HVA ER OMRÅDEUTNYTTELSE

Transkript

1 Oppdragsgiver: Oppdrag: Hval søndre - regulering Dato: Skrevet av: Esben Rude Kvalitetskontroll: Asbjørn Ellingsen HVAL SØNDRE - OMRÅDEUTNYTTELSE INNHOLD Hva er områdeutnyttelse... 1 Bakgrunn... 3 Alternativ områdeutnyttelse... 3 Konklusjon... 6 Kilder HVA ER OMRÅDEUTNYTTELSE Områdeutnyttelse (OU) er et verktøy for å bedømme tetthet i urbane områder. Det er Oslo kommune ved Plan- og bygningsetaten som har systematisk tatt dette i bruk i sin planlegging av potensialberegninger av fortetting i deler av Oslos byggesone. Områdeutnyttelse er definert som bruksareal (BRA) i prosent av områdeareal inkl. offentlige rom, gater, grønnstruktur m.m. Beregning av BRA er gjennomført etter TEK17 siden det i denne planen skal anvendes minimum BRA for hvert enkelt delfelt. Til forskjell fra tomteutnyttelse inkluderer områdeutnyttelse alt bebygd og ubebygd areal innenfor et avgrenset område, som infrastruktur for transport, sosial infrastruktur, grønnstruktur, offentlige rom etc. Områdeutnyttelsen vil derfor ofte være vesentlig lavere enn utnyttelsen på de enkelte tomtene da den tar høyde for et antatt behov for areal og funksjoner som er nødvendig for å betjene de nye boligene og næringen. Større områdeovergripende parkdrag og veisystem medregnes vanligvis ikke. OU skiller seg derfor fra beregningsmetodene i TEK der det presiseres ( 5-1) at bare områder regulert til byggeområde (bebyggelse- og anlegg) kan inngå i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting. Regulerte friområder, fellesområder og offentlige trafikkområder skal ikke tas med (inngikk delvis i eldre beregningsmetoder for U-grad). Det er viktig å legge merke til at OU er vurdert som et hensiktsmessig verktøy i kommuneplanleggingen i Oslo. Anvendelse av OU i forbindelse med detaljregulering er ikke anbefalt. Her må områderegulering eller detaljregulering anvendes. Ved arbeid med

2 Side 2 av 7 kommuneplanens arealdel kan det være hensiktsmessig å foreslå å båndlegge avgrensede områder med krav om felles planlegging og gi bestemmelser og retningslinjer til disse. I Oslo kommune er OU i kommuneplanarbeidet anvendt slik: OU er gitt som retningslinje for alle T/U områder (tiltaks og utviklingsområder) i ytre by over 50 daa (de som tidligere er redegjort for som manuelt avgrensede områder). Disse områdene er: Avmerket i plankartet som fremtidige utviklingsområder- dvs mørkegule områder (ligger også inne i strategisk kart) Så godt som alle utviklingsområdene er belagt med hensynssone felles planlegging som innebærer at det er krav om felles planlegging for områder innenfor samme hensynssone før gjennomføring av tiltak. (der er det alt er foretatt felles planlegging, gjennom VPOR, PP o.l. kan kravet fravikes). Krav om felles planlegging sikrer at helheten planlegges før delene. I tillegg er det juridisk bindende bestemmelser og retningslinjer som sier noe om hva som skal sikres gjennom felles planlegging. Disse gir føringer for hvordan området skal utvikles og på denne måten søker å klargjøre ende av de momentene som OU i seg selv ikke sier noe om. Retningslinjer for områdeutnyttelse er angitt for hvert utviklingsområde (100 eller 125 %) Bruk av OU i kommuneplanleggingen har flere utfordringer: Områdene som vurderes er svært forskjellige i størrelse og boligandel. Næringsbebyggelse vil kunne ha en langt høyere tomteutnyttelse enn boligbebyggelse uten at dette nødvendigvis går på bekostning av andelen offentlige rom etc. Også tilbudet av offentlig rom/infrastruktur utenfor det avgrensede området vil ha betydning for hvor mye areal som bør avsettes til slike formål innenfor avgrensningen. Det er ikke entydig hvor stort et område bør være for å kalles et område. For mindre arealavgrensninger vil områdebegrepet videre kunne være lite beskrivende (mer snakk om flere kvartaler). OU-en sier i utgangspunktet ingenting om andelen offentlige rom og veier, hverken plassering eller størrelse. Til dette trengs tilleggsbestemmelser (som kommuneplanen også har). Hvis det ikke er entydig hvilke offentlige rom og veier etc. som skal regnes med i hvilke felt kan det skape problemer. OU-en gir lite forutsigbarhet for den enkelte utbygger mht. utbyggingspotensial på hans tomt/tomteutnyttelse. Til dette trengs tilleggsbestemmelser/retningslinjer. Områdeutnyttelsen er veiledende og fastsettes i kommuneplanens arealdel for definerte delområder. Tomteutnyttelsen fastsettes i reguleringsbestemmelser ved behandling av områdereguleringer eller detaljreguleringer.

3 Side 3 av 7 2 BAKGRUNN Fylkesmannen i Oslo og Akershus har satt som en av betingelsene for å trekke sine innsigelser til planen at OU økes fra 60 % i opprinnelig planforslag til 70 %. Konsekvensen av dette er vurdert med utgangspunkt i eksakte beregninger av BRA for gjeldende bebyggelsesplanskisse datert , som representerer tiltakshavers vurdering av en realistisk utnyttelse for B1 og BKB utfra dagens marked, og en maksimumsutbygging av B2 og B3 forutsatt at ny jernbanestasjon er ferdig regulert og planlagt bygget. Opprinnelig planforslag tok utgangspunkt en tidligere bebyggelsesplanskisse, som viste tiltakshavers vurdering av hva som var realistisk å bygge, hvis det ikke skulle komme ny stasjon/nytt sentrum. 3 ALTERNATIV OMRÅDEUTNYTTELSE OU for bebyggelse i tråd med bebyggelsesplanskissen (også kalt illustrasjonsplan) er beregnet til 77,5 %, og kan oppnås innenfor de rammer som er gitt i kart og bestemmelser for byggeområdene. OU 70 % vurderes som fullt mulig forutsatt at det kommer ny stasjon. Hvis den nye stasjonen allerede stod der, ville Hval Søndre ha blitt en del av et nytt sentrum for Frogner/Lindeberg. Siden vi ikke vet hvor raskt denne utviklingen kan gå er det lagt inn en fleksibilitet i planen som tillater en bymessig bebyggelse. BYA maks er derfor satt til 50 %, selv om dette nok ville blitt vanskelig å oppnå uten å komme i konflikt med krav til MUA. For å oppnå nevnte fleksibilitet er forslag til utnyttelse for hvert delområde angitt med minimum og maksimum utnyttelse. Det er beregnet minimumskrav til BRA for hver delfelt som samlet gir OU = 70 % for hele planområdet. For B1 foreslås utnyttelse tilsvarende det som er vist i bebyggelsesplanskissen, mens det for B2 og B3 foreslås noe mindre enn tiltakshavers vurdering av maksimumsutbygging. Dette fordi B1 planlegges utbygget før stasjonen blir regulert, og når stasjonen er regulert kan det fortsatt ta lang tid før stasjonen faktisk er bygget. For område BKB foreslås BYA min. = 35 % ved byggeformål barnehage og BYA maks. = 50%. Gesimshøyde maks. 16 m for bolig og 8 m for barnehage over ferdig planert terreng. Minimumskrav til BRA er satt til m2 = BRA 75 % ved alternativt byggeformål bolig. For område B1 med byggeformål bolig foreslås BYA min. = 33 % og BYA maks. = 50 %. Gesimshøyde maks. 16 m over ferdig planert terreng. Minimumskrav til BRA er satt til m2 = BRA 86 %. For område B2 med byggeformål bolig foreslås BYA min. = 33 % og BYA maks. = 50 %. Gesimshøyde maks. 16 m over ferdig planert terreng. Minimumskrav til BRA er satt til m2 = BRA 148 %.

4 Side 4 av 7 For område B3 med byggeformål bolig foreslås BYA min. = 33 % og BYA maks. = 50 %. Gesimshøyde maks. 16m over ferdig planert terreng. Minimumskrav til BRA er satt til m2 = BRA 148%. For alle byggeområder unntatt B2 gjelder at bebyggelse som helt eller delvis ligger nærmere enn 50 meter fra hensynssone H570 rundt gravhaugen, skal ha maksimum gesimshøyde 10 meter over ferdig planert terreng. Gesimshøyde 10 m tillater inntil 3 etasjer, og gesimshøyde 16 m tillater inntil 5 etasjer. I beregningene er det ikke planområdets areal som er lagt til grunn, men arealet som naturlig vil inngå sett i forhold til omgivelsene. Området er definert fra midt fylkesvei 172, regulert jernbane og i ravinedalen nord for planområdet. Arealet er målt til m2. Figur 1 Området som er definert i OU-beregningen, areal m2.

5 Side 5 av 7 Figur 2 Bebyggelsesplanskisse som viser foreslått bebyggelse (Kilde: Songe Møller AS)

6 Side 6 av 7 Nedenfor er vist en sammenstilling av beregninger for minimumsutbygging, maksimal utbygging og utbygging som er vist i bebyggelsesplanskissen. Utfra krav om minimum OU = 70 % samlet for planen, er det foretatt en fordeling per delfelt som følger: Tabell 1 OU-beregning for alternativene maks., min. og bebyggelsesplanskissen. Maks. utbygging B1 B2 B3 BKB Sum Tomteareal BYA 50 % 50 % 50 % 50 % Etasjetall snitt 3 4,5 4,5 3 BRA m Områdeareal OU i % 112 % Min. utbygging B1 B2 B3 BKB Sum Tomteareal BYA 33 % 33 % 33 % 33 % BRA m BRA % 86 % 148 % 148 % 75 % 122 % Områdeareal OU i % 70,0 % Bebyggelsesplanskissen B1 B2 B3 BKB Sum Tomteareal BYA 33 % 35 % 35 % 33 % BRA m BRA % 87 % 169 % 169 % 76 % 136 % Områdeareal OU i % 77,5 % 4 KONKLUSJON Fylkesmannens krav om å øke OU for planområdet fra de opprinnelige 60 % til minimum 70 % innfris. Beregningene viser at det er rom for en områdeutnyttelse opp til 112 % innenfor de krav til maksimal BYA som er satt i kart og bestemmelser, selv om dette nok ville blitt vanskelig å oppnå uten å komme i konflikt med krav til MUA. For å sikre at Fylkesmannens krav om OU blir større enn 70 % for Hval Søndre, foreslås at det for hvert delområde defineres et minimumskrav til BRA tilsvarende en samlet UO = 70 %. Dette kravet er også innarbeidet i forslag til bestemmelser for de enkelte delområder.

7 Side 7 av 7 OU = 70% gir følgende utnyttelse i BRA for de enkelte delområder: B m2 BRA = 86% BRA B m2 BRA = 148% BRA B m2 BRA = 148% BRA BKB m2 BRA = 75% BRA Under den forutsetning at knutepunktet «Ny Frogner/Lindeberg stasjon» blir etablert nordøst for planområdet vil området være i gangavstand til knutepunktet. Hvis Bane Nor ikke gjennomfører utbygging av ny stasjon, vil områdene B2 og B3 ligge i en avstand på 950 m fra Frogner stasjon og deler av området kan muligens ikke lenger sies å ligge innenfor gangavstand. 5 KILDER «Bakgrunn for bruk av områdeutnyttelse. Metode», Silje Hoftun, plan- og bygningsetaten, Oslo kommune Veiledning, Grad av utnytting - Beregnings- og måleregler, Kommunal- og moderniseringsdepartementet Kommuneplan for Oslo, samfunnsdel med byutviklingsstrategi, høringsutkast april 2017