Miljøfagdag: Byggeprosjekt fra A-Å

Transkript

1 Miljøfagdag: Byggeprosjekt fra A-Å «Hva må en ta hensyn til når man kjøper en utviklingseiendom?» v/advokat Stig L. Bech Advokatfirmaet BA-HR Golder 1. desember 2015

2 Hovedpunkter - Utviklingseiendom 1. Hva må man se etter ved kjøp av utviklingseiendom (juridisk DD)? 2. Hvilken betydning kan funnene få for kjøpesummen? Ved kjøp av utviklingseiendom står de eiendomsrettslige forhold i fokus - Fordrer et godt samarbeid mellom juridisk og teknisk team 2

3 Generelt 1. Selgers due diligence når og hvordan? - Ulike modeller for forberedelse til salg - Hvordan avgjøre nivå og omfang, og hvem bør gjøre hva? 2. Kjøpers due diligence - Ved godt forberedte salg vil både kontraktsforhandlingen og kjøpers due diligence normalt forenkles vesentlig 3

4 Rettslig bakteppe for DD kjøpers undersøkelsesplikt - Kjøper har en undersøkelsesplikt - Normalt gjennomfører kjøper en «due diligence» ved overdragelse av næringseiendom - Kjøpsloven 20: (1) Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han kjente eller måtte kjenne til ved kjøpet (2) Har kjøperen før kjøpet undersøkt tingen eller uten rimelig grunn unnlatt å etterkomme selgerens oppfordring om å undersøke den, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende noe som han burde ha oppdaget ved undersøkelsen, med mindre selgeren har handlet grovt aktløst eller for øvrig i strid med redelighet og god tro - Tilsvarende regulering i avhendingsloven - Kan ikke da selger bare «åpne bøkene» og la kjøper gjennomføre de undersøkelsene han ønsker uten særlig med forberedelser? 4

5 Rettslig bakteppe selgers opplysningsplikt - Avhendingsloven 3-7: Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt. - Avhendingsloven 3-8 (1) Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren. (2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte. - Selger har altså ansvar for å gi tilstrekkelig med opplysninger, og for at opplysningene er korrekte - og selgers opplysningsplikt strekker seg lenger enn kjøpers undersøkelsesplikt 5

6 Spesielle momenter ved kjøp av utviklingseiendom Momentene som vurderes er i utgangspunktet de samme som kjøp av ferdigutviklet eiendom MEN: de eiendomstekniske momenter får vesentlig større vekt, særlig: - Heftelser - Kulturminnevern - Regulering (grenser mot teknisk DD) - Miljø (grenser mot teknisk DD) 6

7 Heftelser 7

8 Kulturminner og myndigheter 8

9 Gjeldende planverk (grenser mot teknisk DD) 9

10 Miljø (grenser mot teknisk DD) 10

11 Særlig om forurensning: - Ansvarlig etter forurensningsloven: Den som har forurenset Den som blir eier av forurenset eiendom - Kjøpe med eieransvar? Det er effekten av standardkontraktene - Eventuelt selgeransvar for selgers egen forurensning? - Eventuelt selgeransvar for all forurensning? 11

12 Samarbeid mellom juridisk og teknisk DD erfaringer - Viktig at man setter klare ansvarsområder Sikre at ingenting faller mellom «to stoler» - Ofte kan teknisk og juridisk team se på de samme dokumentene med hell Ser på dokumentene med ulike «briller» - «Dialog» er stikkordet - Kan ikke sitte hver for seg for å levere hver sin rapport uten å snakke sammen - Teknisk DD: Sjekker alt som må sjekkes fysisk, f.eks grenser (bygg på egen grunn ikke andres) - Juridisk DD: Ikke befaring 12

13 Betydning av funn for kjøpesummen 13

14 Noen alternativer 1. Fast pris kjøper har oppside/nedside 2. Eiendomsverdi = funksjon av f.eks reguleringsresultat (helt eller delvis) 3. Eiendomsverdi = funksjon av nettoresultat i prosjektet (helt eller delvis) 4. Felles selskap grunneier/utbygger Hvis alternativ 2 eller 3 ofte også en fast del (minstepris) som betales ved signering 14

15 Fastpris - Quick fix - Ofte lav verdi til grunneier relatert til risiko - Offentlige selgere hva gjør de nå? 15

16 Eiendomsverdi = Funksjon av reguleringsresultat - Særlig om reguleringsrisiko Justere kjøpesum i forhold til reguleringsresultat Plikt til å sende søknader/frister Felles interesse? Særlig hva gjelder «maks utnyttelse» 16

17 Utfordringer ved denne modellen - Hvem skal bestemme hva det skal søkes om? Kvalitet/plass/type kontra volum? - Mulig problem hvis selgers vederlag knytter seg til rent reguleringsvolum 17

18 Eksempel - Kjøpesummen utgjøres av 2 elementer, en fast del «Kjøpesum A» - og en variabel del «Kjøpesum B». - Kjøpesum A utgjør NOK og betales per Overtakelse. - Kjøpesum B defineres etter Overtakelse. Partene er i denne sammenheng enige om at Kjøper senest skal sende inn forslag til omregulering basert på det Kjøper oppfatter vil gi den beste samlede avkastning på prosjektet. Kjøper står i denne sammenheng fritt til å vurdere dette forhold. Kjøpers vurdering kan ikke overprøves av Selger. 18

19 Eksempel, fortsettelse - Kjøpesum B defineres på det tidspunkt resultatet av reguleringsprosessen foreligger i form av endelig offentlig vedtak [flere?], derunder at eventuelle klagefrister har utløpt («Reguleringsresultatet»). Kjøpesum B settes da lik summen av Det areal m 2 som i henhold til Reguleringsresultatet kan utnyttes til utbygging av boliger multiplisert med NOK, og Det areal m 2 som i henhold til Reguleringsresultatet kan utnyttes til utbygging av næring multiplisert med NOK, og Det areal m 2 som i henhold til Reguleringsresultatet kan utnyttes til utbygging av offentlige formål multiplisert med NOK [Effekt=Andre formål=nok 0 per m 2 ] 19

20 Eksempel, fortsettelse - Kjøper skal senest 14 dager etter at Reguleringsresultatet foreligger (det tidspunkt vedtaket fattes), sende Selger en kopi av vedtak og en orientering om beregning av Kjøpesum B i henhold til ovenstående. - Kjøpesum B betales direkte fra Kjøper til Selger 14 dager etter at melding som angitt ovenfor er sendt. 20

21 Kjøpesum i forhold til netto avkastning/nettoresultat? 21

22 Utfordringer med denne modellen - Forpliktelse til «maks utbygging» - mindre problem her? Stole på kjøpers incentiv? - Hvilke inntekter inn i netto avkastning/nettoresultat? Salgsvederlag, parkeringsplasser, boards, antenner? - Når er inntekten oppnådd (salgsavtale eller «fullt oppgjør»)? - Revisjon? Kjøpers revisor? - Når avregning (faste terminer eventuelt % av salgsvolum)? - Sluttavregning (verdsettelse av usolgte enheter) - Uenighet om avregning voldgift, de alminnelige domstolene, kommisjon 22

23 Takk for oppmerksomheten Stig L. Bech EIENDOM Advokatfirmaet BA-HR DA Tjuvholmen allé 16, NO-0252 Oslo PO Box 1524 Vika, NO-0117 Oslo T: