2/01 markedsrapport næringseiendom.

Transkript

1 2/01 2/01 2/01 markedsrapport næringseiendom > > <

2 Innhold 2 Leder... 2 Innledning Økonomiske rammebetingelser Rentesituasjon Inflasjon Arbeidsledighet Aksjemarkedet Olje Eiendomsmarkedet Generelt Oslo sentrum Oslo indre vest Oslo indre nord Oslo indre øst Oslo indre syd Oslo ytre vest Oslo ytre nord Oslo ytre øst Oslo ytre syd Øvrige Stor-Oslo Leieprisanslag Kontor Lager De største eiendomsselskapene Nøkkeltall for eiendomsselskapene Oppsummering Om Norsk Nærings Megling Kjære Leser NNM har utgitt markedsrapporter siden Vi opplever at rapporten er etterspurt og lest av de fleste aktører i bransjen. Rapporten har også bidratt til å markere NNM. Gjennom 14 år har vi tatt tempen på markedet og fortalt hva vi mener vil skje neste kvartal. Vi har pekt både opp og ned, og er ganske stolte av å ha truffet godt. Det har ikke alltid vært lett å beskrive markedsutsiktene. Som du ser har vi strammet opp utseendet på markedsrapporten. Vi håper at den nye rapporten er enda mer lettlest. Det er et turbulent marked om dagen. Flere kjøpere enn selgere til tross for at vi stadig leser i pressen at toppen er nådd. Mange ønsker å posisjonere seg i næringseiendomsmarkedet. Utleiemarkedet har vært tregere enn vanlig det siste halvår men dette er først og fremst geografisk betinget. Nye lokaler er også, ikke uventet, langt mer populære enn eldre oppussede lokaler. Det er mange nye prosjekter på gang, men få bygges på spekulasjon. De venter til hovedleietager er der. Vi anslår at neste kvartal ikke vil skape de store bølger verken i positiv eller negativ retning. Dette er ikke ment å være et krisevarsel, men kun ett signal om at det er noe kjøligere der ute. God Sommer! Øystein A. Landvik Denne markedsrapporten finner du også på internett:

3 2/013 Innledning Første halvår i har vært preget av uro i de internasjonale økonomiene. Både i USA og Asia har man opplevd en svak utvikling. Den norske økonomien er likevel på mange måter solid. Takket være vedvarende høye oljepriser går landet også i år med solide overskudd på driftsbalansen. Den vedvarende lave ledigheten i arbeidsmarkedet gjør at det fortsatt er viktig å fremstå som attraktiv arbeidsgiver, og etterspørselen etter gode kontorlokaler er fortsatt tilfredsstillende. Likevel er tilbakemeldingen fra markedet at løsningstiden ved utleie har vært noe lengre de siste månedene. Leieprisnivåene synes å være stabile, og man opplever et relativt balansert marked. Det er god interesse for investering i næringseiendom. Markedet er likvid, og det er som regel samsvar mellom selgers og kjøpers prisforventning. Den lave arbeidsledigheten vil sannsynligvis fortsatt legge press på lønningene, og vi har de siste tiden opplevd høyere prisstigning. Foreløpig synes imidlertid ikke risikoen for renteoppgang å påvirke investorene i eiendomsmarkedet i særlig grad. Neste markedsrapport kommer ut medio september. 1. Økonomiske rammebetingelser > 1.1 Rentesituasjon > 1.2 Inflasjon Den 29.mars innførte regjeringen nye retningslinjer for pengepolitikken. Man sikter seg inn mot en underliggende prisstigning (inflasjonsmål) på 2,5 prosent. Kronen er sluppet fri, men den nye politikken avviker lite fra den som er blitt praktisert de siste årene. Det spekuleres i om inflasjonsmålet og en strammere pengepolitikk kan bety både en høyere rente og en sterkere kronekurs. På grunn av svekket konkurranseevne vil da ressurser flyttes fra konkurranseutsatt til skjermet sektor. Ellers forventes veksten i Fastlands- Norge å bli svak de nærmeste årene. Det mest positive trekket ved norsk økonomi disse dager er derfor at statens oljeinntekter i år kan bli 50 milliarder kroner høyere enn tidligere antatt. Det stramme arbeidsmarkedet og den økende prisstigningen de siste månedene er grunnen til at mange nå frykter rentehevinger. Lavere aktivitet som følge av forventninger om høyere renter kan trekke i motsatt retning. Det samme vil eventuell redusert etterspørsel fra utlandet gjøre. 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 10 års statsobl. 3-mnds nibor Norges Bank skal som sagt styre økonomien etter et inflasjonsmål. Det siste året (pr. mai) har prisveksten vært på 4,3 prosent, som ligger noe over dette målet. Tall fra OECD viser at vekst i produksjon per ansatt er forventet til å bli lavere enn 1 prosent per år i perioden frem til år For hele OECD er veksten ventet å bli over 2 prosent. Slår denne prognosen til, vil folks inntekter vokse lite og veksten i forbruket blir lavt. På den annen side kan den totale prisveksten på 3-4 % føre til høye lønnskrav og relativt høyt forbruk. Likevel vil nok ikke inflasjonen ligge mye over 2,5%, siden myndighetene da vil bruke renten som verktøy. Den siste konjunkturrapporten fra SSB viser at energi, avgifter, husleier og lønnsvekst har vært de viktigste faktorene til at prisstigningstakten har vært klart økende. Men byrået tror på at vi vil oppleve en relativt lav KPI de nærmeste årene, 1,8% i 2002 og 2,2% i Korte og lange renter Kilde: DnB Markets % Inflasjon 10 % 5 % 0 % Kilde: SSB

4 4 Økonomiske rammebetingelser forts. > 1.3 Arbeidsledighet > 1.4 Aksjemarkedet Denne våren har vi verden over sett en bølge av oppsigelser innen teknologisektoren, men fortsatt regner man med at det er millionmangel på fagfolk innen IT i Europa. Her hjemme blir yrkesdeltagelsen fortsatt omtalt som stabil. Sysselsettingen økte i følge SSB med fra 1.kvartal 2000 til 1.kvartal. Generelt er det forsatt mangel på fagfolk i mange bransjer. Man regner med at de fleste arbeidsledige bare er på vei mellom to jobber, og arbeidsstokken er mobil. Ca. 15 prosent av yrkesaktive nordmenn vil bytte jobb eller slutte å jobbe i år. I aldersgruppen 25 til 44 år vil hele 35 prosent gjøre det samme. Tall fra Arbeidsdirektoratet viser at (2,3%) nordmenn var arbeidsledige ved utgangen av mai i år. For ett år siden var det tilsvarende tallet Turbulensen på børsene fortsetter. På den teknologitunge NASDAQ-børsen i USA gikk indeksen fra 5000 i mars 2000 til 1600 i mars. Etter dette har kursene tatt seg noe opp, men svingningene er fortsatt store, og verdien på selskapene kan endre seg med opptil 10 % på en dag. I markedene fokuseres det på nøkkeltall som kommer fortløpende, og gjerne fra amerikanske myndigheter. De forskjellige tallene har den siste tiden hatt en tendens til å gi sprikende signaler, men det man har fryktet mest er resesjon i USA, samt en svak utvikling i Asia. I skrivende stund har Oslo Børs vist en oppgang på nærmere 10% i andre kvartal. En grunn er at de internasjonale børsene har vist en mer positiv utvikling. I tillegg slår høye oljepriser som regel positivt ut i verdivurderingen av en del norske selskaper. > 1.5 Olje OPEC har to ganger i år vedtatt produksjonskutt på til sammen 2,5 millioner fat per dag for å stabilisere oljeprisen rundt 25 dollar per fat. Denne strategien har OPEC stort sett lykkes med, men uro rundt Iraks oljeproduksjon har den siste tiden bidratt til en periodevis høyere oljepris enn ønsket. I begynnelsen av juni har OPEC-landene blitt enige om foreløpig å holde sine produksjonskvoter uendret, men man vurderer å heve prismålet fra 28 til 30 dollar fatet. Enkelte oljeanalytikere frykter nå en oljekrise som er verre enn ved prissjokkene på 70-tallet. F. eks. har veksten i kraftbruken i Europa vært 55 prosent høyere enn kapasitetsveksten de siste årene. Skulle et slikt scenario slå til, ville det ramme veksten i verdensøkonomien. På kort sikt er det imidlertid ingen grunn til at oljeprisen skal gå i været. Lagertall fra USA i begynnelsen av juni har lagt en demper på prisutviklingen. 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % 0,00 % Arbeidsledige i % av arbeidsstyrken Kilde: SSB Totalindeks Oljepris og børsutvikling Kilde: SSB Oljepris Oljepris: Brent Blend spot, årlige gjennomsnitt i dollar. tall er anslag. Tallene er justert for norsk KPI. Totalindeks: Årlige gjennomsnitt Oslo Børs og tallene er ikke endelige, men anslag ut i fra indeksnivåene

5 2/ Generelt 2. Eiendomsmarkedet Selv om eiendomsmarkedet tradisjonelt er noe skjermet for svingninger i verdensøkonomien, kan næringsmeglere melde om at markedet har vært gjennom en noe roligere periode i vår. En del bedrifter er avventende i håp om større forutsigbarhet innen sin bransje. Nedturen innen IT-sektoren har påvirket eiendomsmarkedet både nasjonalt og internasjonalt. Selskaper som tidligere presset leieprisene opp, er nå ofte ute å fremleier overflødige arealer etter nedbemanninger. 2/015 Selv om løsningstiden ved utleie av kontorlokaler har blitt lengre, er det gode tider i markedet for kjøp og salg av næringseiendom. Investering i næringseiendom er tradisjonelt mer populært når uroen er stor på børsene. I tillegg er likviditeten i eiendomsmarkedet her hjemme relativt god. Fortsatt oppnår utleierne gode priser for attraktive objekter. Det vedvarende stramme arbeidsmarkedet i Norge krever at arbeidsgiverne er representative. Man opplever imidlertid at det kan være langt mellom interessentene i usentrale områder, spesielt på Oslo øst, selv om dette foreløpig ikke har gitt utslag i leieprisene. At leieprisene synes stabile må tolkes som et positivt signal, siden mange prisdrivere som bl.a. dot.com-bransjen og advokatbransjen ikke er så aktive lengre. Den nye momsreformen gir eiere av næringseiendommer anledning til å betale moms hvis de ønsker det. Ved å melde seg frivillig til å betale moms på leieinntektene, får eiendomsbesitterne nå muligheten til å trekke fra store momsutgifter. Sannsynligvis vil mange store eiendomsaktører benytte seg av ordningen. Bevisste leietakere kan imidlertid forhandle seg frem til lavere leier, siden gårdeier nå får lavere driftskostnader. På den annen side blir forvaltningstjenester mva-pliktig fra 1.7., og dette vil være med på å øke belastningen. -Lager/Kombinasjonslokaler Som vi har nevnt i tidligere rapporter, er ikke aktiviteten i dette segmentet stort, men man opplever likevel et marked hvor tilbudet og etterspørselen harmonerer. Det finnes noe ledighet, men kurante velutstyrte lager er lette å leie ut. -Byggebransjen Endelige tall fra SSB viser at det var først og fremst boligbyggingen som dro opp byggeaktiviteten i fjor. Denne økte med 13,6 %, mens bruksareal igangsatt til annet enn bolig var uendret sammenlignet med året før. Videre var entreprenørenes beholdning av byggeprosjekter ved utgangen av 2000 på samme høye nivå som ved utgangen av de to foregående kvartalene. Beholdningen av næringsbygg ligger i følge SSB også på et høyt nivå. Tilgangen på nye næringsbygg steg med 9 prosent fra 3. til 4. kvartal 2000, og ble 2 prosent høyere enn i 4. kvartal På slutten av fjoråret merket man også en betydelig vekst i tilgangen på nye rehabiliteringsarbeider innen næringsbyggsektoren. Verdien av ordrebeholdningen var ved utgangen av prosent høyere enn ved utgangen av Handel Handelsstanden i Oslo har greid å stoppe handelslekkasjen til nabokommunene, og nå vokser detaljhandelen i hovedstaden raskere enn i resten av landet. Tall fra SSB viser at detaljhandelen i Oslo økte med 4,6 prosent i Kjøpesentrene i den indre bykjernen har bidratt sterkt til denne utviklingen. Taperne blir kommuner i Oslos omegn som ikke har større kjøpesentre eller typiske handlegater. Kjøpesentrene hadde en omsetningsøkning i første kvartal. Trenden er at flere kunder foretrekker å handle innendørs i kjøpesentre fremfor spredte småbutikker. Motegaten Bogstadveien, som vi tidligere har omtalt som Oslos mest attraktive handlegate, fremstår også som en vinner. Omsetningen nådde 2,5 milliarder i 1999, men det er noe uklart om hvorvidt veksten er i ferd med å flate ut. Kundemassen er stabil og kjøpesterk, og søker mer spesielle forretninger. Man regner med at dyre lokaler i Bogstadveien ligger på et prisnivå opp mot kroner per kvadratmeter. Den nye trenden i handlegaten er at tekstilbutikkene taper terreng ovenfor meglerfilialer og telebutikker. I Vika har aktører som Steen&Strøm, Storebrand og nærmere 100 forretninger, kafeer og restauranter dannet en allianse som skal jobbe for å gi området en ny atmosfære. Det legges opp til et samarbeid mellom handelsstand og kulturliv som skal gjøre området attraktivt for urbane Oslofolk. Etter offentliggjøringen av at den tyske lavpriskjeden Lidl er på vei inn i Norge, går dagligvarebransjen spennende tider i møte. Kjeden er kjent for en aggressiv lavprisstrategi, og lavpriskjedene kan derfor regne med tøffere konkurranse. -Bolig De fleste boligkjøpere krever høyere kvalitet, og det bygges ikke nok i sentrale strøk. Arbeidsmarkedet er stramt, og dermed har vi også i år foreløpig opplevd en betydelig prisoppgang. Obos-statistikken viser en prisoppgang på 11 % de fem første månedene i år. Obos kan melde om et spesielt stort trykk i boligmarkedet i april. I tillegg til prisøkning, var antallet omsetninger i april nesten doblet i forhold til i fjor. I mai og begynnelsen av juni i år har man imidlertid registrert et betydelig roligere boligmarked, og kanskje en antydning til fall i prisene igjen.

6 6 2. Eiendomsmarkedet forts. > Oslo sentrum > Oslo sentrum er innenfor ca 15 min. gangavstand fra Oslo Rådhus I Oslo sentrum registrerer vi nå noe større tilgang på lokaler enn i forrige kvartal, spesielt arealer på fremleie basis. Likevel er det rimelig å hevde at sentrum fortsatt går godt, og blant de mest attraktive lokalene er det lite ledighet å registrere. Planleggingen av en ny bydel i Bjørvikaområdet pågår for fullt. Rammen for utbyggingen er for tiden m 2 nybygg. Bystyret skal rett over sommeren vedta en rammeplan for området. I kulissene fortsetter milliardspillet mellom de store grunneierne, dvs. Oslo kommune, Statens vegvesen, Statsbygg og NSB. NSB har overdratt sine tomter til Rom Eiendom og Linstow. Viktige spørsmål er hvor mye de forskjellige aktørene skal få bygge, og hvordan regningen for utviklingen av området skal fordeles. Etter at NSB Eiendom bestemte seg for å leie ut, har man fått mange interessenter til det kommende kontorbygget Oslo Atrium ved Oslo S. Byggearbeidet er i oppstartsfasen, og prosjektet på m 2 kontor er siste byggetrinn innenfor reguleringsområdet rundt Oslo S. Det nye Postgirobygget får navnet PostHuset, og vil fremstå med ny profil og være innflytningsklart i Leietakerne står allerede i kø. Byggetiden er regnet til 15 måneder. Som tidligere nevnt vil Posten leie tilbake de 7 øverste av dagens 19 etasjer for kontor. Dette arealet utgjør m 2 av dagens m 2. Prisnivå er kr 2.200,- pr. m 2 /år, men andre leietakere må regne med å betale en høyere leiepris. Det planlegges å bygge 6 ekstra etasjer, og de nye toppetasjene vil komme i en egen priskategori. Det forhandles for tiden om utleie av 8000 m 2 kontor i Ibsenkvartalet. Telenor sitter i dag i lokalene. Linstow Eiendom melder om mange interessenter. Gjennomsnittsprisen regner man med kan bli ca. kr 2.700,- pr. m 2 /år. I toppetasjene kan man oppnå priser rundt kr 3.000,- pr. m 2 /år. Linstow Eiendom har leid ut 5000 m 2 i Stortingsgaten 6 til Fokus Bank. Leieprisantydning er kr 2.900,- pr. m 2 /år. Sparebank1 Livsforsikring har kjøpt Tordenskioldsgate 2 og 4 for 56 millioner kroner. Byggene skal rives, og nye 6000 m 2 skal bygges. Man regner med at leieprisene i det nye bygget vil ligge på et sted mellom kr 2.500,- og kr 3.000,- pr. m 2 pr. år. Utleier er i sluttforhandlinger om utleie av tilsammen 4800 m 2 kontorarealer i Glassmagasinet. Prisnivået vil her ligge mellom 1.900,- og 2.000,- pr. m 2 /år. På Jernbanetorget 4 er det reforhandlet en kontrakt på 940 m 2 butikk- og kontorlokaler. Leieprisen på butikklokalene (388 m 2 ) er 6.500,- pr. m 2 /år og på kontordelen 2250,- pr. m 2 /år. I Drammensveien 21b i sentrum vest er ca. 700 m 2 kontorarealer utleid. Leieprisnivå i Norske Liv-bygget er 1.800,- pr. m 2 /år, og innflytting skjer i august. Et Revisjonsfirma flytter i juli inn i kontorlokaler i Rådhusgaten 23. Ca. 630 m 2 leies for 2.100,- pr. m 2 /år. *Oslo sentrum, kontorer med god standard 1. kv. 2. kvartal - Vika/ Aker Brygge Øvrige sentr * Vika og Aker Brygge betegner vi som et eget område på grunn av sitt høye prisnivå. Til dels hører også eiendommene rundt Rådhuset til segmentet Oslo indre vest Oslo indre vest består av områdene Bislett, Majorstuen, Frogner og Skillebekk. Det meldes om at det er god interesse for dette området for tiden. Kanskje vil det nye høybygget på Majorstuen, hvor KPMG skal lokaliseres, være med på å øke attraktiviteten ytterligere. I det nye KPMG-bygget er nå 17. og 18. etasje fremleid. Leieprisantydning er kr 2.500,- pr. m 2 /år, og innflytting skjer i høst. Det internasjonale analyseselskapet Gartner Group har reforhandlet leiekontrakten på 940 m 2 kontor i Bygdøy Alle 1. Leieprisnivå er kr 1900,- pr. m 2 /år. Oslo indre vest, kontorer med god standard 1. kv. 2. kvartal > Oslo indre nord Oslo indre nord består av områdene St. Hanshaugen, Alex. Kiellands pl., Grünerløkka NCCs kontorbygg i Christian Kroghsgt. 32 er nå tilnærmet fullt utleid. Leieprisnivå fra kr 1.600,- pr. m 2 /år. Arbeidstilsynet og direktoratet for arbeidstilsynet har tegnet leiekontrakt på 5400 m 2 kontor i Christian Kroghs gate 10. Med tilpasninger ligger leieprisen på kr 1.600,- pr. m 2 /år. Ringnes-tomten på Grunerløkka er solgt til Orkla. Tomten er på 26,5 mål, og markedsverdien anslås til millioner kroner. Man regner med at deler av tomten vil bli benyttet til boliger. Oslo indre nord, kontorer med god standard 1. kv. 2. kvartal

7 2/ Oslo ytre vest > Oslo indre øst > Oslo indre syd > Oslo indre øst består av områdene Grønland, Tøyen, Kampen/Vålerenga, Ensjø og Lodalen Et nytt OBOS-prosjekt i Vahlsgate 1-5 ved Fridtjof Nilsens Plass er fullt utleid til Plan- og Bygningsetaten. Byggestart er satt til juli, og innflytting er forventet til februar Prisnivå på de m 2 er kr 1.600,- pr. m 2 /år utenom 1. etasje (kr 1900,- pr. m 2 /år). I tillegg til kontorarealene vil det komme 3800 m 2 parkering, lager etc. Bystyret i Oslo har endelig vedtatt salg av kommunens tomt på Fornebu til Fornebu Boligspar. SV sikret flertall for avtalen som er verdt 3,1 milliarder kroner. 2/017 Det kan gå mot flyttekrise for Telenor på Som en følge av at Oslo kommune går i bresjen for å bygge om næringslokaler til boliger, er landemerket Herslebs gate 19 lagt ut for salg. Bygget, som er taksert til ca. 120 millioner kroner, regner man med kan romme 220 boliger. Oslo indre øst, kontorer med god standard 1. kv. 2. kvartal Ytre nord Oslo indre syd består av områdene Sjursøya/Bekkelaget, Nordstrand. Tidligere i år ble planene om at private midler skulle fremskynde "Mosseveitunnelen" lagt til sides. Lengre syd skal man forbedre veinettet ved å bygge ut E6 på strekningen Klemetsrud- Bygrensen, men lite tyder på at de trafikale problemene på E18 blir redusert med det første. Det registreres fortsatt lite utvikling av næringseiendom i området. Oslo indre syd, kontorer med god standard 1. kv. 2. kvartal Kartet viser inndelingen av Oslo i de delene vi omtaler i den følgende beskrivelse Oslo ytre vest består av områdene Fornebu, Lysaker, Skøyen, og Smestad. Fornebu. Bærum kommune krever at en baneløsning er vedtatt av statlige myndigheter før telekonsernet kan starte innflyttingen i november. Dette vil også ramme IT Fornebu som ikke får videreutvikle det planlagte it- og kunnskapssenteret. På Lysaker finnes det nå noe ledighet. Eiendomsspars prosjekt i Lilleakerveien 2 er nå tilnærmet fullt utleid. Ca m 2 er utleid til selskaper som Pharmasia&Upjohn, PWC, Scancem, Norbetong, Norcem og Enter og Aktiv Forsikring. Leieprisene ligger fra kr 1875,- til kr 1950,- pr. m 2 /år. På Lysaker Brygge planlegger Gjensidige NOR Næringseiendom et prosjekt på m 2. Ca m 2 er beregnet til ulik forretningsvirksomhet og resten til bolig. Man venter nå på avklaring av kommunestyret, og boligene ventes å bli ferdigstilt fra sommeren Ytre vest Indre vest Indre nord Sentrum Indre øst Indre syd Ytre øst I mai åpnet den internasjonale kontorhotellkjeden Regus lokaler i Vollsveien på Lysaker, og det meldes om bra interesse. Kapasiteten er 211 arbeidsplasser. Fra før har kjeden fullt utleide avdelinger på Skøyen og i Ibsenkvartalet. Som nevnt senere i rapporten regner Regus med å åpne en avdeling i Nydalen i Ytre syd I Magnus Poulssons vei 7 på Lysaker har en bruker leid 2100 m 2 kontor til prisnivå kr 1600,- pr. m 2 /år. På Skøyen registreres det fortsatt lite arealledighet, og etterspørselen etter kontorlokaler i området er god.

8 8 2. Eiendomsmarkedet forts. På Skøyen jobber vegvesenet med å bygge en rundkjøring på Bygdøylokket over E18. Dette vil bedre adkomsten med bil til Karenslyst Alle betraktelig. Ferdigstillelse vil skje i september i år, og i mellomtiden vil en midlertidig rundkjøring avlaste trafikken. Man har allerede merket interesse for et nytt prosjekt på m 2 kontorareal nær Skøyen Stasjon. Schøyen-gruppen står bak prosjektet i Drammensveien 155c, og ferdigstillelse forventes rundt midten av Merkantildataselskapet Ementor samlokaliseres på Høegh-området på Skøyen. De nye lokalene på m 2 vil bestå av både eksisterende bygg og nybygg. Innflytting skjer henholdsvis i september i år og september neste år. I Hoffsveien 10 er Eiendomsspar sitt prosjekt inne til regulering m 2 skal bygges, hvorav ca m 2 er planlagt som næringsbygg. Ferdigstillelse er forventet om 2,5 år. I Hoffsveien 48 ved Smedstaddammen er 450 m 2 nye kontorlokaler i 2 etg. fremleid til prisnivå kr 1750 pr. m 2 /år. Vi har definert områdene Skøyen og Lysaker som egne prisgrupper. Områdene er hver i sær forskjellige fra resten av området Oslo ytre vest. > Oslo ytre nord Oslo ytre nord består av områdene Gaustad, Ullevål, Nydalen, Kjelsås/Frysja, Sandaker/Storo, Torshov/Sagene, Carl Berner/Sinsen. Posten Forretningspartner er i gang med å utvikle et nytt konsept basert på bl.a. budtjenester for næringslivet, og etablerer seg dermed på sentrale steder i Oslo. I Nydalen undertegnet Posten nylig en leiekontrakt på ca m 2 kontor og lager. Snittleie kr ,- pr. m 2 /år. I Nydalen har SAS Radisson tegnet en leiekontrakt på ca m 2. Leien er omsetningsbasert. I tillegg har Agresso undertegnet en leiekontrakt som innbefatter leie av ca m 2 kontor. Leieantydning kr , ,- pr. m 2 /år. Regus skal som nevnt åpne et nytt kontorhotell på ca m 2 i Nydalen. Leieantydning ligger i området rundt kr ,- pr. m 2 /år. Selv om det oppnås høye priser i Nydalen, meldes det også om ledige lokaler. I Nydalsvn.15 og Gjerdrumsvei 12 finner man kontorlokaler til leie med prisantydning kr 1.500,- pr. m 2 /år. Huset ved dammen i Gjerdrums vei er klart for byggestart så snart leietakerne er på plass. ROM eiendomsutvikling har inngått samarbeidsavtale med Byggholt as om utvikling av stasjonsområdet på Grefsen. Det skal bygges boliger fordelt på rundt 40 mål, og prosjektet har en ramme på drøyt en milliard kroner. I Kjelsåsveien 161 er 650 m 2 kontor og 500 m 2 lager leid ut. Leienivåene er henholdsvis kr 1.200,- og 700,- pr. m 2 /år. I Treschowsgate er en kommunal leietaker i ferd med å reforhandle leiekontrakten på 3000 m 2 kontorer av middels god standard. Prisnivå er ventet å ligge på ca. 1250,- pr. m 2 /år. Til sammenligning er dette ca. kr 400,- pr. m 2 /år dyrere enn leien fastsatt for 5 år siden. Oslo ytre nord, kontorer med god standard 1. kv. 2. kvartal - Ytre nord Nydalen Oslo ytre vest, kontorer med god standard 1. kv. 2. kvartal - Ytre vest Skøyen Lysaker Akersgata 18 i Oslo sentrum

9 2/ Oslo ytre øst > > Oslo ytre øst består av områdene Økern, Årvoll/Bjerke, Ulven, Helsfyr/Bryn, Alnabru/ Furuset og Groruddalen. I Grenseveien 90 på Helsfyr pågår forhandlinger med flere interessenter på utleie av 2700 m 2 Leienivå regnes å være kr 1.300,- til kr 1.400,- pr. m 2 /år. kontorarealer. 2/019 I Østre Aker vei 19/Risløkkveien på Økern er 1200 m 2 kontor leid ut. Leienivå kr 1.200,- pr. m 2 /år. I Groruddalen er 2500 m 2 kontorlokaler i et nybygg i Nedre Kalbakkvei 88 utleid. Prisnivå kr 1.250,- pr. m 2 /år. 900 m 2 kontor er utleid ved Ring 3 på Økern i Haslevollen 3 2.etg. Leiepris kr 700 pr. m 2 /år. Megler kan melde om god interesse på et nytt prosjekt på Furuset. I Tevlingveien 23 er ca m 2 utleid til priser opp til kr 1.400,- pr. m 2 /år. Oslo ytre øst, kontorer med god standard 1. kv. 2. kvartal - Ytre øst Helsfyr/Bryn Kombikont.* > Oslo ytre syd Oslo ytre syd består av områdene Ryen, Skullerud, Bjørndal og "Næringskorridor Syd". Vox ( tidl. Statens voksenopplæring) har leid 5000 m 2 kontorlokaler i Telenors anlegg i Olav Helsets vei 5 på Skullerud. Det er inngått leiekontrakt på 10 år, med opsjon på forlengelse. Oslo ytre syd, kontorer med god standard 1. kv. 2. kvartal Øvrige Stor-Oslo ROM Eiendomsutvikling as har startet utleiearbeidet av et prosjektert næringsog boligbygg i Malmskriverveien 18 20, ved Sandvika togstasjon. Det gjenstår ca m 2 kontor- og forretningsareal før bygget er fullt utleid. Treningskjeden S.A.T.S og Sandvika Apotek har allerede tegnet leiekontrakter. Forventet ferdigstillelse årsskiftet 2002/2003. Utleiearbeidet av m 2 i Veritassenteret på Høvik er i oppstartsfasen. Sommeren 2002 er sannsynlig innflyttingstidspunkt. Man håper på at arealene blir utleid til 3-4 store brukere. Megler har allerede merket interesse for lokalene. Ericsson flytter som kjent i løpet av 2. halvår fra fire ulike lokaliteter i Billingstad/Askerområdet inn i nye kontorlokaler i Asker. Utleiearbeidet av de gamle lokalene i Olav Brunborgvei er kommet godt i gang. Leieprisantydning er fra kr 1.200,- til kr 1.450,- pr. m 2 eksklusiv omstillingskostnader. I området Bærum/Sandvika er det ellers generelt lite som skjer i markedet. Attraktive utleieobjekter er det bra etterspørsel etter. Mer perifere lokaler er tyngre å leie ut, og kanskje eksisterer det i dette segmentet en marginal nedgang i leieprisene. I Slependveien 48 er ca m 2 kontor blitt utleid til prisnivå kr 1.100,- pr. m 2 /år. På Hamang Kontorsenter er ca m 2 kontorlokaler av god standard utleid. Leieprisnivå er kr 1.250,- pr. m 2 /år. Akersgata 18 i Oslo sentrum

10 2. Eiendomsmarkedet forts. 2.2 Leieprisanslag NNM s anslag av leie-nivå 2. kvartal - kontorlokaler i Oslo-området Minimum Maksimum Gjennomsnitt Andel* A Prestisje lokaler % B Høy standard, mest attraktiv beliggenhet % C Høy standard, forøvrig % D Ordinære lokaler % E Umoderne, mangelfulle lokaler % F Eldre, urasjonelle lokaler % 10 Beløpene er oppgitt pr. m 2 /år eksklusiv andel felleskostnader. Andel av fellesareal prises overensstemmende med selve lokalleien. Vi får et "Oslo-gjennomsnitt" på kr 1.424,- pr m 2 /år for vårt utvalg av markedet. Hvis vi kun selekterer på kategorier med høy standard (A-C), blir gjennomsnittsleien 1.841,- pr m 2 /år. *Andel: NNM har fordelt bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. På denne måten kan vi definere et "Oslo-gjennomsnitt" på markedsleien for kontorlokaler. Oslo-gjennomsnittet vil da fange opp både endringer i markedsleien og forskyvninger i det enkelte segment. Vi ser en tendens til at de øverste segmentene vil ta en øket andel av totalmarkedet. NNM s anslag av leienivå sammenlignet med siste tids utvikling -kontorlokaler i Oslo området - gjennomsnittspriser NNM s anslag av leienivået på kontorlokaler i Oslo området pr. 2. kv. sammenlignet med toppåret 1988, bunnåret 1993 og pr. foregående rapport, 1. kv.. Pilene indikerer tendenser (prognoser). Tallene er ikke inflasjonsjusterte. 1. kv 2. kv Endringer siden: kv A % 69% 0% B % 65% 0% C % 68% 0% D % 79% 0% E % 78% 0% F % 86% 0% NNM s anslag av leienivå 2. kvartal - lagerlokaler i Oslo området, samt tilsvarende priser fra markedsrapport 1/01. NNM s anslag av leienivå 2. kvartal -lagerlokaler i Oslo området, samt tilsvarende priser fra markedsrapport 1/01. > 250 m m m m2 > 1. kv kv kv kv kv kv kv kv. 01 X: Lager, høyde >3,5 m Y: Lager, høyde 3,5-6 m Z: Lager, høyde 6 m > X: Nesten uavhengig av beliggenhet. Vareheis eller rampe eller u.etg i industribygg. Y: En eller flere porter. Oftest rampe. Få søyler. Z: Spesialtilpasset. Stort antall ramper/porter.

11 2/01 2/01 Kommentarer/utfyllende opplysninger Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Andre viktige momenter i denne sammenheng er "myke verdier" som leietakersammensetning, profil og miljø, samt "hardware" som tekniske og komfortmessige kvaliteter. Prestisjebetegnelsen setter ofte krav til at lokalene er pusset opp i løpet av de senere år. Prestisjebetegnelsen kan også benyttes på deler av bygg. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo og tildels Lysaker etc. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen bl.a i "hovedgatene" i området fra Vika til Stortorget. Avgjørende faktorer er; beliggenhet, plassering i kvartalet, eiendommens omdømme og sammensetning av leietakere. Eiendommen kan ha en "prestisje"-beliggenhet, men mangle muligheten for standardhevning, f.eks. pga. arealeffektivitet. På samme måte kan bygget ha meget høy teknisk og visuell standard, men være litt hemmet av områdets totalattraktivitet, eller den interne beliggenhet i området, f.eks. utsiktsretning. Mest attraktiv beliggenhet kan eksempelvis være området innenfor: Rosenkrantzgate, C.J. Hambros pl. Nationaltheateret, Ruseløkkveien og Vika Atrium. Deler av kvadraturen og sentralstasjonen omfattes også. Skøyen og Lysaker hører også til dette segmentet. C. Høy standard: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon med kjøling, og øvrige tekniske fasiliteter på et høyt nivå. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 5 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den "riktige" beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer. Dette segmentet er "på hell", og nesten uten unntak tidligere C-eiendommer. Dersom man skal løfte eiendommen tilbake til C, må det som regel en kraftig rehabilitering til. Denne rehabiliteringen vil ofte komme som en konsekvens av at markedet generelt sett har begynt å stige, eller at området som eiendommen ligger i skifter karakter. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere pga den mangelfulle beliggenhet/område/miljø. Segmentet har til dels "falt ut av markedet". Noen har hatt langtidsledighet. Det kan være et potensiale å ta ut av eiendommen. F. Eldre urasjonelle lokaler: Dette segmentet har "falt ut av markedet". Eiendommene er ofte saneringsmodne, og har tilfeldige og kortsiktige kontrakter. Forklaring til lagermatrisen: Matrisen forutsetter at valg av lagerlokaler skjer på bakgrunn av funksjon og størrelse. Vi har med hensikt unnlatt å skille på beliggenhet, da det etter vårt skjønn er mindre viktig for prissettingen av lager/kombi-lokaler, enn feks. for kontorlokaler. Lager med lav takhøyde finner færre brukere enn høytlagre. Lavtlagre er ofte lokalisert i underetasje og har derfor ofte kortere søyleavstand, vanskeligere adkomst og færre porter/ramper. Få lagerbrukere er i stand til å utnytte takhøyde over 8 meter. De som kan utnytte dette potensialet rasjonelt er villig til å betale godt for det. 11

12 3. De største eiendomsselskapene i Norge Eiendomsselskapene Her presenterer vi nøkkeltallene for de viktigste eiendomsselskapene i Norge ved utløpet av 2. kvartal. Totalt teller listen 28 selskaper. (-) betyr at data mangler. De viktigste eiendomsselskapene i Norge (tall for 2. kvartal ): *Endringer i prosent gjelder siste år Selskap (alfabetisk) Brutto leie pr. år i mill. kr. Samlet næringsareal i m 2 ZZZZZZZZZZ Arealledigheti Vektet -hvorav bygg/ gjenværende endring* endring*zzzzzzpark/rehab leietid i år endring* 12 Andenæs Eiendom AS 89,9 11% % % 3,8-3% Aspelin-Ramm gruppen AS 155,0 1% % % 4,8-17% Avantor ASA 103,1 2% % % 5,1-11% Centennial ASA 69, % 6,6 - EAB Eiendom AS 132,0 6% % ,1 0% Entra Eiendom AS 603, % 6,0 - Eiendomsspar AS/Victoria AS 588,0 9% % % 8,0 0% Fabritius Eiendom AS 55,7-22% % 0 1% 3,6-20% Gjensidige NOR 1050,0 15% % ,8 7% Industrifinans Næringseiendom ASA 442,9 4% % % 7,0-8% Kjøpesenter Holding AS 63, % 5,0 - KLP Eiendom AS 1 816, % 7,3 - Kristiania Eiendomsforvaltning AS 70,4 42% % % 5,9 13% Linstow Eiendom AS 319,1 0% % % 4,5 0% Mustad Eiendom AS 92,0 8% % % 5,3-12% Norske Liv AS 225,7 8% % ,0-17% NSB Eiendom 2 397, ,3 - OBOS Forretningsbygg AS 209,5 6% % % 3,9-15% Olav Thon Gruppen ,0 12% % 5,1 28% Pecunia AS 98,3 228% % % 13,5-8% Sektor Eiendomsutvikling AS 307,1 34% % % 4,1 5% SpareBank1 244,6 13% % % 6,9 0% Steen&Strøm ASA 525,0 14% % - 3% 4,0 0% Storebrand Eiendom 885,0 4% % % 4,8 14% Veidekke 41,0 0% % 900 0% 4,0 0% Vesta 136, ,3 - Vital Eiendomsforvaltning 4 721,0 4% % 0-4,6-15% Warbo Gruppen 48, % 5,0-1 KLP Eiendom: KLP Eiendom eier 100% av aksjene i Trondheim Næringsbygg AS, og selskapene rapporter nå samlet. 2 NSB Eiendom: Tallene inkluderer ROM eiendomsutvikling as. 3 Olav Thon: Siste kjente tall (1.kvartal ) benyttet. 4 Vital Eiendomsforvaltning: Tallene inkluderer m 2 forvaltet for DnB. I tillegg forvaltes m 2 innleide lokaler for DnB.

13 2/01 2/ Nøkkeltall for eiendomsselskapene Her er oversikten over eiendomsselskapenes tre på topp i ulike kategorier: Størst leieinntekt pr. år: 1 Olav Thon kr Gjensidige NOR kr Storebrand Eiendom kr Størst vekst leieinntekt siste år: 1 Pecunia 228% 2 Kristiania Eiendomsforvaltning 42% 3 Sektor Eiendomsforvaltning 34% (Pecunias økning skyldes stor grad av ferdigstillelse siste år.) Størst samlet næringsareal: 1 Gjensidige NOR m 2 2 Storebrand Eiendom m 2 3 KLP Eiendom m 2 Størst vekst næringsareal siste år: 1 Kristiania Eiendomsforvaltning 77% 2 Mustad Eiendom 47% 3 Sektor Eiendomsutvikling 15% Oppsummering Konjunkturer Svak utvikling internasjonalt, fortsatt uklart når veksten tiltar. Resultatet for Norge kan bli lavere etterspørsel fra utlandet. Siden prisstigningen er høyere enn ønsket, kan vi oppleve fortsatt høy rente og muligheten for renteoppgang er tilstede. Høye renter og større bruk av oljepenger kan gi en styrket krone og (ytterligere) svekket konkurranseevne. Forventninger om lav vekst i Norge i årene fremover i forhold til land vi kan sammenligne oss med. Fortsatt press i arbeidsmarkedet. Mange bransjer mangler fagfolk. Høy oljepris gir fortsatt store overskudd til landet, og oljefondet vil øke betraktelig også dette året. 13 Lengst gjenværende leietid: 1 Pecunia 13,5 år 2 Norske Liv 9,0 år 3 Eiendomsspar/Victoria 8,0 år Eiendom Noe lavere tempo i utleiemarkedet, men ingen betydelig økning i ledighet. Stabile utleiepriser på kontorlokaler i Oslo og omegn. Sentralt plasserte lokaler greie å leie ut. I Oslo opplever man fortsatt god etterspørsel etter prestisjebygg. God etterspørsel i et balansert marked for kjøp og salg av næringseiendom. Sentralt lokaliserte eiendommer og eiendommer med utviklingspotensiale er etterspurte. Mange nye større prosjekter er på gang. Fortsatt uklart hvordan prosjektene som ferdigstilles de neste årene vil påvirke markedet.

14 Norsk Nærings Megling AS 14 Norsk Nærings Megling AS (NNM) er en uavhengig spesialist på næringseiendom - primært i Oslo området. Selskapet feiret sitt 15-års jubileum i 1999 og har bred erfaring innen utleie, salg, rådgivning og søkeroppdrag. Markedsrapporten er et tilbud til kunder og forbindelser som ønsker å holde seg orientert i markedet for næringseiendom. Faglig leder Petter Nylend er bedriftsøkonom fra BI og statsautorisert eiendomsmegler. Avla eksamen som beste eiendomsmegler-student i 1993 og har arbeidet i NNM siden mars Tidligere arbeidserfaring fra Vestenfjelske Bykreditt AS. Underviser på BI i faget næringsmegling. E-post adresse: nylend@nnm.no Megler Vidar Korneliussen er bedriftsøkonom fra BI. Deltidsstudent på eiendomsmeglerstudiet frem til våren Arbeidet som megler i Bekkelaget Eiendom fra Fra 1996 i Notar Eiendom AS. Begynte i Norsk Nærings Megling AS februar E-post adresse: korneliussen@nnm.no Den finnes også på internet: Ansatte i NNM er: Administrerende direktør Øystein A. Landvik er statsautorisert eiendomsmegler med mer enn 18 års erfaring fra bransjen hvorav de siste 14 år med næringseiendom. «Årets eiendomsmegler 1994», underviser på BI i faget næringsmegling og er sterkt engasjert på vegne av bransjen. Har vært formann i Oslo og Akershus Eiendomsmeglerforening og er formann i Forum For Næringsmeglere. Mottok Norges Eiendomsmeglerforbunds hederstegn i E-post adresse: landvik@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler Jan Wold er bedriftsøkonom fra BI. Fullførte eiendomsmeglerskolen på BI våren Han arbeidet deretter som eiendomsmegler i London, inntil han begynte i NNM juni E-post adresse: wold@nnm.no Diplomøkonom Ole Christian Iversen er uteksaminert fra BI Har i tillegg studert økonomi/ markedsføring ved Arizona State University 1995/96. Ble våren 2000 uteksaminert som eiendomsmeglerkandidat på eiendomsmeglerstudiet BI. Har jobbet i Gjensidige Bank som fagkonsulent før han ble ansatt i NNM september E-post adresse: iversen@nnm.no

15 Statsautorisert 2/0115 eiendomsmegler Solveig Lund er utdannet bedriftsøkonom fra BI. Uteksaminert fra eiendomsmeglerstudiet våren Hun arbeidet deretter som eiendomsmegler hos Petter Woxen inntil hun ble ansatt i Norsk Nærings Megling AS i oktober E-post adresse: lund@nnm.no Diplomøkonom Anne K. Simonsen er uteksaminert fra BI i Har i flere år arbeidet som næringsforvalter hos OBOS Eiendomsforvaltning AS. Ble ansatt som megler i Norsk Nærings Megling AS i februar. E-post adresse: simonsen@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler/ aut.regnskapsfører Gunn Nordeide er bedriftsøkonom og autorisert regnskapsfører fra BI. Uteksaminert fra eiendomsmeglerstudiet våren Har drevet egen virksomhet innenfor eiendomsforvaltning og regnskapsføring, samt arbeidet hos Notar Eiendom AS og Postbanken Eiendomsmegling AS. Begynte i NNM februar som økonomisjef. E-post adresse: nordeiede@nnm.no Jurist Geir A. Nærø avla juridisk embetseksamen ved Universitetet i Oslo 1999 med boligrett og forsikringsrett som fordypningsfag. Har tidligere arbeidet i Europeiske Reiseforsikring. Ble ansatt som megler i Norsk Nærings Megling AS i desember E-post adresse: naro@nnm.no Markedsanalytiker Ingar K. Larsen er utdannet cand. polit. med hovedfag i samfunnsøkonomi fra Universitetet i Bergen våren. Har cand.mag-grad innen realfag fra 1995 og Praktisk- Pedagogisk utdanning (1998) fra samme lærested. Har tidligere jobbet som adjunkt. Begynte i Norsk Nærings Megling AS januar. E-post adresse: larsen@nnm.no Sekretær Nina W. Høksnes avsluttet skolegang fra 3-årig videregående skole handel og kontor-linje i Jobbet i flere år som butikkselger før hun startet hos NNM i januar. E-post adresse: hoksnes@nnm.no

16 0601 Lay-out og trykk Besøksadresse: Grev Wedels plass 5, 5. etasje Telefon: Epost: Foretaksregistrert NO Postadresse: Postboks 303 Sentrum, 0103 Oslo Telefaks: