NR /2010. Fredrik Sverdrup Dahl sivilingeniør

Transkript

1 Side 1/11 NR /2010 I Oslo er leieprisene for de beste kontorlokalene på vei opp igjen. I Kristiansand, Stavanger, Bergen og Trondheim er bunnen trolig nådd. I Tromsø er leieprisene på vei opp. Dagens Næringsliv har på nytt utarbeidet en eiendomsindeks for kontorlokaler i Osloområdet og i Norges største byer. Med tillatelse fra Dagens Næringsliv har vi bearbeidet materialet ytterligere. I Oslo har utviklingen i leieprisene det siste halve året vært: prestisjelokaler sentralt: leieprisene har steget 6 % fra til kr/m² høy standard sentralt: leieprisene har steget 2 % fra til kr/m² nyere bygg sentrum: leieprisene har steget 2 % fra til kr/m² god standard sentralt: leieprisene har steget 3 % fra til kr/m² høy standard randsone vest: leieprisene har sunket 3 % fra til kr/m² høy standard randsone nord/øst: leieprisene er uendret eldre, urasjonelle lokaler: leieprisene er uendret. I første halvår 2010 steg leieprisene for de beste eiendommene i Oslo, mens leieprisene for B-eiendommene falt svakt eller holdt seg på samme nivå. Dette indikerer at bunnen kan være nådd, og at forskjellene kan være i ferd med å bli større. I følge Dagens Næringslivs ekspertpanel har prisen på prestisjelokaler (Aker Brygge, Vika) med markedsregulerte husleier, steget fra kroner til kroner pr. kvadratmeter. Dette er et godt stykke under toppnivået fra desember 2007 ( kroner). Yielden har falt igjen, og er nå nede i området 6,0 til 6,5 % for de aller beste prestisjeeiendommene. Yield-nedgang gir kun verdistigning hvis leien er konstant eller stigende. Yielden er på 7-8 % nivået for ordinære kontoreiendommer. Yielden stiger med ukurante, dårlige vedlikeholdte, eller usentralt beliggende eiendommer. I Kristiansand, Stavanger, Bergen, Trondheim og Tromsø innhentes opplysninger fra sentrale markedsaktører. I disse byene har utviklingen i leieprisene det siste halve året vært for moderne, sentrale kontorlokaler: Kristiansand: leieprisene har sunket 2 % fra til kr/m² Stavanger sentralt: leieprisene er uendret kr/m² Stavanger oljemiljø: leieprisene er uendret kr/m² Bergen: leieprisene er uendret kr/m² Trondheim: leieprisene er uendret kr/m² Tromsø: leieprisene har steget 8 % fra til kr/m². Etter et år med lav aktivitet, endte transaksjonsmarkedet opp med omsatte eiendommer for ca. 14 milliarder kroner i Eiendomsfond og utenlandske aktører var store kjøpere. Private investeringsselskaper, syndikeringsaktører, eiendomsselskaper og industrielle aktører toppet salgslisten. Aktivitetene har tiltatt i 2010, og hittil er det solgt eiendommer for ca. 13 milliarder kroner. Utlendinger og fond er den største kjøpergruppen med 44 prosent, eiendomsselskap den store selgergruppen. Gjengs oppfatning fra sentrale meglere er et omsetningsanslag for 2010 på ca. 30 milliarder kroner. Utviklingen i norsk og utenlandsk økonomi vil gi rammene for den videre utvikling. Gjeldskrisen i Europa gjør det vanskelig å spå om fremtiden, og det er usikkert hvorledes dette vil påvirke markedene i Norge. Oslo, for OPAK AS Fredrik Sverdrup Dahl sivilingeniør

2 Side 2/11 VEDLEGG 1: DAGENS NÆRINGSLIVS EKSPERTPANEL OM NÆRINGSEIENDOM Leiepriser for kontorlokaler i Oslo-området Dagens Næringsliv har på nytt utarbeidet en eiendomsindeks for kontorlokaler i Osloområdet og i Norges største byer. For utarbeidelsen av eiendomsindeksen for Oslo har Dagens Næringsliv plukket ut følgende ekspertpanel: Knut Efskin i DnB Nor Næringsmegling AS, Anne Bruun-Olsen i DTZ Realkapital Eiendomsmegling AS, Roar Sandnes i Akershus Eiendom AS og Hans-Jacob Hansen i OPAK AS. Med tillatelse fra Dagens Næringsliv har vi bearbeidet materialet ytterligere, og i vedleggene blir dette presentert. Leieprisene har utviklet seg de siste månedene som vist i tabellen under: Kontorlokaler i Oslo-området kr./m²/år pr. juni 2010 % endring 1. halvår 2010 % endring siste 12 måneder tendens 2. halvår 2010 Prestisjelokaler sentralt opp til % - 5% opp Høy standard sentralt opp til % + 7% uendret Nyere bygg sentrum opp til % + 2% opp God standard sentralt opp til % + 3% uendret Høy standard randsone vest ned til % - 8% ned Høy standard randsone nord/øst uendret uendret Eldre, urasjonelle lokaler uendret uendret De siste seks månedene har de øverste segmentene hatt en leieprisøkning på mellom 2 og 6 %. For de andre segmentene har leieprisene vært uendret, eller har hatt en nedgang. Det siste året har segmentene utviklet seg forskjellig, fra leieprisøkning på mellom 2 og 7 %, leieprisfall på mellom 5 og 8 %, og uendret leieprisutvikling for to av segmentene. Tendensen for andre halvår 2010 er også forskjellig, med størst tro på leieprisøkning for de øverste segmentene. Leiepriser for kontorlokaler i Kristiansand, Stavanger, Bergen, Trondheim og Tromsø I kystbyene innhentes opplysninger fra lokale markedsaktører. Leieprisene har utviklet seg de siste månedene som vist i tabellen under: Kontorlokaler i andre byer kr./m²/år pr. juni 2010 % endring 1. halvår 2010 % endring siste 12 måneder tendens 2. halvår 2010 Kristiansand ned til % - 7% uendret Stavanger sentralt uendret % uendret Stavanger oljemiljø uendret % uendret Bergen uendret % uendret Trondheim uendret uendret Tromsø opp til % + 8% opp De siste seks månedene har Kristiansand hatt en leieprisnedgang på 2 % og Tromsø en oppgang på 8 %, mens Stavanger, Bergen og Trondheim har hatt stabile leiepriser. Det siste året har Kristiansand, Stavanger og Bergen hatt en leieprisnedgang på mellom 2 og 7 %, mens Trondheim har uendrede leiepriser og Tromsø en oppgang på 8 %. Tendensen for andre halvår 2010 spås uendret for alle byer, bortsett fra Tromsø som spås en ytterligere oppgang. Det er fortsatt Stavanger og Trondheim som har de høyeste leieprisene utenfor Oslo, men de ligger fremdeles på omtrent det halve (56 %) i forhold til de høyeste leieprisene i Oslo.

3 side 3/11 VEDLEGG 2: TRANSAKSJONSMARKEDET Transaksjonsmarkedet Etter lav aktivitet etter finanskrisen tok transaksjonsmarkedet seg opp mot slutten av 2009, som trolig endte opp med omsatte eiendommer for ca. 14 milliarder kroner. Eiendomsfond og utenlandske aktører var store kjøpere. Private investeringsselskaper, syndikeringsaktører, eiendomsselskaper og industrielle aktører toppet salgslisten. I første halvår av 2010 steg leieprisene for de beste eiendommer i Oslo, mens leieprisene for B-eiendommene falt svakt eller holdt seg på samme nivå. Dette indikerer at bunnen kan være nådd, og at forskjellene kan være i ferd med å bli større. Aktivitetene har tiltatt i 2010, og hittil er det solgt eiendommer for ca. 13 milliarder kroner. Utlendinger og fond er den største kjøpergruppen med 44 prosent. Gjengs oppfatning fra sentrale meglere er et omsetningsanslag for 2010 på ca. 30 milliarder kroner. Avkastning på investeringer i sentralt beliggende kontorbygg Avkastningskravet for sentralt beliggende kontorbygg har holdt seg stabilt på rundt 6-7 % de siste årene frem til 3. kvartal I 2006 sank det ned til 5,25 %. Etter finanskrisen høsten 2008 økte avkastningskravet igjen til ca. 6,75 % i midten av Mot nyttår 2010 sank det til ca. 6,5 %, og midt i 2010 er nivået sunket ytterligere til ca. 6,2 %. Yield nedgang gir kun verdistigning hvis leien er konstant eller stigende. Ved leieprisøkning eller konstant leie betyr synkende yield en verdiøkning. Yielden er på 7-8 % nivået for ordinære kontoreiendommer. Yielden stiger med ukurante, dårlige vedlikeholdte, eller usentralt beliggende eiendommer.

4 Side 4/11 VEDLEGG 3: KONTORLEIER I OSLO-OMRÅDET

5 Side 5/11 VEDLEGG 4: KONTORLEIER I KRISTIANSAND, STAVANGER, BERGEN, TRONDHEIM OG TROMSØ

6 Side 6/11 VEDLEGG 5: TALLGRUNNLAG FOR KONTORLEIER I OSLO-OMRÅDET, KRISTIANSAND, STAVANGER, BERGEN, TRONDHEIM OG TROMSØ

7 Side 7/11 VEDLEGG 6: DIREKTEAVKASTNING ATTRAKTIVE, SENTRALT BELIGGENDE KONTORBYGG Direkteavkastning / Yield Attraktive, sentrale kontorbygg JUNI 2010 AVKASTNINGSKRAV: * Økende priser på næringseiendom gjør at direkteavkastningen synker. * Utviklingen i direkteavkastning på bygg av god standard med solid leietager på lang kontrakt. "Lang kontrakt" er definert som 8-15 år men avhenger også av byggets beliggenhet og leietagers soliditet. Jo bedre beliggenhet og leietager, dess kortere kan leiekontrakten være for å bli betraktet som "lang". 10,00 % 9,00 % 8,00 % 7,00 % 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % 0,00 % Jan Juni 2001 Jan Juni 2002 Jan Juni 2003 Jan Juni 2004 Jan Juni 2005 Jan Juni 2006 Jan Juni 2007 Jan.2008 Juni 2008 Jan 2009 Juni 2009 Jan 2010 Jun 2010 Fra 1980 til 1983: Verdien steg jevnt med en viss prisnedgang i 1981/1982. Fra 1983 til 1987/88: Verdien steg dramatisk, med økt markedsleie og lavere netto avkastningskrav 6%-8,5% Fra 1988 til 1993: Verdien falt betydelig. Fallet ble noe forsinket i forhold til børskrakket høsten 1987 Fra 1992 til 1993: Fallkurven flater ut Fra 1993 til 7/98: Verdien steg for de beste eiendommer, investors kjøpelyst steg. Rentefall / lav inflasjon. Netto avkastningskrav 7%-10%. Fra 7/98 til 1999: Verdien har sunket/flatet ut, investors kjøpelyst har sunket. Netto avkastningskrav 8%-11% Fra 1999 til 2000: Verdifallet er stort sett tatt inn igjen og vi er tilbake på samme nivå som i Netto avkastningskrav 8%-11% Fra 2000 til 2001: Svakt verdifall i Oslo pga økt avkastningskrav / renteøkning. Netto avkastningskrav 8,5%-11% Fra 2001 til 2002: Stabil verdi. Svakt leiefall med tilhørende rentefall. Netto avkastningskrav 8 %-11% Fra 2002 til 2005: Verdifall. Leienedgang. Rentefall. Netto avkastningskrav 7 %-11 % Fra 2005 til 2006: Verdien steg betydelig. Økt leienivå, svak renteøkning. Netto avkastningskrav 5%-7% Fra 2006 til 2007: Fortsatt verdistigning. Økt leienivå, renteøkning. Netto avkastningskrav 5%-8% Fra 2007: Fortsatt leieprisøkning, fortsatt verdistigning. Renteoppgang, netto avkastningskrav noe opp Fra 2008: Stabilt leienivå. Renteoppgang. Netto avkastningskrav øker. Verdifall. Fra 2009: Leie ned. Rentenedgang. Netto avkastningskrav øker. Verdifall. Fra 2010: Leieprisøkning igjen for de beste eiendommer. Netto avkastningskrav på vei ned, verdiøkning forutsatt konstant/stigende leier.

8 Side 8/11 VEDLEGG 7: GJENNOMSNITTSVERDI FOR KONTORBYGG I OSLO OG BERGEN KR. / m² Copyright: OPAK AS Gjennomsnittsverdi for sentrale kontorbygg i Oslo- og Bergensområdet Relativt effektive, i vanlig god stand og utleid til markedsleie Juni 2010 Jan.81 Juni 81 Jan.82 Juni 82 Jan.83 Juni 83 Jan.84 Juni 84 Jan.85 Juni 85 Jan.86 Juni 86 Jan.87 Juni 87 Jan.88 Juni 88 Jan.89 Juni 89 Jan.90 Juni 90 Jan.91 Juni 91 Jan.92 Juni 92 Jan.93 Juni 93 Jan.94 Juni 94 Jan.95 Juni 95 Jan.96 Juni 96 Jan.97 Juni 97 Jan.98 Juni 98 Jan.99 Juni 99 Jan.00 Juni 00 Jan.01 Juni 01 Jan.02 Juni 02 Jan.03 Juni 03 Jan.04 Juni 04 Jan.05 Juni 05 Jan.06 Juni 06 Jan.07 Juni 07 Jan.08 Juni 08 Jan.09 Juni 09 Jan.10 Juni 10 Kontorbygg i Oslo Kontorbygg i Bergen

9 Side 9/11 VEDLEGG 8: GJENNOMSNITTSVERDI FOR KONTORBYGG OG BOLIGBYGG I OSLO Gjennomsnittsverdi for Kontorbygg og Boligbygg i Oslo-området Juni 2010 Kr. / m² Copyright: OPAK AS Jan.81 Juni 81 Jan.82 Juni 82 Jan.83 Juni 83 Jan.84 Juni 84 Jan.85 Juni 85 Jan.86 Juni 86 Jan.87 Juni 87 Jan.88 Juni 88 Jan.89 Juni 89 Jan.90 Juni 90 Jan.91 Juni 91 Jan.92 Juni 92 Jan.93 Juni 93 Jan.94 Juni 94 Jan.95 Juni 95 Jan.96 Juni 96 Jan.97 Juni 97 Jan.98 Juni 98 Jan.99 Juni 99 Jan.00 Juni 00 Jan.01 Juni 01 Jan.02 Juni 02 Jan.03 Juni 03 Jan.04 Juni 04 Jan.05 Juni 05 Jan.06 Juni 06 Jan.07 Juni 07 Jan.08 Juni 08 Jan 09 Jun 09 Jan 10 Jun 10 Kontorbygg - Høy standard sentralt Boligbygg - Selveierleiligheter

10 Side 10/11 VEDLEGG 9: INDEKSER PR NR. 06/2010 INDEKSER PR ,0 186,0 183,0 180,0 177,0 174,0 171,0 168,0 165,0 162,0 159,0 156,0 153,0 150,0 147,0 144,0 141,0 138,0 135,0 132,0 129,0 126,0 123,0 120,0 117,0 114,0 111,0 108,0 105,0 01/09 02/09 03/09 04/09 05/09 06/09 07/09 08/09 09/09 10/09 11/09 12/09 01/10 02/10 03/10 04/10 05/10 06/10 STIGNING I % (GJENNOMSNITT ÅR 2000 = 100) KONSUMPRIS TOTAL MATERIALER RØRLEGGER ELEKTRO ENEBOLIG NB! Basisen er endret fra januar 2000=100 til gjennomsnitt år 2000=100. JUNI 2010 ENDR. ENDR. ENDR. SSB's INDEKSER MND ÅR ÅR KONSUMPRIS 128,8 128,9-0,1% 126,4 1,9% 122,2 5,4% BOLIGBLOKK: TOTAL i alt 149,0 149,0 0,0% 144,2 3,3% 141,5 5,3% MAT. i alt 152,6 152,1 0,3% 147,6 3,4% 147,4 3,5% RØR i alt 167,0 167,1-0,1% 162,4 2,8% 154,1 8,4% EL. i alt 187,4 186,0 0,8% 172,6 8,6% 163,5 14,6% ENEBOLIG: TOTAL i alt 148,0 147,9 0,1% 142,5 3,9% 139,5 6,1%

11 Side 11/11 VEDLEGG 10: INDEKSER PR NR. 07/2010 INDEKSER PR ,0 186,0 183,0 180,0 177,0 174,0 171,0 168,0 165,0 162,0 159,0 156,0 153,0 150,0 147,0 144,0 141,0 138,0 135,0 132,0 129,0 126,0 123,0 120,0 117,0 114,0 111,0 108,0 105,0 01/09 02/09 03/09 04/09 05/09 06/09 07/09 08/09 09/09 10/09 11/09 12/09 01/10 02/10 03/10 04/10 05/10 06/10 07/10 STIGNING I % (GJENNOMSNITT ÅR 2000 = 100) KONSUMPRIS TOTAL MATERIALER RØRLEGGER ELEKTRO ENEBOLIG NB! Basisen er endret fra januar 2000=100 til gjennomsnitt år 2000=100. JULI 2010 ENDR. ENDR. ENDR. SSB's INDEKSER MND ÅR ÅR KONSUMPRIS 128,1 128,8-0,5% 125,7 1,9% 123,0 4,1% BOLIGBLOKK: TOTAL i alt 149,0 149,0 0,0% 144,4 3,2% 141,9 5,0% MAT. i alt 153,0 152,6 0,3% 147,8 3,5% 148,1 3,3% RØR i alt 167,1 167,0 0,1% 162,5 2,8% 154,8 7,9% EL. i alt 187,4 187,4 0,0% 173,5 8,0% 165,6 13,2% ENEBOLIG: TOTAL i alt 148,1 148,0 0,1% 142,8 3,7% 139,7 6,0%