Verdivurdering Symrevegen 9 gnr.: 10, bnr.: 2 i Verdal kommune

Transkript

1 Verdivurdering Symrevegen 9 gnr.: 10, bnr.: 2 i Verdal kommune 1

2 OPPDRAGET EiendomsMegler1 Næringseiendom har på oppdrag fra Verdal kommune v/ Bjørn Erik Haug foretatt en verdivurdering av eiendommen Symrevegen 9, gnr.: 10, bnr.: 2. Eiendommen skal vurderes som den står i dag, men som regulert til offentlig tjenesteyting, nærmere bestemt barnehage. GRUNNLAGSMATERIALE Som grunnlag for vurderingen er følgende dokumenter fremlagt / innhentet: Kommuneplanens arealdel Informasjon fra oppdragsgiver tilsendt på mail. Verdal kommunes karttjeneste på internett Diverse erfaringstall FORUTSETNINGER / BEGREPER Vurderingen er basert på de opplysninger som fremgår av grunnlagsmaterialet. Det tas forbehold om at mottatte opplysninger er riktig. Grunnforhold / forurensning i grunn / arkeologi Det forutsettes at eiendommen ikke har grunnforhold som krever spesielle sikringstiltak. Videre at det ikke eksisterer forurenset masse og fyllinger på eiendommen som utløser pålegg om opprensking, samt at det ikke foreligger arkeologiske funn som krever tiltak. Rekkefølgebestemmelser/ ekstern infrastruktur Det forutsettes at utbygging / utnyttelse som inntatt i denne verdivurderingen, ikke utløser kostnader knyttet til rekkefølgekrav eller ekstern infrastruktur. Eiendommen ligger inn mot vei i et etablert/ utbygd område. Slike kostnader vil eventuelt komme til fradrag i eiendomsverdien. Tinglyste servitutter. Eiendommens grunnbok er ikke gjennomgått. Det forutsettes at det ikke er tinglyst servitutter som har innvirkning på eiendomsverdien. Det forutsettes at det ikke tilligger eiendommen andre avtaler som påvirker eiendomsverdien. Påstående bygningsmasse Verdivurderingen legger til grunn ubebygd, byggeklar tomt. Avtaler Verdivurderingen baserer seg på at eiendommen fritt kan omsettes i det åpne markedet, uten tilliggende leie- eller festeavtaler, dvs. som selveiet tomt. Arealopplysninger Alle areal er basert på Verdal kommunes karttjenester og informasjon fra oppdragsgiverne. Arealene er ikke kontrollmålt eller sjekket på annen måte. 2

3 EIENDOMMEN Tomteareal Eiendommens tomteareal er oppgitt til ca kvm, i henhold til Verdal kommunes karttjeneste. Eiendommen er ikke bebygd. Flyfoto av eiendommen Reguleringsplaner Eiendommen er ikke regulert, det er dermed kommuneplanens arealdel som er gjeldende. Kommuneplanens arealdel I kommuneplanens arealdel (KPA) ligger eiendommen innenfor grønnstruktur- friområde. Etter avtale med oppdragsgiver skal området vurderes som regulert til tjenesteyting, nærmere bestemt barnehage. 3

4 Utsnitt av kommuneplanens arealdel (KPA) Illustrasjon av planlagt barnehage Basert på illustrasjon mottatt av oppdragsgiver legger til grunn at tomten bebygges med et bygg på 814 kvm BTA. 4

5 VERDIVURDERING Metodikk for verdivurdering av tomteareal Verdien av et tomteområde vil i størst mulig grad avhenge av type utnyttelse og hvilket volum som kan oppføres på eiendommen, hvor både planbestemmelser og eiendommens beskaffenhet kan være avgrensende i forhold til byggevolum. Ved verdsetting av ubebygd tomteareal til næringsformål fastsettes normal eiendomsverdien ut fra hvor stor tomtebelastning et byggeprosjekt tåler pr. m² BTA. Tomtebelastningen varierer avhengig av type utnyttelse. Prosjektet kan belastes med en høyere tomtebelastning, jo høyere leie brukeren er i stand/ villig til å betale og lavere avkastningskrav utbygger/ eier legger til grunn i prosjektet. Ved verdivurdering av tomteareal til barnehage vil prisen avhenge av størrelsen på bygget som skal oppføres, og størrelsen på barnehagen (antall barn), som også er inntektspotensialet til en barnehage. Tomteprisen vil derfor variere, men dette først og fremst pga. størrelsen på bygget som skal oppføres på tomten. Vi vurderer det dit hen at prisen på tomt med benyttelse til barnehage ikke vil variere veldig ut fra beliggenhet. Det er et begrenset antall salg, og referanser på denne type vurderinger, verdivurderingen vil derfor være noe skjønnsmessig. Basert på flere salg av tomter benyttet/regulert til barnehage i Trondheim, har vi kommet frem til en tomtebelastning på ca ,- for gnr. 10, bnr. 2. For et bygg på ca. 814 kvm gir dette en tomteverdi på ca ,- Ta gjerne kontakt med undertegnede for eventuelle spørsmål til dokumentet, eller hvis det er ønske om en mer utfyllende gjennomgang av de forutsetninger som er lagt til grunn. Trondheim, Ida Grønli Gran Siviløkonom/Eiendomsmegler Tlf: Mail: ida.gran@em1.no 5