SANDS et nasjonalt firma

Transkript

1 SANDS et nasjonalt firma Nytt merkenavn - SANDS Et av Norges største advokatfirma med 145 advokater Fullservice advokatfirma for næringslivet, med kontorer i Oslo, Tønsberg, Stavanger, Bergen, Ålesund, Trondheim og Tromsø 24 advokater i Bergen Fokus: Bygg & Anlegg, Arbeidsliv, Fast eiendom, M&A, Sjømat, Prosedyre

2 Lån til besvær Refinansiering som mulighet #Oppdatert oktober, Radisson Blu Hotel, Bergen Ole-Kristian Dalen ADI og Rolf Bech-Sørensen SANDS

3 Agenda Hva kan oppnås med reforhandling av lån med sikkerhet i eiendom? Klargjøring av lånerammer for finansiering av nye investeringer? Eksempler som viser mulighetene i dagens lånemarked 3

4 4 Hva er mulig?

5 Refinansiering Næring vs. Bolig Næring, %, bolig %, tomter (ikke reg), 100 % egenfinansiering Enkelteiendommer vs porteføljer Låntaker. Konsern eller underliggende selskap. Kan representere vesens prisforskjell, men er nyttig å få synliggjort hva man betaler Utvikling vs drift/forvaltning /yieldeiendommer Vesentlig høyere margin og lavere finansieringsgrad på utvikling vs. drift 5

6 Porteføljer: Salg v/fisjon vs salg eiendom Eiendom AS - Eiendom 1 - Eiendom 2 - Eiendom 3 - fisjon aksjer Eiendom 2 AS Salg aksjer Kjøper salg Pant i eiendom lån Kjøper lån Bank/ långiver 6

7 Eiendomskonsern Holding AS Eiendom 1 AS Eiendom 2 AS 7

8 Lån m/pant i eiendom ved salg av aksjer Holding AS betaling overdragelse aksjer Holding AS lån Eiendom 2 AS pant i eiendom Bank/långiver 8

9 Prosjekt - rammefinansiering Formelt tilsagn vs intensjonserklæring Bankene må binde kapital, innebærer at man som kunde må betale løpende provisjon. I tillegg vil normalt bankene ha med mange finansieringsforutsetninger. Uttalelse fra bank om at man på visse forutsetninger er med på å finansiere nye prosjekt, eks basert på vek, belåningsgrad, leie, yield mm. 9

10 Alternative finansieringsformer Leasing Gråmarked Obligasjoner Tradisjonell banklån Egen-/fremmedkapitalsyndikering 10

11 Hva vektlegger bankene Ledelse Strategiplan Styring og rapportering Forutsigbar/oversiktlig kontantstrøm Leietaker kvalitet og løpetid Beliggenhet Pantesikkerheter - takster 11

12 Aktuell dokumentasjon overfor bankene Aksjeeierbok Styremedlemmer, presentasjon Styredokumenter, event oversikt eller utvalg Strategidokument Leieavtaler Utskrifter Kartverket Økonomi Budsjett Regnskaper 12

13 Verdijustert egenkapital Reforhandle pris, eller øke belåning (her kr 12,1 mill ledig ved aksept for økt VEK), eller Ole Brumm? 13

14 Hvor ligger markedet (I) Bankene tar gjerne utgangspunkt i sine egne yield- betraktninger, men skuer også til eventuelle transaksjoner i nærområdet. 14

15 Hvor ligger markedet (II) Obligasjonsfinansiering fordrer normalt porteføljer større enn kr 300,0 mill Obligasjonsfinansiering har vokst med 520 % de siste 5 årene (kr 18 mrd pr ) Bankenes innlånskost er på 2,08 %, så med snitt utlån på 3,92 % har man litt å gå på 15

16 Hva kjennetegner et dårlig case? Ledelse, dårlig renomme Uklar strategi og forretningsplan Landhandelpreget eiendomsportefølje Ikke oppdaterte regnskaper, takster, kontrakter Mange forskjellige finansielle leverandører, strukturer 16

17 Kostnadsbesparelser Beste lokale (vi kjenner) 2 % på banklån (margin 1,2 %) Erfaringsmessig betaler de aller fleste 0,5 2,0 % for mye Eksempel: Kr 50,0 mill i belåning, 0,5 % marginforbedring, kr pr år Over 20 år representerer dette kr 5,0 mill i unødige ekstra kostnader 4,0 % rente på kr 50,0 mill utgjør kr 2,0 mill pr år. 3,0 % rente på kr 50,0 mill utgjør kr 1,5 mill pr år Kostnadsbesparelse i praksis på hele på 25 % (kr /2,0 mill) 17

18 Renter: løpende vs 3,5 og 10 år 3 mnd NIBOR 0,85% 3 års rente 1,25% 5 års rente 1,45% 10 års rente 1,85% 18

19 Anbefalinger - Ta deg tid til en å lage en god finansieringssøknad - Samle all finansiering et sted fremfor å spre på flere - Forhandle frem en lavest mulig margin, ikke bind rente - Hvis planer om vekst, sikre deg en god fremtidsfinansiering 19

20 Rolf Bech-Sørensen Partner advokat (H) Ole Kristian Dalen Siv. øk. og revisor 20