forretninger på eiendommene 4046/273 og 4046/271. Det er i dag ca. 1200 kvm med forretning på bruksnummer 271. Det vil si at det pr. dags dato er ledig 1800 kvm forretningsareal. Det er ingen planer om å overstige det tillatte areal på maks 3000 kvm handelsareal nedfelt i regionale bestemmelser. Dette er påpekt av fylkeskommunen i deres uttalelse til varselet og det er planlagt fulgt opp i dette planarbeidet. Det er angitt med byggegrenser og formålsgrenser hvilke områder bebyggelsen skal ligge innenfor. Bebyggelsen behøver ikke ligge inntil disse grensene, men både byggegrense og formålsgrensen for område F/K/I 1 er angitt slik det tenkte prosjekt skal utføres. For område F/K/I 2 er det lagt inn en byggegrense mot Rv301 på 30 meter til veisenterlinjen. Mot eiendommen i nord (gbnr. 4046/1) er det lagt inn en byggegrense på 4 meter. Bygning vil ligge lavere i terrenget enn skråningen mot nord og alle planlagte bygg vil ligge godt innenfor de høyder som tillates i plan og bygningslovens 29-4. Ellers så er byggegrensen mot nord/vest satt til 5 meter og i denne sonen er det lagt inn en vegetasjonssone. Denne grenser igjen til det allerede regulerte grøntområdet som i dager skog. Kommuneplanen har også markert dette område som nåværende friområde. Mot øst er det lagt inn en byggegrense på 5 meter i tillegg til en vegetasjonssone på 5 meter. Dette vil i realiteten tilsi en byggegrense mot kommunal vei og senterlinjen på 20 meter. Og en avstand til gang og sykkelveis senterlinje på ca. 13 meter. Det er angitt maksimal byggehøyde for bebyggelsen på 7 meter over ferdig gulv. Ferdig gulv er satt til kote 29,5 moh. Denne høyden vil fint passe i forhold til planering av eksisterende terreng uten for store masseinngrep. Denne høyden vil også fint passe i forhold til innkjøringen fra Holmejordetveien. Parkeringsområde vil dekke både bilparkering og sykkelparkering, samt at innkjørsel til tomten er vist med samme planformål. Kommuneplanen har nye bestemmelser for sykkelparkering. Det vil ivaretas at det også her vil bli sykkelparkering inne på området. Parkering for bevegelseshemmede blir også ivaretatt i planen. Det legges opp til gode løsninger med tanke på universell utforming. Det er i planen lagt inn et grøntområde som skal sikre at det kan lages et vegetasjonsbelte mot veier og omkringliggende område. Dette for å ivareta de grønne verdier. Store parkeringsflater vil trenge noe grøntareal rundt seg. Frisikt ved inn/ut kjøring må imidlertid ivaretas og dette er sikret i plankartet. Foreløpig er ikke vann- og avløpsforholdene vurdert spesielt, men i følge opplysninger fra kommunen er det gode tilkoblingsmuligheter til eksisterende ledningsnett i området.

Dokumentnummer: 1 Side: 5 av 29 5 EIENDOMSFORHOLD Følgende eiendommer ligger innenfor planområdet: Gårds og bruksnummer Ca. Areal (m 2 ) Eies av: 4046/273 9900 Holmejordet Stavern AS 4046/215 700 Larvik kommune Se kart nr. 5.4 for eiendommene. 6 KART Kart 5.1 Gjeldende bebyggelsesplankart over området med også naboområdet til REMA 1000 beliggende til høyre på kartbildet. Det aktuelle området som ønskes regulert er i gjeldende bebyggelsesplan markert med formålene industri/kontor.

Dokumentnummer: 1 Side: 6 av 29 Kart 5.2 Gjeldende reguleringsplan fra 2001 Reguleringsplanen innholder infrastruktur med vei inn til de to næringsområdene Kart 5.3 næring.. Gjeldende kommuneplan for området. Det lilla området midt på kartet er avsatt til fremtidig

Dokumentnummer: 1 Side: 7 av 29 kart 5.4 Oversiktskart over eiendomsforholdene

Dokumentnummer: 1 Side: 8 av 29 7 PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Oppstartsmøte; 30 september 2011 med referat, se vedlegg. nr.4 Kunngjøring om oppstart ble varslet i Østlandsposten torsdag 13.oktober 2011. Utsendelse av varslingsbrev ble utsendt samme uke frist til ca. 28. november for innspill (6 uker). Følgende regionale myndigheter/høringsparter ble varslet i eget brev med kopi av planprogrammet: Fylkesmannen i Vestfold Miljøvernavdelingen postboks 2074 3103 Tønsberg ---------------------- Mattilsynet Region Vestfold Postboks 383 2381 Brumunddal -------------------------- Norges vassdrags- og energidirektorat Region Sør Anton Jenssens gate 7 Postboks 2124 3103 Tønsberg ----------------------------- Skagerak Energi AS Nett Postboks 80 3901 Porsgrunn ------------------------------- Statens vegvesen Region Sør Postboks 723 Stoa 4808 Arendal --------------------------------- Vestfold Fylkeskommune Regionalavdelingen Svend Foyns gate 9 3126 Tønsberg -------------------------- I tillegg er disse vellag varslet i eget brev. Velforeninger: Solli velforening v/tom Albrigtsen Postboks 37 3291 Stavern Jordet velforening v/bent SølveHansen Støperiveien 1 E 3267 Larvik 59

Dokumentnummer: 1 Side: 9 av 29 Det har vært forutgående møte med planutvalget hvor en planforespørsel ble lagt fram til behanding den 13.9.2011. Det ble da et enstemmig vedtak i planutvalget hvor det ble gitt råd om at planarbeid kunne startes opp. Videre ble et planprogram vedtatt i planutvalgets møte den 17.1.2012. Planprogrammet ligger vedlagt.

Dokumentnummer: 1 Side: 10 av 29 8 INNKOMNE MERKNADER INNSPILL Det har kommet følgende innspill til varselet om regulering, gjengis kort under med kort kommentar: 8.1 Skagerak Energi 1.11.2011 fra Tor Kleiva Skagerak Energi: De skriver at nettstasjonen som ligger i området vil kunne forsyne nytt bygg med strøm forutsatt at ikke effektbehovet blir for stort. Grave og grunnarbeid for anlegget og legging av kabler skal utbygger bekoste. Spørsmål kan stilles til Tor Kleiva ( tor.kleiva@skagerakenergi.no ) tlf. 970 86 80 45. Kommentar: Det vil bli undersøkt om restkapasiteten for trafoen er god nok. Trafoen legges inn som offentlig område i plankartet. 8.2 Fylkesmannen i Vestfold 1.11.2011 fra Roar Rabbevåg og Elisabeth Rui De varsler innsigelse til planen. Med begrunnelse i regional plan for handel. De henviser også til rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging ( T-5/93). Pkr. 3.1. De gjør spesielt oppmerksom på grunnforholdene. Konsekvensutredningen bør ha hovedfokus på endret bruk og evt. Handelslekkasje og evt. Økt transport/kjøring. De antar ikke at naturverdier vil bli spesielt berørt. Grunnforholdene må vurderes. Trafikksikkerheten må vurderes. Spesielt krysningen av Solliveien fra syd mot undergang og gamle Stavernsvei fram til busstopp. Dette er utenfor planområdet, men de ber om en vurdering. Kommentar: Grunnundersøkelser er bestilt av Grunnteknikk AS, Feltarbeidet med grunnundersøkelsene vil bli gjennomført i mars, og rapport fra geoteknikker vil foreligge i mai 2012. Notat Handel er utarbeidet av Vista Analyse AS og er vedlagt. Trafikksikkerheten er vurdert i denne beskrivelsen og skal være godt ivaretatt med de løsninger som finnes på stedet til nå, og er også vurdert tidligere i tidligere planarbeid. Se kap. Om trafikk spesielt. 8.3 Statens veivesen (SVV) 4.11.2011 fra Sigrid Paulsen og Rune Sundmark De skriver at det finnes allerede en butikk ved planområdet og mener at nærmiljøets behov er tilfredsstilt. De skriver at adkomsten til ny forretning i forhold til Fv 301 er god med etablert rundkjøring. De er usikre på om det er gode nok løsninger for myke trafikanter. De mener G/S vei ligger på feil side fra Agnes i sør. SVV vil vurdere innsigelse. Kommentar: Gang og sykkelvei (G/S vei) ligger på sørsiden av FV 301. Denne gang og sykkelveien er også for myke trafikanter som skal fra Agnes og inn til Stavern sentrum. Og kryssløsningen for myke trafikanter løses ved en undergang på dette stedet. Denne er prosjektert og planlagt i forbindelse med Agnes utbyggingen. Figur: Viser kryssløsningen ned til Agnes nærings og boligområde med plan for undergang til bestående G/S vei nett på sydsiden av Fv301.

Dokumentnummer: 1 Side: 11 av 29 Figur 8.3 Krysset ved Agnes med planlagt undergang. Videre går denne gang og sykkelveien helt opp til Holmejordet via en eksisterende undergang. Undergangen ligger rett ved den planlagte tomta for ny forretning og det vil ut fra dette være en utmerket løsning for både gående og syklende til den nye Coop forretningen. Det vises videre til kap.9.10 trafikk i denne beskrivelsen. 8.4 Stavern Vel 21.11.2011 fra Asbjørn Birkland Har tre punkter men med hoved ønske om at det etableres butikk på BS 1 området i Stavern. 1. Ønsker god arkitektur og lokal byggeskikk, Ønsker dagligvarehandel og primært matvarehandel og ber om at dette blir presisert. 2. De ønsker at sentrumsområdet i kommuneplanen for Stavern skal utvides. Og at området BS 1 tas med som en del av Stavern sentrum, som de ønsker at vi ser på. De skriver at vi har unnlatt å kommentere denne tomta. 3. De mener at en utvikling med butikk på 1800 kvm til coop på Holmejordet vil føre til at Rema 1000 ønsker det samme. De mener dette vil svekke Stavern sentrum som handelssentrum. Kommentar: Det vil presiseres at det dreier seg om dagligvarer i denne beskrivelsen og i bestemmelsene. Det er feil at denne nevnte tomten ikke er nevnt tidliger. Den er kommentert i både planforespørselen og det innsendte planprogrammet til kommunen. Det har vært forsøkt fra Coop sin side å få til en etablering her (BS1). Men uten å lykkes. Vinmonopolets etablering på utsiden av Stavern sentrum er også akseptert uten spesielle handelsvurderinger. Denne saken ble behandlet meget raskt og lettvindt.

Dokumentnummer: 1 Side: 12 av 29 23.11.2011 Stavern Næringsforening støtter opp om brevet fra Stavern Vel. Vi ønsker ingen videre etablering ved Holmejordet og Rema 1000. Men ønsker all næring velkommen som bidrar til å gjøre Stavern til et levende sentrum og til visjonen "Stavern hele året". Vennlig hilsen Stavern Næringsforening v/janne Friberg Kommentar: se over. 8.5 Vestfold fylkeskommune ved plan og samferdselseksjonen 22.11.2011 fra Gerd Loise Wessel og Torstein Kiil De viser blant annet til regional bestemmelse om at handelsvirksomhet med et samlet bruksareal over 3000 kvm bare er tillatt i sentrumsoner og andre områder for handel. De mener at planprogrammet er mangelfullt med tanke på at det ikke er lagt føringer for at regional plan for handel er nevnt. Det stemmer ikke, da dette er nevnt i siste avsnitt kap.2.2 i planprogrammet. De mener også at hovedvekten i arbeidet videre skal være på pkt. 2.2 Dagligvarehandel. Og da både med forholdet til eksisterende handel i nærområdet og konsekvensene for Stavern som handelsentrum. Kommentar: Hovedvekt av konsekvensutredning vil bli rundt handel. Det er utarbeidet eget notat fra Vista Analyse AS. 8.6 Avantor 22.11.2011 fra Jan Andre Sæter De ønsker å kunne utvide Rema 1000 som følge av at kundegrunnlaget forventes å vokse, og som følge av økt konkurranse fra Coop. De ønsker at planarbeidet startes på nytt med deres eiendommer også innlemmet. Samt et LNF område. De ønsker at forretningsområdene kan likebehandles til samme maksimale bruksareal. Kommentar: Førstemanns prinsippet gjelder for bruk av arealer. Her er Coop først ut med å sende inn et planforslag. Likevel vil det ikke være noe i veien for at Rema 1000 også kan utvide, hvis handelsareal som legges til grunn er det faktiske arealet inne i butikken.

Dokumentnummer: 1 Side: 13 av 29 8.7 PV arkitekter pva. REMA 1000 23.11.2011 fra Andreas Berg Vidar Halvorsen REMA 1000 Thor Erik Østby REMA 1000 Jan Andre Sæter Avantor I hovedprinsipp samme ønsker som Avantor. De ønsker at det innkalles til et møte hvor Larvik kommune, Coop og Rema 1000/Avantor er tilstede. Kommentar: Det er drøftet om det skulle inngås et felles planarbeid med Rema 1000. Men det ville forsinke egen planprosess, samtidig som at nye elementer på deres område ville kunne skape problemer for planarbeidet på den varslede tomten. 9 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planområdet er avgrenset innenfor det området som gjeldende reguleringsplan for Planforslaget består av - plankart med målestokk 1:1000 dato 2.3.2012 - reguleringsbestemmelser datert 2.3.2012 Hensikten med planen er å detaljregulere tomten slik at ny forretning kan gjenåpne høsten 2012. Den gjeldende bebyggelsesplanen med nr.2001.04.02 i kommunens planarkiv inneholder 4 byggeområder og 4 spesialområder som reguleringsformål og skal nå delvis omreguleres: o 1. Byggeområdene er for bolig, forretning, bensinstasjon og industri/kontor. Hvor det kun er det siste formålet industri/kontor som i denne planen skal endres. De andre formålene gjelder nabotomten som i dag huser Rema 1000. Byggeområde vil nå endres til også å gjelde forretning i tillegg til kontor og industri. Og byggeområde er delt i to deler. o 2. Spesialområdene er vegetasjonsbelte, frisiktsone, privat parkbelte og privat parkering. Det legges nå opp til de samme formålene her bortsett fra at det ikke skilles på privat parkbelte og vegetasjonsbelte. Det legges kun et planformål for vegetasjonsbelte i den nye planen. Det er satt en maks utnyttelsesgrad for utbygging ved betegnelsen maks bruksareal BRA opp til 1870 m 2, hvor det kan etableres inntil 1.500 m 2, BRA med forretningsareal. Lager og rom for ansatte vil utgjøre maks. BRA=370 m 2. Totalt 1870 m 2. Den gjeldende bebyggelsesplanen la opp til at det kunne bygges ca. 5000 kvm BRA. Formulert med en bestemmelse som viste et bygge i planen med et areal på ca. 2500 kvm og som der kunne bygges i to etasjer. Utbyggingsområdet ved omreguleringen vil dermed ikke overstige det gjeldende plan la opp til.

Dokumentnummer: 1 Side: 14 av 29 Den maksimale tillatte gesimshøyden i den gjeldende planen er opp til kote 42. Det er i denne nye planen lagt opp til en maks tillatt kotehøyde på 36,5. Det er betydelig lavere enn hva gjeldende plan åpner for. Vegetasjonsbeltet i ny plan er noe smalere på noen steder enn det beltet som er vist i gjeldende bebyggelsesplan. Hensikten med vegetasjonsbeltet er med den bredde som er foreslått på henholdsvis 5 meter mot vei og 2 meters bredde mot skog oppnådd. Det vil være mulig å gjennomføre en beplantning av ny vegetasjon som beskrevet i bestående plan med minst et tre pr. 8 parkeringsplass. Det er også mot nord/vest lagt inn vegetasjonsbelte i denne planen som ikke var i gjeldende plan. Dette for å sikre en buffersone mellom eksisterende skog og ny plantet område rundt planområdets byggeområder. Det må imidlertid åpnes for at det i vegetasjonsbeltene legges inn snarveier for gående som skal til butikken. Slike snarveier vil uansett over tid bli etablert av brukerne av området. Og det vil derfor være bedre å tilrettelegge for dette i planen slik at disse tenkte snarveiene havner på rett sted. Eksempelvis er det lagt inn i situasjonsplanen en egen gående/syklende adkomst ved siden av kjøreadkomsten til butikken for å klart skille myke og harde trafikkanter fra hverandre inn til forretningstomta. Det er registrert at det andre steder i kommunen ikke er lagt opp til dette til andre forretninger. Det har ved de områdene oppstått selvlagde snarveier eller det oppstår konflikter mellom kjørende og gående inn til området. Figur: 9.1 : Utsnitt av plankartet.

Dokumentnummer: 1 Side: 15 av 29 Figur 9.2 Utsnitt av tegnforklaring 10 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 10.1 Daglivarehandel Regional plan for handel og sentrumsutvikling i Vestfold datert 2.12.2008 har sammen med Larvik kommunes kommuneplan av 2010-2022 og kommunedelplan for Stavern vært grunnlagsdokumenter for utredningene. I tillegg er det verdt å nevne at Matkjedeutvalget la fram sin utredning 13. april 2011.: Norsk offentlig utredning 2011:4 Mat, makt og avmakt, om styrkeforholdene i verdikjeden for mat. Når det gjelder konkurransen i det nasjonale markedet så konkluderer rapporten med at beliggenhet er en av de viktigste konkurranseparameterne. Det er nær sammenheng mellom eiendomsmarkedet og markedet for dagligvarer. Det vil derfor være viktig for forbrukeren at det åpnes for konkurranse på det lokale plan. En kjede bør ikke være enerådende i et distrikt. Det viser til egen utredning av handel utarbeidet av Vista Analyse ved Hanne M. Toftdahl som er vedlagt planbeskrivelsen. Det er i tillegg til dette arbeidet en utredning (dette kap.)fra forslagstiller som utdyper og gir et sammendrag av handelsutredningen. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Coop har forsøkt flere mulige plasseringer i nærheten av tidligere Coop Prix. Blant annet ble BS1 området ved Risøya sett på høsten 2010 for mulighet for leie og salg. Eieren på tidspunktet var ikke interessert og det resulterte i kjøp av tomta ved Holmejordet. Holmejordet har i dag en under-dekning av dagligvaretilbud lokalt og er i sterk utvikling. 10.1.1 Dagligvaresituasjonen i Larviks-/Risøy-veien. Før Coop Prix ble lagt ned så hadde punktet Larviks-/Risøy-veien totalt ca. 1.300 kvm dagligvarer, fordelt på følgende; - Meny ca. 900 kvm. - Coop Prix ca. 400 kvm. Etter at Coop Prix la ned, har Meny igangsatt et prosjekt der Meny skal etablere et bygg på ca. 1.600 kvm og med en dagligvare på ca. 1.450 kvm. De gamle arealene til Meny er ikke søkt omregulert og vil Figur 10.1. Coop Prix sin tidligere plassering

Dokumentnummer: 1 Side: 16 av 29 da fortsatt kunne romme en dagligvare på ca. 900 kvm. Dette gjør at dagligvarepunktet Larviks-/Risøy-veien øker fra tidligere ca. 1.300 kvm til ca. 2.350 kvm. For Stavern som by gjør det at dagligvaretilbudet og konkurransekraften forsterkes med en økning på ca. 1.050 kvm. 10.1.2 Dagligvaresituasjonen på Holmejordet. Figur 10.2. dagligvareforbruk rundt Holmejordet Coop Norge sin egen analyseavdeling har gjort analyser som viser at nærområdet rundt Holmejordet har et forbruk på ca. 117,7 mill. Med dagens Rema-butikk er det en underdekning på ca. 52,7 mill. For å dekke opp etterspørselen lokalt, blir det for lite med en butikk. Dette gjør at folk reiser for å handle andre steder. Når analysene våre viser at Stavern-regionen har i dag en underdekning på ca. 76 mill, viser det at kundene handler andre steder enn i Stavern. Utviklingen rundt Holmejordet er stor. Nybygging av boliger er i startgropen og Agnes/Sjøparken har planer om ca. 600 boliger 1. I tillegg er det avsatt flere nye boligområder i kommuneplanen i umiddelbar nærhet til Holmejordet. Noen av disse områdene er i startfasen for utbygging og noen er på en tidligere planleggingsfase. Ser en kun på utviklingen av Agnes/Sjøparken vil det være en økning av dagligvarehandelen på ca. 17 mill. Tallet er basert i et forbruk per capita på 28.400,-. I sum viser det at nærområdet til Holmejordet vil over tid ha en underdekning av dagligvarer på ca. 69,7 mill. Figur 10.3. Holmejordet sitt nærområde 1 http://www.sjoparken.no/index.php/en/bolig

Dokumentnummer: 1 Side: 17 av 29 Figur 10.4 Utsnitt av Larvik kommunes kommuneplankart 2010-2022. De mørke gule områdene i kommuneplankartet viser nye planlagte boligområder i kommuneplanperioden. Området ved Brunlaskogen er ferdig regulert i 2009 for ca. 77 nye boliger. Området her er i oppstart med bygging av infrastrukturen til det nye boligfeltet. Det er i 2011 gitt byggetillatelse til 26 nye leiligheter på Støperistranda samt ytterligere noen nye eneboliger i samme boligfelt. Holmejordet området ligger også inne i kommunens langsiktige utbyggingsmønster med tanke på ytterligere fortetting. De lilla områdene i kartet til venstre viser kommunens langsiktige utbyggingsmønster. Figur 10.5: Kartutsnitt hentet fra Larvik kommunes vedtatte kommuneplankart.

Dokumentnummer: 1 Side: 18 av 29 I sum så viser dagligvarehandelen i Stavern med naturlig omland en dagligvarelekkasje på nærmere 120 mill. Det Coop ønsker å oppnå er å ta vare på mest mulig av denne handelen i Stavern. Da kan alle de fire dagligvareaktørene konkurrere med en fordeling langs viktige etablerte akser og samtidig nært til eksisterende og nye boligbebyggelse. Dette utvidede kartet tar også med seg store hytte og campingområder syd og syd/vest for Stavern. Figur 10.6 Kartutsnitt med omland som kundegrunnlaget til ny butikk kan dekke. 10.1.3 Dagligvarehandel vs. faghandel. Det er forskjell på å handle og å shoppe. Handle gjør en som en av flere daglige gjøremål. Shoppe gjør en ved å forflytte seg dit en vil shoppe/ha en handleopplevelse. Opplevelsen får en der en blir stimulert på flere områder som; spennende butikker, variert utvalg, åpne arealer med innslag av spisetilbud, offentlige tjenester, kulturelle og arkitektoniske innslag, aktiviteter og underholdning. Om det er på et senter eller bysentra henger sammen med tilbudet. På slike steder ønsker en å bruke tid. Daglige gjøremål er ikke nødvendigvis et lystbetont arbeid og bærer preg av noe en ønsker å bruke minst mulig tid på. Dette bærer dagligvarehandelen også preg av. Når en skal handle dagligvarer, ønsker en å bruke minst mulig tid på handelen og gjerne på vei til/fra en annen aktivitet. Dette gjør at dagligvarehandelen har størst omsetning når folk er i bevegelse. Transportøkonomisk institutt har laget en studie 2 av personreiser i byer og tettsteder. I studien gjør det utslag på handel til og fra arbeid. Betydelig mer på vei hjem da en snakker om dagligvare med behov for spesielle temperaturer. Kvaliteten forringes ved feil oppbevaring. Dagligvarer som kjøl og frys er en annen type handel enn faghandelsvarer. Sammenfallende omsetningstopper i dagligvarehandelen og innslag av stopp i butikk vist i studien, tyder på at dagligvare handles med bil der en har lett for å stoppe langs veien til/fra arbeid. 2 TØI rapport 1178/2011, se www.toi.no

Dokumentnummer: 1 Side: 19 av 29 Ved at Coop og Rema kan utfylle hverandre ved Holmejordet, sikrer en at dagligvarehandelen blir i Stavern og kundene ikke kjører andre steder der en kan kjøpe faghandel i tillegg. Alternativer: 0-alternativet defineres som kun REMA1000 butikk på Agnes og en bestående situasjon inne i Stavern med Meny og Rimi + en butikk til i gml. lokaler til Menybygget ved det nye vinmonopolet i Stavern. Alternativ 1 er at ny butikk til Coopkjeden bygges ved Agnes. Den flyttes ut av tomta i Stavern der Meny nå skal overta tomta og bygge ny større butikk. Konsekvens Det er i dag en handelslekkasje fra Stavern og inn mot Larvik hva gjelder dagligvarehandel. Denne handelslekkasjen er beskrevet i planprogrammet og overfor i dette kapittel. Handelslekkasjen til Larvik by vil opprettholdes. Et nytt element i form av vinmonopol er kommet til i Stavern som trolig vil hindre noe handelslekkasje. Dette er det imidlertid for tidlig å si noe helt konkret om, da det ikke finnes tall på dette. En ny butikk plassert på Agnes sentralt i området for det langsiktige utbyggingsmønsteret: Brunla/Agnes/Holmejordet/Rødberg vil være med på å demme opp mot ytterligere handelslekkasje fra Stavern og inn mot eksempelvis Larvik by. Sommerstid vil en ny butikk være med på å kunne fordele kundene bedre på de butikkene som finnes i Stavern/Agnes området. En direkte konsekvens av dette er bedre trafikkflyt, mindre køer, færre farlige trafikksituasjoner inne i Stavern og mindre forurensning i form av stillestående trafikk. På vinteren vil en ekstra butikk på Agnes ha liten eller ingen innvirkning på Stavern by. Dagligvarehandel er en type handel som i de fleste analyser blir sett på som en egen type handel, og i dette tilfelle vil flyttingen av coop s butikk med stor sannsynlighet ikke ha innvirkning på handelen generelt i Stavern. Det blir ikke en reduksjon av dagligvareareal i Stavern by, Det blir kun en økning av dagligvareareal i Stavern med omegn. Det vil settes krav til maks bruksareal på 1870 kvm for butikken i reguleringsbestemmelsene hvorav selve «handlearealet» i butikken vil utgjøre ca. 1500 kvm BRA. Det vil derfor ikke gå på bekostning av REMA1000 sin etablering da dette er innenfor halvparten av de akseptable 3000 kvm handelsareal som kan aksepteres. REMA 1000 vil selvfølgelig oppleve konkurranse på stedet, men dette er noe matkjedeutvalget nedsatt av landbruks- og matdepartementet har kommet fram til er sunt i sin NOU 2011:4. Hvorvidt de som bor i randsonen til nedslagsfeltet ved Rødberg og Tenvik i større grad vil reise mot Stavern by enn Larvik by for å handle andre varer som følge av bedre dagligvaretilbud denne veien er vanskelig å anslå, men større tilbud fra flere kjeder kan skape en slik handling. 10.1.4 Andre planer/utredninger for handel Hvis det tillates bygget ny butikk på Agnes /Holmejordet så vil det likevel ikke overstige de handelsarealer som er nedfelt for retningslinjene for maks bruksareal/handelsareal i nærsentre og lokalsentre på 3000 kvm. Dette løses gjennom en reguleringsbestemmelse om grad av utnytting til planen om maks BRA. Den regionale planen i Vestfold for handel definerer klart dette området ved Agnes/Holmejordet som et tettsted (fra side 29 i planen). Tettstedet vil igjen være en del av senterstrukturen til Stavern som områdesenter. Det er overordnet bussrute langs fylkesvei 301 som henger sammen med Stavern. Tettstedet Agnes/Holmejordet ligger så tett opp til Stavern at det kan regnes som en del av Stavern med den sammenhengende boligbebyggelsen helt inn mot Stavern sentrum. Busstopp finnes i nærhet til tomta se figur 10.15.

Dokumentnummer: 1 Side: 20 av 29 Figur 10.7 Fra regional plan for handel og sentrumsutvikling i Vestfold. Denne figuren underbygger at det lokale stedet på Holmejordet vil falle inn under andre områder for handel som kan ha et tak på BRA i kommuneplan. Eller i dette tilfelle i reguleringsplan. Hvor det legges opp til et maks handelsareal på 3000 kvm. Andre kommuner som eksempelvis Sandefjord kommune har definert at tradisjonell dagligvarehandel kan behandles enkeltvis i reguleringsplaner i sin kommuneplan. Figur 10.7b. Prinsippet hentet fra figur over og regional plan for handel og sentrumsutvikling, overført til Stavern og Agnes hvor overordnet bussrute følger vist blå strek på kartet. Kollektivtrafikk er allerede etablert tett opp til planområdet. De regionale planer skiller ikke mellom detaljhandel og plasskrevende varer, og heller ikke dagligvarehandel er spesielt belyst. Regional plan for handel i Vestfold henviser til kommunen å detaljere dette i de enkelte reguleringsplaner. Vista Analyses rapport beskriver konsekvenser av hvor plassering av dagligvarebutikker bør være. Utredningen som tar for seg konsekvenser for handel og sentrumsutvikling til kommuneplanen for Larvik (utarbeidet av Asplan Viak februar 2010). Beskriver de forskjellige varegruppeinndelingene. Dagligvarehandelen blir der analysemessig holdt for seg da denne handelen genererer en helt annen handleadferd enn de andre varegruppene innenfor handelsaspektet. Dette underbygger også det som framkommer i kap.10.1.3.

Dokumentnummer: 1 Side: 21 av 29 10.2 Vegetasjonsbelter Beltet er på henholdsvis 4 og 5 meter rundt hele tomta. Innholdet i beltet er beskrevet under kap 9. beskrivelse av planforslaget. Det planlegges også noe grønt inne mellom parkeringsplassene. Dette vil vises på situasjonsplanen. Så langt det lar seg gjøre vil eksisterende vegetasjon beholdes. Der hvor det ikke lar seg gjøre vil det revegeteres i grøntbeltet. 10.3 Geoteknikk De foreligger pr. 24 april 2012 rapport av geoteknikker som beskriver at det er best grunnforhold lengst nord på tomta og at den planlagte plasseringen lengst inn på tomta er gunstig. Det er mot undergangen for G/S veien registrert kvikkleire. Bygget er derfor i planen lagt så langt nord på tomta som mulig. Terrenget er også senket noe fra kote 31 til planen til maks kote 29,5 på ferdig gulv, for ikke å få for store terrengarbeider i området. Geoteknikker anbefaler at høyden på tomta senkes til kote 28,5. Høyden med kote 29,5 kan benyttes hvis tomta forbelastes. Begge høydene kan tilpasses den planlagte innkjøringen. Det er satt som vilkår i reguleringsbestemmelsene at geoteknisk rapport skal foreligge før det gis igangsettingstillatelse. I utgangspunktet foreligger det rapport nå, men det vil være behov for å ha geoteknikker med i prosjektet for videre vurderinger under byggesaken. Byggesøknaden vil beskrive hvilken av kotehøydene som velges. Reguleringsplanen legger opp til en maks kotehøyde på 29,5 på terreng utenfor butikk og ferdig gulv i butikk. Det henvises ellers til vedlagte geotekniske rapport. 10.4 Universell utforming Det er kommet ny norsk standard for universell utforming (NS 1101-1:2009). Det er også vedtatt nye tekniske forskrifter til plan og bygningsloven som er trådt i kraft fra 1.juli 2010. Disse vil bli lagt til grunn for prosjekteringen ny butikk med uteområde. På situasjonsplanen er parkeringsplasser for forflytningshemmede vist. De er lagt nær hovedinngang etter TEK 8-9 (se figur 10.16). Plassene vil bli tydelig merket. 10.5 Brann og ulykkesberedskap Virksomhetsrisiko: Det er ikke funnet at en dagligvareforretning har spesiell aktivitet som medfører at det er behov for risikovurdering Utrykningskjøretøy innsatstid: Brannvesenet har ved andre nærliggende områder antatt en utrykningstid på ca. 10 minutter til dette området. Dette vil tas hensyn til i den videre planleggingen. 10.6 Omgivelser Barn og unge: Det er skolevei på bestående gang og sykkelvei fra Holmejordet som blir benyttet av elever som bor på Holmejordet. Gang og sykkelveien benyttes også av barn og unge som skal til fritidsaktiviteter til eksempelvis Stavern. Selve planområdet er i dag ikke mye i bruk av barn og unge, men det er skogsområder nord for planområdet som kan innby til aktiviteter. Det er planlagt godt med sykkelparkering og gode sti/veiforbindelser med tanke på barn og unge som skal til butikken. Det er også lagt inn frisiktsone som ivaretar sikkerheten ved innkjøringen. Fare for oversvømmelse, stup, etc: Inne på planområdet er det i dag ikke registrerte farlige områder. Bygningene er planlagt slik at farlige situasjoner ikke skal oppstå. Både med plassering, høyder og materialbruk. Innkjøring til vareleveringen vil krysse gangveien inn mot butikken, men det er vurdert at det likevel vil være god sikt ved både inn-, utkjøring og manøvrering. Det er små terrengmessige arbeider som skal utføres

Dokumentnummer: 1 Side: 22 av 29 10.7 Støy Fylkesveien har en ÅDT på 9000 forbi planområdet. Butikken og bygger er planlagt uten store vindusflater mot veien. Butikken vil bli tilstrekkelig isolert i seg selv mot trafikkstøy. Uteområdet skal benyttes til parkering og det er ikke nedfelt spesielle støykrav til uteområde/parkering for en forretning verken i NS8175 eller andre veiledninger. Støy fra anleggsperioden vil i dette tilfelle med gode avstander til nærmest boliger vurderes til å være minimal. Noe vanlig byggestøy vil merkes av de nærmeste naboene. Det er fra før etablert støyskjerm langs riksveien mot boligområdet syd for riksveien. Hvis bygget blir krevet plassert lenger syd på tomta, så vil det måtte påregnes pelefundamentering som vil generere mer byggestøy enn fra et prosjekt uten krav til peling. 10.8 Miljø, forurensning Det er foretatt et søk på http://www.miljostatus.no/kart/ Det er ikke funnet verken dyr, planter, fugler registret i nærhet til planområdet. Det er ikke registrert viktige naturtyper eller gammel skog. Det er ingen kjente naturforekomster som tilsier ytterligere undersøkelser i dette planarbeidet. Figur: 10.8: Kartutsnitt fra miljøstatus.no, hvor naturtyper, kulturlandskap, friluftsliv og eldre skog er markert. Det er etter søk i klif databasen ikke funnet forurenset grunn i dette området.

Dokumentnummer: 1 Side: 23 av 29 10.9 Kulturminneundersøkelser Det er ingen registrerte kulturminner i området som er kjente. Det er foretatt søk i registeret i Askeladden. Det tas likevel inn en standard bestemmelse i reguleringsbestemmelsene for å ivareta kulturminnelovens varslingsplikt hvis noe skulle oppdages under gravearbeider for fundamenter eller teknisk infrastrukur. Figur 10.9 Utdrag fra Askeladden. 10.10 Trafikk Dette kapittel beskriver både trafikk ved innfartsårer til og ved tomta, samt hvilke konsekvenser trafikken er inne på selve tomta med parkeringsløsninger og varetransport. Hvordan myke trafikanter blir ivaretatt er også beskrevet. Figur 10.10 ÅDT tall NVDB base pr. 2.2.2012 viser en ÅDT på 9000 inn mot rundkjøring og 8500 ut av rundkjøring mot Stavern.

Dokumentnummer: 1 Side: 24 av 29 Figur 10.11 Fartsgrenser. Fartsgrenser viser at det er 60 sone inn mot rundkjøringen på riksveien og 50 sone inn på de kommunale veiene nordover og sydover. Det er ikke høy fartsgrense der den planlagte innkjøringen til planområdet er plassert, og den ligger så tett opp mot rundkjøringen at stor fart ikke vil kunne oppnås her. Gangfelt like etter rundkjøringen over mot nabotomten i øst vil også dempe fart. Gangfeltet er allerede etablert for å sikre adkomst til forretningen som ligger på nabotomt fra undergangen og G/S vei nettet Figur 10.12: Trafikkulykker i perioden 2000-2007 vist med grønne punkter. Det er i dag få registrerte trafikkulykker i området. Vurdering: De kartbilag som vises foran dokumenterer gjeldende trafikksituasjon. Fylkesmannen og Statens vegvesen påpeker spesielt at det ikke er optimal løsning på kryssingen av Solliveien fra syd mot undergangen og gamle Stavernvei fram til buss stopp.

Dokumentnummer: 1 Side: 25 av 29 Figur 10.13: Bilde fra Google mot Solliveien. Det er i dette området at både Statens veivesen og Fylkesmannen ikke er fornøyd med kryssløsningen som er på stedet i forhold til gående og syklende sin kryssing av Solliveien. Det er et bestående kryss som er etablert av Statens veivesen selv, og burde da vært utbedret med vegvesenets egne midler. Det kan ikke være en utbyggers ansvar å pålegges utbedringer utenfor planområdet i et kryss hvor hovedtyngden av trafikken er generert av andre enn potensielle kunder til den nye planlagte butikken nord for dette området. Figur 10.14: Kart bilde som viser veisystemet i området. Kartet over viser at det er gode trafikkløsninger med tanke på gående og syklende via eksisterende G/S nett med planfri undergang under fylkesveien i direkte nærhet til tomta. Det vil være mulig å legge inn snarveier for gående inn fra G/S vei direkte etter undergangen hvis det er ønskelig. Det vil med størst mulig sannsynlighet ikke kunne oppnås uønskede krysninger av riksveien slik det har vært antydet at skjer mot nabotomta i syd/øst. Undergangen ligger på riktig side for denne tomta. På sydsiden av fylkesveien er det i dag etablert en lang støyskjerm som vil hindre noen i å kunne lage seg snarveier over fylkesveien. Det er i dette prosjektet ingen motforestillinger mot at verken at naboer eller Statens vegvesen skulle ønske å lage flere underganger under riksveien eller på andre steder, hvis de ser behov for dette. Men forholdene for myke trafikanter må være omtrent så optimalt som det kan bli sett med tanke på adkomst til den planlagte

Dokumentnummer: 1 Side: 26 av 29 Coop butikken. Hvis statens vegvesen ønsker å gjøre forbedringstiltak på hoved traseen for gang og sykkelveien som går syd for fylkesveien inn til Stavern så bør slike tiltak skje via vegvesenets egne planer for denne traseen Kollektivtrafikken går forbi området med busstopp rett ved undergangen og rundkjøringen. Se bilde figur 10.15 på neste side. Trafikksituasjon inne i Stavern som følge av Coop s flytting. Infrastrukturen i Stavern med vei og parkering er ikke godt nok utbygget i sommerperioden. Hvis en tenker seg et scenario med fire dagligvarebutikker etablert inne i Stavern sentrum (Rimi, Meny, Coop og butikken som blir liggende i gamle lokaler til Meny.) Så ville dette trolig utfordret veisystemet ytterligere enn i dag. Dagligvarehandelen er i stor grad bilbasert og begrenser vi mulighetene til å parkere i sentrum, så begrenser vi også biltrafikken inn i byen i, og den ekstra belastning det medfører på Staverns befolkning. Aktuell tomt for coop Buss skur Figur 10.15. Bildeutsnitt fra kommunens skråfoto på nett.. Trafikkløsning inne på tomta: Bygget er plassert lengst mulig nord på tomta ut fra geotekniske forhold og anbefaling fra geoteknikker, og at det gir en mer gunstig utnyttelse av tomta med tanke på antall parkeringsplasser. Det vil bli flest parkeringsplasser ved den foreslåtte løsningen. Vareleveringen er planlagt på østsiden for kortest mulig og mest effektiv innkjøring som igjen ikke vil komme i konflikt med kundetrafikk/mykere traffikanter til butikken. Varelevering vil stort sett skje på et tidspunkt utenom ordinær åpningstid. Det er i samhandling med planavdelingen lagt til rette for videre rundkjøring rundt bygget for å hindre rygging. Det er vist ca.140 parkeringsplasser til butikken på plankartskissen på neste side.

Dokumentnummer: 1 Side: 27 av 29 Figur 10.16 Situasjonsplan med mulig tenkt tilbygg til kontorer og framtidig parkering. Det er planlagt egen sykkelparkering og det vil være parkeringsplasser spesielt tilpasset bevegelseshemmede lagt tett opp til inngangspartiet. Det vil legges inn ledelinjer på plassen inn mot hovedinngang. Det legges også opp til parkering for el-biler. Det kan legges inn snarveier for gående inn mot butikken, der det er hensiktsmessig. Snarveiene i skissen over er kun en illustrasjon som kan endres ved senere detaljprosjektering til byggesøknaden. Vareleveringen er vist på østsiden av bygget med mulig rundkjøring rundt bygget.

Dokumentnummer: 1 Side: 28 av 29 11 VEDLEGG PLANMATERIALET BESTÅR AV: 1. Oversendelsesbrev til kommunen. 2. Plankart i målestokk, 1:1000 3. Planbestemmelser 4. Kopi av referat fra oppstartsmøte 5. Kopi av varslingsbrev 6. Kopi av kunngjøring/varslingsannonsen(følger til sist i denne planbeskrivelsen) 7. Kopi av innkomne merknader. (mottatt i kommunen tidligere) 8. Notat Stavern Handel ved Vista analyse. 9. Planprogram 10. Illustrasjonsplaner i perspektiv både med kun butikk på område 1 og tilbygg på område 2. 11. Situasjonsplan 12. Geoteknisk rapport datert 24 april 2012 fra Grunnteknikk AS

Dokumentnummer: 1 Side: 29 av 29 Varslingsannonse: Varsel om igangsetting av arbeid med detaljert reguleringsendring samt utbyggingsavtale for Del av Agnes Gård (Coop Forretning), gbnr 4046/273. Forslag til planprogram for konsekvensutredning varsles samtidig. Saksnummer: 11/3696 Med hjemmel i plan- og bygningslovens (pbl) 12-8 varsles det at Norconsult AS pva. Coop Vestfold og Telemark eiendom setter i gang arbeid med detaljert reguleringsendring for ovennevnte område. I henhold til vedtak i Larvik kommunestyre 14.06.06 om bruk av utbyggingsavtale og bestemmelse i PBL 17-4, kunngjøres det samtidig oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale. Det varsles også samtidig om offentlig ettersyn av forslag til planprogram for forenklet konsekvensutredning for samme planområde ihht. pbl 12-9. Planområdet er ca. 10,6 daa og er avgrenset som vist på kartet. Planområdet vises også i plandialogen. Gå til http://www.larvik.kommune.no/arealplaner og velg aktuell plan Formålet med planarbeidet er å utvide formålet industri/kontor til også å omfatte forretning på den aktuelle tomta. Coop s butikk er planlagt flyttet fra eksisterende plassering i Stavern til dette området ved Holmejordet. Planstatus: Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til framtidig næringsvirksomhet, fremtidig parkbelte, fremtidig parkeringsplasser og vei (adkomst til Holmejordetveien). Planområdet omfattes av reguleringsplan for del av Agnes gård, godkjent 28.11.01 og senere bebyggelsesplan, godkjent 15.10.02. Begge planene består av to områder. Det vil være det nord/vestre planområdet som skal omreguleres. Kilde: i http://www.regjeringen.no/nb/sub/framtidensbyer/test-artikkel/parkering.html?id=547997