VERDIVURDERING av Uregulert tomteareal

Transkript

1 VERDIVURDERING av Uregulert tomteareal Årnseth byggefelt Rissa kommune UTARBEIDET AV: Takst-Forum Trøndelag AS Sorgenfriveien Trondheim Rapportansvarlig: 18. september 2015 Takstmann NTF Csaba Tørø

2 INNHOLD: 1 OPPDRAGET GRUNNLAGSMATERIALE FORUTSETNINGER EIENDOMMEN Beliggenhet Tomteareal REGULERINGSFORHOLD VERDIVURDERING Generelt Tomteutnyttelse Verdiberegning... 5 Side : 2 av 5 Dato:

3 1 OPPDRAGET Takst-Forum Trøndelag AS er engasjert av Rissa kommune v/ Olbert Aasan for å foreta en verdivurdering av uregulert tomteareal i tilknytning til Årnseth byggefelt i Rissa kommune. Følgende eiendom inngår i taksten.: Avmerket areal på eiendommen gnr. 122, Bnr. 65 I Rissa kommune. Oppdraget er utført av takstmann Csaba Tørø. 2 GRUNNLAGSMATERIALE Som grunnlag for vurderingen ble følgende materiell fremlagt / innhentet: Kart over området. Mandat 3 FORUTSETNINGER Vurderingen er basert på de opplysninger som er fremlagt jfr. pkt. 2 ovenfor samt egen besiktigelse / ortofoto. Hjemmelsforhold og servitutter: Eiendommens grunnboksutskrift som viser heftelser og servitutter er ikke vurdert. Grunnforhold / forurensninger: Det er ikke foretatt grunnundersøkelser eller undersøkelser om det finnes forurensninger i grunnen. Vi antar at dette ikke er relevant for eiendommene, men i den grad det skulle finnes forurensninger i grunnen forutsetter vi at dette er grunneiers ansvar. Side : 3 av 5 Dato:

4 4 EIENDOMMEN 4.1 Beliggenhet Eiendommene ligger sentralt i Rissa kommune i område ovenfor Rissa barne- og ungdomsskole, videregående skolen, idrettshallen og sykehjemmet. 4.2 Tomteareal Oppmålingen av tomtearealet er ikke foretatt og eiendomsgrunnens størrelse er basert på opplysninger gitt av oppdragsgiver og oppmåling vedr bruk av elektronisk måleverktøy på internett og beregnet til ca 3100 m². Arealet er definert som uproduktivt skogsareal på skog og landskaps kart tjenester på internett. Tomtearealet er tilnærmet flatt og grenser mot mellomveien i sør, friareal mot nord og bebygd areal mot øst og vest. 5 REGULERINGSFORHOLD Tomtearealet er uregulert og en reguleringsplan for parsellen må utarbeides av en eventuell kjøper. I rådmannens innstilling for regulering av området er det bli stilt følgende krav; Det må sikres atkomst i form av gangvei / - sti fra Mellomveien til friområdet gnr 122 bnr 102. Området skal bebygges med konsentrert småhusbebyggelse. Det skal tas tilstrekkelig hensyn til omkringliggende bebyggelse når det gjelder avstand til grenser, høyde % bebygd areal og bygningstype. Utnyttelsesgraden må være i tråd med bestemmelsene i kommunedelplan Rissa. Øvrige bestemmelser og retningslinjer i kommuneplan Rissa må følges så lang de passer. 6 VERDIVURDERING 6.1 Generelt Beregning av markedsverdien for en fritt omsettelig eiendom er sammensatt av flere faktorer og de faktorer som påvirker eiendomsverdien i særlig grad er: 1. Reguleringsformål Hvilket formål kan eiendommen benyttes til (kontor, lager, forretning, bolig osv.) vil avgjøre hvor høy leie man kan forvente å få for lokalene eller salgspris pr. m² boligareal. Side : 4 av 5 Dato:

5 2. Tomteutnyttelse Hvor stor del av tomten kan bebygges (BYA) og hvor mange etasjer kan oppføres. 3. Markedsmessig situasjon Tilbud og etterspørsel på det tidspunkt eiendommene skal realiseres. 6.2 Tomteutnyttelse Det er lagt til grunn en tomteutnyttelse på TU 50 %, som er i samsvar med utnyttelsesgrad på omkringliggende eiendommer. 6.3 Verdiberegning Det er den senere tid foretatt flere omsetninger av tomteareal i Rissa sentrum som vil være retningsgivende for prissetningen av arealet. Med bakgrunn i tomtens størrelse, beliggenhet og grunnpris på sammenlignbare salg i området er verdivurderingen av arealet satt til Kr; Tomteverdien er basert på en rå tomtepris hvor opparbeidelseskostnader, infrastruktur og offentlige gebyrer ikke er innlemmet. Trondheim 18. september 2015 Csaba Tørø Takstmann NTF Side : 5 av 5 Dato: