Verdivurdering - tomt. Gnr. 31, bnr. 372 i Skedsmo kommune

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "Verdivurdering - tomt. Gnr. 31, bnr. 372 i Skedsmo kommune"

Transkript

1 Gnr. 31, bnr. 372 i Skedsmo kommune revidert

2 INNHOLDSFORTEGNELSE SAMMENDRAG 3 Takstobjekt 3 Mandat 3 Nøkkelinformasjon 3 Konklusjon 3 INNLEDNING / MANDAT 4 FAKTISKE OPPLYSNINGER 4 VERDIGRUNNLAG 8 Premisser 8 Metode for verdiberegningen 8 Påregnelig utnyttelse 8 Tomtebelastningsmetoden 9 Gjennomsnittlig salgsverdi for nye boligprosjekter 10 Byggekostnader 10 Risiko 10 Verdiberegning i henhold til tomteprisbelastningsmetoden 11 Tomtearealmetoden 12 Verdi tomt som andel av salgsverdi av boenheter 12 KONKLUSJON/VERDISKJØNN 13 Vedlegg: - Grunnboksutskrifter - Bjørnveien 109, Vestre Aker - Planforslag til offentlig ettersyn - Detaljregulering Verdivurdering gnr 31 bnr 372 Skedsmo kommune revidert Side 2 av 13

3 SAMMENDRAG Takstobjekt Gnr. 31, bnr. 372 i Skedsmo kommune Mandat Oppdraget er å vurdere verdien av tomtegrunn med gnr. 31, bnr. 372 i Skedsmo kommune. Verdien skal fastsettes med bakgrunn i tomtens objektive salgsverdi, dvs. tomtens antatte markedsverdi i et fritt marked. Tomteområdet skal verdsettes med utgangspunkt i påregnelig tomteutnyttelse i henhold til gjeldende reguleringsbestemmelser. Tomteverdien beregnes normalt etter tre metoder; tomteprisbelastningsmetoden, tomtearealmetoden og tomtens verdi som andel av salgsverdien av ferdige utviklede boliger på eiendommen. Nøkkelinformasjon Eiendomstype: Utviklingstomt (bolig) Reguleringsplan: 478/10 - Kjeller Gård ( ) Hjemmelshaver tomt: Landbruks- og matdepartementet Bebyggbart areal iht. regulering (m² T-BRA) Grunnareal (m²): ,8 Beregnet salgbart bruksareal (m² S-BRA) Eiendommen er beliggende i tilknytning til Kjeller gård ved Kjeller nord for Lillestrøm i Skedsmo kommune. Den angjeldende eiendommen er beliggende i utkanten av et relativt tettbebygd boligområde, med både eneboliger, flermannsboliger, rekkehus og noe boligblokker. I tillegg er det noe enkelt næringsbebyggelse i området, samt store jordbruksarealer. Det er etablert en rekke skoler og barnehager i området, samt kort avstand til dagligvareforretning. Videre er det god kollektivdekning i området med buss. For øvrig er det noe lenger avstand til andre servicefunksjoner og forretninger, eksempelvis på Lillestrøm. Den angjeldende tomten består i dag i hovedsak av jordbruksarealer. Eiendommen er imidlertid regulert i henhold for ulik boligbebyggelse, fordelt på feltene BK som er regulert for konsentrert småhusbebyggelse med en utnyttelse på %-BRA=50-57 % samt en del av feltene BB 09 og BB10 som er regulert for blokkbebyggelse (%-BRA= %). Eiendommen er vurdert som utviklingstomt, forutsatt solgt til en utvikler som vil utvikle tomten som et helhetlig utviklingsprosjekt. Konklusjon Med bakgrunn i mottatte opplysninger, oppgave, beskrevne forutsetninger og verdiberegninger ansettes følgende verdi for eiendommen Gnr. 31, bnr. 372 i Skedsmo kommune: kr Kronersyttifiremillioner 00/100 Investorer/eiendomsutviklere vurderer de forskjellige utviklingsprosjektene meget ulikt og det er en høy grad av sensitivitet i beregningsmetodene. Vi er derfor av den oppfatning av at eiendommens verdi er beliggende innenfor et intervall mellom kr. 70 mill. og kr. 78 mill. Taksten er avholdt etter beste skjønn og i henhold til gjeldende instruks og retningslinjer. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Jonas N. Alme Sivilingeniør M.Sc revidert BER Verdivurdering AS Drammensveien 126 A, 0277 Oslo Tlf Telefaks: Johan Berg-Svendsen Siviløkonom MNTF Verdivurdering gnr 31 bnr 372 Skedsmo kommune revidert Side 3 av 13

4 INNLEDNING / MANDAT Oppdraget: Eiendomsmegler Sidsel Gade i DNB Næringsmegling AS har på vegne av Landbruks- og Matdepartementet (LMD) anmodet BER Verdivurdering AS om å vurdere verdien av tomtegrunn med gnr. 31, bnr. 372 i Skedsmo kommune. Verdien skal fastsettes med bakgrunn i tomtens objektive salgsverdi, dvs. tomtens antatte markedsverdi i et fritt marked. Den pris en særinteresse kan være villig til å gi for eiendommen er således ikke vurdert. Eiendommens verdi skal beregnes med utgangspunkt i påregnelig utnyttelse i henhold til gjeldende reguleringsbestemmelser. Den angjeldende eiendom er regulert til boligformål, og er en del av at større utviklings-/reguleringsområde, der øvrige deler er regulert for blant annet hensynsområde/tjenesteyting, Forsvaret, friområder og veigrunn. Verdivurderingen skal benyttes i forbindelse med et eventuelt salg av eiendommene i dagens marked. Dette er en revidert rapport basert på nye faktiske opplysninger vedrørende grunnforhold og infrastruktur. Dette er en revidert utgave av rapport datert , med noe endrede opplysninger vedrørende feltareal samt ordlyd i enkelte beskrivelser. Andre forutsetninger/ opplysninger: Det er forutsatt i denne takst at eventuelle pålegg fra offentlig myndigheter er oppfylt. Markedsverdien er henført til dagens dato og det forutsettes at: FAKTISKE OPPLYSNINGER - det ikke foreligger uoppfylte pålegg på eiendommen, servitutter eller lignende som kan påvirke eiendommens verdi, utover de forhold som er beskrevet i dette dokumentet. - eiendommen er fri for forurensede masser. - eiendommen vurderes som om den var heftelsesfri. - mottatte muntlige og skriftlige opplysninger er korrekte. Forøvrig er vurderingen basert på egne observasjoner og erfaringer med markedet og eiendomsbransjen generelt samt konkrete referansetall. Eventuelle servitutter er ikke undersøkt nærmere i forbindelse med takstoppdraget (med mindre dette er eksplisitt beskrevet) og forutsettes i denne verdivurdering ikke å ha verdipåvirkende effekt. Besiktigelse: Mottatte dokumenter: Området ble besiktiget alene den Vi har mottatt følgende relevante dokumenter som grunnlagsmateriale: - Dokumentasjon vedrørende utførte arkeologiske utgravninger - Utbyggingsavtale mellom Landbruks- og matdepartementet og Skedsmo kommune for feltene A2, BK 03-07, del av BB 09 og BB Geoteknisk rapport Multiconsult - Rapport vedrørende infrastruktur Sweco - Meglerpakke henført til hovedbøl med blant annet informasjon om regulering, servitutter etc. I tillegg er det innhentet informasjon fra Grunnboken/Eiendomsdata, samt Skedsmo kommunes hjemmesider. Registerbetegnelse: Hjemmel: Gnr. 31, bnr. 372 i Skedsmo kommune Landbruks- og matdepartementet Teatergata 9, 0180 Oslo Verdivurdering gnr 31 bnr 372 Skedsmo kommune revidert Side 4 av 13

5 Tomtestørrelse: I henhold til utskrift fra Eiendomsdata har tomten (gnr. 31, bnr. 372) et grunnareal på ,8 m². Det regulerte planområdet består av en rekke reguleringsfelt, der følgende felt/delfelt regulert for bebyggelse (bolig) er henført til dette dokument: Feltbetegnelse Formål Kommentar BK 03 Bolig Feltareal oppgitt på reguleringskart BK 04 Bolig Feltareal oppgitt på reguleringskart BK 05 Bolig Feltareal oppgitt på reguleringskart BK 06 Bolig Feltareal oppgitt på reguleringskart BK 07 Bolig Feltareal oppgitt på reguleringskart Del av BB 09 Bolig Areal oppgitt av teknisk avdeling Skedsmo Del av BB 10 Bolig Areal målt på kommunens kartsider Sum Areal I tillegg består den angjeldende tomt av friområder (feltene F4-F8) på til sammen m², samt veiareal (felt A2) på ca m². Deler av felt A2 samt resterende del av BB09 er beliggende på tilstøtende eiendommer, henholdsvis gnr./bnr. 31/358 (hjemmel Skedsmo kommune) og 31/394 (BM Eiendomsutvikling AS). Areal henført til utbyggingsfelt BB 09 som skal inngå i denne taksten er oppgitt av teknisk avdeling Skedsmo kommune. I henhold til plankart er felt BB 09 på til sammen m² tomtegrunn, hvorav kun m² er henført til dette dokument. Videre er det en parsell av felt BB 10 på ca. 80 m² som er beliggende på gnr. 31, bnr. 358 i henhold til kommunens kartsider (hjemmel Skedsmo kommune). I henhold til plankartet er feltet på totalt m², hvorav kun m² er henført til dette dokument. I forbindelse med en utvikling av feltet vil det imidlertid være naturlig å søke å erverve dette tomtearealet på 80 m² fra kommunen. Beliggenhet: Eiendommen er beliggende i tilknytning til Kjeller gård ved Kjeller nord for Lillestrøm i Skedsmo kommune. Den angjeldende eiendommen er beliggende i utkanten av et relativt tettbebygd boligområde, med både eneboliger, flermannsboliger, rekkehus og noe boligblokker. I tillegg er det noe enkel næringsbebyggelse i området, samt store jordbruksarealer. Det er etablert en rekke skoler og barnehager i området, og det er kort avstand til dagligvareforretning. Videre er det god kollektivdekning i området med buss. For øvrig er det noe lenger avstand til andre servicefunksjoner og forretninger, eksempelvis på Lillestrøm. Beskrivelse: Den angjeldende tomten består i dag i hovedsak av jordbruksarealer. Tomten er skrånende mot syd og øst og fremstår i hovedsak som relativt enkelt bebyggbar. I henhold til mottatt geoteknisk rapport utført av Multiconsult er det i området mellom 8 og 15 meter til fast fjell, med overliggende masser bestående av jord, leire, silt, stein, grus og morene. Det er med andre ord stedvis relativt langt til fjell, noe som kan medføre økte kostnader til fundamentering. Verdivurdering gnr 31 bnr 372 Skedsmo kommune revidert Side 5 av 13

6 Regulering: Eiendommen er regulert i henhold til reguleringsplan 478/10 i Skedsmo kommune, "Reguleringsbestemmelser for Kjeller Gård", vedtatt Den angjeldende eiendom omfattes som tidligere nevnt av feltene BK som er regulert for konsentrert småhusbebyggelse samt en del av felt BB 09 og BB10 som er regulert for blokkbebyggelse. Minst 30 % av leilighetene i felt BB 09 og BB 10 skal ha livsløpsstandard. Minimum 5 % av alle parkeringsplasser skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede. Bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrenser vist på plankartet. Der byggegrense ikke er vist er byggegrense lik formålsgrense. For feltene BK skal bebyggelsen samles i rekketun med felles avkjørsel fra adkomstvei. Maksimal %-BRA for de enkelte feltene er vist på plankartet, oppsummert som følger: Feltbetegnelse Formål Maks %-BRA Feltareal Maks m² BRA BK 03 Konsentrert småhusbeb. 50 % BK 04 Konsentrert småhusbeb. 50 % BK 05 Konsentrert småhusbeb. 50 % BK 06 Konsentrert småhusbeb. 57 % BK 07 Konsentrert småhusbeb. 57 % Del av BB 09 Blokkbebyggelse 130 % Del av BB 10 Blokkbebyggelse 82 % Sum For feltene BK skal samlet lengde på en husrekke med samme byggehøyde ikke overstige 30 meter. Maksimal byggehøyde er 10 meter regnet fra gjennomsnittlig planert terreng. Maksimalt etasjeantall er 3 etasjer inklusive underetasje. Det skal etableres én p-plass ved boligen, mens resterende plasser i henhold til kommunens p-norm skal plasseres samlet ved inngangen til det enkelte tunområdet. Felles parkering tillates oppfylt innenfor annet felt. Feltene BB 09 og BB 10 kan bebygges med blokkbebyggelse i maks 3 etasjer pluss parkeringskjeller. Parkeringskjeller kan ikke overstige en halv etasje over gjennomsnittlig ferdig planert terreng, med unntak av inn- og utkjøringssoner. Maksimale kotehøyder er påført plankartet. Ingen sammenhengende fasade skal være mer enn 48 meter. Trapp og ramper fra internvei til inngang i 1. etasje kan ligge utenfor byggegrense, og kan overdekkes med enkel takkonstruksjon. Inntil 25 % av parkeringsbehovet kan anrettes på terreng, mens øvrige plasser skal være i parkeringskjeller, eller på annen måte under terreng. For byggefeltene kan trappetårn, heishus og tekniske installasjoner føres over maksimal byggehøyde med maksimalt 1,2 meter og minimum 2 meter inn fra gesims. Det skal utarbeides utomhusplan for de enkelte feltene som skal godkjennes senest ved gitt igangsettelsestillatelse for feltet. Minimum uteoppholdsareal (MUA) for feltene BK er 80 m² per boenhet, mens for felt BB er MUA 25 m². Balkonger, terrasser og takterrasser medregnes i uteoppholdsareal. I tillegg skal det opparbeides minimum en nærlekeplass per felt. For feltene BK skal lekeplassen være minimum 120 m² for 10 boenheter, 150 m² for 16 boenheter og 200 m² for 30 boenheter. For felt BB 09 skal det opparbeides et samlet lekeareal på 200 m², mens felt BB 10 skal ha nærlekeplass på minimum 100 m². Verdivurdering gnr 31 bnr 372 Skedsmo kommune revidert Side 6 av 13

7 I tillegg er deler av tomten regulert til friområder F4-F8 samt veigrunn/adkomstvei A2, som skal opparbeides i henhold til Skedsmo kommunes veinorm. I henhold til rekkefølgebestemmelsene skal adkomst A2 være opparbeidet før det gis brukstillatelse for feltene BK Lekeplasser og felles utomhusområder skal også være opparbeidet før brukstillatelse for det gjeldende felt gis. Spesielle forhold: I henhold til Miljødirektoratets kartsider (Miljøstatus.no) var det registrert 3 automatisk fredete kulturminner på den angjeldende eiendom. I henhold til reguleringsbestemmelsenes 3.5 skal det foretas arkeologisk utgravning av de berørte automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet før tiltak iverksettes. I henhold til mottatt avtale mellom Forsvarsbygg og Kulturhistorisk museum ble feltundersøkelser gjennomført i oktober I henhold til mottatt dokumentasjon er det foretatt registrering og utgraving av disse forhold og kulturminnene er nå fjernet. Videre er det inngått en utbyggingsavtale mellom Landbruks- og Matdepartementet og Skedsmo kommune. Avtalen har til formål å regulere partenes rettigheter og plikter i forbindelse med utbygging av infrastruktur i henhold til gjeldende reguleringsplan. Avtalen omfatter teknisk og grønn infrastruktur, energi/klima og universell utforming. Vi henviser forøvrig til avtalen for nærmere detaljer. Det er også lagt opp til fjernvarme for utbyggingsfeltene. Opplegg for dette er lagt til eiendomsgrensene, men det påhviler utvikler å stå for tilkobling til dette. Grunnforurensninger : Oppgave over eventuelle forurensninger i grunnen er ikke mottatt, og i henhold til Miljøstatus.no er det ikke registrert forurensninger eller potensielle forurensningskilder på eiendommen. Vi vil for ordens skyld bemerke at forurensninger i grunnen er tomteeiers ansvar. Vi har i vårt verdigrunnlag ikke hensyntatt ekstraordinære kostnader i forbindelse med tiltak for å fjerne forurensede masser. Eventuelle kostnader er forutsatt å komme til fradrag fra den beregnede verdi. Verdivurdering gnr 31 bnr 372 Skedsmo kommune revidert Side 7 av 13

8 VERDIGRUNNLAG Premisser Tomteområdet skal som nevnt takseres med bakgrunn i tomtenes antatte markedsverdi i et fritt marked. Eiendommen skal verdsettes på bakgrunn av påregnelig utnyttelse med hensyn til formål og areal. Den angjeldende eiendom er en del av et større reguleringsområde, med reguleringsbestemmelser vedtatt Reguleringsområdet inneholder flere reguleringsfelt som i hovedsak er regulert for boligformål samt en rekke andre formål, slik som hensynsområde/tjenesteyting, friområder, militære formål og veiareal. Vi er av den oppfatning av at det ikke foreligger særskilte servitutter eller rekkefølgebestemmelser som medfører at reguleringsområdet må vurderes under ett. Vi har derfor vurdert den angjeldende eiendom som en selvstendig utviklingstomt basert på gjeldende regulering. I henhold til reguleringsplanen er den angjeldende tomten regulert for ulik boligbebyggelse i form av rekkehus og boligblokker, med varierende utnyttelsesgrad. I tillegg er deler av tomten regulert for friområde og adkomstvei. Metode for verdiberegningen En tomts verdi bestemmes av formålet og reguleringsbestemmelsene. Viktige forhold i verdigrunnlaget er størrelsen på utbyggingspotensialet, beliggenhet og bebyggbarhet. Tomteverdi for boligeiendom beregnes gjerne etter tre metoder; den såkalte tomteprisbelastningsmetoden, tomtearealmetoden og verdi per boenhet som bygges. Tomteprisbelastningsmetoden vil si den nettosum som fremkommer etter fradrag av byggeomkostninger fra den nominelle salgssum. Byggeomkostninger og forventet salgsverdi for boligeiendom vurderes ut fra erfaringstall og tilgjengelig statistikk på sammenliknbare boligeiendommer/-prosjekter i området. Salgspriser for boliger angis som regel i salgbart bruksareal (S-BRA), som gjennomsnittlig er beliggende ca. 10 % lavere enn totalt bruksareal (T-BRA) for leilighetsbygg og mellom 0-10 % lavere for rekkehus og tomannsboliger, etter fradrag av blant annet internt fellesareal, boder og deler av balkong-/terrassearealene. Byggekostnader blir normalt kalkulert per m² BTA, som i tillegg inkluderer areal som opptas av yttervegger. Dette medfører at T-BRA normalt er beliggende ca. 5 % lavere enn BTA for denne type bebyggelse. Bebyggbart areal beregnes i henhold til gjeldende regulering og utnyttelsesgrad. Tomtearealmetoden angir verdi pr. m² tomt basert på referansesalg/sammenlignbare salg og gir en indikasjon på hvilken pris som kan forventes oppnådd for eiendommen. Man ser på det generelle strøksprisnivået i området og eventuelt den spesielle bruk eiendommen har som utviklingsområde. Verdi per boenhet som bygges er basert på en erfaringsmessig vurdering av hvor stor andel tomteverdien utgjør av eiendommens normale markedsverdi. Denne andelen vil være avhengig av tomtens beliggenhet, bebyggbarhet, type bebyggelse og boligobjektets størrelse Påregnelig utnyttelse Som tidligere nevnt er den angjeldende eiendom i hovedsak regulert for ulike boligformål fordelt på feltene BK og del av BB Øvrige deler av tomten er regulert for friområder og adkomstvei. I henhold til reguleringsbestemmelsene og reguleringskart kan de ulike feltene bebygges som følger, inkludert beregning av maksimalt tillatt bruksareal (T-BRA) for den angjeldende eiendom, før fradrag som følge av parkeringskrav: Feltbetegnelse Formål Maks %-BRA Feltareal Maks m² T-BRA BK 03 Konsentrert småhusbeb. 50 % BK 04 Konsentrert småhusbeb. 50 % BK 05 Konsentrert småhusbeb. 50 % BK 06 Konsentrert småhusbeb. 57 % BK 07 Konsentrert småhusbeb. 57 % Del av BB 09 Blokkbebyggelse 130 % Del av BB 10 Blokkbebyggelse 82 % Sum Verdivurdering gnr 31 bnr 372 Skedsmo kommune revidert Side 8 av 13

9 Planen angir ikke om hvorvidt areal under terreng skal inngå i beregningen av utnyttelse. I henhold til veileder H-2300 B "Grad av utnytting" kap. 2 skal bruksareal under terreng i sin helhet medregnes i beregningsgrunnlaget dersom ikke planen inneholder uttrykkelige bestemmelser om beregning av bruksareal under terreng. Dette medfører at parkeringskjeller og annet kjellerareal i dette tilfellet skal inngå i beregning av utnyttelsen. I henhold til parkeringsnormen angitt i gjeldende kommuneplan skal det i områdene utenfor Strømmen og Lillestrøm sentrum etableres minimum 1 biloppstillingsplass og 2 sykkelplasser per boenhet i sammenhengende småhusbebyggelse, boligblokker og terrassehus. I henhold til veileder T-1459 bør det avsettes minimum 18 m² per biloppstillingsplass på terreng, og 25 m² per plass i parkeringshus. For feltene BK er det forutsatt at parkeringsbehovet dekkes på terreng, mens det for BB forutsettes at 25 % av plassene etableres på terreng og resterende parkeringsbehov dekkes i parkeringshus. Som tidligere nevnt beregnes salgspriser for boliger etter S-BRA (salgbart bruksareal, P-rom), mens byggekostnader normalt beregnes per m² BTA. Vi har i vårt verdigrunnlag forutsatt at S-BRA for rekkehusene er ca. 5 % lavere enn T-BRA (etter fradrag for parkering), som er ytterligere 5 % lavere enn BTA. For blokkbebyggelsene har vi forutsatt at S-BRA er ca. 10 % lavere enn T-BRA og en differanse mellom T-BRA og BTA tilsvarende som for rekkehusene. Videre har vi forutsatt en snittstørrelse på rekkehusboligene på 120 m² S-BRA (felt BK 03-07) og 70 m² S-BRA for blokkbebyggelsen (felt BB 09-10). Basert på disse forutsetningene har vi beregnet følgende parkeringsbehov og utnyttelse etter fradrag for parkeringsarealer: T-BRA bolig etter S-BRA fradrag for per Antall P-areal P-areal Feltbetegnelse T-BRA parkeringskrav S-BRA BTA bolig boliger ute inne BK BK BK BK BK Del av BB Del av BB Sum Bebyggelsen kan oppføres i 2-3 etasjer over terreng og vi er derfor av den oppfatning av at resterende tomtegrunn er tilstrekkelig for etablering av uteoppholdsarealer, interne veier og nærlekeplasser. Vurderingen er foretatt etter beste skjønn basert på vår erfaring med tilsvarende tomteområder. Tomtebelastningsmetoden Vi har ikke mottatt et konkret byggeprosjekt på det angjeldende tomteområdet og vi har derfor basert våre beregninger på erfaringer fra bebyggelse vi mener er naturlig å oppføre i dette området i henhold til gjeldende regulering. Vurderingen av byggekostnadene er basert på dagens nivå for priser til leilighetsbebyggelse. Vi har som nevnt forutsatt at det oppføres rekkehus på feltene BK og boligblokkbebyggelse på feltene BB 09 og 10. Basert på vår erfaring med tilsvarende tomteområder har vi i utgangspunktet forutsatt at det etableres boenheter av varierende størrelse, dog med en gjennomsnittlig størrelse på ca. 120 m² S-BRA for rekkehusboligene og ca. 70 m² for leilighetene. Basert på dette kan det således etableres til sammen 124 boenheter fordelt på 80 rekkehusboliger og 44 leiligheter på de angjeldende feltene. Det beregnede antallet boenheter anses å være relativt høyt, og en utvikling av et område på denne størrelse vil normalt gjøres i flere trinn over flere år. Dette kan i beregningsmetoden hensyntas på flere måter, vanligvis enten som økt prosjektrisiko grunnet prosjektets tidsramme, eller som en kontantstrøm over utviklingsperioden med neddiskontering til prosjektets nåverdi. Vi har i vår beregning valgt å hensynta prosjektets størrelse i vurderingen av prosjektets risiko, dette på grunn av usikkerheten henført til tid for gjennomføring og igangsettelse. Verdivurdering gnr 31 bnr 372 Skedsmo kommune revidert Side 9 av 13

10 Gjennomsnittlig salgsverdi for nye boligprosjekter Salgsverdi for nye boligprosjekter i området har steget betydelig de siste årene. Det er en rekke sammenliknbare boligprosjekter under oppføring i nærområdet. Oppgitte salgspriser for disse er for tiden beliggende i intervallet kr ,- til kr ,- per m² S-BRA for rekkehusboliger, og i intervallet kr ,- til kr ,- per m² S-BRA for leiligheter. Salgsprisene er blant annet avhengig av beliggenhet, standard og størrelse på enhetene. Vi anser at den angjeldende eiendom har en attraktiv beliggenhet ved Kjeller nord for Lillestrøm, med kort avstand til det mest nødvendige av servicefunksjoner samt god kollektivdekning. For leilighetene i statistikkgrunnlaget følger det som regel også med parkeringsplass i parkeringskjeller som er inkludert i de oppgitte salgsprisene, og vi har derfor ikke medregnet ytterligere salgsinntekter for parkeringsplassene i det angjeldende prosjekt. Vi er derfor av den oppfatning av at det angjeldende prosjekt vil kunne oppnå salgspriser i den øvre del av dette intervallet vi har derfor benyttet kr ,- per m² S-BRA for rekkehusboligene, samt salgspriser i det midtre sjikt på kr ,- per m² S-BRA for leilighetene, inkludert plasser i parkeringskjeller for de fleste boenhetene. Dette gir en gjennomsnittlig salgspris på ca. kr ,- per m² S-BRA for hele prosjektet. I tillegg har vi benyttet salgs- og markedsføringskostnader i nivå 3 % av salgsinntektene i vår verdiberegning. Byggekostnader Byggekostnader er beregnet som nøkkelferdig bygg, inkl. arkitekt- og konsulentkostnader samt utomhusarbeider. Finanskostnader, byggeledelse og gebyrer utgjør normalt i nivå rundt 7-10 %. Byggekostnadene økte kraftig frem til slutten av 2008, men falt betraktelig i forbindelse med finanskrisen. Kostnadene har imidlertid økt noe den siste tiden og vi anser dagens nivå som et normalnivå. Byggekostnadene per m² for rekkehus er for tiden beliggende i intervallet kr ,- til kr ,- per m² BTA, og for boligblokker i intervallet kr ,- til kr ,- per m² BTA. Basert på vår erfaring vil det normalt etableres boenheter av middels standard i denne type bebyggelse. I tillegg fremstår tomteområdet som relativt lett bebyggbart henført til terreng. I henhold til mottatt geoteknisk rapport er det imidlertid relativt langt til fast fjell (ca meter), noe som kan medføre økte kostnader til fundamentering/sikring. Det presiseres imidlertid at utvikler selv må forestå grundige undersøkelser av grunn før utvikling av tomten. For etablering av parkeringskjeller i tilknytning til ny boligbebyggelse i mer sentrale strøk vil normalt kostnadene henført til dette kunne dekkes gjennom økte salgsinntekter eller leieinntekter. Imidlertid er vi av den oppfatning av at parkeringskjelleren for det angjeldende prosjekt vil utgjøre et kostnadselement, da man sjelden vil oppnå tilstrekkelig høye inntekter for disse i dette området. Vi har ikke beregnet kostnaden til dette spesifikt, men hensyntatt dette forholdet gjennom økte byggekostnader for leilighetsbyggene. Vi har derfor ansatt byggekostnader beliggende noe over gjennomsnittet av de beskrevne intervallene, og benyttet kr ,- per m² BTA for rekkehusene og kr ,- per m² BTA for leilighetsblokkene, med et tillegg på kr ,- per m² BTA på grunn av parkeringsanlegget. I tillegg kommer infrastrukturkostnader. I henhold til mottatt rapport fra Sweco er disse kostnadene anslått til ca. kr ,- ekskl. mva. Dette tilsvarer ca. kr. 580,- per m² BTA for den nye bebyggelsen. Vi presiserer at dette er anslag foretatt av ekstern konsulent, og at det derfor hefter usikkerhet ved tallet. Risiko Utbygger/investor vil gjøre selvstendig vurdering av prosjektets risiko, tidspunkt for igangsettelse, og prosjektets størrelse og omfang. Denne risikovurderingen vil samtidig måtte hensynta evt. økte byggekostnader, reduserte salgspriser, samt reguleringsrisiko. Vår erfaring viser at denne risikoen normalt utgjør i nivå % av brutto tomtebelastning. Vår risikovurdering er sammensatt av følgende elementer: Verdivurdering gnr 31 bnr 372 Skedsmo kommune revidert Side 10 av 13

11 Kostnadsrisiko - marked Salgsrisiko - marked Reguleringsrisiko Tidsrisiko Prosjektrisiko Sum risiko 7,5 % Middels risiko for økte kostnader 10,0 % Middels risiko for reduserte salgspriser/nedadgående marked 5,0 % Tomten er ferdig regulert, rammetillatelser/ig mangler 17,5 % Tidlig i prosjektfasen, vesentlig usikkerhet knyttet til tidspunkt for igangsettelse 15,0 % Relativt stort prosjekt mtp. areal og antall mulige boliger, infrastruktur 55,0 % Skjønnsmessig vurdering av all risiko henført til prosjektet Tomteområdets beliggenhet anses å være relativt attraktiv og området er ferdig regulert for boligformål, noe som bidrar til å trekke risikonivået noe ned. En utbygging i henhold til den påregnelige utnyttelsen anses imidlertid å være relativt stor av omfang, og området vil således utvikles over flere år gjennom en rekke byggetrinn. Prosjektets størrelse samt kostnadene til infrastruktur bidrar til å trekke risikonivået noe opp henført til tid, med tanke finansiering, varierende salgspriser og byggekostnader. Vi har derfor valgt å benytte oss av en risikofaktor på 55 % i vårt verdigrunnlag. Verdiberegning i henhold til tomteprisbelastningsmetoden Basert på forutsetningene nevnt over får vi følgende beregning av verdien av tomteområdet i henhold til gjeldende regulering: Gjennomsnittlig salgspris per m² S-BRA Markedsføringskostnader (3 %) Netto salgsinntekt per m² S-BRA Netto salgsinntekt per m² BTA (avr.) Sum anleggskost per m² BTA Brutto tomteprisbelastning pr. m² BTA (avr.) Risiko/gevinst utbygger/investor 55 % Netto tomteprisbelastning pr. m² BTA (avr.) Sum bebyggbart areal (m² BTA) Nettoverdi tomteareal Sum verdi tomteareal (avr.) Rekkehus Felt BK Leiligheter Deler av felt BB Beregningene over gir en gjennomsnittlig tomteprisbelastning på ca. kr ,- per m² bebyggbart areal (BTA), og ca. kr ,- per m² tomt. En tomteprisbelastning som beregnet over gir følgende direkteavkastning for en mulig investor: Gjennomsnittlig tomteprisbelastning per m² BTA Gjennomsnittlig anleggskostnad per m² BTA Sum investering Gjennomsnittlig netto salgsinntekt per m² BTA Gevinst/fortjeneste utvikling ,48 % Normal direkteavkastning på utviklingsprosjekter i Oslo/omegn er normalt beliggende i nivå 8-16 %. En direkteavkastning som beregnet over anses derfor å være beliggende noe over dette intervallet. Dette henføres imidlertid til prosjektets størrelse og det faktum at det vil ta flere år å utvikle området til boligformål. Verdivurdering gnr 31 bnr 372 Skedsmo kommune revidert Side 11 av 13

12 Tomtearealmetoden Tomtearealmetoden baseres på sammenlignbare priser fra tilsvarende eiendommer som vurdert objekt. Markedsverdien av en tomt varierer tradisjonelt mye og det er ofte spesielle interesser som ligger til grunn for en transaksjon. Det er lite statistikk på denne type utviklingstomter av denne størrelse i området. Mindre tomter i størrelsesorden 800 til m² for oppføring av eneboliger i området er tilgengelige i markedet for kr ,- til kr ,- per m² tomt. Forhold som har innvirkning på prisen er beliggenhet/utsikt, bebyggbarhet/utviklingspotensial og størrelse. De fleste tomter i dette området er imidlertid etter vårt skjønn vanskelig sammenlignbare med det angjeldende tomteområdet, grunnet størrelse og påregnelig utnyttelse. På grunn av et for lite sammenligningsgrunnlag har vi valgt å ikke benytte denne metoden i vårt verdigrunnlag. En vurdering av tomteprisen per m² vil i for stor grad bli preget av usikkerhet, med de feilmarginer dette kan gi. Verdi tomt som andel av salgsverdi av boenheter Basert på vår erfaring vil tomteverdien ved salg av boenheter i dette området utgjøre mellom 10 % og 30 % av normal salgsverdi for en fullt utbygd eiendom, avhengig av beliggenhet, standard og bebyggbarhet. På grunn av tomtens beliggenhet har vi estimert denne andelen til å beliggende i det nedre sjikt, og benyttet 15 % i verdiberegningen. I henhold til våre beregninger tidligere i dette dokument har vi estimert en gjennomsnittlig salgspris på ca. kr ,- per m² S-BRA og forutsatt oppføring av 124 boenheter, med salgbart bruksareal på til sammen ca m². Gjennomsnittlig S-BRA per boenhet er således ca. 102 m². Vi får dermed følgende beregning av tomteverdi: Salgbart areal S-BRA per enhet m² Pris per m² S-BRA kr. Salgsverdi per enhet kr. Antall mulig bebyggbare enheter Sum salgsverdi alle enheter Tomteverdi 15,0 % av totalverdi (avr.) kr. kr. 102, Verdivurdering gnr 31 bnr 372 Skedsmo kommune revidert Side 12 av 13

13 KONKLUSJON/VERDISKJØNN Tomteområdet ved Kjeller Gård i Skedsmo vil etter vårt skjønn på sikt være et attraktivt prosjekt for en eventuell utbygger. Tomtene syd for den angjeldende eiendom som er en del av samme reguleringsplan er også under utvikling, og det er igangsatt salg av boliger i dette utviklingsprosjektet. Samlet sett vil således utviklingen av hele reguleringsområdet medføre en utbygging av et meget høyt antall boliger, noe som etter vårt skjønn gir noe økt risiko henført til utviklingstakt og tidspunkt for igangsettelse/ferdigstillelse. Man oppnår som regel en høy kvadratmeterpris for nye boliger i forhold til byggekostnadene i dette området. Infrastrukturkostnader og økte kostnader til fundamentering grunnet avstand til fjell kan imidlertid bidra til en økning i byggekostnadene. Regionen Lillestrøm/Skedsmo anses å ha en attraktiv beliggenhet i forhold til nærhet til Oslo og andre steder på Østlandet. Som tidligere nevnt er det kun en del av felt BB 09 (1 850 m² av m²) som er medtatt i denne verdivurderingen. Dette arealet er oppgitt av teknisk avdeling i Skedsmo kommune. Videre har vi basert på en manuell oppmåling/beregning på kommunens kartsider på internett anslått at ca. 80 m² av felt BB 10 er beliggende på tomteareal eid av kommunen (gnr. 31, bnr. 358). Påregnelig utnyttelse for dette feltet er dermed redusert tilsvarende. Ved en eventuell utvikling av felt BB 10 er vi imidlertid av den oppfatning av at det vil være naturlig å erverve denne tomteparsellen fra kommunen, slik at man kan muliggjøre en helhetlig og full utnyttelse av reguleringsfeltet. Det er i tillegg avmerket tre automatisk fredete kulturminner på den angjeldende eiendom. I henhold til mottatt informasjon skal det være utført arkeologiske utgravninger i området. Imidlertid har vi ikke mottatt informasjon om hvorvidt de arkeologiske forholdene vil har innvirkning på utviklingen av det angjeldende tomteområdet, og vi har derfor ikke hensyntatt disse forholdene i våre beregninger. Verdien av tomteområdet er basert på to beregningsmetoder. De ulike beregningsmetodene gir relativt like verdier som følger: Tomteverdi iht. tomteprisbelastningsmetoden kr Tomteverdi som andel av salgsverdi kr Verdien beregnet som andel av salgsverdi gir et noe høyere resultat, men er i større grad preget av skjønn og medfører således en betydelig usikkerhet. Vi anser at eiendommen er meget attraktiv for en større utbygger, som normalt vil vurdere eiendommen ut i fra et utviklingssynspunkt og dermed bruke tomteprisbelastningen som beregningsmetode. Vi har derfor konkludert med følgende verdi for tomteområdet: kr Kronersyttifiremillioner 00/100 Det er ikke gitt for noen å estimere en eksakt verdi for denne type eiendom. Investorer/eiendomsutviklere vurderer de forskjellige utviklingsprosjektene meget ulikt og det er en høy grad av sensitivitet i beregningsmetodene. Vi er derfor av den oppfatning av at eiendommens verdi er beliggende innenfor et intervall mellom kr. 70 mill. og kr. 78 mill. Verdivurdering gnr 31 bnr 372 Skedsmo kommune revidert Side 13 av 13

VERDIVURDERING AV UTVIKLINGS- OG BOLIGPROSJEKTER

VERDIVURDERING AV UTVIKLINGS- OG BOLIGPROSJEKTER VERDIVURDERING AV UTVIKLINGS- OG BOLIGPROSJEKTER Estate konferanse, Oslo 14.04.2016 Johan Berg- Svendsen BER Kort om BER Rent uavhengig rådgivningsselskap innen næringseiendom 14 ansatte, 10 tilknyttede

Detaljer

VERDITAKST AV TOMTEOMRÅDET

VERDITAKST AV TOMTEOMRÅDET VERDITAKST AV TOMTEOMRÅDET Bondiparken felt I Del av gnr. 51, bnr. 75 gnr 55, bnr. 12 gnr. 54, bnr 31 Asker kommune Januar, 2009 Hegdehaugsveien 31 Tlf: 23 36 50 10 Side 1 av 14 Innholdsfortegnelse Mandat

Detaljer

Ved større terrengsprang skal forstøtningsmuren deles opp med vegetasjonsnivå.

Ved større terrengsprang skal forstøtningsmuren deles opp med vegetasjonsnivå. Reguleringsbestemmelser for Midtheia. Sist revidert: 13.03.2014 1 Byggeområder 1.0 Generelt Boliger skal plasseres innenfor de viste byggegrensene. I felt B1-B2 er bebyggelsen vist med byggelinje og skal

Detaljer

TOMTETAKST OVER - GNR 41 BNR 12 I SØRUM KOMMUNE HJEMMELSHAVERE: PETTER FLADEN OG KIRSTEN ELISABETH FORSETH

TOMTETAKST OVER - GNR 41 BNR 12 I SØRUM KOMMUNE HJEMMELSHAVERE: PETTER FLADEN OG KIRSTEN ELISABETH FORSETH TOMTETAKST Side 1 av 6 OVER - GNR 41 BNR 12 I SØRUM KOMMUNE HJEMMELSHAVERE: PETTER FLADEN OG KIRSTEN ELISABETH FORSETH Innholdsliste: 1. Generelt. Side 2 2. Dokumenter. Side 2 3. Hjemmelsforhold mm Side

Detaljer

131965 Rissa RAPPORT. Oppdragsgiver: Skifte Eiendom 21.12.2015 VERDIVURDERING. Side 1 av 6. Verdi- og Leievurdering / Mal nr. 40 Versjon A 15.07.

131965 Rissa RAPPORT. Oppdragsgiver: Skifte Eiendom 21.12.2015 VERDIVURDERING. Side 1 av 6. Verdi- og Leievurdering / Mal nr. 40 Versjon A 15.07. 131965 Rissa RAPPORT Oppdragsgiver: Skifte Eiendom 21.12.2015 VERDIVURDERING Side 1 av 6 Oppdrag : Verdivurdering Bygningstype : Ubebygd tomt Oppdragsadresse : Langmyrveien 22b, 1624 GRESSVIK Matrikkelnummer

Detaljer

Reguleringsbestemmelser for Toksåsen Froland kommune Plan nr. NNN

Reguleringsbestemmelser for Toksåsen Froland kommune Plan nr. NNN Reguleringsbestemmelser for Toksåsen Froland kommune Plan nr. NNN 1 Generelt 1.1.1 Disse bestemmelser gjelder for det regulerte området som er vist med reguleringsgrensen på plankartet. 2 Reguleringsformål

Detaljer

Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 67/2014 Planutvalget 28.10.2014

Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 67/2014 Planutvalget 28.10.2014 Lier kommune SAKSFREMLEGG Sak nr. Saksmappe nr: 2013/1458 Arkiv: L12/05 Saksbehandler: Gunhild Løken Dragsund Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 67/2014 Planutvalget 28.10.2014 Førstegangsbehandling

Detaljer

Saksframlegg. Offentlig ettersyn - detaljregulering for del av Konvalldalen

Saksframlegg. Offentlig ettersyn - detaljregulering for del av Konvalldalen Søgne kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2012/2715-4026/2015 Saksbehandler: Daniel Holm Dato: 23.02.2015 Saksframlegg Offentlig ettersyn - detaljregulering for del av Konvalldalen Utv.saksnr Utvalg Møtedato

Detaljer

Storfosna/Kråkvåg MATRIKKELNUMMER gnr. 60, bnr. 139 OPPDRAGSNUMMER 124529 DATO 12.08.2013 FRILUFTSEIENDOM STORFOSNA, ØRLAND KOMMUNE

Storfosna/Kråkvåg MATRIKKELNUMMER gnr. 60, bnr. 139 OPPDRAGSNUMMER 124529 DATO 12.08.2013 FRILUFTSEIENDOM STORFOSNA, ØRLAND KOMMUNE OPPDRAG ADRESSE Storfosna/Kråkvåg MATRIKKELNUMMER gnr. 60, bnr. 139 OPPDRAGSNUMMER 124529 DATO 12.08.2013 FRILUFTSEIENDOM STORFOSNA, ØRLAND KOMMUNE Side 2 av 7 OPPDRAG FRILUFTSEIENDOM STORFOSNA, ØRLAND

Detaljer

Plankartets dato: 4.6.2014, sist revidert 16.12.2014 Bestemmelsenes dato: 4.6.2014, sist revidert 19.03.2015 (Teknisk utvalgs vedtak 20.01.2015).

Plankartets dato: 4.6.2014, sist revidert 16.12.2014 Bestemmelsenes dato: 4.6.2014, sist revidert 19.03.2015 (Teknisk utvalgs vedtak 20.01.2015). REGULERINGSPLAN FOR GRØM A17 Grimstad kommune Reguleringsbestemmelser Plankartets dato: 4.6.2014, sist revidert 16.12.2014 Bestemmelsenes dato: 4.6.2014, sist revidert 19.03.2015 (Teknisk utvalgs vedtak

Detaljer

MATRIKKELNUMMER Gnr. 133, bnr. 36, Rissa kommune OPPDRAGSNUMMER 124816 DATO 30.10.2013

MATRIKKELNUMMER Gnr. 133, bnr. 36, Rissa kommune OPPDRAGSNUMMER 124816 DATO 30.10.2013 OPPDRAG VERDIVURDERING ADRESSE Gurulia skytebane MATRIKKELNUMMER Gnr. 133, bnr. 36, Rissa kommune OPPDRAGSNUMMER 124816 DATO 30.10.2013 Side 2 av 8 OPPDRAG VERDIVURDERING ADRESSE Gurulia skytebane MATRIKKELNUMMER

Detaljer

JERNBANEBRYGGA, DELFELT B3, FREDRIKSTAD KOMMUNE PLANID: 01061097

JERNBANEBRYGGA, DELFELT B3, FREDRIKSTAD KOMMUNE PLANID: 01061097 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR JERNBANEBRYGGA, DELFELT B3, FREDRIKSTAD KOMMUNE PLANID: 01061097 Bestemmelsene er vedtatt av Fredrikstad kommunestyre: Bestemmelsene er sist revidert: 1.

Detaljer

LIER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR LIERBYEN SENTRUM, FELT B14 OG BFK2. REGULERINGSENDRING (Detaljregulering)

LIER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR LIERBYEN SENTRUM, FELT B14 OG BFK2. REGULERINGSENDRING (Detaljregulering) LIER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR LIERBYEN SENTRUM, FELT B14 OG BFK2. REGULERINGSENDRING (Detaljregulering) Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 24. februar 2015 1. FORMÅLET MED PLANEN 1-1.

Detaljer

VERDIVURDERING. 131497 Gnr. 59, bnr. 130 RAPPORT. Oppdragsgiver: Skifte Eiendom 09.03.2015. Side 1 av 7

VERDIVURDERING. 131497 Gnr. 59, bnr. 130 RAPPORT. Oppdragsgiver: Skifte Eiendom 09.03.2015. Side 1 av 7 131497 Gnr. 59, bnr. 130 RAPPORT Oppdragsgiver: Skifte Eiendom 09.03.2015 VERDIVURDERING Side 1 av 7 Oppdrag : 131497 Bygningstype : Tomt Oppdragsadresse : Ørland kommune/kråkvåg Matrikkelnummer : 59/130

Detaljer

NES KOMMUNE. Reguleringskart er datert 07.05.2013 Reguleringsbestemmelser er datert 07.05.2013 PlanID : 023613013

NES KOMMUNE. Reguleringskart er datert 07.05.2013 Reguleringsbestemmelser er datert 07.05.2013 PlanID : 023613013 NES KOMMUNE Reguleringsbestemmelser i tilknytning til Detaljreguleringsplan for byggeområde BB1 i Områdereguleringsplan for Drognesjordet. (del av gnr. 269 brn.270) Reguleringskart er datert 07.05.2013

Detaljer

DETALJREGULERING «REINSHOLM SØR»

DETALJREGULERING «REINSHOLM SØR» DETALJREGULERING «REINSHOLM SØR» REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsplankart datert: 15.01.2015 Reguleringsbestemmelser datert: 15.01.2015 Siste revisjon av reguleringsplan: Siste revisjon av reguleringsbestemmelsene:

Detaljer

BESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL DETALJREGULERING FOR KNIPLIA PANORAMA

BESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL DETALJREGULERING FOR KNIPLIA PANORAMA BESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL DETALJREGULERING FOR KNIPLIA PANORAMA Planident: 201502 Planen er datert: 13.04.2015 Bestemmelsene er datert: 27.05.2015 1 GENERELT Disse bestemmelsene gjelder for området

Detaljer

Planbestemmelser for detaljregulering av Finsland barnehage, bedehus og boligfelt i Songdalen kommune

Planbestemmelser for detaljregulering av Finsland barnehage, bedehus og boligfelt i Songdalen kommune Planbestemmelser for detaljregulering av Finsland barnehage, bedehus og boligfelt i Songdalen kommune Plan nr. 2011-10 Datert: 08.07.11. Sist revidert: 19.10.11. 1. Bebyggelse og anlegg (pbl. 12-5, pkt.

Detaljer

DETALJREGULERINGSPLAN FOR BOLIGER KIRKEVEGEN GNR. 167 BNR.357 OG 409 LYNGDAL SENTRUM PLANBESTEMMELSER

DETALJREGULERINGSPLAN FOR BOLIGER KIRKEVEGEN GNR. 167 BNR.357 OG 409 LYNGDAL SENTRUM PLANBESTEMMELSER DETALJREGULERINGSPLAN FOR BOLIGER KIRKEVEGEN GNR. 167 BNR.357 OG 409 LYNGDAL SENTRUM PLANBESTEMMELSER Plankart datert 13.10.2014 Revidert 28.10.14 i hht. 1. gangs beh Plan ID 201405 GENERELT 1 Det planlagte

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGPLAN FOR ET OMRÅDE VED LØVENSKIOLDSGATE. Reguleringsplanen sist datert. 15.09.2008

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGPLAN FOR ET OMRÅDE VED LØVENSKIOLDSGATE. Reguleringsplanen sist datert. 15.09.2008 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGPLAN FOR ET OMRÅDE VED LØVENSKIOLDSGATE Reguleringsplanen sist datert. 15.09.2008 Området reguleres for følgende formål:. AREALBRUK. 1. GENERELT 1.1 Reguleringsformål

Detaljer

FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER OMRÅDEREGULERING FOR DEL AV SANDNES ØVRE

FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER OMRÅDEREGULERING FOR DEL AV SANDNES ØVRE FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER OMRÅDEREGULERING FOR DEL AV SANDNES ØVRE Dato for siste revisjon av plankart: 14.05.14 Dato for kommunestyrets vedtak om egengodkjenning 1 AVGRENSNING Det regulerte

Detaljer

Detaljreguleringsplan for Cappelensgate 6 og Liegata 9

Detaljreguleringsplan for Cappelensgate 6 og Liegata 9 SKIEN KOMMUNE Detaljreguleringsplan for Cappelensgate 6 og Liegata 9 REGULERINGSBESTEMMELSER Dato for siste revisjon av plankartet : 03.02.2011 Dato for revisjon av bestemmelsene : 03.02.2011 Dato for

Detaljer

FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR RAVEIEN 321 Planid: 20140008

FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR RAVEIEN 321 Planid: 20140008 Vedlegg 9, reguleringsbestemmelser. FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR RAVEIEN 321 Planid: 20140008 Dato: 22.04.2015 Dato for siste revisjon av bestemmelsene: XXXX Bystyrets vedtak:

Detaljer

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GLOMEN

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GLOMEN FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GLOMEN PLANBESKRIVELSE INNHOLD 1.0 PLANBESKRIVELSE 3 1.1 Bakgrunn 3 1.2 Eksisterende forhold 3 1.2.1 Gjeldende reguleringsplan 3 1.2.2 Beskrivelse av nåværende situasjon

Detaljer

Hamreheia områderegulering Bestemmelser. Plan nr. 1407

Hamreheia områderegulering Bestemmelser. Plan nr. 1407 Hamreheia områderegulering Bestemmelser. Plan nr. 1407 Dato: 12.8.2014 / 02.02.2015 Denne planen erstatter reguleringsplan for Hamreheia, planid 29, stadfestet 24.10.1951, og for Hamreheia nord, planid

Detaljer

Utvalg Møtedato Saksnr. DET FASTE UTVALG FOR PLANSAKER 01.02.2012 2/12 BYSTYRET 16.02.2012 7/12

Utvalg Møtedato Saksnr. DET FASTE UTVALG FOR PLANSAKER 01.02.2012 2/12 BYSTYRET 16.02.2012 7/12 SAKSFRAMLEGG REGULERINGSPLAN FOR BAKKEGATA 12, GNR. 52, BNR. 153 Saksbehandler: May Britt Gåseby Arkiv: REG Arkivsaksnr.: 08/1871 Løpenr.: 2308/12 Utvalg Møtedato Saksnr. DET FASTE UTVALG FOR PLANSAKER

Detaljer

Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for boligblokk, Agnefestveien 40-48, gnr 168, bnr 87, 90, 92, 97 og 47. Rev 0, 20.09.

Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for boligblokk, Agnefestveien 40-48, gnr 168, bnr 87, 90, 92, 97 og 47. Rev 0, 20.09. Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for boligblokk, Agnefestveien 40-48, gnr 168, bnr 87, 90, 92, 97 og 47. Rev 0, 20.09.14 1.0 Generelle bestemmelser 1.1 Disse bestemmelsene utgjør sammen

Detaljer

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Vedtatt av Ullensaker kommune den. Ordfører

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Vedtatt av Ullensaker kommune den. Ordfører ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Område K13 Rådhusvegen 7-9 og Ringvegen 12,14, 16 Gnr/Bnr: 135/545, 135/123, 135/503, 135/506, 135/298, 7/14, 7/23, 7/57, 135/266, 4/41, 4/63, 7/58, 7/53,

Detaljer

Dato: 20.03.2015 Sist revidert: 24.09.2015

Dato: 20.03.2015 Sist revidert: 24.09.2015 LILLEHAMMER KOMMUNE PLAN NR DETALJREGULERINGSPLAN FOR PLASSEN 5, B9 og B10 SKOGEN SØR, GNR 92 / BNR 57 Dato: 20.03.2015 Sist revidert: 24.09.2015 Plankart er datert: 19.03.2015 Plankart sist revidert:

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR FLUGSRUD SKOG, GALTERUD SKOG OG SØRE ÅL SKOLE ENDRING SOM ANGÅR FELT B13, B14 OG B15 I FLUGSRUD SKOG REGULERINGSBESTEMMELSER

REGULERINGSPLAN FOR FLUGSRUD SKOG, GALTERUD SKOG OG SØRE ÅL SKOLE ENDRING SOM ANGÅR FELT B13, B14 OG B15 I FLUGSRUD SKOG REGULERINGSBESTEMMELSER Plan-ID 2013P152E07 REGULERINGSPLAN FOR FLUGSRUD SKOG, GALTERUD SKOG OG SØRE ÅL SKOLE ENDRING SOM ANGÅR FELT B13, B14 OG B15 I FLUGSRUD SKOG REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsbestemmelsene er sist revidert:

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER

REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR REINBAKKAN BOLIGOMRÅDE Planen er datert: 04.10.2010 Bestemmelsene er datert: 04.10.2010 Sist revidert i hht til kommunestyrets vedtak: 30.05.2011 Vedtatt av

Detaljer

Reguleringsplan ENGSETÅSEN BOLIGFELT gnr 131 bnr 58 m.fl. Reguleringsbestemmelser

Reguleringsplan ENGSETÅSEN BOLIGFELT gnr 131 bnr 58 m.fl. Reguleringsbestemmelser Reguleringsplan ENGSETÅSEN BOLIGFELT gnr 131 bnr 58 m.fl Gunnilåra Eiendom AS Selbu kommune Planident 2014-000-5 Reguleringsbestemmelser Planforslag revidert dato 08.06.15 GeoTydal AS Telefon 474 16 945

Detaljer

REGULERINGSENDRING FOR OMRÅDE MELLOM CARL HAUGENS VEG OG GUDBRANDSDALSVEGEN PÅ FÅBERG REGULERINGSBESTEMMELSER

REGULERINGSENDRING FOR OMRÅDE MELLOM CARL HAUGENS VEG OG GUDBRANDSDALSVEGEN PÅ FÅBERG REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSENDRING FOR OMRÅDE MELLOM CARL HAUGENS VEG OG GUDBRANDSDALSVEGEN PÅ FÅBERG Dato: 01/12-2010 Sist revidert: 18/05-2011 Vedtatt av kommunestyret: REGULERINGSBESTEMMELSER Planendring: Planen erstatter

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR BOLIGOMRÅDE PÅ HOMLEGARDSHEIA, HEREFOSS, BIRKENES KOMMUNE REVIDERT PLANBESKRIVELSE OG REVIDERTE REGULERINGSBESTEMMELSER

REGULERINGSPLAN FOR BOLIGOMRÅDE PÅ HOMLEGARDSHEIA, HEREFOSS, BIRKENES KOMMUNE REVIDERT PLANBESKRIVELSE OG REVIDERTE REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR BOLIGOMRÅDE PÅ HOMLEGARDSHEIA, HEREFOSS, BIRKENES KOMMUNE REVIDERT PLANBESKRIVELSE OG REVIDERTE REGULERINGSBESTEMMELSER REVIDERT FORSLAG Reguleringsplanen for boligområdet på Homlegardsheia,

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR KVARTALET MELLOM OLE TJØTTAS VEG, MEIERIGATA OG PARKVEGEN PLAN 281

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR KVARTALET MELLOM OLE TJØTTAS VEG, MEIERIGATA OG PARKVEGEN PLAN 281 REGULERINGSBESTEMMELSER FOR KVARTALET MELLOM OLE TJØTTAS VEG, MEIERIGATA OG PARKVEGEN PLAN 281 1 FORMÅL Hensikten med reguleringsplanen er å sikre bymessig utbygging av et kvartal i Meierigata. Planen

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR FISKUMLIA, VESTFOSSEN

REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR FISKUMLIA, VESTFOSSEN REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR FISKUMLIA, VESTFOSSEN Gnr/Bnr: 39/38, 39/455, 39/456, 39/457, 39/458, 39/459, 39/460, 39/462, 39/501, 39/465, 39/493, 39/491, 39/492, 39/494, 39/495, 39/484,

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL. DETALJREGULERING FOR KJØRBEKKVEGEN 46 GNR/BNR 200/638 m.fl.

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL. DETALJREGULERING FOR KJØRBEKKVEGEN 46 GNR/BNR 200/638 m.fl. REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR KJØRBEKKVEGEN 46 GNR/BNR 200/638 m.fl. Plankart sist revidert: 01.11.2010. Bestemmelser sist revidert: 12.05.2010 (med mindre endring datert 12.04.2012).

Detaljer

b) Før det gis igangsettingstillatelse skal eventuelle geotekniske tiltak være prosjektert.

b) Før det gis igangsettingstillatelse skal eventuelle geotekniske tiltak være prosjektert. Lier kommune REGULERINGSBESTEMMELSER LIER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR Heggtoppen 5-7 (detaljregulering) Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 27.02.15 1. FORMÅLET MED PLANEN 1-1. Planens formål

Detaljer

Utfyllende bestemmelser for boligdelfelt B9, B10, B11, Sånum:

Utfyllende bestemmelser for boligdelfelt B9, B10, B11, Sånum: Utfyllende bestemmelser for boligdelfelt B9, B10, B11, Sånum: I tillegg til reguleringsplanens bestemmelser (godkjent 11.05.2006), gjelder følgende bestemmelser innenfor planområdet: 1. Bebyggelse og anlegg,

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER Detaljregulering for Sentrum Park, arealplan-id 2012009

REGULERINGSBESTEMMELSER Detaljregulering for Sentrum Park, arealplan-id 2012009 ELVERUM KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER Detaljregulering for Sentrum Park, arealplan-id 2012009 Plankart : 03.06.2013, rev. 22.01.2014, rev.07.05.2014 Bestemmelser: 03.06.2013, rev. 22.01.2014, rev. 07.05.2014

Detaljer

FORSLAG TIL. Bestemmelser til detaljert reguleringsplan for Nedre Klevjervei 6. Del av gnr/bnr 65/6 Sande kommune

FORSLAG TIL. Bestemmelser til detaljert reguleringsplan for Nedre Klevjervei 6. Del av gnr/bnr 65/6 Sande kommune 1 FORSLAG TIL Bestemmelser til detaljert reguleringsplan for Nedre Klevjervei 6 Del av gnr/bnr 65/6 Sande kommune Dato: 13.5.2011 Rev A: 12.8.2011 Rev B: 7.12.2011 Rev C: 2.2.2012 Rev D: 14.5.2012 Rev

Detaljer

Planbestemmelser 2035 - STONG, ÅKRA. Arkivsak: 09/401 Arkivkode: PLANR 2035 Sakstittel: BEBYGGELSESPLAN FOR STONG, ÅKRA - 15/540,43,1066,59

Planbestemmelser 2035 - STONG, ÅKRA. Arkivsak: 09/401 Arkivkode: PLANR 2035 Sakstittel: BEBYGGELSESPLAN FOR STONG, ÅKRA - 15/540,43,1066,59 Planbestemmelser 2035 - STONG, ÅKRA Arkivsak: 09/401 Arkivkode: PLANR 2035 Sakstittel: BEBYGGELSESPLAN FOR STONG, ÅKRA - 15/540,43,1066,59 Godkjent i Hovedutvalg teknisk 03.09.2009. Revidert i Karmøy kommunestyre

Detaljer

Planen opphever deler av plan nr.: Kommunedelplan for sentrum 14.06.1995

Planen opphever deler av plan nr.: Kommunedelplan for sentrum 14.06.1995 HAMAR KOMMUNE BESTEMMELSER TIL Detaljregulering for Kvartal 54 Vangsvegen, Grønnegata, Enggata og Østregate Arkivopplysninger: Saksbeh.: Geir Cock Arkivsaknr.: Opplysninger om bestemmelsene: Datert: 30.06.09

Detaljer

BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR ET OMRÅDE PÅ HJELLUM, SYD FOR BREGNEVEGEN. PLANIDENT 069600. Datert: 31.10.2011 Sist revidert: 16.01.

BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR ET OMRÅDE PÅ HJELLUM, SYD FOR BREGNEVEGEN. PLANIDENT 069600. Datert: 31.10.2011 Sist revidert: 16.01. HAMAR KOMMUNE BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR ET OMRÅDE PÅ HJELLUM, SYD FOR BREGNEVEGEN. PLANIDENT 069600. Arkivopplysinger: Saksbeh.: Per Johansen Arkivsaknr.: 08/997 Opplysninger om bestemmelsene:

Detaljer

DETALJREGULERING FOR JÆREN HOTELL Planen er basert på et privat reguleringsforslag utarbeidet av Trodahl Arkitekter

DETALJREGULERING FOR JÆREN HOTELL Planen er basert på et privat reguleringsforslag utarbeidet av Trodahl Arkitekter Time Bestemmelser til: DETALJREGULERING FOR JÆREN HOTELL Planen er basert på et privat reguleringsforslag utarbeidet av Trodahl Arkitekter Vedtatt av Time kommunestyre den 06.09.2011 i sak 043/11 Stadfestet

Detaljer

Reguleringsplan Geiskeli

Reguleringsplan Geiskeli Reguleringsplan Geiskeli Planbestemmelser Bykle Kommune, sak nr 2014/291 Datert: 12.12.2014 Sist revidert: C 03.11.2015 Innhold 1. Planens innhold... 2 2. Generelle bestemmelser... 2 2.1. Krav til utbyggingsavtale...

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER nr. 0605_314-01, detaljregulering for BRUTORGET

REGULERINGSBESTEMMELSER nr. 0605_314-01, detaljregulering for BRUTORGET RINGERIKE KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER nr. 0605_314-01, detaljregulering for BRUTORGET Sist revidert 28.09.2012 Kunngjøring av oppstart 05.03.05 1.gangs behandling i planutvalget 26.06.2006, sak 123/06

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR HAMREMSÅSEN - SPARBU. REGULERINGSBESTEMMELSER.

REGULERINGSPLAN FOR HAMREMSÅSEN - SPARBU. REGULERINGSBESTEMMELSER. Dato: 12.08.2010 Saksnr/Løpenr: 2010/572-20291/2010 Klassering: L12 REGULERINGSPLAN FOR HAMREMSÅSEN - SPARBU. REGULERINGSBESTEMMELSER. Planen er datert 17.12.09. Saksbehandling: 1.gang i Formannskapet

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR SOLSTAD VEST

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR SOLSTAD VEST REGULERINGSBESTEMMELSER FOR SOLSTAD VEST Dato 21.01.15 Planid: Solstad Vest, gbnr. 4044/535, 4046/123 og 4044/691 Plantype: Detaljert reguleringsplan Revisjoner Dato Saksnr. Merk. Ikraft dato Saksnr Godkjent

Detaljer

Myklerudveien 118. PlanID xxx. Saksnummer xx/xxx. Forslag til reguleringsbestemmelser. 1 GENERELT

Myklerudveien 118. PlanID xxx. Saksnummer xx/xxx. Forslag til reguleringsbestemmelser. 1 GENERELT Myklerudveien 118. PlanID xxx. Saksnummer xx/xxx Forslag til reguleringsbestemmelser. 1 GENERELT Formålet med reguleringsplanen er å tilrettelegge for nytt legesenter på Fagerstrand med tilliggende arealer

Detaljer

1 PLANEN INNEHOLDER FØLGENDE FORMÅL (PBL 12-5) MANDAL KOMMUNE. 22.05.2015 Revidert 22.06.2015 I BEBYGGELSE OG ANLEGG. a) Boliger (B_1-8)

1 PLANEN INNEHOLDER FØLGENDE FORMÅL (PBL 12-5) MANDAL KOMMUNE. 22.05.2015 Revidert 22.06.2015 I BEBYGGELSE OG ANLEGG. a) Boliger (B_1-8) REGULERINGSBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERING FOR MARNAR BRYGGE - OMREGULERING, GNR. 160, BNR.565 OG ALLMENNINGENE PÅ NORD OG SYDSIDE SAMT FOR ELVEPROMENADE OG TILSTØTENDE MELLOMLIGGENDE AREAL. 22.05.2015

Detaljer

Signatur: Ordfører. 1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet merket AMB arkitekter AS, datert 29.2.

Signatur: Ordfører. 1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet merket AMB arkitekter AS, datert 29.2. Planident: 2013/016 Arkivsak: MINDRE VESENTLIG ENDRING AV DETALJREGULERING FOR AMFI VERDAL Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 29.2.2016 Saksbehandling i kommunen: - Kunngjøring av oppstart 7.12.2013

Detaljer

Planbestemmelser Detaljregulering for Lyren 9

Planbestemmelser Detaljregulering for Lyren 9 Planbestemmelser Detaljregulering for Lyren 9 PlanID: 073700 Arkivsak: 13/5475-9 j.nr.34679/14 Arkivkode: PLN 073700 Bestemmelsene er datert: 14.08.2014 Sist revidert/endret: Plankart er datert: 14.08.2014

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJREGULERING FOR KROKEN

REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJREGULERING FOR KROKEN REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJREGULERING FOR KROKEN Dato for siste revisjon av planbestemmelsene: 20.08.14 Dato for siste revisjon av planen: 18.07.14 Dato for kommunestyrets vedtak om egengodkjenning:

Detaljer

PLANBESTEMMELSER. for "B512 VESTEN" Detaljregulering.

PLANBESTEMMELSER. for B512 VESTEN Detaljregulering. Plan nr: 01061111 PLANBESTEMMELSER for "B512 VESTEN" Detaljregulering. Bestemmelsene er datert: 05.01.2015 Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 03.08.2015 Dato for Kommunestyrets vedtak: 03.09.2015

Detaljer

PLANNR 2012-7 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR ØDEGÅRDEN, FELT B10 B13 PRIVAT/OFFENTLIG

PLANNR 2012-7 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR ØDEGÅRDEN, FELT B10 B13 PRIVAT/OFFENTLIG PLANNR 2012-7 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR ØDEGÅRDEN, FELT B10 B13 PRIVAT/OFFENTLIG 1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist merd reguleringsgrense på plankart datert 24.07.2012. 2 FORMÅL

Detaljer

DETALJREGULERING FOR TORGGATA 7 PLANBESKRIVELSE VARSEL PLANOPPSTART. Åsmund Rajala Strømnes stein hamre arkitektkontor as 22.01.

DETALJREGULERING FOR TORGGATA 7 PLANBESKRIVELSE VARSEL PLANOPPSTART. Åsmund Rajala Strømnes stein hamre arkitektkontor as 22.01. 2015 DETALJREGULERING FOR TORGGATA 7 PLANBESKRIVELSE VARSEL PLANOPPSTART Åsmund Rajala Strømnes 22.01.2015 Navn på plan/tiltak: Detaljregulering for Torggata 7 Kommune: Rana kommune Stedsnavn: Mo i Rana

Detaljer

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den Ordfører Områdeplan er datert 28.09.2011 Reguleringsbestemmelsene

Detaljer

Forslag til BESTEMMELSER FOR OMRÅDEREGULERING FOR STANSEFABRIKKEN STYKKENE - TRYDAL LILLESAND KOMMUNE (02.06.2014) rev. 23.04.

Forslag til BESTEMMELSER FOR OMRÅDEREGULERING FOR STANSEFABRIKKEN STYKKENE - TRYDAL LILLESAND KOMMUNE (02.06.2014) rev. 23.04. Forslag til BESTEMMELSER FOR OMRÅDEREGULERING FOR STANSEFABRIKKEN STYKKENE - TRYDAL LILLESAND KOMMUNE (02.06.2014) rev. 23.04.2015 1 GENERELT 1.1. Disse bestemmelsene gjelder for området som er vist med

Detaljer

Reguleringsplan for Liåker

Reguleringsplan for Liåker Planbestemmelser Reguleringsplan for Liåker Vedtatt av kommunestyret 29.4.2010, sak 16/10 Referanse: 06/2621-157 Arkivkode: PLAN 0533-2010-0001 Sakstittel: Reguleringsplan for Liåker 1 Generelt 1.1 Disse

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012 003 12/162-21 Dato: 22.01.2013

SAKSFRAMLEGG. Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012 003 12/162-21 Dato: 22.01.2013 RENNESØY KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012 003 12/162-21 Dato: 22.01.2013 DETALJREGULERING FOR DEL AV LAUGHAMMAREN, ASKJE PLANID: 2012 003 INNSTILLING TIL 2. GANGS BEHANDLING

Detaljer

REGULERINGSPLAN Buvikstranda,

REGULERINGSPLAN Buvikstranda, REGULERINGSPLAN Buvikstranda, GNR. 1 BNR. 56 Buvika, Skaun kommune Oppdragsgiver: Tor Inge Kvenberg og Tore Ølsholm Utarbeidet av: Reguleringsbestemmelser til reguleringsplan for : Buvikstranda, Skaun

Detaljer

BESTEMMELSER 0605_328 Detaljregulering for Mosselia

BESTEMMELSER 0605_328 Detaljregulering for Mosselia RINGERIKE KOMMUNE MILJØ- OG AREALFORVALTNING, AREAL- OG BYPLANKONTORET BESTEMMELSER 0605_328 Detaljregulering for Mosselia Utarbeidet av Sivilingeniør Bjørn Leifsen As Bearbeidet av Ringerike kommune,

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER

REGULERINGSBESTEMMELSER RISØR KOMMUNE Reguleringsplan for Oterlia REGULERINGSBESTEMMELSER Dato for siste revisjon av plankartet: 24.11.2008 Dato for siste revisjon av illustrasjonsplan: 24.11.2008 Dato for siste revisjon av bestemmelsene:

Detaljer

FORSLAG TIL BESTEMMELSER TIL DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR DUNIHAGEN Gnr/bnr 116/136 og del av 116/1,2 og del av 116/149 Sande kommune

FORSLAG TIL BESTEMMELSER TIL DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR DUNIHAGEN Gnr/bnr 116/136 og del av 116/1,2 og del av 116/149 Sande kommune 1 FORSLAG TIL BESTEMMELSER TIL DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR DUNIHAGEN Gnr/bnr 116/136 og del av 116/1,2 og del av 116/149 Sande kommune Vedlegg 2 Dato: 20.02.2013 Revisjon A: Justert etter offentlig ettersyn

Detaljer

PORSGRUNN KOMMUNE. Arkivsak : 12/03235 Arkivkode : PlanID 0770 Sakstittel : Reguleringsplan for Pans veg 20

PORSGRUNN KOMMUNE. Arkivsak : 12/03235 Arkivkode : PlanID 0770 Sakstittel : Reguleringsplan for Pans veg 20 Arkivsak : 12/03235 Arkivkode : PlanID 0770 Sakstittel : Reguleringsplan for Pans veg 20 REGULERINGSPLAN FOR PANS VEG 20 REGULERINGSBESTEMMELSER Datert Børve og Borchsenius as 20.06.13. Godkjent av Porsgrunn

Detaljer

Reguleringsplan ENGSETÅSEN BOLIGFELT gnr 131 bnr 58 m.fl. Reguleringsbestemmelser

Reguleringsplan ENGSETÅSEN BOLIGFELT gnr 131 bnr 58 m.fl. Reguleringsbestemmelser Reguleringsplan ENGSETÅSEN BOLIGFELT gnr 131 bnr 58 m.fl Gunnilåra Eiendom AS Selbu kommune Planident 2014-000-5 Reguleringsbestemmelser Planforslag revidert dato 11.12.15 GeoTydal AS Telefon 474 16 945

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR RUGTVEDT INDUSTRIOMRÅDE (BM1), BAMBLE KOMMUNE. Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 18.02.2009, 16.03.

REGULERINGSPLAN FOR RUGTVEDT INDUSTRIOMRÅDE (BM1), BAMBLE KOMMUNE. Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 18.02.2009, 16.03. Side: 1 av 5 REGULERINGSPLAN FOR RUGTVEDT INDUSTRIOMRÅDE (BM1), BAMBLE KOMMUNE. REGULERINGSBESTEMMELSER Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 18.02.2009, 16.03.2011 Saksbehandling: 1. gang i Det faste

Detaljer

DETALJREGULERING FOR BOGAFJELL FELT G3, PLAN 98328-04,

DETALJREGULERING FOR BOGAFJELL FELT G3, PLAN 98328-04, Melding til utvalg for byutvikling 25.08.10-57/10 vedlegg 3 FORSLAG TIL DETALJREGULERING FOR BOGAFJELL FELT G3, PLAN 98328-04, SANDNES kommune Utarbeidet av Asplan Viak AS Datert: 03.05.2010 Formål: Planen

Detaljer

1 FORMÅL Formål med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse med tilhørende anlegg.

1 FORMÅL Formål med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse med tilhørende anlegg. SANDNES KOMMUNE BESTEMMELSER Detaljregulering for Breivikbakken 2, Breiviklia Gnr. 101 Bnr. 7 (del av) Hommersåk Plan nr. 2010126 Godkjent dato:... Sist revidert: 20.11.2012 1 FORMÅL Formål med planen

Detaljer

LINNHEIA NORD BOLIGOMRÅDE Detaljregulering BESTEMMELSER

LINNHEIA NORD BOLIGOMRÅDE Detaljregulering BESTEMMELSER LINNHEIA NORD BOLIGOMRÅDE Detaljregulering BESTEMMELSER Plankartets dato: 28.05.13 Revidert sist: Bestemmelsenes dato: 28.05.13 Revidert sist: 25.11.13 Behandling Behandling Dato sak Sign Melding om planarbeid

Detaljer

Pans veg/breviksvegen MATRIKKELNUMMER Gnr. 69, bnr. 12, 114, Porsgrunn kommune OPPDRAGSNUMMER 125227 DATO 17.02.2014

Pans veg/breviksvegen MATRIKKELNUMMER Gnr. 69, bnr. 12, 114, Porsgrunn kommune OPPDRAGSNUMMER 125227 DATO 17.02.2014 OPPDRAG HEISTAD SENTRUM ADRESSE Pans veg/breviksvegen MATRIKKELNUMMER Gnr. 69, bnr. 12, 114, Porsgrunn kommune OPPDRAGSNUMMER 125227 DATO 17.02.2014 Side 2 av 12 OPPDRAG HEISTAD SENTRUM ADRESSE Pans veg/breviksvegen

Detaljer

0220 2011034 Vedtatt av Asker kommunestyre i møte 14.04.2015 i medhold av plan- og bygningslovens 12-12. Asker kommune, 27. april 2015 For rådmannen

0220 2011034 Vedtatt av Asker kommunestyre i møte 14.04.2015 i medhold av plan- og bygningslovens 12-12. Asker kommune, 27. april 2015 For rådmannen 0220 2011034 Vedtatt av Asker kommunestyre i møte 14.04.2015 i medhold av plan- og bygningslovens 12-12. Asker kommune, 27. april 2015 For rådmannen Per Chr. Hauge REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR STØVER ØST - FELT B5 OG B6, BODØ KOMMUNE

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR STØVER ØST - FELT B5 OG B6, BODØ KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR STØVER ØST - FELT B5 OG B6, BODØ KOMMUNE Dato for siste behandling i planutvalget den Vedtatt av bystyret i møte den Under K. sak nr. formannskapssekretær

Detaljer

Detaljregulering Rauli felt C, gnr. 203 bnr. 529

Detaljregulering Rauli felt C, gnr. 203 bnr. 529 Reguleringsbestemmelser for Detaljregulering Rauli felt C, gnr. 203 bnr. 529 Reguleringsbestemmelser oppdatert 4.11.2010, 26.06.2012 Plankart datert 10.4.2010, sist revidert 4.11.2010, xx.xx.2012 1.0 GENERELT

Detaljer

10371998003 Reguleringsplan for Hetleskei sør - endring 1 - anmodning om mindre endring knyttet til utnyttingsgrad

10371998003 Reguleringsplan for Hetleskei sør - endring 1 - anmodning om mindre endring knyttet til utnyttingsgrad Kvinesdal kommune 10371998003 Reguleringsplan for Hetleskei sør - endring 1 - anmodning om mindre endring knyttet til utnyttingsgrad Ordningsverdi: Saksmappe: Løpenr.: Saksbehandler: 10371998003 2014/755

Detaljer

MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning

MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning Org.nr. 964 968 519 Bankgiro: 3040 07 09900 REGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL REGULERINGSPLAN FOR VESTNES. (Bestemmelser revidert etter Bystyret 06.09.2007, revidert

Detaljer

Planbeskrivelse Planbestemmelser Reguleringsplan for Solheimstorget

Planbeskrivelse Planbestemmelser Reguleringsplan for Solheimstorget Planbeskrivelse Planbestemmelser Reguleringsplan for Solheimstorget Referanse: 07/426-48 Arkivkode: PLAN 0533-2009-0004 Sakstittel: Reguleringsplan for Solheimstorget Vedtatt av kommunestyret K-sak 60/09,

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Saksgang. Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet 03.09.2015 15/117 Kommunestyre 23.09.2015 15/60

SAKSFRAMLEGG. Saksgang. Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet 03.09.2015 15/117 Kommunestyre 23.09.2015 15/60 SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet 03.09.2015 15/117 Kommunestyre 23.09.2015 15/60 Arkivsaksnr: 2015/124 Klassering: L13 Saksbehandler: Marthe Veie REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING)

Detaljer

SAKEN GJELDER: 2. GANGS BEHANDLING - DETALJREGULERING BOLIGPROSJEKT PÅ BUVIKA BRYGGE GNR/BNR. 2/86 M.FL.

SAKEN GJELDER: 2. GANGS BEHANDLING - DETALJREGULERING BOLIGPROSJEKT PÅ BUVIKA BRYGGE GNR/BNR. 2/86 M.FL. Side 1 Skaun kommune Arkivkode: L13 Arkivsaksnr.: 13/505 Saksbehandler: Ingebjørg Stavheim Saksnummer Utvalg Møtedato 4/15 Plan og miljøutvalget 13.01.2015 2/15 Kommunestyret 29.01.2015 SAKEN GJELDER:

Detaljer

Reguleringsplan For Voldstadsletta

Reguleringsplan For Voldstadsletta Planbestemmelser Reguleringsplan For Voldstadsletta Referanse: 06/1451-28 Arkivkode: PLAN 06/1451 Sakstittel: Reguleringsplan for Voldstadsletta 1 Generelt Regulert område er vist på plankart med foreløpig

Detaljer

1.0 FORMÅL Formålet med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse med tilhørende anlegg. Området reguleres til følgende formål:

1.0 FORMÅL Formålet med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse med tilhørende anlegg. Området reguleres til følgende formål: BESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BOLIGOMRÅDET FRØYLANDSBAKKEN, NORD FOR BREKKEVEGEN - PLAN 308 1.0 FORMÅL Formålet med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse med tilhørende anlegg. Området reguleres

Detaljer

Eigersund kommune. REGULERINGSBESTEMMELSER I tilknytning til reguleringsplan for Kattamyre Gnr 60 Bnr 26,

Eigersund kommune. REGULERINGSBESTEMMELSER I tilknytning til reguleringsplan for Kattamyre Gnr 60 Bnr 26, Eigersund kommune REGULERINGSBESTEMMELSER I tilknytning til reguleringsplan for Kattamyre Gnr 60 Bnr 26, Med reguleringsendring Kattamyre Plan nr 19880006_01 Bestemmelsene er godkjent av kommunestyre i

Detaljer

Planbestemmelser. Detaljregulering for Skytterhusfjellet, felt B2A

Planbestemmelser. Detaljregulering for Skytterhusfjellet, felt B2A Planbestemmelser Detaljregulering for Skytterhusfjellet, felt B2A Planens ID: 20302015001 ArkivsakID: 14/2770 Websaknr: 14/2770 Varsel om oppstart: 27.11.2014 1.gangs behandling: 05.06.15 saknr. 036/15

Detaljer

Forslag til REGULERINGSBESTEMMELSER FOR ASK SENTRUM OMRÅDE 8 og OMRÅDE 11 PLAN ID: Bebyggelse til blandet formål bolig, forretning, kontor (1802)

Forslag til REGULERINGSBESTEMMELSER FOR ASK SENTRUM OMRÅDE 8 og OMRÅDE 11 PLAN ID: Bebyggelse til blandet formål bolig, forretning, kontor (1802) Forslag til REGULERINGSBESTEMMELSER FOR ASK SENTRUM OMRÅDE 8 og OMRÅDE 11 PLAN ID: Rev.12.05.2014 1 GENERELT Reguleringsbestemmelsene gjelder for alle områder innenfor planens begrensning som vist på plankartet.

Detaljer

Reguleringsbestemmelser til detaljregulering for Havsyn, Nedre Malmø, gnr. 170, bnr.10 m.fl.

Reguleringsbestemmelser til detaljregulering for Havsyn, Nedre Malmø, gnr. 170, bnr.10 m.fl. Mandal kommune Reguleringsbestemmelser til detaljregulering for Havsyn, Nedre Malmø, gnr. 170, bnr.10 m.fl. Arealplan-ID: 201306 1.0 Generelt Det regulerte området er vist med plangrense på tilhørende

Detaljer

1 FELLESBESTEMMELSER

1 FELLESBESTEMMELSER REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR KALDNES FELT K OG N. PLAN NR. 65 221 1 FELLESBESTEMMELSER 1.1 Hensikten med planen Hensikten med planen er å legge til rette og gi rammer for en utbygging

Detaljer

Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet merket og datert 09.02.2015.

Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet merket <planid> og datert 09.02.2015. Detaljert reguleringsplan for Botn og Dyrdalslia REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsbestemmelsene sist revidert: 25.02.2015 Tilhørende plankart er sist revidert: Godkjent av kommunestyret: 1 AVGRENSNING

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012005 12/259-16 Dato: 17.02.2014

SAKSFRAMLEGG. Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012005 12/259-16 Dato: 17.02.2014 RENNESØY KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012005 12/259-16 Dato: 17.02.2014 DETALJREGULERING FOR FELT B7B PÅ SKORPEFJELL PLANID 2012005 - FØRSTE GANGS BEHANDLING Vedlegg: 1.

Detaljer

Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Teknisk utvalg 18.08.2015 190/15 Kommunestyret 18.08.2015 97/15

Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Teknisk utvalg 18.08.2015 190/15 Kommunestyret 18.08.2015 97/15 SAKSFREMSTILLING Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Teknisk utvalg 18.08.2015 190/15 Kommunestyret 18.08.2015 97/15 Avgjøres av: Sektor: Samfunn- og miljøsektoren Arkivsaknr.: Arkivkode: Saksbeh.: Heidi Sten-Halvorsen

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR REGULERINGSPLAN NR. 320-01 NEDRE FEGRI

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR REGULERINGSPLAN NR. 320-01 NEDRE FEGRI RINGERIKE KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR REGULERINGSPLAN NR. 320-01 NEDRE FEGRI Oppstart i HMA 25.08.04 1.gangs behandling i planutvalget 27.06.05, sak 94/05 Offentlig høring 02.07.05 11.08.05 2.gangs

Detaljer

Ås kommune Plan nr.: R- 151 REGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL REGULERINGSPLAN FOR DYSTER-ELDOR SØNDRE DEL

Ås kommune Plan nr.: R- 151 REGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL REGULERINGSPLAN FOR DYSTER-ELDOR SØNDRE DEL Reguleringsbestemmelser Dyster-Eldor Ås kommune Plan nr.: R- 151 REGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL REGULERINGSPLAN FOR DYSTER-ELDOR SØNDRE DEL Reguleringsbestemmelser datert: 25.05.2009 Kart datert:

Detaljer

1.1 Virkeområde Bestemmelsene gjelder for regulert område markert med plangrense i plankart i målestokk 1:1000, datert 20.06.2013.

1.1 Virkeområde Bestemmelsene gjelder for regulert område markert med plangrense i plankart i målestokk 1:1000, datert 20.06.2013. VEDLEGG 04 1X Reguleringsbestemmelser til REGULERINGPLAN FOR PANSVEG 20 Datert Børve og Borchsenius as, 20.06.2013. 1 Generelt 1.1 Virkeområde Bestemmelsene gjelder for regulert område markert med plangrense

Detaljer

Eksisterende reguleringsplan. Planområdet ligger innenfor arealet markert med sort ring.

Eksisterende reguleringsplan. Planområdet ligger innenfor arealet markert med sort ring. VURDERING AV UTNYTTELSE Detaljregulering for boliger på tun, Sander Østre Ski kommune Bakgrunn Området ble regulert til boliger på reguleringsplan for Sander Østre i 1989. Det er laget et forslag til detaljregulering

Detaljer