Verdivurdering: Marienlyst, Drammen Oppdragsgiver: Drammen kommune

Transkript

1 Verdivurdering: Marienlyst, Drammen Oppdragsgiver: Drammen kommune

2 Innholdsfortegnelse og innledning: Marienlyst, Drammen INNHOLDSFORTEGNELSE: INNLEDNING: METODIKK: Forside Side 1 Innholdsfortegnelse m.m. Side 2 Alt. 1) Bolig kvm. (BRAs) Side 3 Alt. 5) Parkering over bakken til offentlig bruk Side 5 Alt. 2.1) Handel.000 kvm. (BRA) Side 7 Alt. 2.2) Handel kvm. (BRA) Side 9 Sisteside Side 11 Drammen kommune og Ticon Eiendom vurderer å inngå et samarbeid hvor de sammen skal etablere et nytt selskap Marienlyst Utvikling som skal erverve og utvikle den kommunalt eide eiendommen Marienlyst. Eiendommen er på ca. 41 mål, hvorav ca. 16 mål forventes anvendt til Multifunksjonshall og Torg/ plasser og ca. 25 mål ventes anvendt til kommersiell utbygging. Tomtens reguleringsformål og utnyttelse er p.t. ikke kjent. DNB er engasjert for å finne verdien på de 25 målene med utgangspunkt i følgende formål og størrelser: Alt. 1) Bolig kvm. (BRAs) Alt. 2) Handel.000 kvm. (BRA), og kvm. (BRA) Alt. 3) Kontor kvm. (BRA) Alt. 4) Hotell.000 kvm. (BRA) Alt. 5) Parkering over bakken til offentlig bruk kvm. (300 pplasser) Kontor (alternativ 3) og hotell (alternativ 4) vurderes ikke særskilt ettersom det er vanskelig å få til lønnsomhet ved slik bruk av eiendommen. Mandatet er å finne underliggende eiendomsverdi for eiendommen(e). Med underliggende eiendomsverdi mener vi eiendommen(e)s antatte markedsverdi ved en transaksjon p.t. på armlengdes avstand mellom frivillige parter. Verdien er ikke justert for evt. salgsomkostninger, balanseposter i selskaper( t), etc. Vurderingen er basert på opplysninger om eiendommen(e) fra oppdragsgiver og offentlige kilder, vår markedskunnskap samt evt. besiktigelse. Underliggende eiendomsverdi er nåverdien av est. inntekter og kostnader fra eiendommen, samt forventet restverdi. Prognosenes varighet er opptil 20 år (les: beregningsperioden). Alle inntekter og kostnader indekseres med 2,5% (Norges Bank sitt inflasjonmål). Underliggende eiendomsverdi er uttrykt som tomteblastning, det vil si pris per kvm. salgbart bygg KONKLUSJON: Handel Handel Bolig Parkering (big box) (kjøpesenter) NV byggekostnader MNOK 400,6 MNOK 18,5 MNOK 77,0 MNOK 335,0 NV netto leieinntekter MNOK 0,0 MNOK 0,0 MNOK 0,0 MNOK 0,0 Richard Gilde Senior analytiker NV exitverdi MNOK 528,2 MNOK 41,3 MNOK 115,9 MNOK 504,8 NV finanskostnader MNOK 6,0 MNOK 0,3 MNOK 1,2 MNOK 5,0 DNB Næringsmegling AS Gevinst investor MNOK 0,0 MNOK 0,0 MNOK 0,0 MNOK 0,0 Stranden 21, 0021 Oslo NV sum MNOK 121,6 MNOK 22,6 MNOK 37,7 MNOK 164,8 Mob: Faks: Areal kvm kvm. 000 kvm kvm. Epost: richard.gilde@dnb.no Tomtebelastning (per kvm. bygg) NOK NOK NOK NOK Kalkulert avkastning 15,00 % 15,00 % 15,00 % 15,00 % Følg oss gjerne på: Twitter Facebook Side 2

3 Sammendrag utviklingsprosjekt: Alt. 1) Bolig kvm. (BRAs) KONKLUSJON/ OPPSUMMERING: Utviklingspotensialet er verdivurdert til MNOK 121,6, det vil si en tomtebelastning på NOK 4075 per kvm. Det gir en kalkulert realavkastning (les: yield) på 15%. FINANSKOSTN. OG GEVINST INVESTOR: Det er forutsatt 6 % i finanskostn. på snitt finansbehov per periode, samt 15% (kalkulert realavkastning) i gevinst til investor. INDEKSREGULERING: 2,5 % årlig. Bilde av eiendommen Reelle verdier NV byggekostnader MNOK 400,6 NV netto leieinntekter MNOK 0,0 NV exitverdi MNOK 528,2 NV finanskostnader MNOK 6,0 Gevinst investor MNOK 0,0 NV sum MNOK 121,6 Areal kvm. Tomtebelastning (per kvm. bygg) NOK Kalkulert avkastning 15,00 % VURDERING AV PROSJEKTET (BELIGGENHET OG STANDARD): Området skal benyttes til boliger. Vi har forutsatt at bebyggelsen utvikles med 4 leilighetstyper (S, M, L og XL), med leilighetsstørrelser i intervallet fra 3545 kvm. og til kvm. Vi har i vår vurdering lagt til grunn en gjennomsnittlig leilighetsstørrelse på ca. 75 kvm., og det blir følgelig 400 enheter på området. Parkering: Det er forutsatt at det settes av tilstrekkelig areal til parkering. Kart hvor eiendommens beliggenhet er markert VURDERING AV GJENNOMFØRINGSTID: Gjennomsnittlig salgstakt er anslått til 50 enheter per år. Det innebærer at det tar totalt åtte år å gjennomføre prosjektet. Det er antatt at det vil ta 18 mnd. å bygge hvert byggetrinn. Utbyggingspotensialet forutsettes realisert i 4 byggetrinn: Byggetrinn I: Byggestart høsten Oppgjør salg våren Byggetrinn II: Byggestart høsten Oppgjør salg våren Byggetrinn III: Byggestart høsten Oppgjør salg våren Byggetrinn IV: Byggestart høsten Oppgjør salg våren

4 Forutsetninger utviklingsprosjekt: Alt. 1) Bolig kvm. (BRAs) VURDERING AV BYGGEKOSTNADER: Vi har lagt til grunn en gjennomsnittlig byggekostnad på NOK per. kvm. BRAS. Byggekostnader er basert på Holte Byggsafe AS, og inkl. prosjektering og administrasjon. Alle priser er oppgitt inkl. mva. Brutto byggekostnad er implisitt (gitt 15% fradrag p.g.a boder, fellesareal, etc.) er NOK per kvm. BRA. VURDERING AV SALGSPRISER: Markedsprisene er estimert til å ligge rundt NOK per kvm. salgbart boligareal (BRAS). I følge Eiendomsverdi Bolig er snittprisen på prosjekter i Drammen p.t. NOK Inkl. i bergningsgrunnlaget er: 1) Elveparken Vest Åssiden (Trinn 1): NOK per kvm. 2) Byhuskvartalet (Trinn 1): NOK per kvm. 3) Tomtegata (Trinn 1): NOK per kvm. 4) Cappelenhagen boligprosjekt (Trinn 1): NOK per kvm. 5) Marienlyst Park (III): NOK per kvm. 6) Elveparken Vest (Bygg E): NOK per kvm. 7) Elveparken Vest (Bygg F): NOK per kvm. VURDERING AV ØVRIGE KOSTNADER: FORURENSING: Vi har i vår vurdering vurdert eiendommens/utbyggingspotensialets verdi som om det ikke var forurenset grunn. VERDI EKSISTERENDE BYGNINGSMASSE/ RIVEKOSTNADER: Eventuell verdi av eksisterende bygningsmasse eller rivekostnad er ikke vurdert/hensyntatt. REKKEFØLGEKRAV/ TEKNISK INFRASTRUKTUR: Det forutsettes at utbygging som inntatt i denne verdivurderingen, ikke utløser kostnader knyttet til rekkefølgekrav eller ekstern infrastruktur ut over det som eventuelt er spesifikt inntatt i vurderingen. Kostnader knyttet til opparbeidelse av infrastruktur, herunder veggrunn, gang og sykkelveg, reetablering av nettstasjoner etc. er ikke hensyntatt Areal Byggekostn. Byggetrinn Byggetype (BRAS) per kvm. I Bolig kvm. NOK II Bolig kvm. NOK III Bolig kvm. NOK IV Bolig kvm. NOK V VI VII VIII IX X Sum/ Snitt kvm. NOK Areal Salgspris Byggetrinn Byggetype (BRAS) per kvm. I Bolig kvm. NOK II Bolig kvm. NOK III Bolig kvm. NOK IV Bolig kvm. NOK V 0 0 kvm. VI 0 0 kvm. VII 0 0 kvm. VIII 0 0 kvm. IX 0 0 kvm. X 0 0 kvm. Sum/ Snitt kvm. NOK Finanskostn. 6,00 % lig endring KPI 2,50 % MARKEDSFØRING: Det er ikke forutsatt markedsføringskostnader

5 Sammendrag utviklingsprosjekt: Alt. 5) Parkering over bakken til offentlig bruk kvm. (300 pplasser) KONKLUSJON/ OPPSUMMERING: Utviklingspotensialet er verdivurdert til MNOK 22,6, det vil si en tomtebelastning på NOK 3250 per kvm. Det gir en kalkulert realavkastning (les: yield) på 15%. FINANSKOSTN. OG GEVINST INVESTOR: Det er forutsatt 6 % i finanskostn. på snitt finansbehov per periode, samt 15% (kalkulert realavkastning) i gevinst til investor. INDEKSREGULERING: 2,5 % årlig. Bilde av eiendommen Reelle verdier NV byggekostnader MNOK 18,5 NV netto leieinntekter MNOK 0,0 NV exitverdi MNOK 41,3 NV finanskostnader MNOK 0,3 Gevinst investor MNOK 0,0 NV sum MNOK 22,6 Areal kvm. Tomtebelastning (per kvm. bygg) NOK Kalkulert avkastning 15,00 % VURDERING AV PROSJEKTET (BELIGGENHET OG STANDARD): I følge mandatatet skal vi regne på parkering over bakken til offentlig bruk kvm. (300 p plasser). Kart hvor eiendommens beliggenhet er markert VURDERING AV GJENNOMFØRINGSTID: Det er antatt at det vil ta 12 mnd. å bygge parkeringshuset. Det er antatt at oppgjør for salget av pplassene kommer i en 12 mnd.periode. Utbyggingspotensialet forutsettes realisert i ett byggetrinn: Byggetrinn I: Byggestart høsten Oppgjør salg våren 2014 sommeren

6 Forutsetninger utviklingsprosjekt: Alt. 5) Parkering over bakken til offentlig bruk kvm. (300 pplasser) VURDERING AV BYGGEKOSTNADER: Byggekostnaden er anslått til NOK per pplass. I følge mandatet utarbeidet av Ticon Eiendom AS (datert ) skal prosjektet ha 300 pplasser (7.000 kvm.) over bakken til offentlig bruk. Det gir en snittpris per kvm. på NOK Byggekostnadene er ekskl. mva Areal Byggekostn. I Parkering kvm. NOK II III IV V VI VII VIII IX X Sum/ Snitt kvm. NOK VURDERING AV SALGSPRISER: Salgsprisen er beregnet til NOK per kvm. Salgsprisen fremkommer ved å ta utgangspunkt i en snittpris i leie på NOK per pplass per mnd., fratrukket 20% i kostnader, yieldet med 7%, dividert på kvm. VURDERING AV ØVRIGE KOSTNADER: FORURENSING: Vi har i vår vurdering vurdert eiendommens/utbyggingspotensialets verdi som om det ikke var forurenset grunn. VERDI EKSISTERENDE BYGNINGSMASSE/ RIVEKOSTNADER: Eventuell verdi av eksisterende bygningsmasse eller rivekostnad er ikke vurdert/hensyntatt. REKKEFØLGEKRAV/ TEKNISK INFRASTRUKTUR: Det forutsettes at utbygging som inntatt i denne verdivurderingen, ikke utløser kostnader knyttet til rekkefølgekrav eller ekstern infrastruktur ut over det som eventuelt er spesifikt inntatt i vurderingen Areal Salgspris I Parkering kvm. NOK II 0 0 kvm. III 0 0 kvm. IV 0 0 kvm. V 0 0 kvm. VI 0 0 kvm. VII 0 0 kvm. VIII 0 0 kvm. IX 0 0 kvm. X 0 0 kvm. Sum/ Snitt kvm. NOK Finanskostn. 6,00 % lig endring KPI 2,50 % Kostnader knyttet til opparbeidelse av infrastruktur, herunder veggrunn, gang og sykkelveg, reetablering av nettstasjoner etc. er ikke hensyntatt

7 Sammendrag utviklingsprosjekt: Alt. 2.1) Handel.000 kvm. (BRA) KONKLUSJON/ OPPSUMMERING: Utviklingspotensialet er verdivurdert til MNOK 37,7, det vil si en tomtebelastning på NOK 3775 per kvm. Det gir en kalkulert realavkastning (les: yield) på 15%. FINANSKOSTN. OG GEVINST INVESTOR: Det er forutsatt 6 % i finanskostn. på snitt finansbehov per periode, samt 15% (kalkulert realavkastning) i gevinst til investor. INDEKSREGULERING: 2,5 % årlig. Bilde av eiendommen Reelle verdier NV byggekostnader MNOK 77,0 NV netto leieinntekter MNOK 0,0 NV exitverdi MNOK 115,9 NV finanskostnader MNOK 1,2 Gevinst investor MNOK 0,0 NV sum MNOK 37,7 Areal 000 kvm. Tomtebelastning (per kvm. bygg) NOK Kalkulert avkastning 15,00 % VURDERING AV PROSJEKTET (BELIGGENHET OG STANDARD): I følge mandatatet skal vi regne på handel.000 kvm. (big boxes). Kart hvor eiendommens beliggenhet er markert VURDERING AV GJENNOMFØRINGSTID: Det er antatt at det vil ta 12 mnd. å bygge big boxene. Utbyggingspotensialet forutsettes realisert i ett byggetrinn: Byggetrinn I: Byggestart høsten Oppgjør salg våren

8 Forutsetninger utviklingsprosjekt: Alt. 2.1) Handel.000 kvm. (BRA) VURDERING AV BYGGEKOSTNADER: Byggekostnadene er anslått til NOK.000 per kvm. ekskl. mva. Til sammenligning bygger man i følge Holte Byggsafe AS "Big Boxes" fra NOK til NOK.000 per kvm. ekskl. mva. inkl. prosjektering og adm Areal Byggekostn. I Handel 000 kvm. NOK 000 II III IV V VI VII VIII IX X Sum/ Snitt 000 kvm. NOK 000 VURDERING AV SALGSPRISER: Salgsprisen er beregnet til NOK per kvm. Salgsprisen fremkommer ved å ta utgangspunkt i en snittpris i leie på NOK per kvm., fratrukket NOK 50 per kvm. i eierkostnader, yieldet med 7%. VURDERING AV ØVRIGE KOSTNADER: FORURENSING: Vi har i vår vurdering vurdert eiendommens/utbyggingspotensialets verdi som om det ikke var forurenset grunn. VERDI EKSISTERENDE BYGNINGSMASSE/ RIVEKOSTNADER: Eventuell verdi av eksisterende bygningsmasse eller rivekostnad er ikke vurdert/hensyntatt Areal Salgspris I Handel 000 kvm. NOK II 0 0 kvm. III 0 0 kvm. IV 0 0 kvm. V 0 0 kvm. VI 0 0 kvm. VII 0 0 kvm. VIII 0 0 kvm. IX 0 0 kvm. X 0 0 kvm. Sum/ Snitt 000 kvm. NOK Finanskostn. 6,00 % lig endring KPI 2,50 % REKKEFØLGEKRAV/ TEKNISK INFRASTRUKTUR: Det forutsettes at utbygging som inntatt i denne verdivurderingen, ikke utløser kostnader knyttet til rekkefølgekrav eller ekstern infrastruktur ut over det som eventuelt er spesifikt inntatt i vurderingen. Kostnader knyttet til opparbeidelse av infrastruktur, herunder veggrunn, gang og sykkelveg, reetablering av nettstasjoner etc. er ikke hensyntatt

9 Sammendrag utviklingsprosjekt: Alt. 2.2) Handel kvm. (BRA) KONKLUSJON/ OPPSUMMERING: Utviklingspotensialet er verdivurdert til MNOK 164,8, det vil si en tomtebelastning på NOK 5500 per kvm. Det gir en kalkulert realavkastning (les: yield) på 15%. FINANSKOSTN. OG GEVINST INVESTOR: Det er forutsatt 6 % i finanskostn. på snitt finansbehov per periode, samt 15% (kalkulert realavkastning) i gevinst til investor. INDEKSREGULERING: 2,5 % årlig. Bilde av eiendommen Reelle verdier NV byggekostnader MNOK 335,0 NV netto leieinntekter MNOK 0,0 NV exitverdi MNOK 504,8 NV finanskostnader MNOK 5,0 Gevinst investor MNOK 0,0 NV sum MNOK 164,8 Areal kvm. Tomtebelastning (per kvm. bygg) NOK Kalkulert avkastning 15,00 % VURDERING AV PROSJEKTET (BELIGGENHET OG STANDARD): I følge mandatatet skal vi regne på handel kvm. (kjøpesenter). Kart hvor eiendommens beliggenhet er markert VURDERING AV GJENNOMFØRINGSTID: Det er antatt at det vil ta 18 mnd. å bygge kjøpesenteret. Utbyggingspotensialet forutsettes realisert i ett byggetrinn: Byggetrinn I: Byggestart høsten Oppgjør salg våren

10 Forutsetninger utviklingsprosjekt: Alt. 2.2) Handel kvm. (BRA) VURDERING AV BYGGEKOSTNADER: Byggekostnadene er anslått til NOK per kvm. ekskl. mva. Til sammenligning bygger man i følge Holte Byggsafe AS kjøpesenter fra NOK til NOK per kvm. ekskl. mva. inkl. prosjektering og adm Areal Byggekostn. I Handel kvm. NOK II III IV V VI VII VIII IX X Sum/ Snitt kvm. NOK VURDERING AV SALGSPRISER: Salgsprisen er beregnet til NOK per kvm. Salgsprisen fremkommer ved å ta utgangspunkt i en snittpris i leie på NOK per kvm., fratrukket NOK 200 per kvm. i eierkostnader, yieldet med 6,25%. VURDERING AV ØVRIGE KOSTNADER: FORURENSING: Vi har i vår vurdering vurdert eiendommens/utbyggingspotensialets verdi som om det ikke var forurenset grunn. VERDI EKSISTERENDE BYGNINGSMASSE/ RIVEKOSTNADER: Eventuell verdi av eksisterende bygningsmasse eller rivekostnad er ikke vurdert/hensyntatt Areal Salgspris I Handel kvm. NOK II 0 0 kvm. III 0 0 kvm. IV 0 0 kvm. V 0 0 kvm. VI 0 0 kvm. VII 0 0 kvm. VIII 0 0 kvm. IX 0 0 kvm. X 0 0 kvm. Sum/ Snitt kvm. NOK Finanskostn. 6,00 % lig endring KPI 2,50 % REKKEFØLGEKRAV/ TEKNISK INFRASTRUKTUR: Det forutsettes at utbygging som inntatt i denne verdivurderingen, ikke utløser kostnader knyttet til rekkefølgekrav eller ekstern infrastruktur ut over det som eventuelt er spesifikt inntatt i vurderingen. Kostnader knyttet til opparbeidelse av infrastruktur, herunder veggrunn, gang og sykkelveg, reetablering av nettstasjoner etc. er ikke hensyntatt

11 DNB Næringsmegling AS Oslo Stranden Oslo Faks: Ålesund Kongens gate Ålesund Faks: Østfold Nygaardsgt Fredrikstad Faks: Trondheim Søndregt Trondheim Faks: Tønsberg Anton Jenssens gate Tønsberg Faks: Innlandet Kirkegata Lillehammer Tlf / Bergen Lars Hillesgate Bergen Faks: Skien Hesselberggaten Skien Faks: Stavanger Haakon VII gate Stavanger Tlf / Internett E post naringsmegling@dnb.no