Energidagen Trondheim Scandic Lerkendal 1.april Eiendomsmeglerens rolle for å skape det grønne skiftet

Transkript

1 Energidagen Trondheim Scandic Lerkendal 1.april 2016 Eiendomsmeglerens rolle for å skape det grønne skiftet

2 Agenda 1. Tilbakeblikk 2. Nybygging siste 15 år 3. Leiepriser/arealledighet 4. Hvilke krav stiller leietakere og utbyggere/investorer 5. Hva gjør vi med «utdatert bygningsmasse»? 6. Oppsummering

3 Agenda 1. Tilbakeblikk 2. Nybygging siste 15 år 3. Leiepriser/arealledighet 4. Hvilke krav stiller leietakere og utbyggere/investorer 5. Hva gjør vi med «utdatert bygningsmasse»? 6. Oppsummering

4 Tilbakeblikk Flere nye næringsbygg i perioden «Ut av byen» «Jappetid» Børskrakk og bankkrise Fall i eiendomsverdiene på ca. 70 % Ingen nybygging i 10 år fra 1990 Reguleringsplan for Nedre Elvehavn fra 80-tallet ble startet realisert fra starten av 2000-tallet

5 Tilbakeblikk Moderate krav i byggeforskriftene Bygd med enkel standard Luftmengder (kjøling) Godt med parkering («gratis») Forholdsvis lave leiepriser Liten tilgang på leietakere

6 Agenda 1. Historikk 2. Nybygging siste 15 år 3. Leiepriser/arealledighet 4. Hvilke krav stiller leietakere og utbyggere/investorer 5. Hva gjør vi med «utdatert bygningsmasse»? 6. Oppsummering

7 Tilgang på nye arealer Gjennomsnitt ca kvm Kilde: Trondheim kommune/ Norion Næringsmegling

8 Energi-/miljøfokus når startet det? Slik vi opplevde det, i 2009/2010 Grønn Bygg Allianse, stiftet i 2010 Bygg Energiklasse A

9 Så kom Bellonabygget - Bellonahuset er blitt et forbilde som andre kan strekke seg etter, sa Nakstad under åpningens fagseminar. Bellona overtok rekord Frem til Bellonahuset ble bygget, var det nettopp Enovas kontor som holdt norgesrekorden for energieffektivitet. - Jeg må innrømme at jeg får et litt ambivalent forhold til Bellonas nybygg når dere kommer og slår oss, sa Nakstad, og høstet latter fra salen. Så derfor utfordrer jeg Bellona til en ny konkurranse: Hvem klarer å ha leve i og bruke lokalene mest energivennlig? sa han, før han avsluttet med å si at han håper og tror noen snart kommer og slår miljøstiftelsens energirekord.

10 Vi fulgte opp

11 Vi fulgte opp

12 Agenda 1. Tilbakeblikk 2. Nybygging siste 15 år 3. Leiepriser/arealledighet 4. Hvilke krav stiller leietakere og utbyggere/investorer 5. Hva gjør vi med «utdatert bygningsmasse»? 6. Oppsummering

13 Leienivåer kontor Kysten rundt - DN Eiendomspanel Kristiansand Stavanger, sentralt Stavanger, oljemiljø Bergen Trondheim Tromsø Oslo

14 Leienivåer kontor - Trondheim God standard Høy standard Toppnivå

15 Leieprismekanismer/betalingsvilje Ikke grunnlag for å hevde at leietakerne betaler mer for energieffektive bygg Så vel B-bygg som A-bygg ligger innenfor det leietakerne ønsker å identifisere seg med Dog er det totalleien som er viktig for leietaker, dvs. sparte kostnader (energi, arealeffektivisering m.m.) kan kompenseres med høyere leie På grunn av lite differensierte leiepriser ønsker leietakerne nybygg

16 Kontorledighet januar kvm Kilde : DNB Næringsmegling AS Kilde : Norion Næringsmegling AS

17 Nye kontorbygg 2015 Vestre Rosten Ferjemannsveien 10 Stålgården Nord Bassengbakken kvm i % utleid

18 Nye kontorbygg 2016 Skippergata 14 «Trapphuset» Bromstadveien 59 (Autronica) Grilstad Marina (Kongsberg Maritime) Ca kvm. i 2016 ca. 85 % utleid

19 Nye kontorbygg 2017 «Trondheimsporten» «Abels Hus» Klæbuveien 196 Maskinistgata 1 - Dora Ca kvm. 95 % utleid

20 Antatte nye kontorbygg 2018 Brattørkaia 16 og «Powerhouse» Otto Nielsens vei 12 Sluppenveien 19 Falkenborgveien 28 Foreløpig ca kvm. antatt ca. 55% utleid

21 Eksempler på leiekontrakter siste 18 mnd. Leietaker Eiendom Ca. areal Kommentar BI Brattørkaia kvm Nybygg Kongsberg Maritime Grilstad Marina AS kvm Nybygg Rambøll Dora Maskinistgata kvm Nybygg Nordic Semiconductor Otto Nielsens vei kvm Nybygg COWI Otto Nielsens vei kvm Brukt /ombygging SEVO - Senter for voksenopplæring TrondheimsPorten kvm Nybygg NAV Syd TrondheimsPorten kvm Nybygg Autronica Tungasletta kvm Nybygg BN Bank Søndre Gate kvm Brukt / ombygg./rehab. HIST EC Dahls kvartalet kvm Nybygg /ombygg./rehab. Helsebygg Ranheimsveien kvm Brukt Norway Royal Salmon, Sportradar, Akva Group m.fl. Adressa-bygget kvm Nybygg GK Norge Klæbuveien kvm Nybygg Asplan, Norsk Helsenett, Hemit, m.fl. Abels Hus kvm Nybygg Sum Ca kvm

22 Kontorledighet og tilgang nye arealer - Trondheim Ledig areal Nybygg Kilde: Trondheim kommune Kilde : DNB Næringsmegling AS Kilde : Norion Næringsmegling AS

23 Hvorfor nybygg? Bedriftene har blitt vant til høy standard Nybygg er energieffektive og arealeffektive Marginalt høyere leiepris enn i brukte bygg som oppveies av: Lavere energi- og felleskostnader Mindre arealforbruk Fortsatt en meget betydelig arealreserve (tomter) for nye kontorer

24 Agenda 1. Tilbakeblikk 2. Nybygging siste 15 år 3. Leiepriser/arealledighet 4. Hvilke krav stiller leietakere og utbyggere/investorer 5. Hva gjør vi med «utdatert bygningsmasse»? 6. Oppsummering

25 Hvilke krav stilles Leietakere Utbyggere/investorer A eller B-bygg Miljømessige kvaliteter God arealeffektivitet Beliggenhet ved kommunikasjonsknutepunkter Sykkelparkering og garderobeløsninger Parkering mindre viktig for mange leietakere Være en del av et «kontorcluster» (eks. Sluppen, Grilstad, Sentrum) Bygg som står seg over tid (teknisk og arealeffektive) Gode beliggenheter (f.eks. de to nye NAV-byggene) nær kommunikasjonsknutepunkter Tilrettelagt for sykkel Noen investorer kjøper kun A- bygg eller bedre Bygg med lavere driftskostnader og som er effektive å forvalte

26 Meglerens rolle Som rådgiver være en pådriver til at gode «grønne» løsninger blir valgt Formidle til leietakere, utbyggere og investorer de strømninger og politiske rammebetingelser som finner sted Velg langsiktige løsninger, heller A enn B-bygg da merkostnadene er marginale Både Miljøpakken og Bymiljøavtalen er viktige virkemidler ifbm. det «grønne skiftet» (belønningsmidler fra staten) Mindre biltrafikk Tilrettelegging for Superbuss Flere gang og sykkelveier Velg riktige beliggenheter i forhold til offentlig kommunikasjon (knutepunkt) Synliggjøre fordelene Leietakerne får mer valuta for pengene Høyere nettoleie for utbyggerne/investorene, dvs. høyere eiendomsverdier Tenk langsiktig, vær i takt med utviklingen Synliggjøre utfordringene Arealledigheten Eldre utdaterte bygg

27 Agenda 1. Tilbakeblikk 2. Nybygging siste 15 år 3. Leiepriser/arealledighet 4. Hvilke krav stiller leietakere og utbyggere/investorer 5. Hva gjør vi med «utdatert bygningsmasse»? 6. Oppsummering

28 Mulige løsninger for å redusere ledigheten Relansering i markedet Krever omfattende rehabilitering Strenge krav i byggeforskrifter Konvertering til bolig Fortsatt god tilgang på sentrale ubebygde tomter og konverteringsareal fra sentral industribebyggelse Avhenger av et velfungerende boligmarked med stor nok etterspørsel og høye nok priser Ofte tung og vanskelig bygningsstruktur som gir dårlige boliger Konvertering til hotell Ikke rom for nye hoteller de nærmeste årene Konvertering til offentlige bygg f.eks. helserelaterte formål For dyrt? Riving Betinger at byggene reprises til tomteverdi

29 Konvertering noen kandidater Rambøll - Ilsvika Jarleveien Ladebekken Senter for voksenopplæring - Lademoen Adressa-bygget - Heimdal Tidl. TØH Moholt

30 Konvertering i prosess Ladebyhagen Haakon Vii s gt. 4 Lilleby Lade Alle mange prosjekter Haakon Vii s gt. 14

31 Oppsummering Lavere driftskostnader (energi), høyere nettoleie for utleier Lavere produksjonspris for høyere kvalitet netto for utleier Teknisk gode bygg blir dermed mer attraktive for investorer Riktige (gode) beliggenheter, dvs. nært eller på kollektivknutepunkter er mer attraktive både for leietakere og investorer Bygg tilrettelagt for sykkel er attraktivt for leietakere og investorer Velg løsninger som står seg over tid følg med i tiden Vær oppmerksom på arealledigheten tilrettelegg for «ny» bruk

32 Takk for oppmerksomheten!