Eiendomsskatt - eiendomsselskapets perspektiv Jørn Seljelid Direktør økonomi & finans ROM Eiendom AS Presentasjon Estate Konferanse 19.

Transkript

1 Eiendomsskatt - eiendomsselskapets perspektiv Jørn Seljelid Direktør økonomi & finans ROM Eiendom AS Presentasjon Estate Konferanse 19. november 2015 Bedre byrom der mennesker møtes

2

3

4

5 Agenda 1. Kort om ROM Eiendom 2. Eiendomsskatt generelt 3. Betraktninger fra analysemiljøet 4. Eiendomsverdier 5. Byggeprosjekter 6. Finansiering 7. Leiepriser Bedre byrom der mennesker møtes

6 ROM Eiendom i tall: Eiendommer Bygg 990 Stasjoner 317 Leiekontrakter Bygningsmasse Utviklingspotensial kvm 2 mill. kvm Eiendomsverdi MNOK Årlig investeringsnivå MNOK Årsresultat 2014 MNOK Ansatte 94

7 Eiendomsutvikling og - forvaltning Eier og forvalter kontorbygg, hotell, parkeringshus, boliger, jernbanestasjoner, verksteder og terminaler Eier betydelige tomtearealer Utvikling i egen regi eller gjennom SP-selskaper med samarbeidspartnere Over 100 aktive prosjekter Regulering Idé og konseptutvikling Prosjektutvikling Utleie Bygging Transaksjon Eier/ investor

8 Nye Oslo S Operakvarteret, Oslo. Kontorer, boliger, butikker og servering. OSU Grefsen, Oslo nye leiligheter Ved Bergen stasjon. Nytt kontorbygg

9 M62 på Filipstad Skien brygge Trondheim Stasjonssenter Paradis, Stavanger

10 Notodden terminalbygg Filipstad Bellevuehagen, Fredrikstad Saga Atrium, Jessheim

11 ROMs eiendomsportefølje geografisk fordeling Mange kommuner har innført eiendomsskatt, men ROMs største verdier ligger i kommuner foreløpig uten eiendomsskatt OSLO BERGEN STAVANGER TRONDHEIM DRAMMEN ANNET

12 2. Eiendomsskatt generelt

13 Eiendomsskatt på hva? Det er eiendomsskatt på «fast eiendom» (jf. Eiendomsskatteloven), herunder kontor, parkeringshus, logistikkbygg, verksteder, bolig, hotell, og ubebygde tomter Men kommunen behøver ikke innføre eiendomsskatt på all eiendom, jf. eiendomsskatteloven 3 I tillegg enkelte lovgitte fritak ( 5) og noen muligheter for å gi ytterligere fritak ( 7)

14 Eiendomsskatt utbredelse og satser 355 kommuner med eiendomsskatt Satser næringseiendom 2015: o Bergen 5 promille o Stavanger 4 promille o Trondheim 5,45 promille o Kristiansand 6,25 promille o Drammen Foreløpig ingen eiendomsskatt Satser Oslo fra 2016/2017: o o Bolig: Eiendomsskatt fra Bunnfradrag MNOK 4 2 promille 2016, 3 promille fra 2017 Næringseiendom: Taksering skal gjennomføres, mål om eiendomsskatt fra promille 2017, 3 promille fra 2018

15 Eiendomsskatt retningslinjer for taksering «Teoretisk» mål: Fastsette en takst som skal tilsvare antatt markedsverdi på takseringstidspunktet. Normalt re-taksering hvert 10. år, evt. oppjustering av takstene med en fast prosentsats. Ofte blir det fastsatt sjablongverdier basert på kvm priser, strøksavgrensinger o.l., supplert med skjønnsmessige vurderinger. Hver kommune har egne retningslinjer Hvordan blir Oslo kommunes framgangsmåte og retningslinjer? Innføring av eiendomsskatt i Oslo kan medføre en økt kostnad og en sansynlig verdireduksjon. Takstene blir avgjørende ift. dette

16 3. Betraktninger fra analysemiljøet

17 Eiendomsskattens påvirkning på eiendomsverdi i Oslo DNB sier følgende: Verdipåvirkningen er enda uviss, ettersom.. Det er usikkerhet knyttet til hvordan verdigrunnlagene for eiendomsskatt vil bli fastsatt Blir det konservative verdier mindre påvirkning på verdi Blir det verdier nærmere markedspriser potensielt stor påvirkning på verdi Det er usikkerhet knyttet til hvilken promille som vil være aktuell på lang sikt Høy promille på sikt potensielt stor påvirkning på verdi Det er usikkerhet knyttet til hvilken tidshorisont som vil legges til grunn mht. varighet på eiendomsskatt hypotesen er at innført eiendomsskatt ikke blir fjernet selv etter evt. maktskifte Mulighet for å belaste leietaker for kostnaden (på kort eller lengre sikt) er også avgjørende

18 Eiendomsskattens påvirkning på eiendomsverdi i Oslo Newsec sier følgende: Newsec forventer ikke at eiendomsskatten vil påvirke transaksjons- eller leiemarkedet i særlig grad i det korte bildet Men på sikt vil eiendomsverdier falle Newsec har undersøkt sammenhengen mellom markedsverdi og eiendomsskatt i andre norske byer (Bergen, Trondheim og Stavanger) hvor skatten allerede er innført. I gjennomsnitt ble verdien av eiendommen redusert med 2,4 % av markedsverdien som følge av innføring av eiendomsskatt Newsec forventer at over tid vil eiendomsskatten bli en leietakerkostnad gjennom felleskostnader og/eller økt markedsleie

19 Eiendomsverdier Byggeprosjekter Finansiering Leiepriser

20 Hva sier foreningen Norsk Eiendom? Standardavtaler innebærer at eiendomsskatt er utleiers kostnad «Mange av våre medlemmer har i flere år endret dette forhold i sine kontrakter slik at eiendomsskatt dekkes inn gjennom felleskostnadene.» «Det har vist seg at mange av medlemmene våre har vært uenig i dette standpunktet og vi vil derfor arbeide for å endre standardkontraktene på dette punkt»

21 Eksempel eiendomsskatt kontorbygg Schweigaards gate OSLO

22 Byggeprosjekt og eiendomsverdi ROM Eiendom oppførte i 2013 og solgte i 2014 NSB-bygget og Gjensidige-bygget i Oslo Leieinntekt MNOK 84,1 Estimert eierkost MNOK 0,7 Salgspris: MNOK Yield: Ca. 4,77 Forutsetninger: Antar forsiktig markedsverdi som grunnlag (60 %) Forutsetter at eiendomsskatten har kommet for å bli Eiendomsskatt belastes utleier iht. kontrakt

23 Case: Lav yield versus høy yield Eiendomsskatt Yield 4,77 % 0 promille 3 promille 5 promille Netto leieinntekt før eiendomsskatt 83,4 83,4 83,4 Eiendomsskatt (grunnlag 60% av 1750) - -5,3-8,8 Netto leieinnteker 83,4 78,1 74,6 Salgspris Byggekostnad inkl. tomt Salgsgevinst Salgsprisnedgang Salgsprisnedgang i % - 6 % 10 % Salgsgevinstnedgang i % - 20 % 33 % Eiendomsskatt Yield 6,00 % 0 promille 3 promille 5 promille Netto leieinntekt før eiendomsskatt 83,4 83,4 83,4 Eiendomsskatt (grunnlag 60% av 1 390) - -4,2-7,0 Netto leieinnteker 83,4 79,2 76,5 Salgspris Byggekostnad inkl. tomt Salgsgevinst Salgsprisnedgang Salgsprisnedgang i % - 5 % 8 % Salgsgevinstnedgang i % - 37 % 61 %

24 Eksempel: 6,0 % yield, 15 % lavere leie, MNOK 150 lavere tomtekostnad Eiendomsskatt Yield 6,00 % 0 promille 3 promille 5 promille Netto leieinntekt før eiendomsskatt 70,9 70,9 70,9 Eiendomsskatt (grunnlag 60% av 1182) - -3,5-5,9 Netto leieinnteker 70,9 67,3 65,0 Salgspris Byggekostnad inkl. tomt Salgsgevinst Salgsprisnedgang Salgsprisnedgang i % - 4 % 7 % Salgsgevinstnedgang i % - 31 % 52 %

25 Finansiering av byggeprosjekt Eiendomsskatt Yield 4,77% 0 promille 3 promille 5 promille Markedsverdi Byggekost inkl. tomtekjøp % belåning av markedsverdi EK behov Eiendomsskatt Yield 6,00% 0 promille 3 promille 5 promille Markedsverdi Byggekost inkl. tomtekjøp % belåning av markedsverdi EK behov

26 Finansiering for eiendomsutvikler: Eiendomsskatt gir trolig lavere verdi for eiendomsprosjekter Mindre sikkerhet for bankene Lavere lånefinansiering Behov for mer egenkapital

27 Finansiering for eiendomsbesitter: Eiendomsskatt Yield 4,77%, rentekost 3,1% 0 promille 3 promille 5 promille Kjøpspris % belåning av markedsverdi Amortisering i % av lån 3 % 3 % 3 % IRR EK ca. 12 % ca. 12 % ca. 12 % Eiendommen får en lavere kjøpspris Konstant egenkapitalandel Liten eller ingen konsekvens for avkastningen i %

28 Leiepriser hvem tar kostnaden? -teori og litt synsing Dersom eiendomsskatten i stor grad belastes leietaker vil leietaker kanskje etterspørre mindre arealer og eventuelt se seg om etter alternative arealer. Det kan igjen ha en effekt på tilbudssiden ved at marginale utbyggingsprosjekter skrinlegges og mindre attraktive lokaler rives/konverteres Om utleier dekker kostnaden, vil dette føre til at noen utviklingsprosjekter blir skrinlagt som følge av at prosjektet ikke tilfredsstiller avkastningskravene

29 Konklusjon På kort sikt vil det hovedsakelig være gårdeier og utbygger som må betale regningen, med unntak av der hvor leiekontrakten fastsetter at leietaker skal betale for eiendomsskatt På lengre sikt vil markedet avgjøre samlet leiebelastning (leie, felleskostnader og eiendomsskatt) For kjøper av eiendom vil eiendomsskatt bli reflektert i prisen

30 Takk for meg!