BRETTINGEN VERDIVURDERING AV TOMTEAREAL GNR. 138, BNR. 85 RISSA KOMMUNE NOVEMBER 2011 A BRETTINGEN

Størrelse: px

Begynne med side:

Download "BRETTINGEN VERDIVURDERING AV TOMTEAREAL GNR. 138, BNR. 85 RISSA KOMMUNE NOVEMBER 2011 A BRETTINGEN"

Brit Ellefsen
7 år siden
Visninger:

1 A BRETTINGEN VERDIVURDERING AV TOMTEAREAL BRETTINGEN GNR. 138, BNR. 85 RISSA KOMMUNE NOVEMBER 2011

2 2/7 A VERDIVURDERING AV TOMT BRETTINGEN, 138, BNR. 85, I RISSA KOMMUNE NOVEMBER 2011 HJEMMELSHAVER: MILITÆRETATEN Etter anmodning fra eier Forsvarsdepartementet v/ Forsvarsbygg/ Skifte Eiendom Harstad v/frode Karlsen har OPAK v/ avd.leder/takstmann Øystein Dieseth vurdert verdien av ovennevnte eiendom. OPPDRAG Iht. mandat fra oppdragsgiver skal eiendommen kun vurderes som friområde, dvs ikke alternativt benyttet til annet formål. Eiendommen er en ubebygd del av tidligere Brettingen Fort, med et areal på ca 85 daa. Eiendommen er regulert til friluftsområde og inneholder et antall rester etter det nedlagte kystfortet. Alle spor etter kystfortet på den vurderte del av eiendommen skal fredes som militærhistorisk landskap. Eksisterende fjellanlegg med kanoner vil bli sikret av Forsvaret før salg. Vurderingen skal benyttes i forbindelse med avhending av eiendommen. Eiendommen er ble befart Følgende dokumenter er blitt overlevert fra oppdragsgiver: DOKUMENTER Diverse underlag, dvs kart etc reguleringsbestemmelser og kart for Brettingen, datert OPAK har i tillegg innhentet: Informasjon fra Norsk Eiendomsinformasjon AS, ajourført pr angående tomteareal og hjemmelsforhold Kommuneplan for Rissa kommune for perioden Verdivurderingen er gitt på følgende generelle grunnlag og forutsetninger: FORUT- SETNINGER at eier er positiv til salg av eiendommen at en fritt kan markedsføre eiendommen for salg, og over en normal tidsperiode at en ser bort fra kjøpere som er villige til å by unormalt høyt pga. "spesielle interesser" at de opplysninger som er gitt av oppdragsgiver, både skriftlig og muntlig, og som i henhold til avtale ikke er kontrollert, er korrekte at OPAK ikke har kontrollert tinglyste servitutter eller eventuelt ledningsnett i grunnen

3 3/7 og på følgende spesielle forutsetninger: at det skal legges til grunn at eiendommen klausuleres for friluftsformål at forsvarets anlegg sikres at selger er ansvarlig for eventuell forurensing i grunnen som er forårsaket av Forsvaret. Selger vil iverksette opprydning forutsatt pålegg fra forurensningsmyndigheten Verdivurderingen omfatter eiendommen gnr. 138, bnr. 85, Rissa kommune. EIENDOM I henhold til opplysninger fra Norsk Eiendomsinformasjon, ajourført pr har Militæretaten hjemmel til eiendommen. Øvrige opplysninger om hjemmelsforhold er ikke innhentet. Eiendommen består av den ubebygde delen av et tidligere kystfort beliggende ved innseilingen til Trondheim via Tarvafjorden/Trondheimsfjorden. Til Trondheim er det ca halvannen time med bil/ferge. BELIGGENHET Eiendommen er en del av tidligere Brettingen kystfort opprinnelig etablert i 1897 som del av Agdenes befestning og senere utvidet og påbygget helt opp til 90- tallet da kystfortet ble nedlagt (1997). Den vurderte del er ubebygget foruten rester etter et kystfort som skal sikres. Området egner seg godt for fritidsaktiviteter som f.eks turgåing og båtliv. Brettingen har variert natur med fjell og kystlinje (den vurderte del). I flg Rissa kommunes hjemmesider på nett har kommunen et samlet areal på 623 km². Det er registrert ca fast bosatte i kommunen pr Eiendommen er regulert iht "Reguleringsplan for Brettingen", datert , til LNF område. REGULERING

4 4/7 Det er i Norsk Eiendomsinformasjon, ajourført pr , opplyst at eiendommen har et totalt areal på m². TOMT Den vurderte del av eiendommen er markert av OPAK på kartet under: Eiendommen er definert som Militærhistorisk landskap, følgende skal iflg oppdragsgiver tinglyses på eiendommen: Eiendommen er verneverdig som militærhistorisk landskap dvs. at grunnmurer etter bygninger og øvrige spor etter Forsvarets virksomhet skal få ligge i landskapet, med begrenset krav til vedlikehold. Nåværende og fremtidige eiere forplikter seg imidlertid til å sørge for nødvendig kontroll med vegetasjon slik at sporene er synlige og ikke utgjør en fare for mennesker og dyr. Det må innhentes tillatelse fra kulturminnemyndigheten for alle tiltak som er egnet til å skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme sporene etter Forsvarets virksomhet. Denne heftelse kan ikke avlyses uten samtykke fra Riksantikvaren. Kart over hele eiendommen. Den vurderte del av eiendommen er alt areal beliggende innenfor 100- meters sonen fra sjø. Eiendommen er dels småskog/kratt og dels snaufjell/svaberg.

5 5/7 Eiendommen er ubebygd, men det er et antall rester etter det nedlagt kystfortet beliggende på eiendommen. Blant annet er det er fjellanlegg med to kanoner på eiendommen. Kanonene blir ikke fjernet, men fjellanleggene blir tømt og sikret ved gjenstøping. Det forutsettes at eiendommen ryddes for piggtråd etc. BEBYGGELSE Forurensninger: MILJØFORHOLD OPAK har ved befaring og skjønnsmessige vurderinger ikke avdekket noen potensielle forurensninger i grunnen. Selger er ansvarlig for eventuell forurensing i grunnen som er forårsaket av Forsvaret. Selger vil iverksette opprydning forutsatt pålegg fra forurensningsmyndigheten. Dagens salgsverdi fastsetter markedsverdien for eiendommen slik den befant seg ved befaringen og ledig for kjøper. Ved vurderingen er det tatt hensyn til eiendommens beliggenhet og tomt. FORUT- SETNINGER TOMTEVERDI Dagens salgsverdi fastsetter markedsverdien for eiendommen slik den befant seg ved befaringen og ledig for kjøper. Ved vurderingen er det tatt hensyn til eiendommens beliggenhet og tomt. SALGSVERDI TOMT Salgsverdi er den pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter til eiendommen vil være villige til å betale på dato for vurderingen. En enkelt interessent kan av spesielle årsaker være villig til å betale en spesiell høy pris for å sikre seg eiendommen. Dette er ikke salgsverdi. Ved vurdering av denne type eiendommer finnes det i de senere år flere tilsvarende salg. Prisene varierer endel og det er i de senere år i mange tilfeller betalt tildels høyere priser pr. m² enn hva som har vært vanlig. Ideelt sett legges avkastningsverdien av inntekter fra land- og skogbruk eller jakt til grunn i vurdering av verdi. I mange tilfelle med mindre tomtearealer ville verdien, blant annet på grunn av tomtens størrelse, vært tilnærmet null. OPAK har som en del av kvalitetssikringen tidligere kontaktet et utvalg andre kommuner som har kjøpt eiendommer til friluftsformål. OPAK har blant annet kontaktet Hvaler kommune v/ Bernt Erik Larsen som sier de har kjøpt et friluftsområde av Opplysningsvesenets Fond, men at dette var en del av et større område og at prisen for selve friluftsdelen er vanskelig å si noe om. På generelt grunnlag sier han at han vil tro prisen varierer fra kr. 2,- til kr. 4,- pr. m² avhengig av størrelse og om det er strandlinje.

6 6/7 Andre referanser fra eiendommer ervervet til friluftsformål på Hvaler kommune: Storesand på Kirkøy i Hvaler kommune ble 250 daa ervervet av Direktoratet for naturforvalting for kr ,-, dvs kr. 4,- pr. m². Denne eiendommen har strandlinje. Direktoratet for Naturforvaltning kjøpte i flg Norsk Eiendomsinformasjon i 1999 gnr. 35, bnr. 331, Hvaler kommune for kr ,- med et areal på m ², dvs kr. 2,79 pr. m ². Denne eiendommen har strandlinje. Oslofjordens Friluftsråd kjøpte i flg Norsk Eiendomsinformasjon, gnr. 35, bnr. 306, i Hvaler kommune 1992 for kr ,- med et areal på m², dvs kr. 5,- pr. m². Arendal: Tidligere har rådmannen i Arendal kommune kjøpt et friluftsområde på Nedenes for kr ,- for 40 daa. Eiendommen inneholdt også en Net-Com mobilmast. Masten ga en årlig leieinntekt på kr ,-. Salgssummen ble kr ,- for arealet (40 daa) og kr ,- som kompensasjon for masteinntekten. Dette gir følgende pris pr. m²: Kr ,- / m² = kr. 7,- pr. m². Tønsberg: I telefonsamtale med Tønsberg kommune ved/ Per Halle sier han at kommunen i de senere stort sett har kjøp bebygde eiendommer av privatpersoner for benyttelse til friluftsformål. Dette påvirker verdien da dette er et frivillig salg, dvs verdien av en bebygd eiendom er betydelig høyere enn en ubebygd eiendom avsatt til friluftsformål. Prisene har i flere tilfeller ligger rundt kr. 10,- pr m² og i enkelte tilfeller over. Dette skyldes også at kostnadene forbundet med en eventuell rettssak om innløsning vil være betydelige. Dette gjør at det i mange tilfeller inngås avtaler om rund- summer ved innløsing som ligger betydelig over hva som eventuelt ville vært utfallet av en ekspropriasjonssak. Lillesand: I tidligere telefonsamtale med Lillesand kommune ved Tor Malvin Bakke , kan han opplyse om at kommunen har kjøpt 7-8 eiendommer til friluftsformål siden For alle eiendommene ble det betalt kr. 4,- pr. m². Alle eiendommene ble kjøpt fra privatpersoner. Det er for tiden en skjønnssak i kommunen om et antall andre eiendommer som kommunen ønsker å kjøpe til samme formål. Skogeiendommer i kommunen omsettes for fra kr. 0,50 til kr. 2,- pr. m². I forbindelse med etablering av Skjærgårdsparken i Lillesandområdet ble det også betalt kr. 4,- pr. m². Konklusjon: I flg mandat fra oppdragsgiver skal ikke OPAK spesielt vektlegge hva Staten har betalt for eiendommer ifm opprettelse av skjærgårdspark el.l., da forannevnte kan være gjort av prosessøkonomiske grunner

7 7/7 Erfaringsmessig vil det i pressområder oppnås til dels gode priser for eiendommer avsatt til friluftsformål. Det er flere eksempler på eiendommer som er kjøpt av kommuner etc til friluftsformål til høye priser. Felles for de eiendommene OPAK er kjent med er at de er kjøpt av private. Når det gjelder eiendommer eid av det offentlige som f.eks Forsvaret er erfaringen at disse eiendommene selges for i størrelsesorden kr. 1,5,- til kr. 3,- pr. m² tomt. Med utgangspunkt i ovennevnte erfaringstall og egen vurdering, vurderer OPAK verdien til å være kr. 1,- pr. m². Basert på en pris på kr. 1,- pr. m² er verdien vurdert til: Verdi kr. 1,- x m² = kr ,-. Salgsverdi kr ,-. Oslo, for OPAK AS Øystein Dieseth avd.sjef/takstmann Kvalitetssikring: Utført av: siviling. Fredrik Sverdrup Dahl Dato: Sign:

Like dokumenter

BRETTINGEN VERDIVURDERING AV TOMTEAREAL GNR. 138, BNR. 83 RISSA KOMMUNE NOVEMBER 2011 A-121569 BRETTINGEN

A-121569 BRETTINGEN VERDIVURDERING AV TOMTEAREAL BRETTINGEN GNR. 138, BNR. 83 RISSA KOMMUNE NOVEMBER 2011 2/9 A-121569 VERDIVURDERING AV TOMT BRETTINGEN, GNR. 138, BNR. 83, I RISSA KOMMUNE NOVEMBER 2011