NÆRINGSEIENDOM 2007 ONSDAG 25 APRIL BERGEN KINO MAGNUS BARFOTSGATE

Transkript

1 NÆRINGSEIENDOM 2007 ONSDAG 25 APRIL BERGEN KINO MAGNUS BARFOTSGATE 1

2 Innhold 1. Byggeprosjekter 2. Salgsmarkedet 3. Kommuneplanens Arealdel 4. Leiemarkedet

3 Byggeprosjekter Lønningsflaten 26 Areal: ca kvm Lager ca: kvm Kontor ca: 600 kvm Type: kontor/lager Ferdigstillelse: 2007

4 Byggeprosjekter Sandsliparken Areal: ca kvm Type: kontor Oppstart: 2008

5 Byggeprosjekter Kanalveien 52 Areal: ca kvm Type: kontor/salg 1. byggtrinn ca kvm Ferdigstillelse sommer 2008

6 Byggeprosjekter Krohnstadparken Areal: ca kvm Type: kontor Oppstart: Vår 2008

7 Byggeprosjekter Folke Bernadottesvei 38 Areal: ca kvm Type: kontor Ferdigstillelse Des 2008

8 Byggeprosjekter Beddingen Areal: ca kvm Type: kontor Ferdigstillelse: 2 kv. 2008

9 Byggeprosjekter Aasegården Areal: ca kvm Type: kontor Oppstart: 2008 Ferdigstillelse: 2010

10 Byggeprosjekter Åsane Senter Areal: ca kvm Rehab: ca kvm Type: butikk Ferdigstillelse: vinter 2007

11 Byggeprosjekter Åsaneparken Areal: ca kvm Type: kvm butikk Øvrig areal: leiligheter/parkering Oppstart: juni 2007 Ferdigstillelse: vinter 2008

12 Byggeprosjekter Litleåsveien 71 Areal: ca kvm Type: kontor/lager Ferdigstilt

13 Byggeprosjekter Litleåsveien 75 Areal: ca kvm Type: kontor/salg/prod Ferdigstillelse 2007

14 Byggeprosjekter Arnadalen - Norengros Areal: ca kvm Type: kontor/lager Oppstart 2008

15 Byggeprosjekter AskoVest - Arnadalen Areal: ca kvm Type: lager/kontor Ferdigstillelse: høst 2007

16 Byggeprosjekter Lidl - OS Areal: ca kvm Type: lager Ferdigstillelse:??

17 SALGSMARKEDET

18 Salgsmarkedet - kommentarer Investeringsvilligheten i eiendom er ikke endret. Stor etterspørsel etter kontantstrømseiendommer. Tilbudet dekker ikke etterspørselen. Den lange renten har økt (endringen) i overkant av 0,5 % fra april 06 april 07 Endring i rente skal i utgangspunktet tilsi at avkastningskravet øker.

19 Salgsmarkedet - kommentarer Rentevekst burde avspeiles i høyere avkastningskrav. Har ikke vært samsvar med økning i avkastningskrav Hvorfor? -Redusert/press på marginer -Leieprisene har økt og forventes høyere. -Kan gi utslag i at en priser inn leieøkninger hvor det skal reforhandles i de nærmeste år og at endring i avkastningen ikke nødvendigvis gjenspeiler og er parallell med økte renter. Stor likviditet blant aktører gjør behovet for fremmedkaptital mindre og investering i f.eks bank er et dårlig alternativ.

20 Salgsmarkedet Beregning av aksjeverdi De fleste eiendomstransaksjoner blir nå gjennomført ved salg av aksjer. Som oftest bud på eiendommens verdi og omregning av aksjeverdi i etterkant Reduksjon i aksjeverdi med den neddiskonterte verdi av tapte avskrivninger med grunnlag i differansen mellom eiendomsverdi og skattemessig bokført verdi Spart dokumentavgift: -dette er en kostnad som tidligere kom på toppen av kjøpesum som fikk innvirkning på avkastning -ikke vanlig i Oslo-markedet Aksjeverdi: resultat av forhandlinger om balanseverdiene Viktig å presisere beregningsforutsetninger i prospekt, ellers blir dette overlatt til revisorer og de er ikke alltid de er enig og det tar tid og kostnader

21 januar 06 mars 06 mai 06 juli 06 september 06 november 06 Salgsmarkedet - Renter 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 januar 07 mars 07 Pr Nibor: 4,60 % 10 år stat 4,78 % 3 mnd NIBOR 10 års STAT

22 Salgsmarkedet Avkastning/Yield 10 9,5 9 8,5 8 7,5 7 6,5 6 5,5 5 4, Avkastningsnivåer i 2007 noe økende: 6,3 8,5 % Høy Lav Tabellen viser avkastningsnivåer på gode eiendommer i Bergens-regionen

23 Salgsmarkedet Kokstaddalen 21 Areal: ca kvm Pris ca kr 40 mill. Avkastning ca: 7 % 12 års bare boat

24 Salgsmarkedet Sandslimarka 55 Areal: ca kvm Pris ca kr 180 mill. Avkastning ca: 6,3 %

25 Salgsmarkedet Sandslimarka 35 Pris ca kr 186 mill. Avkastning ca: 6,8 %

26 Salgsmarkedet Fanatorget Pris ca kr 115 mill. Avkastning ca: 6,3 %

27 Salgseksempel Nordåsdalen 26 Areal: ca kvm Pris ca kr 93 mill. Avkastning ca: 7,5 %

28 Salgsmarkedet Møllendalsbakken 7-9 Areal: ca kvm Pris: ca kr 70 mill. Avkastning: Utvikling

29 Salgsmarkedet Bjørnsonsgaten Areal tomt ca kvm Pris: ca kr 40 mill. Utvikling: ca kvm

30 Salgsmarkedet Kanalveien 5 Pris ca kr 130 mill. Avkastning ca: 6,3 %

31 Salgsmarkedet Spelhaugen Areal: ca kvm Pris ca kr 151 mill. Avkastning ca: 7,9 %

32 Salgsmarkedet Damsgård Pris ca kr 72,5 mill. Utviklingseiendom kvm bolig kvm næring

33 Salgsmarkedet Håkonsgaten 27 Areal: ca 960 kvm Pris ca kr 22,2 mill. Utviklingseiendom

34 Salgsmarkedet Sandviksveien 94 Pris ca kr 57 mill. Avkastning ca: 6,7 %

35 Salgsmarkedet Jæger Areal: ca kvm Pris ca kr 28 mill. Avkastning utvikling

36 Salgsmarkedet Myrdalsveien 35 Pris ca kr 130 mill. Avkastning ca:6,5 %

37 Salgsmarkedet Åsamyrane Areal: ca kvm Pris ca kr 220 mill. Avkastning ca:5,85 %

38 Salgsmarkedet Sams senter Bremnes/Bømlo Areal: ca kvm Avkastning: 8 %

39 Salgsmarkedet Kanalveien/Minde Alle - Tomter Areal: ca 2,5 mål Pris ca kr 18 mill. Areal: ca 3,3 mål Pris ca kr 28 mill.

40 Salgsmarkedet Åsane - Tomt Areal: ca 13 mål Pris ca kr 12,2 mill.

41 Salgsmarkedet Åsane - Tomt Areal: ca 35 mål Pris ca kr 71 mill.

42 LEIEMARKEDET

43 Arbeidsledighet i Hordaland 4,00 % 3,50 % 3,00 % 2,50 % 2,00 % 1,50 % 1,00 % 0,50 % 0,00 % mar.07

44 Leiemarkedet Stabil god etterspørsel etter kontorlokaler. Mangel på gode kontorlokaler > kvm. Nybyggsalternativer blir for noen leietakere for lang horisont/frem i tid. Kontorlokaler kvalitet/beliggenhet er et moment for å tiltrekke seg arbeidskraft. Eiendommer med tilstrekkelig parkeringsdekning er mest attraktive. Prisstigning i alle områder.

45 Leiemarkedet Media og synsere gir skjevt bilde av dagens situasjon og det som det skrives om er hvor nivåene kan bli og ikke gjenspeiler nivåene på inngåtte kontrakter. Leiekontrakter med leietakere som ikke er mva-pliktig gir et uriktig bilde av markedet. Den høyeste kontrakt på kontorareal som er inngått som vi kjenner til er på ca kr 1.700,-(leieareal ca 700 kvm). Fortetning av eksisterende lokaler. Historisk lav arbeidsledighet.

46 Leiemarkedet Ikke nødvendigvis bedre marginer for eiendomsbesittere. Byggekostnadene har steget betraktelig de siste årene og håndverkstjenester i forbindelse rehabilitering/ombygging har steget mer enn leiepriser. Fleksible kontrakter sett med leietakers øyne, med oppsigelsesklausul/korte kontrakter er ønskelig men er vanskelig på grunn av presset marked. Dette må en betale for. Leietakere uten mva må betale høyere leie avhengig av oppussingskostnader. Nybygg slår kraftig ut. Leieprisene for disse leietakere forvirrer leiemarkedet. Vi tror med all sannsynlighet at leieprisene vil fortsette å øke. En økning på 5 10 % i Ta vare på leietakerne også i oppgangstider!!!!

47 H h H H H H 2007 Leiemarkedet Utvikling over tid Kurven indikerer gjennomsnittlig leiepris for sentrale kontorlokaler 7,5 10 % økning i 2007

48 Bergen Nord Randsone Nord Sentrum Randsone Sør Randsone Vest Fyllingsdalen Bergen Vest Leiemarkedet - oversikt Leiepriser sentrum Bergen Sør Sandsli Kokstad/Lønningen

49 Leiemarkedet Tidene endrer seg Annonse fra 2003

50 Leiemarkedet Sandslimarka 55 Areal: ca kvm Type: kontor Pris kr pr kvm

51 Leiemarkedet Kanalveien 52 Areal: ca kvm Pris kr pr kvm

52 Leiemarkedet Edv. Griegsvei 3 B Areal: 124 kvm Pris kr pr kvm Areal: 691 kvm Pris kr pr kvm Areal: 912 kvm Pris kr pr kvm

53 Leiemarkedet Solheimsviken Motorhallen Areal: 600 kvm Pris kr pr kvm

54 Leiemarkedet Solheimsviken Skipsbyggerhallen Areal: 1.443kvm Pris kr pr kvm

55 Leiemarkedet Solheimsviken Beddingen Areal: 766 kvm Pris kr pr kvm* Ikke mva plikt leietaker. Oppgitt nivå er korrigert/vårt anslag for merleien for å dekke utleiers tap ved å ikke få fradrag for mva i byggekostnadsregnskapet

56 Leiemarkedet Høyteknologisenteret Bygg D Areal: kvm Pris kr pr kvm*

57 Leiemarkedet Møllendalsveien 1 Areal: ca kvm Pris kr pr kvm

58 Leiemarkedet Møllendalsbakken 9 Areal: ca kvm Pris kr pr kvm

59 Leiemarkedet Aasegården Areal: ca kvm Pris kr pr kvm

60 Leiemarkedet Bryggen 3-5 Areal: ca 420 kvm Pris ca kr pr kvm* Ikke mva plikt leietaker. Oppgitt nivå er korrigert/vårt anslag for merleien for å dekke utleiers tap ved å ikke få fradrag for mva i byggekostnadsregnskapet

61 Leiemarkedet Rosenkrantzgaten 5 Areal: ca kvm Type: kontorer Pris kr pr kvm

62 Leiemarkedet Minde Alle 35 Areal: ca 880 kvm Type: kontor Pris kr pr kvm Areal: ca 300 kvm Type: kontor/lager Pris kr pr kvm

63 Leiemarkedet Damsgårdsveien Areal: ca 750 kvm Type: kontor Pris kr pr kvm Areal: ca 395 kvm Type: kontor Pris kr pr kvm

64 Leiemarkedet Starvhusgaten 2a Areal: ca 350 kvm Type: kontor Pris kr pr kvm Areal: ca 550 kvm Type: kontor/salg Pris: kr pr kvm

65 Leiemarkedet Olav Kyrres gate 7 Areal: ca 392 kvm Pris kr pr kvm

66 Leiemarkedet Torgalmenning 10 Areal: ca 433 kvm Pris kr pr kvm

67 Leiemarkedet Tårnplass 1 Areal: ca 204 kvm Pris kr pr kvm

68 Leiemarkedet Strandgaten 1 Areal: ca 345 kvm Pris kr pr kvm

69 Leiemarkedet Markeveien 3 Areal: ca 500 kvm Type: salg Fordelt på U - etg og gateplan Pris kr pr kvm i snitt

70 Leiemarkedet Myrdalsveien 35 Areal: ca 720 kvm Pris kr pr kvm

71 Arealledighet Kontorarealer i Bergen er beregnet til ca kvm. Ledighet i Bergen ca. 6,3 %. Ledig kontorareal i Bergen ca kvm.

72 Arealledighet 9,0 8,5 Ledighet i % 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 okt.03 apr.04 okt.04 apr.05 okt.05 apr.06 okt.06 apr.07

73 Bybanetrasè

74 Kommuneplanens Arealdel (Sør)

75 Kommuneplanens Arealdel (Nord)

76 Byggeprosjekter Kinesisk eiendomsutvikling

77