BRETTINGEN VERDIVURDERING AV TOMTEAREAL GNR. 138, BNR. 83 RISSA KOMMUNE NOVEMBER 2011 A BRETTINGEN

Transkript

1 A BRETTINGEN VERDIVURDERING AV TOMTEAREAL BRETTINGEN GNR. 138, BNR. 83 RISSA KOMMUNE NOVEMBER 2011

2 2/9 A VERDIVURDERING AV TOMT BRETTINGEN, GNR. 138, BNR. 83, I RISSA KOMMUNE NOVEMBER 2011 HJEMMELSHAVER: MILITÆRETATEN Etter anmodning fra eier Forsvarsdepartementet v/ Forsvarsbygg/ Skifte Eiendom Harstad v/frode Karlsen har OPAK v/ avd.leder/takstmann Øystein Dieseth vurdert verdien av ovennevnte eiendom. OPPDRAG Iht. mandat fra oppdragsgiver skal eiendommen kun vurderes som friområde, dvs ikke alternativt benyttet til annet formål. Den vurderte eiendom er en ubebygd del av tidligere Brettingen Fort, med et areal på ca daa. Eiendommen er regulert til friluftsområde og inneholder et antall rester etter det nedlagte kystfortet. Alle spor etter kystfortet på den vurderte del av eiendommen skal fredes som militærhistorisk landskap. Vurderingen skal benyttes i forbindelse med avhending av eiendommen. Eiendommen ble befart Følgende dokumenter er blitt overlevert fra oppdragsgiver: DOKUMENTER Diverse underlag, dvs kart etc reguleringsbestemmelser og kart for Brettingen, datert OPAK har i tillegg innhentet: Informasjon fra Norsk Eiendomsinformasjon AS, ajourført pr angående tomteareal og hjemmelsforhold Kommuneplan for Rissa kommune for perioden Verdivurderingen er gitt på følgende generelle grunnlag og forutsetninger: FORUT- SETNINGER at eier er positiv til salg av eiendommen at en fritt kan markedsføre eiendommen for salg, og over en normal tidsperiode at en ser bort fra kjøpere som er villige til å by unormalt høyt pga. "spesielle interesser" at de opplysninger som er gitt av oppdragsgiver, både skriftlig og muntlig, og som i henhold til avtale ikke er kontrollert, er korrekte at OPAK ikke har kontrollert tinglyste servitutter eller eventuelt ledningsnett i grunnen og på følgende spesielle forutsetninger: at eiendommen forutsettes ikke å romme inntektsbringende virksomhet

3 3/9 at det skal legges til grunn at eiendommen klausuleres for friluftsformål at forsvarets anlegg sikres at selger er ansvarlig for eventuell forurensing i grunnen som er forårsaket av Forsvaret. Selger vil iverksette opprydning forutsatt pålegg fra forurensningsmyndigheten at det er et vannbasseng på den vurderte del av eiendommen som sikrer vannforsyning til den bebygde del av leiren og at dette tinglyses med egen erklæring som sikrer denne rettigheten Verdivurderingen omfatter eiendommen, gnr. 138, bnr. 83, Rissa kommune. EIENDOM I henhold til opplysninger fra Norsk Eiendomsinformasjon, ajourført pr har Militæretaten hjemmel til eiendommen. Øvrige opplysninger om hjemmelsforhold er ikke innhentet. Eiendommen består av den ubebygde delen av et tidligere kystfort beliggende ved innseilingen til Trondheim via Tarvafjorden/Trondheimsfjorden. Til Trondheim er det ca halvannen time med bil/ferge. BELIGGENHET Eiendommen er en del av tidligere Brettingen kystfort opprinnelig etablert i 1897 som del av Agdenes befestning og senere utvidet og påbygget helt opp til 90- tallet da kystfortet ble nedlagt (1997). Den vurderte del er ubebygget foruten en mindre bunkers og en mast på toppen av Brettingsfjellet. Bunkersen og masta skal stå igjen. Området egner seg godt for fritidsaktiviteter som f.eks turgåing og båtliv. Brettingen har variert natur med fjell og kystlinje. Høyeste punkt på eiendommen er Brettingsfjellet på ca. 275 moh. I flg Rissa kommunes hjemmesider på nett har kommunen et samlet areal på 623 km². Det er registrert ca fast bosatte i kommunen pr Eiendommen er regulert iht "Reguleringsplan for Brettingen", datert , til LNF område. REGULERING

4 4/9 Det er i Norsk Eiendomsinformasjon, ajourført pr , opplyst eiendommen har et totalt areal på m². TOMT Dette areal legges til grunn i verdivurderingen. Den vurderte del av eiendommen er markert av OPAK på kartet under: Eiendommen er definert som Militærhistorisk landskap, følgende skal iflg oppdragsgiver tinglyses på eiendommen: Eiendommen er verneverdig som militærhistorisk landskap dvs. at grunnmurer etter bygninger og øvrige spor etter Forsvarets virksomhet skal få ligge i landskapet, med begrenset krav til vedlikehold. Nåværende og fremtidige eiere forplikter seg imidlertid til å sørge for nødvendig kontroll med vegetasjon slik at sporene er synlige og ikke utgjør en fare for mennesker og dyr. Det må innhentes tillatelse fra kulturminnemyndigheten for alle tiltak som er egnet til å skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme sporene etter Forsvarets virksomhet. Denne heftelse kan ikke avlyses uten samtykke fra Riksantikvaren. Som flyfoto på forsiden viser er store deler av eiendommen bart fjell. Øvrige deler er hovedsakelig kratt og småskog. Deler av veien skal, frem til parkeringsplass i nedre del, reguleres til offentlig vei, og for denne del forutsetter OPAK at kommunen dekker vedlikehold av veien. Kart over hele eiendommen. Den vurderte del av eiendommen er alt areal beliggende innenfor 100- meters sonen fra sjø.

5 5/9 Foruten en bunkers og mast på toppen av fjellet er eiendommen ubebygd. BEBYGGELSE Forurensninger: MILJØFORHOLD OPAK har ved befaring og skjønnsmessige vurderinger ikke avdekket noen potensielle forurensninger i grunnen. Selger er ansvarlig for eventuell forurensing i grunnen som er forårsaket av Forsvaret. Selger vil iverksette opprydning forutsatt pålegg fra forurensningsmyndigheten. Vanligvis vurderer OPAK grunnens omsetningsverdi, med utgangspunkt i påregnelig utnyttelse av tomten. Påregnelig utnyttelse er et vesentlig element ved vurderingen. I normaltilfellene vil påregnelig utnyttelse korrespondere med tillatt utnyttelse. I denne vurderingen skal eiendommen vurderes som friområde, dvs. uten utbyggingspotensiale. FORUT- SETNINGER TOMTEVERDI Den vurderte eiendom er av betydelig størrelse og OPAK har derfor valgt å synliggjøre verdien av eiendommen også basert på en kapitalisering av inntekter av jakt samt utleie av del av eiendommen til Fosenkraft (antenne). JAKT: På Brettingen kan det i utgangspunktet drives jakt på, elg, rådyr, hare og fugl. I telefonsamtale med Rissa kommune v/ Per Hasselvold opplyser han at man på eiendommen til sammen kan felle tre rådyr og en halv elg. Jakt og annen utmarksnæring skal beregnes ut i fra en avkastningsverdibetraktning. Erfaringsmessig gir småviltjakt ca. 0,5-1 kr pr. daa på fastlandet i inntekt. Storviltjakt gir erfaringsmessig 3-4 kr pr. daa. Eiendommen har et totalareal ca daa. Basert på en vurdert årlig leieinntekt på kr 5,- på daa, gir dette en samlet årlig inntekt på kr 7.235,- (1.447 daa x kr 5,- = kr 7.235,-) Utmarksinntektene skal etter konsesjonslovens regler kapitaliseres med 4 %. Dette gir en samlet verdi på : kr 7.235,- x 100/4= kr ,-. DYRKA MARK OG BEITE: Eiendommen vurderes ikke å inneholde dyrket mark eller potensielle beiteområder. SKOG: Skogen skal i utgangspunktet beregnes ut i fra en avkastningsverdibetraktning. På kartet under kan den produktive del av skogen på eiendommen sees nede til høyre. Skogen består hovedsakelig av uproduktiv skog, men også av lav (59,4 daa) og middels bonitet (17,4 daa). Skogen ligger i bratt terreng og vurderes ikke særlig drivverdig.

6 6/9 ANDRE INNTEKTER: Jfr. overlevert leieavtale mellom Forsvaret og Fosenkraft AS, gjeldende fra , gis Fosenkraft rett til å ha plassert utstyr og antenner samt føringsveier for kabler på eiendommen. Leieforholdet varer i 10 år, dvs til og årlig leie er kr ,-. Leietaker gis rett til forlengelse på samme vilkår. Leiesummen kan reguleres iht. KPI hvert år. OPAK er ikke kjent med om leien er regulert og legger i verdivurderingen forannevnte leie til grunn. Med en kapitaliseringsrente på 8 % gir dette følgende årlige verdi: kr ,- x 100/ 8= kr ,-

7 7/9 Dagens salgsverdi fastsetter markedsverdien for eiendommen slik den befant seg ved befaringen og ledig for kjøper. Ved vurderingen er det tatt hensyn til eiendommens beliggenhet og tomt. SALGSVERDI TOMT Salgsverdi er den pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter til eiendommen vil være villige til å betale på dato for vurderingen. En enkelt interessent kan av spesielle årsaker være villig til å betale en spesiell høy pris for å sikre seg eiendommen. Dette er ikke salgsverdi. Ved vurdering av denne type eiendommer finnes det i de senere år flere tilsvarende salg. Prisene varierer endel og det er i de senere år i mange tilfeller betalt tildels høyere priser pr. m² enn hva som har vært vanlig. Ideelt sett legges avkastningsverdien av inntekter fra land- og skogbruk eller jakt til grunn i vurdering av verdi. I mange tilfelle med mindre tomtearealer ville verdien, blant annet på grunn av tomtens størrelse, vært tilnærmet null. OPAK har som en del av kvalitetssikringen tidligere kontaktet et utvalg andre kommuner som har kjøpt eiendommer til friluftsformål. OPAK har blant annet kontaktet Hvaler kommune v/ Bernt Erik Larsen som sier de har kjøpt et friluftsområde av Opplysningsvesenets Fond, men at dette var en del av et større område og at prisen for selve friluftsdelen er vanskelig å si noe om. På generelt grunnlag sier han at han vil tro prisen varierer fra kr. 2,- til kr. 4,- pr. m² avhengig av størrelse og om det er strandlinje. Andre referanser fra eiendommer ervervet til friluftsformål på Hvaler kommune: Storesand på Kirkøy i Hvaler kommune ble 250 daa ervervet av Direktoratet for naturforvalting for kr ,-, dvs. kr 4,- pr. m². Denne eiendommen har strandlinje. Direktoratet for Naturforvaltning kjøpte i flg Norsk Eiendomsinformasjon i 1999 gnr. 35, bnr. 331, Hvaler kommune for kr ,- med et areal på m ², dvs. kr 2,79 pr. m ². Denne eiendommen har strandlinje. Oslofjordens Friluftsråd kjøpte i flg Norsk Eiendomsinformasjon, gnr. 35, bnr. 306, i Hvaler kommune 1992 for kr ,- med et areal på m², dvs. kr 5,- pr. m².

8 8/9 Arendal: Tidligere har rådmannen i Arendal kommune kjøpt et friluftsområde på Nedenes for kr ,- for 40 daa. Eiendommen inneholdt også en Net-Com mobilmast. Masten ga en årlig leieinntekt på kr 7.000,-. Salgssummen ble kr ,- for arealet (40 daa) og kr ,- som kompensasjon for masteinntekten. Dette gir følgende pris pr. m²: Kr ,- / m² = kr 7,- pr. m². Tønsberg: I telefonsamtale med Tønsberg kommune v/ Per Halle sier han at kommunen i de senere stort sett har kjøp bebygde eiendommer av privatpersoner for benyttelse til friluftsformål. Dette påvirker verdien da dette er et frivillig salg, dvs. verdien av en bebygd eiendom er betydelig høyere enn en ubebygd eiendom avsatt til friluftsformål. Prisene har i flere tilfeller ligger rundt kr 10,- pr m² og i enkelte tilfeller over. Dette skyldes også at kostnadene forbundet med en eventuell rettssak om innløsning vil være betydelige. Dette gjør at det i mange tilfeller inngås avtaler om rund summer ved innløsing som ligger betydelig over hva som eventuelt ville vært utfallet av en ekspropriasjonssak. Lillesand: I tidligere telefonsamtale med Lillesand kommune ved Tor Malvin Bakke , kan han opplyse om at kommunen har kjøpt 7-8 eiendommer til friluftsformål siden For alle eiendommene ble det betalt kr 4,- pr. m². Alle eiendommene ble kjøpt fra privatpersoner. Det er for tiden en skjønnssak i kommunen om et antall andre eiendommer som kommunen ønsker å kjøpe til samme formål. Skogeiendommer i kommunen omsettes for fra kr 0,50 til kr 2,- pr. m². I forbindelse med etablering av Skjærgårdsparken i Lillesandområdet ble det også betalt kr 4,- pr. m². Konklusjon: Erfaringsmessig vil det i pressområder oppnås til dels gode priser for eiendommer avsatt til friluftsformål. Det er flere eksempler på eiendommer som er kjøpt av kommuner til dette formål, til høye priser. Felles for de eiendommene OPAK er kjent med er at de er kjøpt fra private eiere. Når det gjelder eiendommer eid av det offentlige som f.eks Forsvaret, er erfaringen at disse eiendommene selges for i størrelsesorden kr 1,- til kr 3,- pr. m² tomt. Den vurderte tomt er stor, men har begrensede jaktmuligheter. Eiendommens beliggenhet vurderes likevel å være attraktiv og det vurderes å være markedsinteresse for eiendommen. Legges det til grunn kr 0,5 pr. m² for eiendommen, gir dette en verdi på: kr 0,5 x m²= kr , dvs. høyere enn avkastningsverdien av jakt og utleie av grunn til Fosenkraft på eiendommen. Samlet verdi av avkastning på jaktrettigheter og utleie til Fosenkraft er i dag: kr ,- (jakt) og kr ,- (Fosenkraft) = kr ,-.

9 9/9 Ut i fra en totalvurdering settes verdien av eiendommen på Brettingen til kr 500 pr. daa, vurdert både ut i fra en avkastningsbetraktning, men også ut fra en markedsvurdering sett opp mot hva blant annet hva Direktoratet for Naturforvaltning og kommuner gir for tilsvarende eiendommer. Samlet verdi på eiendommen blir etter dette: daa, x kr 500,- = kr Ut i fra en helhetlig vurdering settes salgsverdien til: kr Oslo, for OPAK AS Øystein Dieseth avd.sjef/takstmann Kvalitetssikring: Utført av: siviling. Fredrik Sverdrup Dahl Dato: Sign: