Norsk næringseiendom: eventyrlig verdistigning

Transkript

1 Norsk næringseiendom: eventyrlig verdistigning Knutepunkt, 1. november 2017 Ragnar Eggen, Akershus Eiendom

2

3 Makrofaktorer og litt bolig Makrofaktorer og litt bolig Leiemarkedet for kontor i Oslo Transaksjonsmarkedet Akershus Eiendom

4 Employees, thousands Change, % 2017 overrasket positivt omtrent frem til uka etter valget ,3 % 0,7 % ,9 % 2,0 % 1,7 % 2,9 % 2,7 % Change in total employment, Norway, E 0,9 % 0,6 % 0,3 % 0,4 % -1,2 % 0,5 % 1,3 % 3,4 % 4,1 % 3,2 % 1,5 % -0,5 % -0,5 % Bygg og 2,1 % SSB-prognose anlegg (sept.) 1,1 % 1,2 % 0,3 % 0,2 % 1,0 % 1,0 % 0,8 % 0,9 % 0,4% 0,9% 0,9% 0,9% DNB (sept.) 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% National employment change % Total employed Norway, thousands Employment change %, SSB forecast Total employed, SSB forecast Kilde: SSB, DNB Markets

5 Fire bølger i boligmarkedet: to topper passert, to kommer mot oss boliger per år Boliginvesteringer som andel av BNP -22% Nyboligsalg Kilde: Boligprodusentene, Prognosesenteret, SSB Igangsatte boliger Ferdigstilte boliger Fra Denne dagens Denne ligger toppen til litt 2015-nivå: høyere vil «dras og -17% veksttakten ut» i tid Så langt: nedgang -15% ligger ca ett år etter salget Vår Men prognose i omtrent SSB 2 per (sept.) år fremover 25/10/17: : -8,9% skal det Vår % hvert prognose kvartal DNB til bunnen ferdigstilles per (sept.) : -5,3% flere boliger enn noen gang siden /10/17: «Hvor lenge % før opptur» er et mer kritisk spørsmål enn «hvor dypt» E 2019E 2020E 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%

6 Vår boligprognose av oktober 2016 var litt tam 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 1,0 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 Nyoppstartede boliger per ny innbygger i Oslo (antall igangsatte boliger delt på befolkningsvekst) Overraskelsen ~6.300 boliger siden i fjor er ikke byggetakt, ~5.000 fødselsoverskudd men svakere ~800 befolkningsvekst netto fraflytting Forutsetning: Befolkningsveksten i Oslo blir uendret ; oppstart av boliger går ned med 60-70%

7 Hva vil stoppe boligprisfallet denne gangen? Boligprisene vil svekkes i 2018 Vi må anta at rentene holdes lave for å unngå at flere boligeiere kommer i skvis Hvem vil stoppe prisfallet? Investorene! Når prisene har falt «nok» vil utleieinvestorene komme på banen, for de har fortsatt et sparebehov Alternativene for privat investering er fortsatt ikke gunstige og vil ikke bli bedre med lav rente

8 Leiemarkedet for kontor Makrofaktorer og litt bolig Leiemarkedet for kontor i Oslo Transaksjonsmarkedet Akershus Eiendom

9 1985 H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H2 NOK/m² Utleiemarkedet Leieprisene i Oslo stiger igjen Kontorleie Oslo. Nominelle priser H Prime High std CBD Kilde: Dagens Næringsliv Leieprispanel Oppdatert Newer space CBD Good std CBD High std Skøyen High std west fringe High std east fringe Older, ineffective space Akershus Eiendom 9

10 Oslos kontormarked: Flyttetrender siste tre år

11 Oslos kontormarked: Flyttetrender siste tre år Nybygg Tidlig signering Rehab Eksisterende Nybygg Sen signering Eksisterende Snarlig innflytting 3 år med alle nye leiekontrakter over m 2

12 Oslos kontormarked: Flyttetrender siste tre år Nybygg Tidlig signering Rehab Eksisterende Nybygg Sen signering Eksisterende Snarlig innflytting

13 Oslos kontormarked: Fraflyttet areal siste tre år KONTOR Re-utleie som kontorbygg AREAL UT AV MARKEDET Rives nytt kontor Bolig Hotell Skole Handel

14 Oslos kontormarked: Fraflyttet areal siste tre år KONTOR Re-utleie som kontorbygg AREAL UT AV MARKEDET Rives nytt kontor Bolig Hotell Skole Handel

15 Oslos kontormarked: Fraflyttet areal siste tre år KONTOR Re-utleie som kontorbygg AREAL UT AV MARKEDET Rives nytt kontor Bolig Hotell Skole Handel 46% går ut av dagens marked

16 m 2 office Oslo: Kontorledighet E Oslo office vacancy, m² and % 13 % 11 % % 4,5 % 5 % 5 % 8 % 8 % 7 % 6,5 % 7 % 8 % 7,5 % 7 % 6,5 % 5 % 5 % E 19E 20E Vacancy level by the start of the year Net new office space added Change in demand (absorbed space) Actual Forecast Kilde: Akershus Eiendom

17 Leievekst er mest korrelert med BNP-vekst 25% 20% Leieendring per år R² = 0,496 Oslo Trondheim 15% Stockholm 10% 5% 0% BNP-vekst per år -5% -10% -15% -20% -2% -1% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7%

18 Leieprognose for gitt stabile makro-prognoser 2016 Prognose 2017 Årlig nominell vekst i leienivåene for høy standard Prognose 2018 (litt tammere enn sist) Prognose % % -5 +5% -5-10% %

19 Leieprognose for gitt stabile makro-prognoser Hvorfor «bare» sentrum? Politiske vedtak Endring i leietakergrupper Urbane kvaliteter Begrenset tilbudsside Årlig nominell vekst i leienivåene for høy standard % Prognose 2018 Prognose 2019 (litt tammere enn sist) % -5 +5% -5-10% %

20 Transaksjonsmarkedet Byrådet i Oslo prioriterer miljøet fremfor det meste Var det du eller jeg som skulle passe på Boligbygg? 20

21 Transaksjonsmarkedet og verdiutvikling Makrofaktorer og litt bolig Leiemarkedet for kontor i Oslo Transaksjonsmarkedet Akershus Eiendom

22 Verdiene har nå steget mye Tre år med oljebrems og en svært solid, men rentedrevet, vekst i eiendomsverdier Investorene saumfarer markedet for næringseiendom med lange kontrakter og/eller riktig beliggenhet Er det nå riktig å ta gevinst, eller er det mer vekst å hente?

23 Mill NOK Transaksjonsvolumet i det norske markedet Other Residential land plot Commercial land plot Logistics Hotel Retail Office

24 Kjøpere og selgere 2016 og 2017 (Q1-Q3) 2017 Q1-Q Q1-Q3 Solgt Kjøpt Unoterte eiendomsselskap Syndikater Utenlandske aktører Noterte eiendomsselskap Eiendomsfond Forsikring / Pensjonsfond Offentlige aktører Private investorer MNOK

25 Prime yield kontor i Europa har fortsatt nedover gjennom 2017 Prime Office Yields Q Basis point change Q Q Weighted European Average: Prime office yield: < 3,5 % 3,5 3,75 % 3,75 4,25 % 4,25 7 % 7 % < 27 bps 4.02% 25 bps 5,00% 50bps 4,00% 25bps 3,75% 0bps 3,50% 0bps 3,00% 55bps 3,95% 4,00% 25bps 25bps 25bps 3,75% 3,50% 35bps 3,25% 90bps 3,25% 0bps 3,30% 4,50% 30bps 45bps 3,00% 4,35% 30bps 0bps 5,00% 75bps 6,0% 75bps 3,75% 0bps 7,50% 50bps 7,00% 25bps 11,00% 50bps 10,00% 0bps 12,75% Source: JLL, October 2017

26 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Transaksjonsmarkedet Prime Fire europeiske yield kontor markeder: i Europa Utvikling har fortsatt i prime nedover yieldgjennom ,00% 6,50% 6,00% 5,50% 5,00% 4,50% 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% Norge (4,25 %) Sverige (4,00 %) Tyskland (3,75 %) UK (3,50 %) Norge (3,75 %) UK Sverige (3,50 (3,50 %) %) Tyskland (3,00 %) Yield-spread: 0,75% 10 NIBOR-swap: 1,95% 10 EUR-swap: 0,82% Swap diff.: 1,13% Akershus Eiendom

27 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Transaksjonsmarkedet Yield for kontor: utvikling i de største byene 7,00% 6,50% Forus 6,00% 5,50% 5,00% 4,50% 4,00% 3,50% Topp kontor randsone B og T Sentralt Stavanger sentrum Topp kontor randsone Oslo og sentralt Bergen/Trondheim Prime yield - Oslo 3,00% 2,50% Akershus Eiendom

28 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Transaksjonsmarkedet Yield for kontor: utvikling i de største byene 7,00% 6,50% ~11 år 5,9% ~10 år 5,3% 8 år 4,7% 6,00% 5,50% 5,00% 4,50% 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% Akershus Eiendom

29 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Transaksjonsmarkedet Yield for kontor: segmenter og løpetider r 15 år Løpetid kontrakt Akershus Eiendom

30 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Transaksjonsmarkedet Yield for kontor: segmenter og løpetider 7,00% 6,50% 6,00% 5,50% 5,00% 4,50% 4,00% 3,50% 3,00% Prime yield 2007 IKKE samme type marked - Lang løpetid! - Lave renter - Leien skal NOE opp - En om gangen - Tid og profesjonalitet 2,50% 5 år 10 år 15 år Akershus Eiendom

31 Verdiutvikling Lang kontrakt, sentrum Kort kontrakt, randsone Lang kontrakt, randsone 10,8% 2-5% årlig Verdi-veksutvikling 8,4% 10,9% siste 12 måneder (Reell) 13,7% Med stabilt lav rente 20 0 Kontorsegmenter i Oslo. Indeks: 2007=100; realverdier (Q3)

32 Hvor sannsynlig er denne prognosen? «Heads, I win; tails, you lose» Økt BNP-vekst gir leieoppgang, og noe verdiøkning for mange segmenter, selv om rentene også går opp Svak BNP-vekst (1,5-2%) gir stabil rente og stabile verdier for de fleste segmenter, selv om leienivåene i det «brede» markedet stagnerer Svakere BNP-vekst (<1,5%) som følge av boligprisfall vil ha begrenset effekt så lenge rentene blir lave i lengre tid

33

34 Transaksjonsmarkedet Markedet rir på en global bølge av kapital som jakter på avkastning enten direkte i eiendom eller via obligasjoner Det spørsmålet vi står igjen med Skal renta faktisk være stabilt lav i et 5-års-perspektiv? Akershus Eiendom

35 Eiendomsaktører i flyt Denne nye jobben er mye større enn jeg trodde! Byråkrater og politikere er TRISTE! Jeg har ikke vurdert politikken selv. I Norge blir eiendomsfolk egentlig aldri pensjonister Akershus Eiendom 35

36 Takk for oppmerksomheten