Markedsrapport nr. 1/97

Transkript

1 Markedsrapport nr. 1/97 I N N H O L D S F O R T E G N E L S E side 1. ØKONOMISKE RAMMEBETINGELSER Rentesituasjon Forbrukervekst - inflasjon Arbeidsledighet Bank - Finans - Forsikring Aksjemarkedet - Olje - Handel De børsnoterte eiendomsselskapene 3 2. EIENDOMSMARKEDET Generelt Boligmarkedet De enkelte leiemarkeder 4 Kontormarkedet 4 - Leieprisanslag, kontor 6 Lager/kombinasjon 8 Forretning Salgsmarkedet 9 3. DE STØRSTE EIENDOMSSELSKAPENE Nøkkeltall for eiendomsselskapene OPPSUMMERING 12 Oslo, mars 1997 NORSK NÆRINGS MEGLING AS

2 Markedsrapport nr. 1/97 side 2 INNLEDNING Realrente Betegnelsen Norge i medgang er blitt en vane for lenge siden. 8 % 6 % Norges økonomi er virkelig i siget nå. Vi har stor vekst, store inntekter, lav rente, lav inflasjon og gode utsikter fremover. Totalindeksen på Oslo Børs har steget over 18 prosent siden årsskiftet. 4 % 2 % 0 % Markedsrapport nr. 2/97 kommer i juni. 1. ØKONOMISKE RAMMEBETINGELSER «Bedre enn dette kan det ikke bli!!»? Vi står foran vårens lønnsoppgjør. Lønnsoppgjøret vil gi oss en indikasjon på retningen fremover. Overskuddet på Norges handelsbalanse overfor utlandet endte på kr 75,4 mrd. i 1996, som er en stor økning i forhold til Det forventes at overskuddet vil være på omtrent samme nivå i 1997, til tross for fallende oljepriser. 1.1 Rentesituasjonen Renten er lav. Den norske 10-års renten ligger på ca 5,7 %. Tremåneders NIBOR ca. 3,3 %. Vi har fortsatt relativt stor avstand mellom korte og lange renter. En sterk krone vil kanskje presse renten enda mer ned. En lavere rente nå, vil legge grunnlaget for en sannsynligvis vesentlig høyere rente i fremtiden. En ekspansiv pengepolitikk fører til høyere inflasjon. Kilde: SSB og DnB Tall for 1997 er verdi oppnådd hittil i år. 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0, Kilde: DnB Lange og korte renter 10 års statsobl. 3-mnds nibor Forbruksvekst/Inflasjon Prisstigningen utgjorde 3,3 % de siste 12 månedene. Prognosen fra SSB for 1997 er 1,8 % SSB forventer en 3,8 % økning i privat konsum inneværende år, som er en nedgang fra fjorårets 4,7 %. SSB anslår fallende rentenivå ut 1997.

3 Markedsrapport nr. 1/97 side 3 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % Inflasjon Inflasjonen fra 1975, her representert ved årlig %-vise endring i KPI er anslag. Kilde: SSB 1.3 Arbeidsledighet Det forventes at ledigheten synker ytterligere. Pr februar 1997 er 3,8 % av den totale arbeidsstyrken helt arbeidsledige, hvorav 1,2 % er langtidsledige og 0,3 % permittert. SSB sier at ledigheten har sunket 0,5 prosentpoeng hvert år siden Til tross for dette er det ikke tegn til at nedgangen i ledigheten skal stoppe opp. Det er stor mangel på arbeidskraft i IT-sektoren og andre ekspansive bedriftsmiljøer. Arbeidsledige i % av arbeidsstyrken Næringen har fortsatt behov for store kostnadskutt. 1.5 Aksjemarkedet/olje/handel Aksjemarkedet går som aldri før - eller har kanskje "gått". Etter et fall i forrige måned stiger Oslo Børs videre. Aktørene spår et flatere marked - et marked som er mer avventende. Inntektene i de børsnoterte selskapene ser ut til å falle - og dermed forventningene. Småsparene og småinvestorene har gått på børs. Oljeprisen forventes å være noe lavere i 1997 enn fjoråret. Oljeprisen ligger nå i underkant av 19 USD pr fat Brent Blend. 1.6 De børsnoterte eiendomsselskapene Eiendomsselskapene på børs er ikke lenger lavt priset. Selskapenes børsverdi har steget kraftig siden før nyttår. 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % 0,00 % Kilde: Arbeidsdirektoratet Indeks De børsnoterte eiendomsselskapene i forhold til totalindeksen på Oslo Børs Bank/finans/forsikring Banker og finansinstitusjoner tjener penger, men er fortsatt skviset på marginene. Dette kompenseres med stor volum. Kilde: Finansavisen Totalindeks Oslo Børs Eiendomsselskapene - indeks Diagrammet viser at det inntil nylig har vært en omvendt korrelasjon mellom totalindeksen på børsen og en samlet index for de børsnoterte eiendomsselskapene, Avantor AS, Nydalens Compagnie ASA, Steen & Strøm Invest ASA

4 Markedsrapport nr. 1/97 side 4 og Olav Thon ASA. Den siste tiden har det vært en samvariasjon mellom de to grafene, den samlede indexen eiendoms-selskapene har steget mest. 2. EIENDOMSMARKEDET 2.1. Generelt Det er større etterspørsel enn tilbud i de fleste segmenter. For de som ønsker seg til de mest attraktive kontorsegmentene er det ikke mye å velge i. For lager og kombinasjonslokaler er situasjonen enda vanskeligere. Skal du flytte til neste år, finnes det flere alternativer i kontorsegmentet - bygg under oppføring. Utviklere etterspør tomter. Mange er sultne på nye ting å arbeide med. 2.2 Boligmarkedet Boligmeglerne melder om for lav boligbygging. I følge boligmeglere vi har snakket med, er dagens boligpriser på et normalnivå. For tre til fire år tilbake var de unormale. Andre meglere mener vi har en topp i vente ved årsskifte. Dersom boligtilveksten ikke dekker etterspørselen de nærmeste årene, vil prisene holde seg? Ferdigstilte arealer Kilde: Eiendomsspars Oslostudie De enkelte leiemarkeder Kontormarkedet I løpet av neste år ferdigstilles mange spennende nye prosjekter. Disse vil tilfredsstille noe av den stadig økende etterspørselen. For leietakere som har tid til å vente til neste år med å flytte, er det nå flere alternativer å velge mellom, men du må være rask! Det er stor interesse blant leietakere for de mest attraktive lokalene. For mange er god standard og god beliggenhet en forutsetting ved søk etter nye kontorlokaler. Leietakerene er prisbevisste og vet hva de skal ha - i utleiers marked. Antall Antall endrede forretningsadresser i Oslo Kilde: Brønnysundregistrene Årstall 1997 De senere årene har det vært en økning i registrerte adresseendringer. Tallene til venstre viser månedsvis nivå. Tallene til høyre viser nivå pr år. Arealledigheten har gått ned med anslagsvis 6 %. Spesielt i de mest attraktive segmentene. Tilbudet er lite og prisene presses oppover. Vi forventer en nedgang i ferdigstilte bygg fra 1996 til Til tross for dette har tilbudet av kontorlokaler økt betraktelig det siste året. Vil dette føre til at etterspørselen tilfredsstilles? Flere aktører advarer mot overbygging på lengre sikt Iht. Eiendomsspars "Oslostudiet" forventes det at ca m² kontorarealer ferdigstilles i På lengre sikt forventes en nær dobling av sannsynlig prosjektpotensiale. I 1996 ble det ferdigstilt m² kontorarealer. Oslostudiet sier at arealedigheten vil reduseres ytterligere gjennom 1997.

5 Markedsrapport nr. 1/97 side 5 Ledigheten for gode kontorlokaler beregnet som del av den totale ledighet er redusert. Det er lavest ledighet i vestlige soner og sentrum. De eiendommer som taper i dagens kravfulle marked blir fraflyttet og står igjen tomme eller med et lavere leienivå. Dette er ordinære lokaler med behov for kraftig rehabilitering. Ledigheten i Kvadraturen er minimal på moderne gode lokaler, men det står igjen en mengde eiendommer som har langt igjen for å tilfredsstille dagens tøffe krav leietakerene har til standard. Vi spør igjen når rehabiliteringsbølgen over Kvadraturen kommer? Utvalg siden sist..: På Hammersborg Torg har AS OBOS Forretningsbygg leid ut 90% av sin eiendomsmasse på ca m² fordelt på tre bygg. Innflytting i totalrenoverte lokaler skjer sommeren-97. Leiepriser fra kr 1.100,- pr m²/år. Olav Thon kjøpte Torggata og Brugata 14 for tilsammen MNOK 123. Bryn Eiendom tegner i disse dager kontrakt med en stor statlig bruker på over 6000 m² i sitt nybygg, Østensjøveien 34 - byggetrinn II. Bygget blir innflyttingsklart primo Kort om aktører: Mustad Eiendom AS var som kjent en av de som kunne tilfredstille Telenors krav til fremtidige kontorer. På Lysaker/Granfos kan bygges ca m² kontorer. Området vil være en naturlig utvidelse av Lysaker nordover. Veidekke AS starter snart bygging i Fornebuveien 7-9. På Lysaker skal Eeg-Henriksen skal oppføre ytterligere over m² før prosjektene på Lysakerlokket og Vollsveien Atrium er ferdig. Det er minimal ledighet på gode lokaler i Vika, men Storebrand ferdigstiller medio 1999 totalrehabiliterte lokaler for utleie gjennom Bøhler Prosjekt. Leienivå: rundt kr 2000,-. På Majorstuen skal Kreditkassen flytte ut av Sørkedalsveien 6 når Datten blir klart. Bygget skal totalrenoveres innvendig og utvendig for deretter å leies ut. Fram Management planlegger m² nybygg i Sørkedalsveien 9. Ferdigstillelse medio I tillegg skal Wahl Eiendom utvide med m² i Sørkedalsveien 10. Prisnivå på næringstomter på Bjørndal ligger fra kr 550,- opp mot kr 600,- ferdig regulert. Utbyggingen på Skøyen har vært en suksess. Samvirke Forsikring har gjort en god investering i Karienlyst Allé. Veidekke, Orkla og Fram Management oppnår priser opp mot kr 1550,- for sine prosjekter på gamle Nebb. Ytterligere m² står for tur MR 1/95 MR 3/95 Oslo-gjennomsnitt MR 1/96 MR 3/96 MR 1/97 Gjennomsnittlig leienivå i indre sone av Oslo sentrum, innenfor ca 15 minutters gangavstand fra Oslo Rådhus beregnet kvartalvis hvert år siden 1995.

6 Markedsrapport nr. 1/97 side 6 NNM s anslag av leienivå 1. kvartal 1997 Kontorlokaler i Oslo området Minimum: Maximum: Gj.snitt: Andel: (*) A: Prestisje lokaler: % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: % C: Høy standard, indre sone forøvrig: % D: Ordinære lokaler: % E: Umoderne, mangelfulle lokaler: % F: Eldre, urasjonelle lokaler: % G: Skøyen - Lysaker, god standard: % H: Oslo nord (Nydalen), god standard: % I: Oslo indre øst (Helsfyr, Bryn), god standard: % J: Oslo ytre øst/syd, god standard: % Vi får et "Oslogjennomsnitt" på kr 1.089,- pr kvm/år for vårt utvalg av markedet. Hvis vi kun selekterer på kategorier med høy standard (A-C, og G-J), blir gjennomsnittsleien kr 1.339,- pr m²/år. Beløpene er oppgitt pr. m²/år eksklusiv andel felleskostnader. (*) Andel: NNM har forsøkt å fordele bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. På denne måten kan vi definere et "Oslogjennomsnitt" på markedsleien for kontorlokaler. Oslogjennomsnittet vil da fange opp både endringer i markedsleien og forskyvninger i det enkelte segment. Vi ser en tendens til at de øverste segmentene vil ta en øket andel av totalmarkedet. NNM s anslag av leienivå sammenlignet med siste tids utvikling Kontorlokaler i Oslo området 4. kvartal 1.kvartal Endringer siden: kv.-96 A: Prestisje lokaler: % 31 % 11 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet % 27 % 6 % C: Høy standard, indre sone forøvrig: % 37 % 4 % D: Ordinære lokaler % 43 % 5 % E: Umoderne lokaler % 33 % 9 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: % 29 % 13 % G: Skøyen - Lysaker, god standard: % H: Oslo nord (Nydalen), god standard: % I: Oslo indre øst (Helsfyr, Bryn), god standard: % J: Oslo ytre øst/syd, god standard: % NNM s anslag av leienivået på kontorlokaler i Oslo området pr. 1. kv sammenlignet med 1988, 1993 og pr. 4. kv Pilene indikerer tendenser (prognoser). Tallene er ikke inflasjonsjusterte.

7 Markedsrapport nr. 1/97 side 7 Kommentarer / utfyllende opplysninger: Segmentene A-F består av eiendommer beliggende i Indre sone av Oslo sentrum, innenfor ca 15 minutters gangavstand fra Oslo Rådhus. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Andre viktige momenter i denne sammenheng er "myke verdier" som leietakersammensetning, profil og miljø, samt "hardware" som tekniske og komfortmessige kvaliteter. Prestisjebetegnelsen setter ofte krav til at lokalene er pusset opp i løpet av de senere år. Prestisjebetegnelsen kan også benyttes på deler av bygg. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i området Fr. Nansens Pl., Vika, Aker Brygge etc. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen bl.a i "hovedgatene" i området fra Vika til Stortorget. Avgjørende faktorer er; beliggenhet, plassering i kvartalet, eiendommens omdømme og sammensetning av leietakere. Eiendommen kan ha en "prestisje"-beliggenhet, men mangle muligheten for standardhevning, f.eks. pga. arealeffektivitet. På samme måte kan bygget ha meget høy teknisk og visuell standard, men være litt hemmet av områdets totalattraktivitet, eller den interne beliggenhet i området, f.eks. utsiktsretning. Mest attraktiv beliggenhet kan eksempelvis være området innenfor: Rosenkrantzgate, C.J. Hambros pl. Nationaltheateret, Ruseløkkveien og Vika Atrium. Deler av kvadraturen omfattes også C. Høy standard, indre sone: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon med kjøling, og øvrige tekniske fasiliteter på et høyt nivå. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 5 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den "riktige" lokale beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer i indre sone. Dette segmentet er "på hell", og nesten uten unntak tidligere C- eiendommer. Dersom man skal løfte eiendommen tilbake til C, må det som regel en kraftig rehabilitering til. Denne rehabiliteringen vil ofte komme som en konsekvens av at markedet generelt sett har begynt å stige, eller at området som eiendommen ligger i skifter karakter. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere pga den mangelfulle beliggenhet/område/miljø. Segmentet har tildels "falt ut av markedet". Noen har hatt langtidsledighet. Det kan være et potensiale å ta ut av eiendommen i samarbeid med naboer, strøksforening etc. F. Eldre urasjonelle lokaler: Dette segmentet har "falt ut av markedet". Eiendommene er ofte saneringsmodne, og har tilfeldige og kortsiktige kontrakter. Segmentene G - J består av moderne kontoreiendommer med god standard av nyere dato (eks.: Brynshøyden) eller totalrehabilitert (eks.: Nydalen Park) G. Skøyen- Lysaker: Segmentet omfattes av området fra Skøyen til Fornebu. Mange har bygget til eget bruk (Hydro, Gjensidige, Wilhelmsen osv). Vi har i vår oversikt sett bort fra enkelte prestisjeeiendommer, som feks. Godthaab, som oppnår leier på nivå med og kanskje til og med over presitsjeeiendommene i Oslo sentrum. H. Nydalen: Området består opprinnelig av gamle industrilokaler som er totalrehabilitert eller revet. Relativt stort innslag av media og "kultur". Stort utbyggningspotensiale som gradvis utnyttes. I. Helsfyr / Bryn: En av de første store eiendomsutviklingsprosjekter hvor man har bygget (eller rehabilitert seg til ) en beliggenhet. Sentralt beliggende kommunikasjonsmessig. J. Ytre øst/syd: Segmentet omfatter området fra Bryn over Ryen ut mot Skullerud. Næringskorridor syd har ikke utviklet seg som forventet. Ikke helhetlig utbygget. Endel "enslige" nye bygg på Ryen, samt en noe sterkere fortetning på Skullerud.

8 Markedsrapport nr. 1/97 side 8 Leieprisutvikling fra 1988 til 1997/1 Alle tall, utenom 1997, pr. 3. kvartal A: Prestige lokaler, beste beliggenhet 2500 B: Meget sentrale lokaler, god standard Leie pr m²/åt C: Sentrale lokaler, tidsmessige D: Ordinære, tidsmessige lokaler /1 F E A B C D E: Eldre, sentrale, men utidsmessige lokaler F: Eldre, urasjonelle lokaler. Lager- og kombinasjonseiendommer Dette segmentet har i lang tid vært lavt priset med det resultat at aktuelle investorer/ utviklere har valgt å satse på det mer profitable kontormarkedet. Det er brukere som i størst grad står for investeringene. Eiendomsselskaper/ investorer har satset på utvikling av lager- og kombinasjons eiendommer for utleie eller salgsformål. I vår matrise på neste side viser vi at det har vært 17 % generell prisstigning på leien siste halvår. I segmentet med størst forskjell mellom tilbud og etterspørsel, større høytlager, har prisstigningen vært hele 32 % siste halvår. Prisnivået har tradisjonelt vært avhengig av funksjonalitet og standard. Markedssituasjonen, med drastisk redusert arealledighet og økende etterspørsel, gjør at utleier i større grad kan diktere betingelsene. Rasjonelle lagerlokaler oppnår mellom kr 500,- og kr 800,- i dagens marked. Tilhørende kontorlokaler oppnår mellom kr 800,- og kr Arealledigheten er mer enn halvert siste år. Det er få gode objekter på markedet. I dagens litt "dystre" situasjon, er det med glede vi registrerer økt aktivitet og velvilje blant tomtebesittere og utviklere som har noe å tilby på sikt. Lagerleietakere som må flytte innenfor samme segment på grunn av ekspansjon, vil oppleve en betydelig økning, kanskje dobling, i leien.

9 Markedsrapport nr. 1/97 side 9 NNM s anslag av leienivå 1. kvartal 1997 Lagerlokaler i Oslo området 250 m² m² m² 5000 m² Kjennetegn Lavtlager (høyde 3,5 m) "Vanlig" lager (h. 3,5-6 m) Høytlager (høyde 6m ) Nesten uavhengig av beliggenhet. Vareheis eller rampe eller U.etg i industribygg. En eller flere porter. Oftest rampe. Få søyler. Spesialtilpasset. Stort antall ramper. Matrisen tar utgangspunkt i at valg av lagerlokaler skjer på bakgrunn av funksjon og størrelse. Vi har med hensikt unnlatt å skille på beliggenhet, da det etter vårt skjønn er mindre viktig for prissettingen av lager/kombilokaler, enn f.eks. for kontorlokaler. Vanlig lager Gjennomsnittlige leiepriser Lager med lav takhøyde er mindre attraktive enn høytlagre. Lave lagre er gjerne lokalisert i underetasje og har derfor ofte få porter/ramper. Prisene faller med økende arealer, fordi større lagerbrukere har høye krav til logistikk, kapasitet, samt at lokalene ofte er vanskelige å dele etc. Lagre med liten takhøyde finnes nærmest ikke med arealer over 5000 m². Kroner /96 3/96 4/96 Årstall 600 1/ m² m² 5000 m² 250 m² Forretningslokaler Det er fortsatt stor etterspørsel etter gode forretningslokaler. Prisene presses i de mest attraktive segmentene. Alle bransjer har krav til gode lokaler. Vi merker mange nye aktører som er ute på markedet. Barnsjer som klær, fast food, og dagligvare er i hard konkurranse. Det er økt etterspørsel etter både kjøp og leie av lokaler. Leiekontrakter kjøpes til skyhøye priser dersom beliggenheten er riktig Salgsmarkedet Det er mange eiendommer for salg. Det selges mye. Selger skal ofte ha mer enn det de fleste kjøpere er villig til å gi. Noen selgere har endog trukket sine eiendommer fra markedet i påvente av at markedet skal stige. Enkelte aktører har spådd reprising. «Multiplikatoren skal opp, rentefallet skal diskonteres». Med tanke på den store byggeaktiviteten, økende leiepriser og stor etterspørsel, vil det nok være en del gevinster som «tas» i løpet av året. Det er ikke en ulempe at vi samtidig ser en noe ustabil børs og at renten presses.

10 Markedsrapport nr. 1/97 side DE STØRSTE EIENDOMSSELSKAPENE I NORGE Her presenterer vi nøkkeltall for de viktigste eiendomsselskapene i Norge ved utløpet av 1. kvartal Tallene er innhentet av NNM i uke 11. Totalt teller listen 24 selskaper. DE VIKTIGSTE EIENDOMSSELSKAPENE I NORGE (TALL FOR 1. KVARTAL 1997): Selskap (alfabetisk) Bto. leie pr. år (mill. kr) Endring fra 4.96 hvorav park/ rehab/ under bygging Samlet næringsareal (m²) Totalt Endring fra 4.96 Vektet gj.v. leietid (år) Endri ng fra 4.96 AS OBOS Forretningsbygg 186,4 11, ,6-0,7 ASA Veidekke 30,1-6, Aspelin-Ramm gruppen AS 96,9 2, ,5-0,5 Avantor AS 248,3-6, ,4-0,2 Borg Eiendomsselskap AS 75,1 1, Bøhler-gruppen ,5 0 EAB Eiendom AS ,5 0 Eeg-Henriksen gruppen 75-10, ,5-0,9 Eiendomsspar AS/ Victoria AS ,5 1,5 Fabritius Eiendom AS 1) ,6 Gjensidige Eiendom KLP Eiendom AS ,5-0,3 Kristiania Eiendomsforvaltning AS 57, ,1 0 Linstow Eiendom ,5-0,4 Mustad Eiendom AS 47, ,7 0 Norske Liv AS 76,1-0, Nydalens Compagnie AS ,8 1,8 Olav Thon gruppen ,5 0 Pecunia AS 18, ,9 0 Samvirke forsikring 94, Steen & Strøm Invest 227,2 2, ,5 0 Storebrand Eiendom ,7 0,2 Vital Forsikring Wahl Eiendom AS 51,8-0, ,9-2,2 SUM Gjennomsnitt 5,53-0,08 1) Ny på listen Eiendomsselskapenes tre på topp og tre på bunn i ulike kategorier: Størst utifra leieinntekt pr år: 1) Olav Thon Gruppen kr ,- 2) Storebrand Eiendom kr , 3) Gjensidige Eiendom kr ,- Størst positiv endring i leieinntekt fra 4/96: 1) Vital Forsikring + kr ,- 2) KLP Eiendom AS + kr 27, ,- 3) AS OBOS Forretningsbygg + kr 11, ,-

11 Markedsrapport nr. 1/97 side 11 Størst negativ endring i leieinntekt fra 4/96: 1) Eeg-Henriksen gruppen - kr ,- 2) Avantor AS - kr ,- 2) ASA Veidekke - kr ,- Størst ut fra areal: 1) Storebrand Eiendom m² 2) Olav Thon Gruppen m² 3) Gjensidige Eiendom m² Høyest gj.sn. leieinntekt pr m²: 1) Pecunia AS kr 1160,- pr m² 2) KLP Eiendom AS kr 1120,- pr m² 3) Bøhler-gruppen kr 1136,- pr m² Lavest gj.sn. leieinntekt pr m²: 1) AS Veidekke kr 542,- pr m² 2) Samvirke forsikring kr 542,- pr m² 3) AS OBOS Forretningsbygg kr 545,- pr m² Lengst gjenværende leietid: 1) Norske Liv AS 10,0 år 2) Aspelin-Ramm gruppen AS 8,5 år 3) KLP Eiendom AS 8,5 år

12 Markedsrapport nr. 1/97 side OPPSUMMERING Konjunkturer: Norge har fortsatt en av de sunneste økonomiene i Europa. «Rekordoverskudd» på handelsbalansen endte på kr 75,4 mrd. En sterk krone vil kanskje presse renten ytterligere ned. En lavere rente nå, vil legge grunnlaget for en vesentlig høyere rente i fremtiden. En ekspansiv pengepolitikk fører til høyere inflasjon. Eiendom: Noen selgere avventer reprising! Med tanke på den store byggeaktiviteten, økende leiepriser og stor etterspørsel, vil det nok være en del gevinster som «tas» i løpet av året. Det er ikke en ulempe at vi samtidig ser en noe ustabil børs og at renten presses. og Filipstad. Det skal bygges mye i år, og mer kommer. Sitter du på en byggeklar tomt? Ta frem spaden. Venter du til neste år kan det kanskje være like godt å vente!!! I denne markedsrapporten er overskriften et uttrykk for bransjens følelse nå. Vi som er i eiendomsmarkedet kan nesten ikke la vær å smile. «Bedre enn dette kan det ikke bli!!»? Dersom du trenger nye kontorlokaler om 12 mndr. - bør du starte å lete nå! Skal du ha lagerlokaler, bør du være enda tidligere ute! Lagerleien har i løpet av 9 måneder steget med mer enn 30 %. Det er pr i dag 20 byggekraner i Oslo, med hovedvekt på Skøyen, Majorstuen (Datten) Antall Byggekraner i Oslo 1-95 Kvartal