3/01 markedsrapport næringseiendom.

Transkript

1 3/01 3/01 3/01 markedsrapport næringseiendom <

2 Innhold 2 Leder... 2 Innledning Økonomiske rammebetingelser Rentesituasjon Inflasjon Arbeidsledighet Aksjemarkedet Olje Eiendomsmarkedet Generelt Oslo sentrum Oslo indre vest Oslo indre nord Oslo indre øst Oslo indre syd Oslo ytre vest Oslo ytre nord Oslo ytre øst Oslo ytre syd Øvrige Stor-Oslo Leieprisanslag Kontor Lager Investering i næringseiendom De største eiendomsselskapene Nøkkeltall for eiendomsselskapene Oppsummering Om Norsk Nærings Megling Bedre enn man kunne forventet! Salgsmarkedet er bra. Det er mange kjøpere som mener at tidspunktet er riktig for å kjøpe. Det er også selgere, som mener at det er på tide å selge. Tatt rentemarkedet i betraktning, synes vi prisene generelt sett er bra. Leiemarkedet er nok mer påvirket av den generelle økonomiske situasjon. I tillegg til at flere bedrifter forventer en noe svakere vekst enn vi har sett de senere år, har den store etterspørselen fra deler av IKT bransjen forstummet. I tillegg har mange bedrifter leid større arealer enn de har behov for. De tar ikke lenger like stor høyde for ekspansjon, og fremleier. Til tross for dette holder leiemarkedet seg. Det sklir sidelengs. Utbyggerne har klart å bremse opp i tide. Tilbudet er under kontroll. Etterspørselen er fortsatt stor i prestisjemarkedet. Vi vil nok se nye topprekorder i leiemarkedet også neste kvartal. Siden sist har eiendomsbransjen blitt ilagt moms. Foreløpig har dette passert uten store problemer. Vi er likevel spent på om enkelte gårdeiere vil få overraskelser og problemer som følge av eldre kontrakter, fremleiesituasjoner osv. Det synes som om noen har tilpasset seg bedre enn andre. Vi ser frem til en aktiv eiendomshøst. Øystein A. Landvik Denne markedsrapporten finner du også på internett:

3 2/01 3/013 2/01 Innledning I en noe roligere periode i utleiemarkedet, som også inkluderer en sommerferie, har det vært litt lengre mellom konkrete leiepriseksempler. Signalene fra markedet tyder imidlertid på at leieprisene fortsatt er stabile. Det er interesse for sentrale eiendommer selv om beslutningsprosessene tar noe tid. Vi justerer leieprisanslagene for prestisjelokaler denne gangen litt opp, da vi ser tegn til at betalingsvilligheten i dette segmentet er økende. Sysselsatte i Osloregionen er utropt som lønnsvinnere på landsbasis. Med gode inntekter prissettes ofte både arbeidstid og fritid høyt. Lokaler med gode kommunikasjonsmuligheter er derfor etterspurte, og vi ser at man legger vekt på dette ved lokaliseringen av nye prosjekter. I tillegg finner vi etterspørselen etter kontorlokaler først og fremst i etablerte næringsområder. Risikoen i markedet ligger selvsagt i det som skjer i utlandet. Svakere etterspørsel fra utlandet rammer eksportbedriftene. Tall fra SSB og Aetat tyder på at sysselsettingsveksten har stagnert, og det synes som om arbeidsledigheten har økt marginalt. Det er likevel vanskelig å se for seg en rask økning i arbeidsledigheten her hjemme. Valgløfter, innfasing av oljepenger og lavere skatter og avgifter vil nok sikre et visst aktivitetsnivå. Man kan imidlertid komme til å se en forskyvning fra privat til offentlig sektor. 1. Økonomiske rammebetingelser 1.1 Rentesituasjon 1.2 Inflasjon Siden forrige markedsrapport (midten av juni) er i skrivende stund både lang og kort rente svakt ned. Konsumprisveksten er nå noe lavere. Det ser ut til at norske bedrifter i større grad merker nedgangen i utlandet. Lavere vekst internasjonalt demper etterspørselen. Flere økonomer tror derfor på en rentenedgang på noe sikt. De svake globale konjunkturene og høyt press innenlands kan altså ende opp i en form for balanse her hjemme. En tendens til økning i arbeidsledigheten kan åpne for et lavere rentenivå. Større sannsynlighet for en noe lavere oljepris gir muligheter for lavere aktivitet i Norge, og dette kan også føre til at rentene trekker nedover. Valgår med valgløfter og kommende innfasing av oljepenger i økonomien er faktorer som kan utsette eventuelle nedjusteringer av det norske rentenivået. 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0, års statsobl. 3-mnds nibor Den underliggende inflasjonen har i stort sett ligget like i overkant av målet på 2,5 prosent. I juli var den marginalt under. Konsumprisindeksen falt naturlig nok mye fra juni til juli, siden en del varer fikk lavere merverdiavgift. Kredittveksten for de tolv siste månedene var i juli på 10,7 prosent, mot 11,1 prosent i juni og 11,5 prosent i mai. Norges Banks strategi med høyt rentenivå synes dermed å gi resultater. Likevel er sentralbanken bekymret over at låneetterspørselen til husholdningene fortsetter å øke. Det er med andre ord bedriftene som etterspør mindre kreditt, sannsynligvis fordi de ikke ønsker å investere like mye. Med en noe fallende sysselsetting, kan det nå bli mindre press oppover på priser og lønninger. På denne måten kan det bli lettere for Norges Bank å holde inflasjonen i sjakk Korte og lange renter Kilde: DnB Markets 2000 Aksjeverdien til eiendomsselskapene på børsene har holdt seg bra sammenlignet med mange andre sektorer. Dette er ikke særlig oppsiktsvekkende når man ser på fallet i verdiene til risikofylte teknologibedrifter. 15 % 10 % Inflasjon Neste markedsrapport kommer ut medio desember. 5 % 0 % Kilde: SSB

4 4 Økonomiske rammebetingelser forts. 1.3 Arbeidsledighet Tall fra SSB forteller at presset i arbeidsmarkedet er i ferd med å avta litt. Arbeidskraftsundersøkelsen viser at antall sysselsatte i perioden mai-juli falt med 3000 sammenlignet med april-juni. I årets andre kvartal økte arbeidsledigheten med 6000 personer. I følge SSB har det blitt flere ledige siden i fjor sommer. Mens ledigheten var på 3,1 prosent for ett år siden, er den nå på 3,6 prosent. De siste tallene fra arbeidsdirektoratet forteller imidlertid om et stabilt arbeidsmarked. Grunnen er at Aetats tall bygger på registrerte ledige, mens SSB også tar hensyn til den skjulte ledigheten. Til tross for en marginal lettelse på presset, er arbeidsmarkedet fortsatt stramt. Selv innen IT-bransjen mangler visse typer arbeidskraft. I denne sektoren ser man imidlertid at fokusen på inntjening nå er stor, og det er seniormedarbeidere og spesialister som er mest etterspurte. 1.4 Aksjemarkedet Børsene går dårlig. Økonomiene i Japan, USA og Tyskland står stille og nedturen kan vare en stund. Dow Jones-indeksen i USA har igjen vært under , og Nikkei-indeksen i Japan har vært under for første gang på 17 år. I skrivende stund har totalindeksen falt med ca. 10 prosent siden midten av juni. Selv om oljeprisen har holdt seg på et relativt høyt nivå, er altså smitteeffekten fra utlandet stor. Fortsatt fokuseres det på nøkkeltall fra USA. Resultater fra bjellesauer innen IT og telekom påvirker aksjemarkedene i stor grad. Analytikere frykter at fallene på børsene skremmer amerikanske forbrukere fra å bruke penger. En eventuell resesjon i verdens største økonomi vil få alvorlige følger for resten av den globale økonomien. Når denne rapporten går i trykken er dessuten de økonomiske virkningene av terrorangrepene på USA ikke kjente. 1.5 Olje Skrantende verdensøkonomi har sendt oljeforbruket noe ned. Oljeprisen er likevel på et akseptabelt nivå med sine (i skrivende stund) 27 dollar, selv om det er hakket lavere enn ved forrige markedsrapport. OPEC-landene har overrasket med sterk vilje til å regulere tilførselen av olje til markedet med vedvarende høye oljepriser som resultat. Forventet nedgang i verdensøkonomien gjør at markedet forventer en litt lavere pris de nærmeste årene. I år regner man med en snittpris på 26 dollar, i 2002 og 2003 forventes en pris som er 2-3 dollar lavere. Skulle anslagene slå til vil imidlertid ikke Norge lide noen stor nød. Landet vil i en slik situasjon sannsynligvis gå med store overskudd og kan fortsatt oppleve å være noe skjermet fra nedgangen ute i verden. 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % 0,00 % Arbeidsledige i % av arbeidsstyrken Kilde: SSB Totalindeks Oljepris og børsutvikling 1994 Oljepris: Brent Blend spot, årlige gjennomsnitt i dollar. tall er anslag. Tallene er indeksert for norsk KPI. Totalindeks: Årlige gjennomsnitt Oslo Børs. tallene er ikke endelige, men foreløpig gjennomsnitt Kilde: SSB Oljepris

5 3/ Generelt 2. Eiendomsmarkedet Nedkjølningen i verdensøkonomien demper nå veksten i eiendomsmarkedene. I USA har lavere etterspørsel etter kontorlokaler ført til økt arealledighet. Vi vet at svakere markedsabsorbsjon har påvirket veksttakten i leieprisene i de viktigste byene i Europa. Leiene på prestisjelokaler i Stockholm falt med 1,7 % i første kvartal og 5,2 prosent i andre. Videre er det slik at etterspørselen i eiendomsmarkedet ofte er mer avhengige av lokale forhold enn de fleste andre markeder. Tradisjonelt har oljeprisen vært viktig for aktivitetsnivået her til lands, og denne har i lang tid vært høy. Det er derfor uvisst i hvilken grad avdempningen utenlands vil påvirke markedet for næringseiendom i Norge. 3/015 Ser man på verdiene til eiendomsselskapene verden over, har disse holdt seg langt bedre enn børsnoterte selskaper generelt. Eiendom oppleves fortsatt som en trygg havn blant mange investorer. En noe lavere lang rente i markedet er også med på å fremstille eiendom som en attraktiv investeringsmulighet. I Oslo omtaler de fleste aktørene utleiemarkedet som relativt rolig. Etterspørselen etter mindre lokaler og etter nye og attraktive lokaler opprettholdes. Usentralt lokaliserte næringsbygg taper fortsatt terreng. Fremleiearealer blir fra tid til annen utleid til en lavere pris enn den opprinnelige kontrakten skulle tilsi, men generelt ser man ingen prisnedgang på leieprisen til kontorarealer. Det synes som om sentralt lokaliserte kontorer opprettholder sin attraktivitet. Eiendomsmarkedet er som nevnt ofte attraktivt når mange andre markeder går dårlig. Markedet for kjøp og salg av næringseiendom i Oslo preges av mange interesserte investorer. Hittil i år har imidlertid ikke så mange selgere vært på banen. Syndikererne av næringseiendom melder stort sett om et roligere marked i år enn i forhold til i fjor. Bakgrunnen er at livselskapene er aktive i markedet og rentenivået er relativt høyt. Hvis renten beveger seg noe nedover i løpet av høsten kan man imidlertid oppleve økt aktivitet. -Lager/Kombinasjonslager Det meldes om bra etterspørsel etter mindre lager på m 2. Typiske brukere i dette segmentet kan være små transportselskaper. For lager over 1000 m 2 kan det være litt lengre mellom interessentene. Som nevnt i tidligere rapporter er kurante lager greie å leie ut. Et eksempel kan være lager på gateplan med kjøreporter. Eldre lager med med lav takhøyde kan det være vanskeligere å finne leietakere til. -Byggebransjen Det meldes om at prosjekter som Bjørvika, Fornebu, to nye sentralsykehus og bygging for forsvaret gjør at byggebransjen kan trenge opptil nye medarbeidere hvert år i lang tid fremover. Hvis dette behovet blir reelt vil mangelen på folk i byggebransjen vare i mange år. SSB sin ordrestatistikk melder om kraftig økning i tilgangen på nye bygg i 1.kvartal. Innen yrkesbygg økte beholdningen med 4 prosent i løpet av 1. kvartal i år og lå ved utgangen av kvartalet 14 prosent høyere enn på samme tid i fjor. Når det gjelder igangsetting av yrkesbygg ble det imidlertid i perioden januarmai i år påbegynt 4 prosent mindre arealer enn i fjor. For bolig finner man en 17 prosent økning i denne perioden. -Handel Tall fra Finansavisen viser at de 60 største handelsselskapene i Norge opplevde en samlet resultatnedgang på 10 prosent i fjor. Omsetningen for selskapene økte imidlertid med 10 prosent. Bransjer som gjorde det godt i 2000 var klær og bilimport, mens møbelgigantene leverte svake resultater. Omsetningen av klær har også økt i år (3,5 % 1. halvår.) I Oslo er utviklingen innen handelsstanden den samme som vi referte til i forrige rapport. Trendy handlegater som Bogstadveien holder koken. Trenden ved at mange meglerfilialer legges dit fortsetter. Gaten begynner imidlertid å miste noe av sitt særpreg, siden flere og flere kjedebutikker legges dit. -Bolig Tall fra Norsk Eiendomsmeglerforbund og Econ viser en 3 prosent økning i boligprisene på landsbasis fra 1. til andre kvartal. Tallene forteller imidlertid også om en utflating av prisene i pressområdene Oslo og Rogaland. Tall fra OBOS forteller videre om en svak nedgang i prisene i mai og juni etterfulgt av en oppgang i prisene i juli på over 4 prosent. I august falt prisene med 2,5 prosent, men den totale prisøkningen fra august i fjor har prisene økt med vel 10 prosent. Før sommerferien var det spesielt stort utbud av leiligheter i Oslo-området, og dette førte sannsynligvis til en liten korreksjon i august. Boligmarkedet går likevel godt i hovedstaden for tiden, og omløpshastigheten er stor. På kort sikt forventes en jevn og moderat prisoppgang. Høy sysselsetting og mulige skatte- og avgiftslettelser kan føre til fortsatt optimisme hos kjøperne. I byene vil de mest attraktive og trendy bydelene sannsynligvis fortsette sin vekst. En del markedsaktører ser for seg økning i boligprisene også de nærmeste årene. Økning i disponibel inntekt gjennom skattelettelser, stabil sysselsetting og lavere renter kan gjøre dette mulig. Risikoen ligger først og fremst i den internasjonale utviklingen.

6 6 2. Eiendomsmarkedet forts Oslo sentrum Oslo sentrum er innenfor ca 15 min. gangavstand fra Oslo Rådhus I Oslo sentrum er det få endringer i forhold til forrige rapport, hvor vi kunne fortelle at det var noe større tilgang på arealer. Fortsatt er det først og fremst arealer av dårlig og middelmådig standard som står tomme. Interessen er god for lokaler av bra standard med attraktiv beliggenhet. I sommer gikk både Staten og Oslo kommune ut og garanterte for at det blir full utbygging i Bjørvika. Grunneierne har undertegnet en prinsippavtale som begrenser deres bidrag til infrastruktur. Et felles eiendomsselskap skal sikre at utbyggingen blir en realitet. Veidekke ASA har fått kontrakt med ROM eiendomsutvikling på bygging av Oslo Atrium. Kontraktssummen er på 445 millioner kroner. Utleiearbeidet av arealene i det nye Posthuset er nå i gang. Siden forrige rapport er det blitt offentliggjort at bygget skal deles i to tårn ved at det blir innskjært en glassfasade som gir bygget et luftigere preg. I Rådhusgaten 1-3 er 3500 m 2 over 4 etasjer ledige fra desember i år. Leieprisnivået forventes å bli ca. kr 1800,- pr. m 2 /år. Vi kan nå opplyse om at det i Christian Kroghs gate 32 tilsammen har vært nyutleid 8690 m 2. Gjennomsnittlig leieprisnivå er kr 1688,- pr. m 2 /år. Det har vært meget stor interesse for lokalene. Bakgrunnen er sannsynligvis byggets utforming med store arealer på en flate og god takhøyde. Parkeringsmuligheter og oppveksten av kreative bransjer rundt elva har nok også spilt inn. * Vika og Aker Brygge betegner vi som et eget område på grunn av sitt høye prisnivå. Til dels hører også eiendommene rundt Rådhuset til segmentet. *Oslo sentrum, kontorer med god standard 2. kv. 3. kvartal - Vika/ Aker Brygge Øvrige sentr Oslo indre vest Oslo indre vest består av områdene Bislett, Majorstuen, Frogner og Skillebekk. Bogtadveien preges fortsatt av høye leiepriser på forretningslokaler. Sannsynligvis begynner en del av nisjebutikkene å føle dette på kroppen, siden kjedebutikkene er i ferd med å overta. I KPMG-bygget, som er ferdig i høst, er inntil 3 etasjer (14., 17. og 18.) til leie. Det er interesse for lokalene. I toppetasjene er leieprisantydning ca. kr 2500,- pr. m 2 /år, i 14.etasje noe lavere. Skanska Eiendomsutvikling AS kjøper kontorbygget St. Olavsgate 26. Planen er på sikt å utvikle et moderne kontorbygg på ca m 2. I Bygdøy Alle 23 er noen mindre kontorarealer utleid til leiepris kr 1750,- pr. m 2 /år. Oslo indre vest, kontorer med god standard 2. kv. 3. kvartal Simonsen Føyen Advokatfirma DA har tegnet leiekontrakt på lokaler på C.J. Hambros plass som Telenor skal fraflytte. Som nevnt i forrige rapport er snittleien i bygget på ca. kr 2700,- pr. m 2 /år. I toppetasjene er fortsatt ca m 2 som fristilles i 2003 til leie i markedet. Tilsammen 2700 m 2 er nå utleid i Thiisgården i Haakon VII`s gate til tre forskjellige leietakere. Prisnivået ligger på kr 2500, ,- pr. m 2 /år. I Universitetsgata 7 er m 2 kontorbygg med tilbehør til leie. Telenor Mobil fraflytter lokalene som blir ledige fra mars Megler kan melde om god interesse. Man regner med at leieprisene vil ligge fra kr 2200,- pr. m 2 /år og oppover. Ytre vest Ytre nord Indre Indre nord vest Indre Sentrum øst Indre syd Ytre syd Ytre øst Kartet viser inndelingen av Oslo i de delene vi omtaler i den følgende beskrivelse

7 3/ Oslo indre syd nærmere da Tor Line før sommeren meddelte at de flytter deler av virksomheten sin ut av Oslo. Videre jobber havnevesenet med å få etablert en stor 3/017 containerterminal på Sjursøya. Denne terminalen skal være et ledd i avslutningen av Oslo som containerhavn. Imidlertid har frykten for at dette anlegget ikke blir fjernet innen 2011, skapt politisk debatt om veien videre Oslo indre nord Oslo indre nord består av områdene St. Hanshaugen, Alex. Kiellands pl., Grünerløkka Området preges fortsatt av kreative bransjer som trekker til områdene rundt Akerselva. For nye lokaler med den riktige utformingen oppnår man ofte stor interesse. Megler melder om stor interesse for arealer ved Myrens Verksted. Innflytting i de nye kontorbyggene er satt til 2. kvartal I byggene satser man på å mikse etablerte og mindre, nyetablerte bedrifter. Ved Mølleparken har 2150 m 2 helt nye kontorarealer ombygd fra lager vært ute i utleiemarkedet. Det har vært stor interesse for lokalene, og man er i sluttforhandlinger om deler av arealene. Leieprisnivået ligger på ca. kr 1500 pr. m 2 /år Oslo indre øst Oslo indre øst består av områdene Grønland, Tøyen, Kampen/Vålerenga, Ensjø og Lodalen Forslaget om omreguleringer fra bilby til boliger på Ensjø er ute til høring. Kommunen håper på å at opptil 9000 familieleiligheter kan bli etablert. Området er vurdert som det mest sentrumsnære stedet man kan presse inn et større antall leiligheter. Kommunen ønsker at grunneierne skal være med på å betale skoler etc. Grunneierne på sin side har dannet en gruppering som skal tale deres sak. Hvis prosjektet blir gjennomført vil deler av næringsaktiviten i området bli nedlagt eller flyttet. På samme måte opplever man et noe avventende marked for næringseiendom i området ved Lodalen. Området skal utvikles, og OBOS skal som kjent bygge nye leiligheter på Kværners gamle industritomt. Oslo indre syd består av områdene Sjursøya/Bekkelaget, Nordstrand. Drømmen om en containerfri by rykket Kampen om å fremskynde mosseveitunnelen fortsetter. Samferdselsmyndighetene har stadig utsatt utbygging. Ildsjeler danner nå et aksjeselskap i håp om fortgang. Ideen er at selskapet selv skal stå for utbygging, og tar store deler av risikoen ved prosjektet. Bilistene skal stå for finansieringen. Oslo indre nord, kontorer med god standard 2. kv. 3. kvartal Oslo indre øst, kontorer med god standard 2. kv. 3. kvartal Oslo indre syd, kontorer med god standard 2. kv. 3. kvartal Leieprisutvikling, bydelssegmentert Prestisje Sentrum Skøyen/Lysaker Nydalen Helsfyr/Bryn Prestisjelokaler er av prestisjestandard, forøvrig forutsettes god standard. Leiepris for Sentrum gjelder utenom Prestisje områder. Vi har slått sammen Skøyen og Lysaker, men de senere år har Skøyen ligget ca 100,- pr. m 2 /år over i leiepris.

8 8 2. Eiendomsmarkedet forts Oslo ytre vest Oslo ytre vest består av områdene Fornebu, Lysaker, Skøyen, og Smestad. Regjeringen går inn for nytt dobbeltspor på jernbanestrekningen Skøyen-Sandvika via Lysaker. 600 millioner kroner skal brukes til egen baneløsning på Fornebu. Man håper nå på fortgang av valg og gjennomføring av den nye Fornebu-banen. Fortsatt så går utleiemarkedet noe bedre på Skøyen enn på Lysaker. På Lysaker finnes noe ledighet. I november starter Telenor innflyttingen på Fornebu, og etter hvert vil man få svaret på om dette gir ringvirkninger som øker aktiviteten i området. På Skøyen er det nå sannsynligvis litt lettere for bedrifter å skaffe seg lokaler, men betalingsvilligheten er fortsatt stor på attraktive adresser. På grunn av konkursen til Broadband Mobile er 7800 m 2 kontorarealer i A-blokken i Strandveien 15 i disse dager på vei ut i utleiemarkedet. Arealene er ledige fra årsskiftet og snittprisen i bygget har ligget på kr 1900,- pr. m 2 /år. USAs ambassade vurderer å flytte fra Drammensveien 18. Å bygge en ny ambassade på Storøya ved Fornebu er et alternativ. Om planene blir gjennomført avhenger bl.a. om det blir gitt klarsignal fra Fylkesmannens miljøvernavdeling. Gjensidige Nor Forsikring har kjøpt skadeforsikringsselskapet Ifs nye hovedkontor fra NCC for 432 millioner kroner. I tillegg til en del andre investeringer gjør dette at Gjensidige Nor truer Olav Thongruppen i konkurransen om å være Norges største private eiendomsbesitter. Selskapene Fellesdata og EDB Teamco skal etter planene samlokaliseres på Skøyen. Totalt skal 1200 mennesker fordeles på to bygg. Fellesdata sitt anlegg skal fortsatt benyttes. I tillegg er man i en dialog med Plan- og Bygningsetaten om reguleringsbestemmelsene. Selskapene håper på byggestart i løpet av høsten, og regner med å benytte alle arealene selv. I Drammensveien 88 har man reforhandlet kontrakt på 1500 m 2 arealer i en kontorvilla. Leietiden er satt til 10 år, og leieprisen er kr 1850,- pr. m 2 /år. I Hoffsveien 10, hvor m 2 kontor/forretning og 70 leiligheter er planlagt, venter man for tiden på at omreguleringen skal bli klar. Kontorarealer i Mustads vei 1 på Lysaker er utleid. Prisnivå er kr 1700,- pr. m 2 /år for 550 m 2 av arealene og kr 1600,- pr. m 2 /år for 400 m 2. I Lilleakerveien 2 planlegger Eiendomsspar å sette opp ytteligere 3000 m 2 kontor samt 10 leiligheter. Antatt ferdigstillelse er 2. kvartal Sett ut i fra de oppnådde leieprisene på de andre byggetrinnene, regner man med en leiepris i overkant av kr 1900 pr. m 2 /år. I Vollsveien er 2300 m 2 kontor og lager i en eldre bygning utleid. Utleiepris as is blir etter ca. et års fremleie justert til kr 1400,- pr. m 2 /år. I tillegg kommer en del utgifter til ombygging og prisen inkluderer noe lagerarealer. Ved Holmenkollen restaurant i Holmenkollveien 119 vurderer Eiendomsspar å bygge hotell. Planene ved den bevaringsverdige restauranten har imidlertid allerede skapt diskusjon. Vi har definert områdene Skøyen og Lysaker som egne prisgrupper. Områdene er hver i sær forskjellige fra resten av området Oslo ytre vest. Oslo ytre vest, kontorer med god standard 2. kv. 3. kvartal - Ytre vest Skøyen Lysaker Oslo ytre nord Oslo ytre nord består av områdene Gaustad, Ullevål, Nydalen, Kjelsås/Frysja, Sandaker/Storo, Torshov/Sagene, Carl Berner/Sinsen. Delvis som følge av T-baneutbyggingen, viser nye bransjer som offentlige etater og undervisningsinstitusjoner stor interesse for å etablere seg i Nydalen. Ledigheten i Nydalen har vært lav, og man anslo den til å være ca. 1 prosent ved utgangen av 1. halvår. Det finnes nå imidlertid noen ledige arealer i markedet. Leiearbeidet av butikkarealer i Torgbygget i Nydalen er i gang, og utleier opplever en meget stor interesse for lokalene. Nærheten til den nye T-banestasjonen gjør selvsagt at lokaliseringen er svært gunstig for butikkvirksomhet. I Gjerdrumsvei 10b er man i sluttforhandlinger med en offentlig bruker. Leieprisnivået for 3354 m 2 kontorarealer anslås å være i underkant av kr 1500,- pr. m 2 /år. Lokalene blir ledige fra 1. januar siden Pharmasia & Upjohn flytter til Lilleakerveien 2. I Gjerdrums vei 21 er man i sluttforhandlinger med en kommunal bruker om leie av 4650 m 2 (hovedsaklig kontorarealer) etter det konkursrammede ITselskapet Customax. På Ullevål Stadion har Itera leid 2500 m 2 kontorarealer. Prisnivået anslås til å ligge i intervallet kr 1500,- 1600,- pr. m 2 /år. Oslo ytre nord, kontorer med god standard 2. kv. 3. kvartal - Ytre nord Nydalen

9 3/ Oslo ytre øst Oslo ytre øst består av områdene Økern, Årvoll/Bjerke, Ulven, Helsfyr/Bryn, Alnabru/ Furuset og Groruddalen. Eiendomsaktører med interesser i området Bryn-Helsfyr, har innledet et samarbeide med formål om å utvikle og markedsføre området som et knutepunkt for næringseiendom. På Oslo ytre øst etterspør brukerne fortsatt kontorlokaler av god standard i etablerte næringsområder fremfor billigere alternativer. 3/019 Som følge av fusjonen mellom IT-selskapene Component Software og Contempus, er ca m 2 fristilt i GPIbygget i Karihaugsveien 89 på Furuset. Contempus har flyttet inn til Grev Wedels plass 5 hvor Component Software også er lokalisert. I Karihaugveien 89 planlegges det å bygge ca m 2 kontor og lager med antatt ferdigstillelse i slutten av Man venter for tiden på at omreguleringen skal bli klar. Arbeidene ved Alnafossenprosjektet til Entra er i gang. Veidirektoratet samlokaliserer ca. 600 arbeidsplasser. Ca m 2 er fortsatt til leie i bygget som ferdigstilles i løpet av Leieprisnivå regnes å være kr 1500, ,- pr. m 2 /år avhengig av hvilke tilpasninger som blir utført. BundeBygg sitt bygg i Strømsveien 102 skal rehabiliteres og bygges ut fra ca m 2 til totalt m 2. Skoleetaten, som har vært lokalisert der i lengre tid, har tegnet en 12-årig leiekontrakt på ca m 2 kontorarealer. Leieprisnivå kr 1590,- pr. m 2 /år. Man forventer ellers å oppnå priser opp mot kr 1700 pr. m 2 /år i bygget. I Grenseveien 99 er det tegnet kontrakt på 1000 m 2 lager. Leieprisnivå er kr 775,- pr. m 2 /år. Lageret er et typisk distribusjonlager med flere kjøreporter. I Breivollveien på Alnabru er det tegnet kontrakt på leie av ca m 2 lager. Leieprisnivå er kr 700,- pr. m 2 /år as is. Leietager betaler tilpasninger. Et vekterselskap har leid i underkant av 1000 m 2 kontor i Jerikoveien 20 på Lindeberg. Leieprisen på kr 1100 pr. m 2 /år er inkludert en del oppgraderingskostnader. Oslo ytre øst, kontorer med god standard 2. kv. 3. kvartal - Ytre øst Helsfyr/Bryn Kombikont.* Oslo ytre syd Oslo ytre syd består av områdene Ryen, Skullerud, Bjørndal og "Næringskorridor Syd". Det meldes om bra interesse for arealer i Skullerud området. En grunn kan være relativt lave utleiepriser i et etablert næringsområde. Etter hvert som Telenor flytter ut av lokaler i Olav Helsets vei 5 på Skullerud, vil tilsammen m 2 bli fristilt. Det er interesse for lokalene, og man er i dialog med flere store brukere. I Olaf Helsets vei 8 fraflytter Telenor ca m 2 kontor og lager neste år. En annen bruker leier disse arealene pluss et nybygg på 1000 m 2. Prisen for høytlager i nybygg er kr 850,- pr. m 2 /år. Ca m 2 kontor leies ut for kr 1100 pr. m 2 /år. Oslo ytre syd, kontorer med god standard 2. kv. 3. kvartal Øvrige Stor-Oslo Bærum kommune fokuserer for tiden på å gi Sandvikaområdet en helhetlig utvikling og utforming. Kommunen tar et grep ved å lyse ut parallelle oppdrag for å hente inn ideer. På nyåret oppsummeres resultatene og retningslinjer for utviklingen settes. Sandvika sentrum får dessuten en ny ansiktsløftning siden Helgerudgården planlegges utbygd. Planene omfatter et tilbygg på 3000 m 2 i seks etasjer med forretninger og 12 boliger. Man håper på å starte byggingen i løpet av et år. Det meldes om en enda klarere segmenteringstrend enn tidligere i Bærum/Asker området. Prisnivåene i disse områdene er per i dag relativt like. Bedrifter søker gjerne inn fra Asker eller Billingstad og inn til Sandvika. Bakgrunnen kan være stor etterspørsel etter lokaler nær kommunikasjonssentra. På Hamang Næringssenter er en del mindre arealer av god standard utleid. Prisnivå ligger på kr 1350,- pr. m 2 /år. I Slependveien 48 er 700 m 2 kontor utleid. Leieprisnivå er kr 1025,- pr. m 2 /år. På Grini Næringspark meldes det om fortsatt stabile leietakere og liten bevegelse i markedet. Bærum kommune har problemer med å finne entreprenører til det nye kulturhuset i Sandvika. Byggestarten vil sannsynligvis utsettes i noen måneder. Mangelen på entreprenører synes å ha bakgrunn i stor oppdragsmengde.

10 2. Eiendomsmarkedet forts. 2.2 Leieprisanslag NNM s anslag av leie-nivå 3. kvartal - kontorlokaler i Oslo-området 10 Endringer siden Andel* Minimum Maksimum Gjennomsnitt Tendens kv. A Prestisje lokaler 3% % 72% 2% B Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 15% % 65% 0% C Høy standard, forøvrig 30% % 68% 0% D Ordinære lokaler 30% % 79% 0% E Umoderne, mangelfulle lokaler 15% % 78% 0% F Eldre, urasjonelle lokaler 7% % 86% 0% -*Andel: NNM har fordelt bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. - Beløpene er oppgitt pr. m 2 /år eksklusiv andel felleskostnader. Andel av fellesareal prises overensstemmende med selve lokalleien. - Sammenligningene med 1988 og 1993 gjelder gjennomsnittspriser. Tallene er ikke inflasjonsjusterte. Vi får et "Oslo-gjennomsnitt" på kr 1.426,- pr m 2 /år for vårt utvalg av markedet. Hvis vi kun selekterer på kategorier med høy standard (A-C), blir gjennomsnittsleien 1.844,- pr m 2 /år. Kommentarer/utfyllende opplysninger Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk i Oslo. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og standard. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo, spesielt i Vika og på Aker Brygge. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen, bl.a. i hovedgatene i området fra Vika til Stortorget, samt Skøyen og Lysaker. C. Høy standard: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon og kjøling. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 5 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med bedre beliggenhet kunne ha vært i B-segmentet. D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås på ordinære eiendommer. Segmentet er på vei tilbake, og består som regel av tidligere C-eiendommer. For at eiendommen skal avansere til C-segmentet, må ofte en betydelig rehabilitering til. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere på grunn av beliggenhet eller miljø. Segmentet er delvis ute av markedet, og noen lokaler har hatt langtidledighet. F. Eldre urasjonelle lokaler: Segmentet har falt ut av markedet. Eiendommene er ofte saneringsmodne, og har tilfeldige og kortsiktige kontrakter NNM s anslag av leienivå 3. kvartal - lagerlokaler i Oslo området NNM s anslag av leienivå 3. kvartal -lagerlokaler i Oslo området, samt tilsvarende priser fra markedsrapport 2/ m m m m2 2. kv kv kv kv kv kv kv kv. 01 X: Lager, høyde 3,5 m Y: Lager, høyde 3,5-6 m Z: Lager, høyde 6 m X: Nesten uavhengig av beliggenhet. Vareheis eller rampe eller u.etg i industribygg. Y: En eller flere porter. Oftest rampe. Få søyler. Z: Spesialtilpasset. Stort antall ramper/porter.

11 3/01 3/01 3. Investering i næringseiendom NNM vil i sin kvartalsvise rapport vie mer plass til salgsmarkedet. Denne gangen fokuserer vi på hvordan den direkte avkastningen for kontorbygg i A-segmentet i Oslo har utviklet seg siden Hensikten med eksempelet under er å kartlegge trender som har preget markedet for kjøp og salg av næringsbygg i Oslo. Yield er et uttrykk for direkte avkastning. Net yield defineres som netto leieinntekter dividert med eiendommens salgspris. Dette er likevel et tall som er vanskelig å tallfeste siden markedsverdien av en næringseiendom avhenger av mange ulike faktorer, som leieinntekt, beliggenhet og leiekontraktenes lengde. Vi skal her likevel presentere et anslag på hvordan yield-utviklingen har vært. Noen fasit ender man ikke opp med, men visse trender mener vi blir avslørt. I vårt eksempel tas det utgangspunkt i et kontorbygg i A-segmentet (definert side 10) med en sikker leietaker med en lang (7 10 år) leiekontrakt. Videre tenker vi oss at en potensiell kjøper av eiendommen fokuserer sterkt på to faktorer: kapitalkostnader og risikomargin. I den øverste figuren har vi forsøkt å beskrive den samlede utviklingen i disse faktorene. Denne rente-risikokurven (RR), som beskriver summen av den lange renten og en anslått risikokoeffisient, ligger relativt høyt frem til 1997, og noe lavere etter dette. I tillegg har vi plassert leieprisutviklingen til lokaler i A-segmentet i figuren. Grafene er basert på halvårige tall. lingen i salgsprisen. Denne indeksen kan vi igjen bruke til å studere hvordan yielden har utviklet seg i perioden. Vi har indeksert resultatene til realistiske yield-nivåer i A-segmentet. Man vet at i perioder med spesielt høy eller lav rente-risikoprofil vil ikke yielden følge slavisk etter. Grunnen kan være at det er stor differanse mellom kort og lang rente, eller at andre typer investorer da kommer inn i markedet. På bakgrunn av dette har vi antatt øvre og nedre grenser i det aktuelle tidsintervallet, og vi kommer dermed fram til den nederste figuren. rente/risiko Yield RR Dette matematiske eksempelet fanger ikke opp en viktig faktor som psykologi, men yield-kurven bekrefter likevel noe av det som er kjent. På første halvdelen av 90-tallet opererte man med en relativt høy yield. Fra 1997 har yielden i følge vår modell variert mellom 7,0 og 7,5. Vi ender opp med at dagens yield på bygg i A-segmentet i Oslo er i overkant av 7,5. Dette er heller ikke langt i fra sannheten, men vi understreker at den direkte avkastningen alltid er knyttet til det enkelte bygg. Utvikling i rente-risikoprofil og leiepriser på bygg i A-segmentet Leiepris 2000 kr. pr. kvm/år Hvor mye er så investoren villig til å betale for bygget? Den øverste figuren kan fortelle oss noe om dette. Høyt leienivå og lav RR vil gi en høy markedsverdi. Vi kan videre bruke kurvene til å beregne en indeks som beskriver utvik Utvikling i yield på bygg i A-segmentet

12 4. De største eiendomsselskapene i Norge Eiendomsselskapene Her presenterer vi nøkkeltallene for de viktigste eiendomsselskapene i Norge ved utløpet av 3. kvartal. Totalt teller listen 28 selskaper. (-) betyr at data mangler. De viktigste eiendomsselskapene i Norge (tall for 3. kvartal ): *Endringer i prosent gjelder siste år Selskap (alfabetisk) Brutto leie pr. år i mill. kr. Samlet næringsareal i m 2 ZZZZZZZZZZ Arealledigheti Vektet -hvorav bygg/ gjenværende endring* endring*zzzzzzpark/rehab leietid i år endring* 12 Andenæs Eiendom AS 90,0-12% % % 4,0 0% Aspelin-Ramm gruppen AS 155,0 12% % % 4,8-13% Avantor ASA 114,2 15% % % 5,4-7% Centennial ASA 69, % 6,6 - EAB Eiendom AS 140,0 12% % % 4,1 0% Entra Eiendom AS 641, % 6,5 - Eiendomsspar AS/Victoria AS 515,0-5% % % 7,0-13% Fabritius Eiendom AS 55,8 6% % 0 6% 3,6-8% Gjensidige NOR 1148,0 26% % % 4,8 23% Industrifinans Næringseiendom ASA 442,9 4% % % 6,7-6% Kjøpesenter Holding AS 63, % 5,0 - KLP Eiendom AS 821, % 7,1 - Kristiania Eiendomsforvaltning AS 68,5 31% % % 5,5 20% Linstow Eiendom AS 309,9-1% % % 4,1-5% Mustad Eiendom AS 92,0 8% % % 6,0 0% Norske Liv AS 224,0 2% % ,3-10% NSB Eiendom 1 397, ,3 - OBOS Forretningsbygg AS 214,3 8% % % 3,7-18% Olav Thon Gruppen 1475,0 11% % 5,4-2% Pecunia AS 98,3 65% % % 13,5-10% Sektor Eiendomsutvikling AS 345,6 35% % % 4,0-2% SpareBank1 244,6 13% % % 6,0-13% Steen&Strøm ASA 525,0 14% % - 3% 4,0 0% Storebrand Eiendom 885,0 5% % % 4,6 15% Veidekke 41,0 0% % 900 0% 4,0 0% Vesta 137,8-5% % ,7-14% Vital Eiendomsforvaltning 2 829,0 19% % 0-6,4 31% Warbo Gruppen 50, % 5,0-1 NSB Eiendom: Tallene inkluderer ROM Eiendomsutvikling AS. 2 Vital Eiendomsforvaltning: Tallene inkluderer m 2 forvaltet for DnB. I tillegg forvaltes m 2 innleide lokaler for DnB.

13 2/01 3/01 3/ Nøkkeltall for eiendomsselskapene Her er oversikten over eiendomsselskapenes tre på topp i ulike kategorier: Størst leieinntekt pr. år: 1 Olav Thon kr Gjensidige NOR kr Storebrand Eiendom kr Størst vekst leieinntekt siste år: 1 Pecunia 65% 2 Sektor Eiendomsforvaltning 35% 3 Kristiania Eiendomsforvaltning 31% (Pecunias økning skyldes stor grad av ferdigstillelse siste år.) Størst samlet næringsareal: 1 Gjensidige NOR m 2 2 NSB Eiendom m 2 3 Storebrand Eiendom m 2 Størst vekst næringsareal siste år: 1 Kristiania Eiendomsforvaltning 67% 2 Mustad Eiendom 47% 3 Aspelin-Ramm gruppen 25% Lengst gjenværende leietid: 1 Pecunia 13,5 år 2 Norske Liv 9,3 år 3 KLP Eiendom 7,1 år Oppsummering Konjunkturer -Nedgangen i de internasjonale økonomiene har ikke snudd, og som vi spådde i forrige rapport har en del bedrifter nå merket en lavere etterspørsel fra utlandet. -Prisstigningen synes å være under kontroll, enkelte aktører ser nå for seg en rentenedgang på sikt. -Stabil utvikling i arbeidsmarkedet, tendens til økende ledighet. -Økt bruk av oljepenger og lavere skatter og avgifter kan bidra til å holde temperaturen oppe. -God oljepris og et velfungerende OPEC gjør at Norge fortsatt er i en unik situasjon. Eiendom - Fortsatt et relativt rolig utleiemarked, men ingen tegn til nedgang i leieprisene i sentrale forretningsområder. 13 Siste år: Markedsverdi internasjonale eiendomsselskaper vs. verdensindeksen 110 Eiendomsindeks Verdensindeks Interessen for attraktive sentrumsbygg er fortsatt stor. -Sentraliseringstrendene fortsetter. Bedrifter vil helst ligge i etablerte forretningsområder med gode kommunikasjonsmuligheter. -Stor etterspørsel etter å kjøpe sentrale næringsbygg i Oslo. -Markedet for syndikering av næringseiendom er relativt rolig. Bakgrunnen er sannsynligvis høye renter og offensive livselskaper. Utvikling siste år basert på månedlige tall. Som verdensindeks har vi brukt Dow Jones World, og som eiendomsindeks Global Property Research General Index.

14 Norsk Nærings Megling AS 14 SELSKAPET Norsk Nærings Megling AS (NNM) er en uavhengig spesialist på næringseiendom - primært i Oslo området. Etter over 18 år i bransjen har selskapet opparbeidet en anselig erfaring og bredde innen utleie, salg, rådgivning og søkeroppdrag. NNM er en kvalitetsleverandør gjennom alle faser av oppdraget. NNMs saksbehandlere har kundens oppdrag som sitt spesialfelt. Styrken ligger i den samlede markedskunnskap NNM besitter ved å være store innenfor alle områder av eiendomsmarkedet. På disse to sidene finner du en oversikt over våre avdelinger og ansatte. Administrerende direktør Øystein A. Landvik er statsautorisert eiendomsmegler med mer enn 18 års erfaring fra bransjen hvorav de siste 14 år med næringseiendom. «Årets eiendomsmegler 1994», underviser på BI i faget næringsmegling og sterkt engasjert på vegne av bransjen. Har vært formann i Oslo og Akershus Eiendomsmeglerforening og er formann i Forum For Næringsmeglere. Mottok Norges Eiendomsmeglerforbunds hederstegn i E-post adresse: landvik@nnm.no SALG NNM jobber bevisst med hele salgsmarkedet i Stor-Oslo området, men har spesiell fokus på større og mellomstore eiendommer. Grundige analyser og et meget godt nettverk kreves for å avdekke eiendommens potensial og muligheter. Gjennomføring av salgsprosessen på en profesjonell måte krever innsikt og erfaring samt velutviklet forhandlingsteknikk. Gjennom dette legger vi grunnlaget for strategisk markedskommunikasjon og en optimal pris. SØK Gjennom den profesjonalisering som har skjedd i eiendomsmarkedet har produktet søk blitt stadig viktigere. Bedrifter på flyttefot har sett fordelen av å ha en egen rådgiver i sitt søk etter lokaler, evaluering av alternativer, bistand i forhandlinger og opprettelse av leiekontrakt. NNM har gjennom flere år hatt oppdrag for alt fra mindre selskaper til store børsnoterte selskaper. Vi bistår i leie/kjøp av kontorlokaler, kombilokaler, lager og tomter. Faglig leder Petter Nylend er bedriftsøkonom fra BI og statsautorisert eiendomsmegler. Avla eksamen som beste eiendomsmegler-student i 1993 og har arbeidet i NNM siden mars Tidligere arbeidserfaring fra Vestenfjelske Bykreditt AS. Underviser på BI i faget næringsmegling. E-post adresse: nylend@nnm.no UTLEIE Med mer enn 18 år i utleiebransjen har NNM opparbeidet seg en erfaring som har gjort selskapet til en av de største aktørene innen utleie av næringseiendom i Norge. Våre spesialister vet at for å lykkes med utleiearbeid er essensen å kvalitetsikre utleieprosessen fra start til mål. Dette oppnås gjennom erfarne og fokuserte eiendomsmelgere med en meget god markedsoversikt. ANALYSE Gjennom vårt daglige arbeid ser vi nødvendigheten av å knytte til oss analytikere som kun fokuserer på de korte og lange trender i markedet. Analyseavdelingen utarbeider bl.a. NNMs kvartalsvise markedsrapport som blir benyttet av hele eiendomsmarkedet. I tillegg utføres analyser for og i samarbeid med våre kunder basert på problemstillinger knyttet til markedet for næringseiendom. Statsautorisert eiendomsmegler Jan Wold er bedriftsøkonom fra BI. Fullførte eiendomsmeglerskolen på BI våren Han arbeidet deretter som eiendomsmegler i London, inntil han begynte i NNM juni E-post adresse: wold@nnm.no

15 Statsautorisert eiendomsmegler Vidar Korneliussen Megler/ diplomøkonom Ole Christian Iversen Statsautorisert eiendomsmegler/ aut.regnskapsfører Gunn Nordeide 3/0115 er bedriftsøkonom fra BI. Deltidsstudent på eiendomsmeglerstudiet frem til våren Arbeidet som megler i Bekkelaget Eiendom fra Fra 1996 i Notar Eiendom AS. Begynte i Norsk Nærings Megling AS februar E-post adresse: korneliussen@nnm.no er uteksaminert fra BI Har i tillegg studert økonomi/ markedsføring ved Arizona State University 1995/96. Ble våren 2000 uteksaminert som eiendomsmeglerkandidat på eiendomsmeglerstudiet BI. Har jobbet i Gjensidige Bank som fagkonsulent før han ble ansatt i NNM september E-post adresse: iversen@nnm.no er bedriftsøkonom og autorisert regnskapsfører fra BI. Uteksaminert fra eiendomsmeglerstudiet våren Har drevet egen virksomhet innenfor eiendomsforvaltning og regnskapsføring, samt arbeidet hos Notar Eiendom AS og Postbanken Eiendomsmegling AS. Begynte i NNM februar som økonomisjef. E-post adresse: nordeiede@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler Solveig Lund er utdannet bedriftsøkonom fra BI. Uteksaminert fra eiendomsmeglerstudiet våren Hun arbeidet deretter som eiendomsmegler hos Petter Woxen inntil hun ble ansatt i Norsk Nærings Megling AS i oktober E-post adresse: lund@nnm.no Jurist Geir A. Nærø avla juridisk embetseksamen ved Universitetet i Oslo 1999 med boligrett og forsikringsrett som fordypningsfag. Har tidligere arbeidet i Europeiske Reiseforsikring. Ble ansatt som megler i Norsk Nærings Megling AS i desember E-post adresse: naro@nnm.no Markedskoordinator Sissel Tove Åsberg er utdannet innen administrasjon- og organisasjonsutvikling. Har bakgrunn fra prosjektledelse med markedsføring, presse og media som hovedfelt. Har tidligere bl.a. jobbet som pressesjef for Innovation Kværner under Whitbread 97/98. Var selvstendig næringsdrivende før hun kom til NNM i august. Diplomøkonom Anne K. Simonsen er uteksaminert fra BI i Har i flere år arbeidet som næringsforvalter hos OBOS Eiendomsforvaltning AS. Ble ansatt som megler i Norsk Nærings Megling AS i februar. E-post adresse: simonsen@nnm.no Markedsanalytiker Ingar K. Larsen er utdannet cand. polit. med hovedfag i samfunnsøkonomi fra Universitetet i Bergen våren. Har cand.mag-grad innen realfag fra 1995 og Praktisk- Pedagogisk utdanning (1998) fra samme lærested. Har tidligere jobbet som adjunkt. Begynte i Norsk Nærings Megling AS januar. E-post adresse: larsen@nnm.no Sekretær Nina W. Høksnes avsluttet skolegang fra 3-årig videregående skole handel og kontor-linje i Jobbet i flere år som butikkselger og innkjøpsansvarlig før hun startet hos NNM i januar. E-post adresse: hoksnes@nnm.no

16 0901 Lay-out og trykk Besøksadresse: Grev Wedels plass 5, 5. etasje Telefon: Epost: Foretaksregistrert NO Postadresse: Postboks 303 Sentrum, 0103 Oslo Telefaks: