NR /2011. Oslo, for OPAK AS. Fredrik Sverdrup Dahl Sivilingeniør

Transkript

1 NR /2011 Side 1/10 Aldri før har salgsprisene på kontorlokaler steget så mye på så kort tid som det siste halvåret, i følge Dagens Næringslivs ekspertpanel. Veksten har gitt prisrekord for næringseiendommer i Oslo. Det har også vært en viss oppgang i leieprisene og i salgsprisene i de nest største byene, men utviklingen er ikke like stor som i Oslo. Det gjøres spesielt oppmerksom på at registreringene og vurderingene er gjort før siste ukes finansuro. Dagens Næringsliv har på nytt utarbeidet en eiendomsindeks for kontorlokaler i Osloområdet og i Norges største byer. Med tillatelse fra Dagens Næringsliv har vi bearbeidet materialet ytterligere. I Oslo har endringene i leieprisene det siste halve året vært: prestisjelokaler sentralt: leieprisene har steget 9 % fra til kr/m²/år høy standard sentralt: leieprisene har steget 4 % fra til kr/m²/år nyere bygg sentrum: leieprisene er uendret kr/m²/år god standard sentralt: leieprisene har steget 16 % fra til kr/m²/år høy standard randsone vest: leieprisene har steget 3 % fra til kr/m²/år høy standard randsone nord/øst: leieprisene er uendret kr/m²/år eldre, urasjonelle lokaler: leieprisene har sunket 11 % fra 900 til 800 kr/m²/år. I første halvår 2011 har det vært en leieprisøkning i de fleste kategorier i Oslo, bortsett fra i kategori "nyere bygg sentrum" og "høy standard randsone nord/øst", hvor leieprisene er uendret. For "eldre/urasjonelle lokaler" har leieprisene sunket. Ekspertpanelet spår en fortsatt oppadgående tendens i siste halvår 2011 for de beste segmentene, men ellers uendrede forhold eller fortsatt prisnedgang. I følge Dagens Næringslivs ekspertpanel har avkastningskravet for attraktive kontorbygg med gode leiekontrakter, falt fra 6 prosent før nyttår til 5,25 prosent i dag. Salgsprisene på enkelte kontorlokaler i Oslo har steget med opptil 30 prosent det siste halvåret. Avkastningskravet stiger med ukurante, dårlig vedlikeholdte eller usentralt beliggende eiendommer. I Kristiansand, Stavanger, Bergen, Trondheim og Tromsø innhentes opplysninger fra sentrale markedsaktører. Utviklingen i leiepriser det siste halve året har vært: Kristiansand: leieprisene er uendret kr/m²/år Stavanger sentralt: leieprisene har steget 3 % fra til kr/m²/år Stavanger oljemiljø: leieprisene er uendret kr/m²/år Bergen: leieprisene er uendret kr/m²/år Trondheim: leieprisene har steget 3 % fra til kr/m²/år Tromsø: leieprisene er uendret kr/m²/år. Tendensen har vært omtrent uendret i disse byene hittil i 2011, bortsett fra i Stavanger sentralt og i Trondheim, hvor det har vært en mindre leieprisøkning. Ekspertpanelet spår en oppadgående tendens for siste halvår 2011, bortsett fra Kristiansand og Bergen som spås en uendret utvikling. Vanligvis kommer oppgangen først i Oslo, før den forplanter seg videre til resten av landet. I 2009 ble det omsatt eiendommer for ca. 14 milliarder kroner, og i 2010 ble det omsatt eiendommer for ca. 39 milliarder kroner. Aktørene spår en prognose for 2011 på samme nivå som i Oslo, for OPAK AS Fredrik Sverdrup Dahl Sivilingeniør

2 Side 2/10 VEDLEGG 1: DAGENS NÆRINGSLIVS EKSPERTPANEL OM NÆRINGSEIENDOM Leiepriser for kontorlokaler i Oslo-området Dagens Næringsliv har på nytt utarbeidet en eiendomsindeks for kontorlokaler i Osloområdet og i Norges største byer. For utarbeidelsen av eiendomsindeksen for Oslo har Dagens Næringsliv plukket ut følgende ekspertpanel: Knut Efskin i DnB Nor Næringsmegling AS, Anne Bruun-Olsen i DTZ Realkapital Eiendomsmegling AS, Roar Sandnes i Akershus Eiendom AS og Hans-Jacob Hansen i OPAK AS. Med tillatelse fra Dagens Næringsliv har vi bearbeidet materialet ytterligere, og i vedleggene blir dette presentert. Leieprisenes utvikling de siste månedene er vist i tabellen under: Kontorlokaler i Oslo-området kr/m²/år pr. juni 2011, 1. halvår % endring 1. halvår 2011 % endring siste 12 måneder tendens 2. halvår 2011 Prestisjelokaler sentralt opp til opp Høy standard sentralt opp til opp Nyere bygg sentrum uendret opp God standard sentralt opp til opp Høy standard randsone vest opp til uendret Høy standard randsone nord/øst uendret uendret Eldre, urasjonelle lokaler ned til ned Toppsegmentet "prestisjelokaler sentralt" har hatt et stort prisfall etter finanskrisen i De fleste andre segmenter har stått tilnærmet på samme nivå de siste 2-3 årene. Det siste halvåret har leieprisene igjen begynt å stige, spesielt for de beste segmentene. Segmentene med de laveste leieprisene står mer på samme nivå som tidligere, bortsett fra de "eldre, urasjonelle lokaler", som det siste halve året har hatt en nedgang. For de beste segmenter spås en tendens oppover for 2. halvår Leiepriser for kontorlokaler i Kristiansand, Stavanger, Bergen, Trondheim og Tromsø I disse byene innhentes opplysninger fra lokale markedsaktører. Leieprisenes utvikling de siste månedene er vist i tabellen under: Kontorlokaler i andre byer kr./m²/år pr. juni 2011, 2. halvår % endring 1. halvår 2011 % endring siste 12 måneder tendens 2. halvår 2011 Kristiansand uendret uendret Stavanger sentralt opp til opp Stavanger oljemiljø uendret opp Bergen uendret uendret Trondheim opp til opp Tromsø uendret opp I første halvår 2011 har leieprisene stått omtrent stille, bortsett fra i Stavanger, sentralt og i Trondheim, hvor det har vært en mindre leieprisøkning. Markedsaktørene spår en tilnærmet uendret tendens eller noe opp for 2. halvår Det er fortsatt Stavanger og Trondheim som har de høyeste leieprisene utenfor Oslo, men de ligger fremdeles på omtrent det halve (53 %) i forhold til de høyeste leieprisene i Oslo.

3 Side 3/10 VEDLEGG 2: KONTORLEIER I OSLO-OMRÅDET

4 Side 4/10 VEDLEGG 3: KONTORLEIER I KRISTIANSAND, STAVANGER, BERGEN, TRONDHEIM OG TROMSØ

5 Side 5/10 VEDLEGG 4: TALLGRUNNLAG FOR KONTORLEIER I OSLO-OMRÅDET, KRISTIANSAND, STAVANGER, BERGEN, TRONDHEIM OG TROMSØ

6 Side 6/10 VEDLEGG 5: DIREKTEAVKASTNING ATTRAKTIVE, SENTRALT BELIGGENDE KONTORBYGG

7 Side7/10 VEDLEGG 6: GJENNOMSNITTSVERDI FOR KONTORBYGG I OSLO OG BERGEN

8 Side 8/10 VEDLEGG 7: SAMMENLIGNING MELLOM ENDRING I BOLIPRISER OG VERDIUTVIKLING FOR KONTORBYGG I OSLO-OMRÅDET Nedenfor er vist prisutviklingen for boliger i Oslo-området i perioden (rød kurve). Dette er sammenlignet med eiendomsprisene i næringsmarkedet, for kontorbygg i Osloområdet med sentral beliggenhet og høy standard (blå kurve). Kurvene er ikke justert for prisstigning. Kurvene viser at i nedgangstider påvirkes prisene både i kontorbyggemarkedet og i boligmarkedet, som for eksempel i (bunn ), og Utslagene kan bli like kraftige om det er konjunkturnedgang lokalt i Norge, som i , eller om det er internasjonal finansuro som under finanskrisen i Etter finanskrisen i 2008 falt næringsmarkedet mer enn boligmarkedet. Næringsmarkedet har tatt seg opp igjen, og forskjellene er nå omtrent som før finanskrisen.

9 Side 9/10 VEDLEGG 8: INDEKSER PR NB! Basisen er endret fra januar 2000=100 til gjennomsnitt år 2000=100. JUNI 2010 ENDR. ENDR. ENDR. SSB's INDEKSER MND ÅR ÅR KONSUMPRIS 130,5 131,0-0,4% 128,8 1,3% 126,4 3,2% BOLIGBLOKK: TOTAL i alt 154,9 154,5 0,3% 149,0 4,0% 144,2 7,4% MAT. i alt 160,7 159,8 0,6% 152,6 5,3% 147,6 8,9% RØR i alt 177,7 177,6 0,1% 167,0 6,4% 162,4 9,4% EL. i alt 200,5 200,1 0,2% 187,4 7,0% 172,6 16,2% ENEBOLIG: TOTAL i alt 153,5 153,2 0,2% 148,0 3,7% 142,5 7,7%

10 Side 10/10 VEDLEGG 9: INDEKSER PR NB! Basisen er endret fra januar 2000=100 til gjennomsnitt år 2000=100. JULI 2010 ENDR. ENDR. ENDR. SSB's INDEKSER MND ÅR ÅR KONSUMPRIS 130,2 130,5-0,2% 128,1 1,6% 125,7 3,6% BOLIGBLOKK: TOTAL i alt 154,9 154,9 0,0% 149,0 4,0% 144,4 7,3% MAT. i alt 160,9 160,7 0,1% 153,0 5,2% 147,8 8,9% RØR i alt 177,7 177,7 0,0% 167,1 6,3% 162,5 9,4% EL. i alt 200,9 200,5 0,2% 187,4 7,2% 173,5 15,8% ENEBOLIG: TOTAL i alt 153,6 153,5 0,1% 148,1 3,7% 142,8 7,6%