BRETTINGEN VERDIVURDERING AV TOMTEAREAL DEL AV GNR. 138, BNR. 6 RISSA KOMMUNE MAI 2011 A BRETTINGEN

Transkript

1 A BRETTINGEN VERDIVURDERING AV TOMTEAREAL BRETTINGEN DEL AV GNR. 138, BNR. 6 RISSA KOMMUNE MAI 2011 OSLO - HOVEDKONTOR: STAVANGER: TRONDHEIM: OPAK AS HOVFARET 13 OPAK AS Tlf OPAK AS Tlf POSTBOKS 128 SKØYEN Tlf Maskinveien 6 PB. 113, 4065 STAVANGER Klæbuvn. 196 B 7037 TRONDHEIM 0212 OSLO Faks BERGEN: SKI: E-post: firmapost@opak.no OPAK AS Tlf OPAK AS Tlf ORG. NR. NO Solheimsgaten 16 PB SOLHEIMSVIKEN Idrettsveien SKI

2 2/16 A VERDIVURDERING AV TOMTEAREAL PÅ BRETTINGEN, DEL AV GNR. 138, BNR. 6, RISSA KOMMUNE MAI 2011 HJEMMELSHAVER: MILITÆRETATEN Etter anmodning fra eier Forsvarsdepartementet v/ Forsvarsbygg/ Skifte Eiendom Harstad v/frode Karlsen har OPAK v/ avd.leder/takstmann Øystein Dieseth vurdert verdien av ovennvente eiendom. OPPDRAG Iht. mandat fra oppdragsgiver skal den del av eiendommen som i dag er bebygd med eldre bebyggelse, og som iht. reguleringsbestemmelsene er avsatt til kombinasjonsområder vurderes. I tillegg skal en eiendom omfattende hyttetomter vurderes. Salgsverdien skal iht mandat deles inn som følger: Kombinasjonsområde AKOMB 1, 2 og 3 Hyttetomter, felt 1-7 Fellesareal AFE 1, 2 og 3 Felles parkeringsplass FP 1, 2, 3, 4 og 5 Parsellene har et totalt areal på ca 50 daa. Det er tillatt bygd 10 hytter før man må endre avkjørsel fra Riksvegen. Utbedringskostnad er av oppdragsgiver beregnet til 1,3 MNOK. Estimatet er høyst usikkert og må etterkalkuleres av potensiell kjøper. Den vurderte eiendom er en bebygd del av tidligere Brettingen Fort beliggende like ved sjø i Rissa kommune. Alle eventuelle spor etter kystfortet på den vurderte del av eiendommen, skal fredes som militærhistorisk landskap Eksisterende bygg skal bevares og alle tiltak som går ut over vanlig vedlikehold må avklares etter søknad til kommunen/fylkeskommunen. Iht gjeldende reguleringsplan kan to av byggene (0040 og 0043) vurderes revet. Vurderingen skal benyttes i forbindelse med avhending av eiendommen. Eiendommen ble befart Følgende dokumenter er blitt overlevert fra oppdragsgiver: DOKUMENTER Diverse underlag, dvs. kart etc OPAK har i tillegg innhentet: Informasjon fra Norsk Eiendomsinformasjon AS, ajourført pr angående tomteareal og hjemmelsforhold Kommuneplan for Rissa kommune for perioden Reguleringsbestemmelser for Brettingen

3 3/16 Reguleringsplan for Brettingen, datert Reguleringskart, datert Tilstede på befaringen var: fra oppdragsgiver: fra OPAK: Per Mæland Øystein Dieseth Verdivurderingen er gitt på følgende generelle grunnlag og forutsetninger: FORUT- SETNINGER at eier er positiv til salg av eiendommen at en fritt kan markedsføre eiendommen for salg, og over en normal tidsperiode at en ser bort fra kjøpere som er villige til å by unormalt høyt pga. "spesielle interesser" at de opplysninger som er gitt av oppdragsgiver, både skriftlig og muntlig, og som i henhold til avtale ikke er kontrollert, er korrekte at OPAK ikke har kontrollert tinglyste servitutter eller eventuelt ledningsnett i grunnen og på følgende spesielle forutsetninger: at forsvarets anlegg sikres at selger er ansvarlig for eventuell forurensing i grunnen som er forårsaket av Forsvaret. Selger vil iverksette opprydning forutsatt pålegg fra forureningsmyndigheten at de vurderte parseller skilles ut og gis eget matrikkelnummer at OPAK har ikke har kontrollert dagens vann- og avløpsanlegg, men forutsetter at dette kan brukes at eiendommene sikres tinglyst adkomstrett at OPAK har lagt til grunn utbedringskostnader for vei på 1,3 MNOK og for vann- og avløp 2 MNOK. Dette er ikke kontrollert eller nærmere beregnet, dvs dette er et høyst usikkert estimat Verdivurderingen omfatter eiendommen, del av gnr. 138, bnr. 6, Rissa kommune. EIENDOM I henhold til opplysninger fra Norsk Eiendomsinformasjon, ajourført pr har Militæretaten hjemmel til eiendommen. Øvrige opplysninger om hjemmelsforhold er ikke innhentet. Eiendommen består av den bebygde delen av et tidligere kystfort beliggende ved innseilingen til Trondheim via Tarvafjorden/Trondheimsfjorden. Til Trondheim er det ca. halvannen time med bil/ferge. BELIGGENHET Eiendommen er en del av tidligere Brettingen kystfort, opprinnelig etablert i 1897 som del av Agdenes befestning og senere utvidet og påbygget helt opp til 1990-tallet da kystfortet ble nedlagt (1997). Den vurderte del er bebygd med forskjellige typer bebyggelse tilknyttet det tidligere kystfortet. Området egner seg godt for fritidsaktiviteter som f.eks turgåing og båtliv. Brettingen har variert natur med fjell og kystlinje.

4 4/16 Ifølge Rissa kommunes hjemmesider på nett har kommunen et samlet areal på 623 km². Det er registrert ca fast bosatte i kommunen pr Eiendommen er iht. Rissa kommunes hjemmesider på nett avsatt til område for Forsvaret. REGULERING Den vurderte del av eiendommen er iht. til overleverte reguleringsbestemmelser regulert til kombinasjonsformål og fritidsboligformål og er markert på kart med skravur (kombinasjonsformål) og gul farge (hytter). Hyttedelen av eiendommen er iht. til overleverte reguleringsbestemmelser regulert til fritidsboligformål og kan bebygges med til sammen 37 hyttetomter. Maksimalt areal som tillates pr. hytte

5 5/16 er ifølge reguleringsbestemmelsene 70 m² BRA. Gesimshøyde skal ikke overstige 3,6 meter målt fra gjennomsnittlig terreng. Oppsummering av tillatt antall hytter og felt: Felt Antall hytter Areal pr. hytte Antall etasjer Sum areal BYA % F F F F F F F Sum Ifølge reguleringsbestemmelsene tillates det etablert fritidsbebyggelse og/eller utleiehytter, samt bevertning/småskala forretningsvirksomhet i den eksisterende bebyggelsen. Rekkefølgebestemmelser: Det foreligger i følge reguleringsbestemmelsene rekkefølgebestemmelser for den del av eiendommen. Vi siterer fra reguleringsbestemmelsene: 4.4 AVKJØRSEL Ingen tomter kan fradeles eller bebygges før det er bygd ny avkjørsel iht. vegnormalenes krav, og ferdig avkjørsel skal godkjennes av Statens vegvesen. Det kan fradeles eller bebygges 10 tomter før riksveg 718 legges om. Omlegging av riksvegen må skje etter avtale med Statens vegvesen". Utbedringskostnad er opplyst å være ca. kr OPAK har valgt å basere verdiberegningen på at alle felt/tomter dekker like mye av rekkefølgebestemmelsene, dvs. med et omfang på 1,3 MNOK gir dette: kr / 37 tomter = ca. kr pr. tomt. Kostnadene er høyst usikre og må etterkalkuleres av potensiell kjøper. Vann- og avløp: OPAK er kjent med at kapasiteten på det eksisterende vann- og avløpsanlegget i dag er dårlig. Eiendommen er kupert og det er mye fjell. Eventuell etablering av et vann- og avløpsanlegg utover dagens anlegg, kan medføre betydelige kostnader. Vi siterer fra Multiconsults Planbeskivelse: "Nye VA ledninger forutsettes lagt i tilknytning til eksisterende veg. Vannledninger knyttes til det kommunale nettet og det etableres trykkøkningsanlegg som sikrer godt trykk i alle hytter. Avløp samles til slamavskiller. Utslippsledning etableres ut i sjø godt under vannstanden ved laveste lavvann, iht SFTs krav". Ifølge reguleringsbestemmelsene kan ingen tomter fradeles eller bebygges før det foreligger vann- og avløpsplan godkjent av Rissa kommune. Alle fritidsboliger skal tilknyttes felles avløpsanlegg og offentlig vann.

6 6/16 I telefonsamtale med Rissa kommune kan de opplyse at kommunen bekoster offentlig vann til eiendomsgrense. OPAk har ikke kostnadsberegnet anlegget, men omfanget kan være i størrelsesorden +/- 1,5 til 2 MNOK. Legges kr til grunn i kostnader vil dette gi: kr ,- / 37 tomter = ca. kr pr. tomt. Samlede fratrekk i den beregnede tomteverdien blir dermed ca kr pr. tomt (både rekkefølgebestemmelser og VA anlegg). I tillegg kommer fratrekk for risiko som en potensiell kjøper tar ved kjøp av flere hyttetomter på en gang, dvs at en potensiell kjøper vurderes å være villig til å betale mindre pr. tomt ved kjøp av et hyttefelt enn om en kunne kjøp en enkelt tomt. Vern: Eksisterende bygg skal bevares og alle tiltak som går ut over vanlig vedlikehold må avklares etter søknad til kommunen/fylkeskommunen. Iht gjeldende reguleringsplan kan to av byggene (0040 og 0043) vurderes revet. Det er tre bygg som er fredet på eiendommen, inventarnummer 0010, 0011 og Det vil bli tinglyst egen erklæring på eiendommen som ivaretar fredning. Eiendommen er definert som Militærhistorisk landskap, følgende skal iflg oppdragsgiver tinglyses på eiendommen: Eiendommen er verneverdig som militærhistorisk landskap dvs. at grunnmurer etter bygninger og øvrige spor etter Forsvarets virksomhet skal få ligge i landskapet, med begrenset krav til vedlikehold. Nåværende og fremtidige eiere forplikter seg imidlertid til å sørge for nødvendig kontroll med vegetasjon slik at sporene er synlige og ikke utgjør en fare for mennesker og dyr. Det må innhentes tillatelse fra kulturminnemyndigheten for alle tiltak som er egnet til å skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme sporene etter Forsvarets virksomhet. Denne heftelse kan ikke avlyses uten samtykke fra Riksantikvaren.

7 7/16 Det er i Norsk Eiendomsinformasjon, ajourført pr , opplyst at hele eiendommen har et totalt areal på m². TOMT Følgende parseller av eiendommen skal vurderes: Parsell Areal m² Bebyggelse m² BTA Kombinert område, AKOMB Kombinert område, AKOMB Kombinert område, AKOMB Fellesarealer (anslått areal) Sum I tillegg kommer hyttefeltene F1-7: Parsell Tomteareal m² Totalt bebyggbart areal F F F F F F F Sum I ovennevnte arealoppsett tilkommer et eksisterende undervisningsbygg på 526 m² på felt F6. Dette areal legges til grunn i verdivurderingen. Før eiendommen skilles ut må den måles opp, dvs at ovennevnte areal er behetet med usikkerhet og at korrekt areal vil fremkomme i matrikkelbrevet. Eiendommen er dels småskog/kratt og dels snaufjell/svaberg. Bilder fra eiendommen Gjeldende reguleringsbestemmelser åpner for bred bruk av bebyggelsen, dvs. alt fra fritidsbebyggelse, mindre næringsformål og bevertning. OPAK har basert på forannevnte valgt å vurdere bebyggelsen brukt til næringsformål. Ombyggingskostandene ved bruk av bebyggelsen til fritidsboliger vurderes å være betydelig. BEBYGGELSE

8 ::ODMA\GRPWISE\DOMOSLO.POSTOSLO.Prosjekt: /16 Følgende bebyggelse skal iht. mandat fra oppdragsgiver vurderes: To kombinasjonsområder, AKOMB 1 og 2 Denne delen er bebygd med tre bygg beliggende ved innkjøring til eiendommen. Lager (inventarnummer 0023) og bevaringsverdig Moniermagasin (inventarnummer 0012), og ca. 250 meter inn på eiendommen, lagerbygg (inventarnummer 0043). Bilder over viser til venstre lagerbygg med Moniermagasin i bakkant og til høyre lagerbygg. Bebyggelsen på eiendommen er beliggende ved innkjøring til eiendommen og består av følgende bygg: Bygg Ammolager Depot Amm. Arbeidshus Sum samlet Inv. nr. Byggeår Areal m² BTA Ett kombinasjonsområde AKOMB 3 Bebyggelsen på denne del av eiendommen er beliggende rundt en plass og består av flere bygg oppført i tre utvendig kledd med panel. Standarden varierer noe, men utvendig fremstår bebyggelsen som utidsmessig og med behov for oppgradering. Denne delen er beliggende som et leirområde innerst på eiendommen. Bebyggelsen på består av følgende bygg: Bygg Inv. nr. Byggeår Areal m² BTA Monier magasin Mannskapsforlegn. ing Undervisningsbygg Kontorbrakke Mannskapsmesse Vedlager Sum samlet 1 315

9 ::ODMA\GRPWISE\DOMOSLO.POSTOSLO.Prosjekt: /16 Eksempler på bygg på AKOMB2. 3 fellesarealer AFE 1, 2 og 3 Bebyggelsen ligger på felt AFE 1 og 2 og består av ett Ammolager/Moniermagasin i betong og ett eldre mobiliseringslager (tidl brannstasjon). Denne del av eiendommen er bebygd med to bygg. På bildene over sees Moniermagasinet og mobiliseringslageret (tidligere brannstasjon. Bebyggelsen på eiendommen er beliggende ved innkjøring til leirområdet og består av følgende bygg: Bygg Ammolager Mob lager Sum samlet Inv. nr. Byggeår Areal m² BTA Eksisterende bygg på parsell Felt F6: Det er kun parsell F6 av hyttefeltene som inneholder eksisterende bygg. Dette bygget er et tidligere undervisingsbygg på 526 m² BTA.

10 10/16 Det er utvendig kledd med stående panel og har skifer på tak. Undervisningsbygget kan eventuelt bygges om til fritidsbebyggelse eller herberge. Det er i tillegg til forannnevnte bebyggelse et antall rester etter det nedlagte kystfortet beliggende på parsellene. Sammendrag: Bebyggelsen er ifølge Landsverneplanen for Forsvaret oppført fra 1898 og frem til Det er hovedsakelig oppført i tre utvendig kledd med panel eller tømmer, og med salet/valmet tak tekket med takstein/plater/papp. Det er også tre Moniermagasin på eiendommen som er oppført i 1898 (inventar nummer 10, 11 og 12). Det er stor variasjon i bebyggelsen med blant annet tre Moniermagasin, forsamlingshus, kontorbygg. Felles for aller fleste bygg er at de innvendig fremstår som forholdsvis utidsmessige (basert på bilder). Det må påregnes et betydelig løft i form av oppgradering av innvendige arealer både når det gjelder det elektriske, det VVS-tekniske og innvendige overflater for hele eiendommen ved alternativ bruk. Eiendommens vedlikeholdsmessige tilstand er kun skjønnsmessig vurdert. OPAK har ikke som en del av oppdraget foretatt vedlikeholdsinspeksjon av bebyggelsen og det er heller ikke vurdert om det foreligger et mangelfullt vedlikehold fra leietakeres side i forhold til leiekontraktenes bestemmelser. VEDLIKEHOLD/ GENERELL STANDARD Bebyggelsens bærer preg av å ha stått tom over tid. Vedlikeholdet vurderes generelt sett som fra vanlig godt til dårlig. Det forutsettes at tidligere bunkere og andre forsvarsanlegg sikres forsvarlig og at eiendommen ryddes for piggtråd etc. Dette forutsettes bekostet av nåværende eier.

11 11/16 Forurensninger: MILJØFORHOLD Selger har våren 2011 befart og kartlagt potensielle forurensninger. Selger er ansvarlig for eventuell forurensning i grunnen som er forårsaket av Forsvaret. Selger vil iverksette opprydning forutsatt pålegg fra forurensningsmyndigheten. Utvikling: Eiendommen er beliggende i en tidligere militærleir, Brettingen kystfort. Deler av den vurderte eiendommen skal utvikles til fritudsboligformål med til sammen 37 hytter. For øvrig er eiendommen beliggende et stykke fra tettsteder og det kan være vanskelig å finne kjøpere til den vurderte bebyggelsen. OPAK har i verdivurderingen valgt å legge til grunn at det kan etableres mindre næringsvirksomhet i bebyggelsen. MARKEDS- TILPASNING Effektivitet: Bebyggelsen fremstår som vanlig effektiv for denne type bebyggelse. Bygningene kan benyttes som fritidsboliger, men har et stort vedlikeholdsbehov/etterslep og må i de fleste tilfeller bygges om. Fleksibilitet: Bebyggelsen vurderes å være forholdsvis fleksibel og med muligheter for innvendig ombygging. Spesielle begrensninger / Spesielle fordeler: Bebyggelsen som er bevaringsverdig, er vurdert å være en begrensing for eiendommen. Det er heller ikke vurdert å være et ytterligere utbyggingspotensiale i eiendommen utover hyttefeltene. Bebyggelsen er i OPAKs verdivurdering basert på markedsleie, dvs. hva markedet er villig til å betale ved en standard leiekontrakt og med lokalene ledige. MARKEDSLEIE Markedsleie er etter OPAKs syn ikke det maksimale en enkelt potensiell leietaker er villig til å betale for et enkelt lokale, men den leie som av flere uavhengige interessenter anses som passende. En enkelt leietaker kan av spesielle årsaker være villig til å betale spesielt høy leie for å sikre seg lokalet. Dette er ikke markedsleie. Markedsleie baseres på en ordinær leiekontrakt som kan indeksreguleres hvert år. En ordinær leiekontrakt forutsetter at leietaker dekker den arealmessige andel av felleskostnader til drift, vedlikehold og kommunale avgifter. Innenfor eget areal dekker leietaker bl.a. kostnader til energi, rengjøring, renovasjon, service og løpende innvendig vedlikehold. OPAK har vurdert markedsleien for bygningen slik de fremsto på befaringstidspunktet. Markedet for den vurderte eiendom:

12 12/16 Det vurderte området er beliggenhet et stykke fra hovedveinettet, men det er etablert et betydelig antall nye arbedsplasser på den tilliggende øvrige delen av leiren. Leienivå for kontorer som de vurderte, vurderes å ligge mellom kr 350 til 450 pr. m². Lagerleier er avhengig av blant annet størrelse, høyde i underkant dragere og adkomstsmuligheter. I det vurderte området er etterspørselen etter lager/ verkstedlokaler vurdert å være brukbar. Prisene for lokaler av den vurderte type, vurderes å ligge mellom kr 100 til 350 pr. m² BTA. OPAK legger til grunn at alle måleverdige arealer (måleverdige arealer er definert i NS 3940) inkluderes i leiearealene, også tekniske rom og annet som er nødvendig for eiendommens drift. Alle arealer som leies ut måles i bruttoareal BTA. I nedennevnte vurdering av markedsleie er bebyggelsen vurdert utleid som den er. Dette tilsier at den vurderte markedsleien er et gjennomsnitt for hvert enkelt bygg. I de vurderte leiepriser er det tatt høyde for at bebyggelsen er til dels i dårlig forfatning og eller har en romindeling som er lite hensiktsmessig sett i forhold til dagens krav til effektivitet. At bebyggelsen også er fredet og dermed begrenser mulighetene noe, er med på å holde leieprisnivået lavt. Verdien av bebyggelsen basert på kapitaliseringsprinsippet vil gi negativ verdi da omfanget av eierkostnader og ledighet er høyere enn inntektene ved utleie. OPAK vurderer at bebyggelsen likevel har en verdi og har derfor valgt å legge til grunn en snittpirs på kr 400 pr m² for bebyggelsen. Dette gir følgende samlede verdi av bebyggelsen: Bygg Verdi pr m² Areal m² BTA Verdi Sum samlet Som avrundes til kr

13 13/16 Forutsetninger tomteverdi- hyttetomtene Felt F1-7: OPAK vil gi en objektiv vurdering av tomtenes salgsverdi med utgangspunkt i påregnelig utnyttelse av tomtene. I normaltilfellene vil påregnelig utnyttelse korrespondere med tillatt utnyttelse. VERDI AV TOMTENES UYBYGGINGS- POTENSIALE Dette medfører at tillatt utnyttelsesgrad er en sentral faktor ved fastsettelsen av eiendomsverdiene. Dersom faktisk utnyttelse er større enn reguleringsbestemmelsene tilsier, skal faktisk bebyggelse legges til grunn. I tillegg kommer forhold som beliggenhet, adkomst, infrastruktur og grunnforhold. Tomteverdien må ikke settes høyere enn verdisetting ved ekspropriasjon. Tomtene blir etter dette i utgangspunktet å verdsette som om de var ubebygget og ikke bortfestet. Vurderingsgrunnlag for hyttetomtene på Brettingen: I sentrale områder, tettsteder og byer er det vanlig å vurdere tomters verdi basert på tomtebelastning, hvor verdien fremkommer av hvor mange m² gulvareal som kan bygges og en vurdert verdi pr. m² bebyggbart gulvareal. I sentrale områder ønsker de fleste aktører å bygge mest og høyest mulig for å få en maksimal økonomisk avkastning i områder som er attraktive for handel, kontoretablering og annen virksomhet. I tettsteder og byer varierer tomtepriser også av tillatt bruk, fordi det er forskjellige markedsnivåer ved utleie til forretninger i populære handlegater og i kjøpesentre, kontorer, lagerarealer osv. Jo lenger en kommer fra tettsteder og byer med til dels store forskjeller i de forskjellige markedene, jo mindre blir prisforskjellene. Her er det mer vanlig å vurdere tomtepriser ut fra beliggenhet og pris pr. m² tomt, og ikke basert på tomtebelastning. For de vurderte hyttetomter på Brettingen med den noe usentrale beliggenheten de har, har vi valgt å vurdere tomtenes verdi basert på verdi pr. tomt og ikke basert på tomtebelastning. Som en del av kvalitetssikringen har OPAK innhentet priser på hyttetomter til salgs i Rissa kommune. Følgende tomter har tidligere ligget ute for salg på Finn.no: Sted Areal Prisantydning Pris pr. m² Hasselvolden Sørfjorden Panorama Refsneshagen Fevåg Råk Hyttefelt Råkvåg Utsikten Stadsbygd Kvernsjøen Råkstad hyttefelt Solås hyttefelt Fosen * Fevåg Snitt * anslått snittverdi av flere tomter. Ovennevnte tomter antas å være byggeklare tomter. Snittprisen er ca.

14 14/16 kr pr. tomt. Snittprisen blir trukket noe ned at tomtene som er til salgs på Solås hyttefelt til har en lav snittpris, dvs. kr 120 pr. m² tomt. Snittprisen pr. tomt uten forannevnte hytteområde er ca. kr pr. tomt. OPAK har vært i kontakt med flere eiendomsmelgere som har hyttetomter til salgs i området og alle kan melde om at markedet for tiden er dårlig. Det selges lite hyttetomter og flere har holdt på i lang tid med å selge ett enkelt felt, dvs. opptil 2-3 år. Også lokale utbyggere sier i telefonsamtale at det er tungt å selge. Eiendomsmeglernes prisvurderinger er samsvarende med priser i ovenenvnte tabell. Fortjeneste deles ofte fortjeneste mellom grunneier og tomteutvikler/utbygger i forholdet 50/50, og utvikler får betalt for den risiko som tas i forbindelse med f.eks. en omregulering. Utbyggere regner vanligvis med at en tomts verdi utgjør % av et ferdig prosjekts totalverdi. Dagens salgsverdi fastsetter markedsverdien for eiendommen slik den befant seg ved befaringen og ledig for kjøper. Ved vurderingen er det tatt hensyn til eiendommens beliggenhet og tomt. SALGSVERDI TOMT Salgsverdi er den pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter til eiendommen vil være villige til å betale på dato for vurderingen. En enkelt interessent kan av spesielle årsaker være villig til å betale en spesiell høy pris for å sikre seg eiendommen. Dette er ikke salgsverdi. Ved vurdering av denne type eiendommer finnes det i de senere år flere tilsvarende salg. Prisene varierer endel og det er i de senere år i mange tilfeller betalt tildels høyere priser pr. m² enn hva som har vært vanlig. Ideelt sett legges avkastningsverdien av inntekter fra land- og skogbruk eller jakt til grunn i vurdering av verdi. I mange tilfelle med mindre tomtearealer ville verdien, blant annet på grunn av tomtens størrelse, vært tilnærmet null. Konklusjon: Erfaringsmessig vil det være vanskelig å selge et stort antall tomter til fritidsboligformål i en kommune som Rissa. Det er liten etterspørsel etter tomter og de fleste hyttetomtene som selges i området selges av grunneierne selv, dvs. at den økonomiske risikoen for selger er liten. Snittprisen på de innhentede referansene er ca. kr ,- pr tomt for byggeklare tomter (kr ,- uten den lavest prisede tomten). Med utgangspunkt i ovennevnte erfaringstall og eget skjønn, vurderer OPAK verdien av den enkelte tomt til å være fra kr ,- til kr ,- - kostnader. Kostnadene omfatter rekkefølgebestemmelser, vann- og avløp (grovt anslag) og risiko. Det vurderes å ta lang tid ved salg av et, lokalt sett, stort antall hyttetomter i et vanskelig marked. I samtaler med eiendomsmeglerer og utbyggere er de samstemte på at markedet for tiden er vanskelig og prisene forholdsvis lave.

15 15/16 Hyttetomtene vil få god utsikt og beliggenhet nær både sjø og friluftsområder. I tabellen under har OPAK valgt å trekke fra både kostnader forbundet med infrastruktur og for den risiko en eventuell kjøper tar ved å kjøpe et større antall tomter. Snittpris pr. tomt etter fratrekk er vurdert til ca. kr ,- pr tomt. Samlede fratrekk i den beregnede tomteverdien er ca. kr ,- pr. tomt. Dette inkluderer både vann- og avløp og utgifter til rekkefølgebestemmelser. Risikoen er vurdert til kr pr. tomt. Parsell Ant. hytter Verdi pr tomt Verdi Kostnader Risiko Salgsverdi F F F F F F6* F Sum Samlet avrundet salgsverdi hytteomter kr Det gjøres spesielt oppmerksom på at den totale salgsverdien for alle feltene samlet sett er vurdert lav. Dette skyldes den lave omsetningen av hyttetomter i området. Det vurderes å ta lang tid å selge tomtene og det kreves betydelige investeringer i infrastruktur for å bygge ut området. Dagens salgsverdi fastsetter markedsverdien for eiendommen slik den befant seg ved befaringen og ledig for kjøper. Ved vurderingen er det tatt hensyn til eiendommens beliggenhet og tomt. SALGSVERDI BEBYGGELSE Salgsverdi er den pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter til eiendommen vil være villige til å betale på dato for vurderingen. En enkelt interessent kan av spesielle årsaker være villig til å betale en spesiell høy pris for å sikre seg eiendommen. Dette er ikke salgsverdi. OPAK vurderer at det vil være flere potensielle kjøpere til eiendommen. Etterslepet på vedlikehold, at bygningene er fredet og begrensinger mht vann/avløp og lite utviklingspotensialet for eiendommen, gjør at den vurderte verdi er lav i forhold til størrelsen på eiendommen og bygningsmassen. En kjøper vil med ovennevnte begrensninger blant annet påta seg et betydelig årlig vedlikeholdsbehov som setter store krav til inntjening. Det mest økonomiske vil sannsynligvis være å rive deler av bygningsmassen. Salgsverdien vurderes som følger: Salgsverdi kr Ovennevnte salgsverdi, basert på eksisterende bebyggelse på m² BTA, tilsvarer en gjennomsnittlig verdi på ca. kr. 400,- pr. m² bebygget gulvareal (BTA).

16 16/16 Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er et stort vedlikeholdsetterslep/oppgraderingsbehov for bebyggelsen som også omfattes av vern. Dette sammen med at bebyggelsen trenger betydelig oppgradering både innen både bygg, VVS og el. anlegg, begrenser verdien betydelig. Total avrundet salgsverdi for alle feltene inkludert bebyggelsen utgjør dermed: SAMLET SALGSVERDI kr kr = kr Oslo, for OPAK AS Øystein Dieseth avd.sjef/takstmann Kvalitetssikring: Utført av: siviling. Fredrik Sverdrup Dahl Dato: Sign: