VERDIVURDERING AV UTVIKLINGS- OG BOLIGPROSJEKTER

Størrelse: px

Begynne med side:

Download "VERDIVURDERING AV UTVIKLINGS- OG BOLIGPROSJEKTER"

Ingvald Gabrielsen
8 år siden
Visninger:

1 VERDIVURDERING AV UTVIKLINGS- OG BOLIGPROSJEKTER Estate konferanse, Oslo Johan Berg- Svendsen BER

2 Kort om BER Rent uavhengig rådgivningsselskap innen næringseiendom 14 ansatte, 10 tilknyttede spesialister på rammeavtale 100% eid av partnere i selskapet Byggteknisk og økonomisk spesialisering Høye krav til integritet, kvalitet og etterrettelighet

rammeavtale 100% eid av partnere i selskapet Byggteknisk og

3 BER, Bygg og Eiendomsrevisjon AS BER Byggteknisk Rådgivning AS BER Verdivurdering AS Teknisk tilstandsanalyse Teknisk due diligence kjøp/salg Vedlikeholdsplan Sakkyndig rådgivning eierskifte Energimerking/enøk analyse Byggelånsoppfølging Vedlikeholdsanalyse ifm leieforhold Byggherreombud Verdivurdering næringseiendom Porteføljevurdering Økonomisk rådgivning kjøp/salg/leie Leienivåberegninger Mulighetsstudier/utviklingseiendom Vurdering ifm nye avskrivningsregler Risikoanalyse nybyggprosjekter Prosjektledelse

Vedlikeholdsanalyse ifm leieforhold Byggherreombud Verdivurdering næringseiendom Porteføljevurdering Økonomisk rådgivning

4 Verdsettelse av utviklingseiendom Hovedmetode: Tomteprisbelastningsmetoden, det vil si den nettosum som fremkommer etter fradrag av byggeomkostninger fra den nominelle salgssum hensyntatt prosjektet risiko henført til tid, regulering, kostnader med mer. Kontrollmetoder: Erfaringspriser strøkspris Tomteverdi i forhold til anleggskost (ved ubebygget eiendom)

hensyntatt prosjektet risiko henført til tid, regulering, kostnader med mer.

5 Verdsettelse av utviklingseiendom 1. Påregnelig utnyttelse 2. Analyse verdiparametere 2.1. Salgspris ferdig bebygget 2.2. Byggekostnad 2.3. Prosjektrisiko/gevinstfordeling Marked salg Marked kostnad Regulering Tid Kompleksitet

3. Prosjektrisiko/gevinstfordeling 2.3.1. Marked salg 2.3.2. Marked kostnad 2.

6 Tomteprisbelastningsmetoden Utbyggingsmuligheter hva og hvor mye Salgsverdi ferdig bygg Kostnader for utvikling/anleggskost Risiko i prosjektet fordeling tomteeier/utvikler Prosjektets verdi netto tomteprisbelastning Tomteprisbelastning = verdi per m2 bebyggbart areal

i prosjektet fordeling tomteeier/utvikler Prosjektets verdi netto

7 Tomteprisbelastningsmetoden - eksempel Per m2 S- BRA Salgspris Byggekost Brutto tomteprisbelastning Risiko/gevinst 50 % Netto tomteprisbelastning Tomteverdi Byggekostnad Sum investert kapital Gevinst Gevinst % av investert kapital 16,7 % Gevinst i % av salgsverdi 14,3 % Salgsrisiko - marked 10 % 5 % Kostnadsrisiko - marked 10 % 15 % Reguleringsrisiko 10 % 10 % Tidsrisiko 10 % 10 % Prosjektrisiko 10 % 10 % Sum prosjektrisiko 50 % 50 %

Gevinst 6 000 Gevinst % av investert kapital 16,7 % Gevinst i % av salgsverdi 14,3 % Salgsrisiko - marked 10 % 5 %

8 Risiko/gevinstfordeling Salgsrisiko - marked 10 % 5 % Kostnadsrisiko - marked 10 % 15 % Reguleringsrisiko 10 % 10 % Tidsrisiko 10 % 10 % Prosjektrisiko 10 % 10 % Sum prosjektrisiko 50 % 50 %

9 Utviklingsfaser tid/risiko (1) 1. Uregulert råtomt 2. Utarbeidelse reguleringsbestemmelser 3. Rammetillatelse 4. Byggefasen/salg 5. Ferdigstillelse

10 Utviklingsfaser tid/risiko (2) 1. Uregulert råtomt 2. Utarbeidelse reguleringsbestemmelser 3. Rammetillatelse 4. Byggefasen/salg 5. Ferdigstillelse Salgsrisiko - marked 10 % 5 % Kostnadsrisiko - marked 10 % 15 % Reguleringsrisiko 10 % 10 % Tidsrisiko 10 % 10 % Prosjektrisiko 10 % 10 % Sum prosjektrisiko 50 % 50 %

Ferdigstillelse Salgsrisiko - marked 10 % 5 % Kostnadsrisiko - marked 10 % 15

11 Utviklingsfaser tid/risiko (3) 1. Uregulert råtomt 2. Utarbeidelse reguleringsbestemmelser 3. Rammetillatelse 4. Byggefasen/salg 5. Ferdigstillelse Årlig kostnad: , , , , , , , , , ,- Akkumulert kostnad: , , , , , , , , , ,-

Ferdigstillelse Årlig kostnad: 130 000,- 130 000,- 130 000,- 130 000,- 130 000,- 150 000,- 300

12 Årlig avkastning 1. Uregulert råtomt 2. Utarbeidelse reguleringsbestemmelser 3. Rammetillatelse 4. Byggefasen/salg 5. Ferdigstillelse Reg. bestem Rammetillatelse Ferdigstillelse Kostnad Salgssum Gevinst Sum avkastning 202,00 % 207,49 % 28,22 % Antall år Sum årlig avkastning 33,67 % 29,64 % 2,82 %

bestem Rammetillatelse Ferdigstillelse Kostnad 800 000 1 100 000 21 400 000 Salgssum 2 416 000 3

13 Boligprisstigning vs. verdiøkning tomt siste 10 år Oslo - Gjennomsnitt Snittpris/m2 Byggekost./m2 Tomteverdi/m Kilde: Eiendomsverdi.no/SSB/BER/Norsk Prisbok/Holte Gjennomsnittlige salgspriser har steget med ca. 55% Gjennomsnittlige tomtepriser har steget med ca. 115% Veksttakten økte betydelig fra 2011.

14 Boligprisstigning vs. verdiøkning tomt siste 5 år Gjennomsnitt Oslo Indeksert (2011 = 100) Salgspris NYE Byggekost Tomteverdi Kilde: Eiendomsverdi.no/SSB/BER/Norsk Prisbok/Holte Gjennomsnittlige salgspriser på nye boliger har steget med ca. 30% Gjennomsnittlige tomtepriser har steget med ca. 124%

(2011 = 100) Salgspris NYE Byggekost Tomteverdi 2011 2012 2013 2014 2015 Kilde:

15 Risikofordeling tomteeier/utvikler (1) Per m2 S- BRA Per m2 S- BRA Økning Salgspris % Byggekost % Brutto tomteprisbelastning Risiko/gevinst 50 % % % Netto tomteprisbelastning % Tomteverdi Byggekostnad Sum investert kapital Gevinst Gevinst % av investert kapital 16,7 % 27,3 % Gevinst i % av salgsverdi 14,3 % 21,4 %

tomteprisbelastning 6 000 15 000 150 % Tomteverdi 6 000 15 000 Byggekostnad 30 000 40 000 Sum investert kapital

16 Risikofordeling tomteeier/utvikler (1) Per m2 S- BRA Per m2 S- BRA Økning Salgspris % Byggekost % Brutto tomteprisbelastning Risiko/gevinst 50 % % % Netto tomteprisbelastning % Tomteverdi Byggekostnad Sum investert kapital Gevinst Gevinst % av investert kapital 16,7 % 27,3 % Gevinst i % av salgsverdi 14,3 % 21,4 %

17 Risikofordeling tomteeier/utvikler (2) Per m2 S- BRA Per m2 S- BRA Økning Salgspris % Byggekost % Brutto tomteprisbelastning Risiko/gevinst 50 % % % Netto tomteprisbelastning % Tomteverdi Byggekostnad Sum investert kapital Gevinst Gevinst % av investert kapital 16,7 % 16,5 % Gevinst i % av salgsverdi 14,3 % 14,1 %

tomteprisbelastning 6 000 20 100 235 % Tomteverdi 6 000 20 100 Byggekostnad 30 000 40 000 Sum investert kapital

18 Konklusjon mer over mot utviklers metode Salgspris Fortjeneste 14 % % Byggekost Tomteverdi Gevinstdeling % 49 % 33 %

19 Beregning av påregnelig utnyttelse Analyse reguleringsbestemmelser KDP foran reguleringsbestemmelsene Samsvar reguleringsplan/områdes utvikling? Rekkefølgebestemmelser? Krav til infrastruktur? Andre krav som må følges, parkeringsnorm, utomhusarealer, etc.? Teknisk bebyggbarhet

utvikling? Rekkefølgebestemmelser? Krav til infrastruktur?

20 Konsekvens opphevelse av reg. best. Oslo Hvordan beregne påregnelig utnyttelse? Hva får man egentlig bygge?

21 Konsekvens opphevelse av reg. best. Oslo

22 Hvor mye kan man egentlig bygge her?

23 Beregning påregnelig utnyttelse Boligtomt: 577 m² Regulering: Boligformål Max. U = 1,0 (inkl. halvparten av tilstøtende vei/park) Reguleringsplanen er opphevet i ny kommuneplan Kommunedelplan: ikke omfattet Kommuneplan: Avsatt til eksisterende Tomtestørrelse: 577 Tilstøtende areal: 357 Brutto grunnareal: 934 Utnyttelsesgrad: 1 Maksimal utnyttelse 934 TU% 162 %

24 Strøksanalyse

25 Case: Nycoveien 2, Oslo

26 Beregning påregnelig utnyttelse (regulering) Næringstomt: 9 242,8 m² Regulering: Industri/kontor, maks. %- TU = 185 % 5 etasjer pluss tilbaketrukket 6. etasje Reguleringsplanen er opphevet i ny kommuneplan Utnyttelse iht. gammel, opphevet regulering: Tomtestørrelse 9 242,8 Maks. %-TU 185 % Maks. m² BRA Konvertering BRA/BTA 92,50 % Maks. m² BTA

27 Påregnelig utnyttelse kommuneplan (1) Angitt som hovedområde for fremtidig bebyggelse og anlegg Beliggende i «Indre by» (Transformasjonsområde, T) 11.1: «Utviklingsområder og transformasjonsområder i indre by skal vurderes med høy tetthet og sikre høy bymessig/arkitektonisk kvalitet, grønnstruktur og gode gate- og byrom.» Maks 30 m gesimshøyde, men avtrappet for å innordne gatestrekningens dominerende gesimshøyder. Få andre konkrete retningslinjer mtp. utnyttelse i indre by.

28 Påregnelig utnyttelse kommuneplan (2) Utviklingsområder i «Ytre By»: Områdeutnyttelse % (sistnevnte i tilknytning til kollektivknutepunkt). For byggetomtene er dette anslått å utgjøre %- BRA og %- BRA ved kollektivknutepunkt (iht. kommuneplanen). Kan man forvente en høyere utnyttelse enn dette i indre by? Gammel regulering Kommuneplan (som for "Ytre by") Tomtestørrelse 9 242, , ,8 Maks. %-BRA 185 % 200 % 400 % Maks. m² BRA Konvertering BRA/BTA 92,5 % 92,5 % 92,5 % Maks. m² BTA

29 Påregnelig utnyttelse planforslag Planforslag datert , sist endret Kombinert formål: Bolig/forretning/kontor/bevertning m.m. Maks. utnyttelse på m² BRA, hvorav maks m² BRA kan utgjøre andre formål enn bolig. Tilsvarer ca m² BTA ved normale forholdstall, innenfor intervallet for utviklingsområder i tilknytning til kollektivknutepunkt i ytre by. Forutsatt m² BRA (ca m² BTA) forretning vil salgbart bruksareal for boliger utgjøre ca m² BRA.

30 Verdiberegning (1) Salgspriser for brukte boliger (leiligheter) i området siste 6 mnd. iht. Eiendomsverdi Salgspriser for nye boligprosjekter i området iht. Eiendomsverdi Garasjeplasser er ikke inkludert i prisene over. Selges for kr ,- til kr ,- per plass.

31 Verdiberegning (2) Gjennomsnittlig leie forretning: kr ,- per m² BTA/år (10 % eierkost) Avkastningskrav: 5,5 % Gjennomsnittlig salgspris boliger: ,- per m² S- BRA (middels+ standard) Næring Bolig per m² BTA per m² S-BRA Forventet salgspris Normale byggekostnader Rivekostnader eksisterende bygg Sum bygge- og rivekost Brutto tomteprisbelastning Risiko/gevinst 30 % Netto tomteprisbelastning (avr.) Direkteavkastning 8,9 % 13,5 % Areal Verdi per formål (avr.) Verdi hele tomten Verdi per m² tomt: Tomteprisbelastning per m² BRA: Direkteavkastning totalt: 13,3 %

32 Konklusjon verdivurdering utviklingsprosjekter En tomt er ikke mer verdt enn hva den kan bebygges med En rekke parametere bestemmer verdien Påregnelig utnyttelse beregning. En modningsprosess kan ta meget lang tid Enkel teori komplisert i praksis! BER Drammensveien 126 A 0277 Oslo Tel:

Like dokumenter

131965 Rissa RAPPORT. Oppdragsgiver: Skifte Eiendom 21.12.2015 VERDIVURDERING. Side 1 av 6. Verdi- og Leievurdering / Mal nr. 40 Versjon A 15.07.

131965 Rissa RAPPORT. Oppdragsgiver: Skifte Eiendom 21.12.2015 VERDIVURDERING. Side 1 av 6. Verdi- og Leievurdering / Mal nr. 40 Versjon A 15.07. 131965 Rissa RAPPORT Oppdragsgiver: Skifte Eiendom 21.12.2015 VERDIVURDERING Side 1 av 6 Oppdrag : Verdivurdering Bygningstype : Ubebygd tomt Oppdragsadresse : Langmyrveien 22b, 1624 GRESSVIK Matrikkelnummer