kr (kroner_femten_tusen, tilsvarende ca kr 8 pr kvm tomteareal)

Transkript

1 Verdivurdering av friluftseiendommen: Vannverksveien 2, 1443 Drøbak. Utført av: Agdestein Takst & Eiendomsra dgivning AS /9 Verdivurdering av Forsvarets friluftseiendom: Vannverksveien 2, 1443 Drøbak i Frogn kommune Knr 215, gnr 86, bnr 454 Tomtear: 1 822,9 m 2 Bygningsareal: ca 48 m 2 Rekvirent: Skifte Eiendom v/trond Knut Nordby. Arbeidet har foregått i perioden sept. oktober 213. Befaring ble gjort , med kun undertegnede takstmenn til stede. Mottatt informasjon: Muntlige og skriftlige opplysninger fra Oppdragsgiver forut for befaringen. Konklusjon: Etter en skjønnsmessig helhetsbetraktning har vi ansatt følgende markedsverdi av Takstobjektet pr d.d. (uten hensyntagen til evt heftelser, servitutter eller lignende): kr 15 (kroner_femten_tusen, tilsvarende ca kr 8 pr kvm tomteareal) Asker, Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS ved: Pål Agdestein, MNTF Sivilingeniør NTH / Bedriftsøkonom BI DNV-sertifisert takstmann, Recognised European Valuer REV Bjørn Sagfossen Bachelor Eiendomsmegling BI Bachelor Revisjon TDH Vedlegg Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS - NO MVA Hagaløkkveien 13, 1383 Asker - Postboks 293, 1372 Asker (jobb) (mobil) post@agdestein.no

2 Verdivurdering av friluftseiendommen: Vannverksveien 2, 1443 Drøbak. Utført av: Agdestein Takst & Eiendomsra dgivning AS /9

3 Verdivurdering av friluftseiendommen: Vannverksveien 2, 1443 Drøbak. Utført av: Agdestein Takst & Eiendomsra dgivning AS /9 Vedlegg 1 Verdivurderingsmetodikk tomtetaksering Agdestein.pdf 2 Verdiberegning Vannverksveien 2 213_1_28 AGDESTEIN.pdf 3 Infoland 215_86_454 Vannverksv 2 Drøbak.pdf 4 Bilder fra befaringen 213_9_2.pdf

4 Verdivurdering av friluftseiendommen: Vannverksveien 2, 1443 Drøbak. Utført av: Agdestein Takst & Eiendomsra dgivning AS /9 BEREGNINGSMETODIKK VED TOMTETAKSERING (Utviklet av Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS) Modell 1a: TOMTEBELASTNINGSMETODEN - DIREKTE ANSATT I denne modellen baseres tomtens verdi på en skjønnsmessig direkte ansatt faktor ("tomtebelastning"). Multiplisert med påregnelig oppførbart gulvareal over bakken gir dette "tomteverdi 1 av 5". Modell 1b: TOMTEBELASTNINGSMETODEN - KALKULERT I denne modellen baseres tomtens verdi på en beregning av tomtebelastningen, som differansen mellom anslått sluttverdi av eiendommen (som da må defineres mht type og standard), inkl tomt, som ferdig bygd minus forventede prosjektkostnader og normal avkastning til tomteutvikler. Modell 2: TOMTEAREALMETODEN Her kalkuleres tomteverdien vha en direkte ansettelse av verdien pr kvm tomt. Modell 3: UT FRA ANTALL BOENHETER (NB: Kun relevant for boligtomter!) Her kalkuleres tomteverdien som en funksjon av antall boenheter som kan oppføres. Modell 4: PROSENTANDELEN AV FERDIG VERDI, INKL TOMT Her kalkuleres tomteverdien som en prosentandel av verdien av ferdig utviklet eiendom, inkl tomteverdien. - - Gjennomsnittsresultatet fra de 5 innfallsvinkler korrigeres dernest for spesielle forhold. Det kan eksempelvis være krav om infrastrukturbidrag/ fordyrende rekkefølgebestemmelser, dårlige grunnforhold, forurensning i grunnen, tid og kostnader til omregulering etc. Det kan også foreligge verdiøkende korreksjoner, som eksempelvis den merverdi som eventuelt måtte ligge i en eventuell påstående bebyggelse. Til slutt ansettes konklusjonen skjønnsmessig, som normalt vil innebære en avrunding av det kalkulerte resultat. Modellen omfatter også beskrivelser og vår vurdering av de viktigste verdipåvirkende forhold. Hagaløkkveien 13, Postboks 293, 1372 Asker (jobb) (mobil) NO MVA post@agdestein.no

5 Tek Verdivurdering av friluftseiendommen: Vannverksveien 2, 1443 Drøbak. Utført av: Agdestein Takst & Eiendomsra dgivning AS /9 Vestvendt tomt med praktfull utsikt over store deler av Oslofjorden Detaljside 4 Takst ID: Vannverksveien Asker, , markedsvurdert pr Rev: Rekvirent: Skifte eiendom v/ Trond Nordby Avr - Regulering: Kommuneplan for Frogn vedtatt Eldre Reguleringsplan, Drøbaks Nordøstre Hjørne, vedtatt med visse justeringer/formålsendringer siste gang Tillatt utnytt.: I flg både Kommuneplanen og Reguleringsplanen er Takstobjektet angitt som friområde. Vi forutsetter i vår verdivudering at dette er påregnelig utnyttelse. På Takstobjektet ligger et eldre, noe forfallent hus som tidligere har blitt benyttet i forbindelse med barnepark-virksomhet (som nå har opphørt). Huset må betraktes som et mulig rivningsobjekt (for å spare kostnader og forhindre uønsket bruk), alternativt gis bort til en velforening etc. Eiendommen vurderes ikke å gi leieinntekter og takseres som et spesielt fint friområde. 1. TOMTEBELASTNINGSMETODEN (TB-M): 1.1 Vha dir erfaringstall for TB: 1.2 Vha beregnet TB: Pr kvm 2. TOMTEAREALMETODEN (TAM): Tomteareal ca m2: Friområde Ansatt verdi pr kvm tomteareal basert på forutsatt utnyttelse (i hht beskrivelse ovenfor): SOM PROSENTVERDI AV FERDIG BEBYGD EIENDOM 5. BEREGNINGSMESSIG KONKLUSJON: Antatt oppførb. gulvareal i kvm : Direkte ansatt tomtebelastning som byggeklar råtomt: Antatt verdi av bygg + tomt (pr kvm ) ved ferdigstillelse: - Påregn. byggekost, eks tomt, pr kvm, inkl. kostn bygg. av fellesareal: - Påslag for tomtekjøpers byggherreadm., risiko (marked/byggekost/salg), finansutgifter, salgskostn., uforuts. og fortjenestekrav, her vurdert til % av prosjektkost, ink råtomtpris: 3. UT FRA ANTALL BOENHETER (ABE) Verdivurdering av tomt i Drøbak, avsatt til Friområde Vannverksveien 2, 1443 Drøbak Knr / gnr / bnr: 215/86/454 Tomteareal: kvm Friområde Forutsatt tillatt utbyggbart gulvareal: kvm Hjemmelsh.: Forsvarsbygg, org.nr (alle beløp i norske kroner ) Kalkulert tomtebelastning: Antatt oppførbart gulvareal : Vurd. snittstørrelse pr boenhet: Antall påregnelig oppførbare boenheter: Ansatt gjennomsnitlig råtomt-verdi pr oppførbar boenhet: Verdi av ny bebyggelse på eiend., som ferdigstilt: Vurdert normal prosentandel tomt: som gir flg tomteverdi pr kvm : Uvektet kalkulert snittverdi (avrundet): Korreksjon av Uvektet kalkulert snittverdi for eventuelle spesielle forhold: Korreksjon for diverse opparbeidelse av tomten samt spesielt god beliggenhet, med positivt bidrag til nabolaget, bestående av primært eneboliger, r.s.? 6 Kalkulerte tomteverdier totalt N/A N/A (inkl. tomt)? 9 Lnr: 2 Kommen tomtear Friområd Bilde: 122* 149 Sign AT Tekst 1 S O Tomtebe Tekst moms: N/A Påslag prosj.ko % Salgspris BO el NÆR Type Uten u Midlere kalkulert tomteverdi, korrigert for eventuelle spesielle forh./ korreksjoner: KONKLUDERT VERDI: Skjønnsmessig konkludert tomteverdi: som tilsvarer følgende verdi pr kvm oppførbart gulvareal (): og følgende verdi pr kvm tomteareal Friområde: ? 8

6 Verdivurdering av friluftseiendommen: Vannverksveien 2, 1443 Drøbak. Utført av: Agdestein Takst & Eiendomsra dgivning AS /8/13 9:38 6/9 FROGN* (215, Akershus) - 215/86/454// Adresse: WE11194 Oversikt eiere ID/Født Navn Andel Adresse Postadresse Rolle FORSVARSBYGG 1 / 1 Grev Wedels plass OSLO HJEMMELSHAVER FROGN KOMMUNE 1 / 1 Rådhusveien DRØBAK GJELDER FESTE WE Siste omsetning Tinglyst dato Kjøpesum Omsetningstype Dokumenttype Gjelder hele eiendommen Gjelder flere eiendommer Uoppgitt HJEMMEL TIL FESTE Ja Nei WE Matrikkelopplysninger Matrikkel: Type: Best. grunneiendom Tinglyst: Ja Landbruk: Nei Bruksnavn: Borgen Matrikkelført: Ja Antall teiger: 1 Etableringsdato: Har festegrunn: Nei Seksjonert: Nei Areal: 1 822,9 kvm Skyld:,8 Arealkilde: Areal hentet fra eiendomsbase Næringsgruppe: Annet som ikke er næring Eiendomskoordinater : Koord.sys.nr Koord.x Koord.y Ikke tinglyst eierforhold: Ingen ikke tinglyste eierforhold registrert på matrikkelenheten. Kulturminner: Ingen kulturminner registrert på matrikkelenheten. Grunnforurensing: Ingen grunnforurensing registrert på matrikkelenheten. Klage på vedtak i Matrikkelen: Ingen klage registrert på matrikkelenheten. Forretninger: Type Dato Rolle Matrikkel Arealendring Annen forretningstype Forretning: Matrikkelført: Avgiver 215/86/454, Nymatrikulering Forretning: Matrikkelført: Mottaker 215/86/ , WE Matrikkelenhet: Matrikkelens adresser Gårdsnr 86, Bruksnr 454 Kommune: 215 Frogn Matrikkelenheten har ikke registrert adresse. WE Matrikkelens bolig og bygningsopplysninger Garasjeuthus anneks til bolig (Kilde: Massivregistrering) Norsk Eiendomsinformasjon as - Henrik Ibsensgate 1, PB2923 Solli, 23 Oslo - T: E-post: firmapost@eiendomsinfo.no Side 1 av 2

7 3/8/13 9:38 Verdivurdering av friluftseiendommen: Vannverksveien 2, 1443 Drøbak. Utført av: Agdestein Takst & Eiendomsra dgivning AS Opplysninger om boliger/bruksenheter: 7/9 Adresse Type BRA Kjøkkenkode Antall rom Bad WC Ingen registrert adresse Unummerert bruksenhet Bygningsopplysninger: Næringsgruppe: Annet som ikke er næring Bebygd areal: 6,3 Rammetillatelse: Bygningsstatus: Tatt i bruk BRA bolig: Igangset.till.: Energikilde: BRA annet: Ferdigattest: Oppvarming: BRA totalt: Midl. brukstil.: Avløp: Har heis: Nei Tatt ibruk (GAB): Vannforsyning: Antall boliger: Bygningsnr: Antall etasjer: Etasjeopplysninger: Ingen etasjeopplysninger registrert på bygningen. Kulturminner: Ingen kulturminner registrert på bygningen. Bygningskoordinater: Koord.sys.nr Koord.x Koord.y Norsk Eiendomsinformasjon as - Henrik Ibsensgate 1, PB2923 Solli, 23 Oslo - T: E-post: firmapost@eiendomsinfo.no Side 2 av 2

8 Verdivurdering av friluftseiendommen: Vannverksveien 2, 1443 Drøbak. Utført av: Agdestein Takst & Eiendomsra dgivning AS /9 CIMG615 CIMG616 CIMG618 CIMG619 CIMG62 CIMG622 CIMG623 CIMG625 CIMG626 CIMG627 CIMG628

9 Verdivurdering av friluftseiendommen: Vannverksveien 2, 1443 Drøbak. Utført av: Agdestein Takst & Eiendomsra dgivning AS /9 IMG_2487 IMG_249 IMG_2493 IMG_25 IMG_252 IMG_253