OPPDRAGSNUMMER DATO EIENDOMMMER ØRLAND KOMMUNE

Transkript

1 OPPDRAG ADRESSE MATRIKKELNUMMER OPPDRAGSNUMMER DATO EIENDOMMMER ØRLAND KOMMUNE Kråkvåg gnr. 59, bnr. 38 m.fl

2 Side 2 av 14 OPPDRAG 8 EIENDOMMMER ØRLAND KOMMUNE ADRESSE Kråkvåg MATRIKKELNUMMER gnr. 59, bnr. 38 m.fl HJEMMELSHAVER Forsvarsbygg DATO MANDAT Etter anmodning fra eier v/ Forsvarsbygg v/skifte Eiendom v/ellen Belsom har OPAK v/ Jon W. Bergenhus den besiktiget ovennevnte eiendommer for å utarbeide en verdivurdering. Eiendommene består av flere sammenhengende gårds- og bruksnumre og omfatter et tidligere kystfort/fjellhall samt et større ubebygd område. Totalt tomteareal er opplyst å være ca. 775 daa. Verdivurderingen skal benyttes i forbindelse med avhending av eiendommen. Mandat: OPAK skal verdivurdere en større sammenhengende eiendom beliggende på øya Kråkvåg i Ørland kommune. Eiendommen inneholder foruten større ubebygde områder, et nedlagt kystfort/fjellhall. Vurderingen skal deles inn i ni separate vurderinger, dvs. åtte separate verdier for friområdene og en verdi for fjellhallen/kystfortet. For fjellhallen/kystfortet forutsettes det at det skilles ut et eget gårds- og bruksnummer under bakken. DOKUMENTER / OPPLYSNINGER Følgende dokumenter er overlevert fra oppdragsgiver: Oversikt over de ulike eiendommer med arealopplysninger, mottatt pr. mail Vi har i tillegg innhentet følgende opplysninger: Fra Infoland/Norges Eiendommer, oppdatert pr Befaringen: Befaringsdato Fra oppdragsgiver Per Mæland Fra OPAK Jon W. Bergenhus

3 Side 3 av 14 FORUTSETNINGER Verdivurderingen er basert på følgende forutsetninger: Ikke kontrollert om det er miljøfarlige stoffer i grunn eller bygninger Forurensninger er selgers ansvar Ikke kontrollert om det er tinglyste servitutter eller ledningsnett i grunn Ikke kontrollert ferdigattest, om dagens bruk er tillatt og om det er offentlige påbud Ikke kontrollert fundamentering Ikke foretatt vedlikeholds- og tilstandsvurdering av bygg og tekniske anlegg Forutsatt at fjellhallen skilles ut med eget gårds og bruksnummer og sikres tinglyst adkomstrett BELIGGENHET Eiendommene består av et tidligere kystfort beliggende ved innseilingen til Trondheim. Eiendommene er en del av tidligere Kråkvåg kystfort, opprinnelig etablert på 1990-tallet og senere lagt i "møllpose" (langtidslagret kystartilleri). I dag er kystfortet nedlagt. Til Trondheim er det ca. to timer med bil/ferge fra Kråkvåg via Brekstad. Beliggenheten er vist på fra Finn.no nedenfor, hvor eiendommen er markert: Iht. Ørland kommunes hjemmesider på nett har kommunen et samlet areal på 73,4 km². Det er registrert ca fast bosatte i kommunen pr Kommunen regnes som en av Norges største forsvarskommuner på grunn av den militære flyplassen. Om flyplassen står følgende på kommunens hjemmesider på nett: "Ørland Lufthavn ligger på vestsiden av Ørland Hovedflystasjon. Ørland Lufthavn ble bygget tidlig på 70-tallet, men ble kraftig utbedret og oppjustert i Det er daglige flyvninger mellom Ørland og Gardermoen. Ørland Lufthavn er kommunal". PLANSTATUS Den vurderte del av eiendommen er iht. kommuneplan for Ørland kommune for perioden , avsatt til militært formål. Planområde Kråkvåg/Storfosna Tidsperiode Vedtaksdato , revidert senest Formål for vurdert eiendom Hovedsakelig område for Forsvaret, men også noe LNF områder. Vi legger i vurderingen til grunn at eiendommen avsettes til friområde alt. LNF område. Eiendommene ligger i alt vesentlig innenfor 100-metersbeltet.

4 Side 4 av 14 Nedenfor er vist utsnitt av kommuneplankartet: Reguleringsplan Planområde Eiendommen er uregulert, men deler av eiendommen er vernet som naturreservat. TOMTEN Beskrivelse Tomt Gnr. 59, Bnr. 38, areal 10,3 daa Gnr. 59, Bnr. 39, areal 69,1 daa Gnr. 59, Bnr. 40, areal 63,7 daa Gnr. 59, Bnr. 43, areal 97,0 daa Gnr. 59. Bnr. 44, areal 209,3 daa Gnr. 59, Bnr. 45, areal 146,2 daa Gnr. 59, Bnr. 46, areal 99,9 daa Gnr. 59, Bnr. 47, areal 79,6 daa Areal i hht. Infoland, m² Gnr. 59, Bnr. 38, areal ,7 m² Gnr. 59, Bnr. 39, areal ,0 m² Gnr. 59, Bnr. 40, areal ,2 m² Gnr. 59, Bnr. 43, areal ,9 m² Gnr. 59. Bnr. 44, areal ,1 m² Gnr. 59, Bnr. 45, areal ,0 m² Gnr. 59, Bnr. 46, areal ,9 m² Gnr. 59, Bnr. 47, areal ,9 m² Areal i hht. Oppdragsgiver, 775 daa. Areal i denne vurderingen, m² 777 daa, arealer iht. opplysninger innhentet fra Infoland Vei, vann og avløp Ikke tilknyttet offentlig vann/avløp iht. opplysninger på befaringsdagen. OPAK har lagt til grunn arealer innhentet fra Infoland i vurderingen.

5 Side 5 av 14 TINGLYSTE AVTALER I følge oppdragsgiver så foreligger det en avtale, tinglyst mellom Forsvaret og tre grunneiere på deler av eiendommene. Følgende nevnes ( fra pkt. 6): Tomtene er vist på kartet overlevert fra oppdragsgiver under:

6 Side 6 av 14 TOMTENES POTENSIALE Verdifastsettelse av tomter avhenger av bruksformål, beliggenhet, utbyggingspotensiale og forventet avkastning, vurdert som ubebygget tomt. Tomtebelastning er differansen mellom markedsverdi av fullt utbygd eiendom og totale byggekostnader inkl. fortjeneste, men ekskl. kostnader til opparbeidelse av tomt, fordelt pr. m² (BTA) bebygd gulvareal, ekskl. kjeller. I eiendommer hvor kjellerarealet utgjør en vesentlig verdi, skal dette fastsettes særskilt. I mer perifere områder med større tomtetilgjengelighet regnes tomteverdier oftest som verdi pr. m² netto tomt og ikke tomtebelastning. Ved vurdering av tomteverdi vurderes også verdi pr. m² netto tomt, sett i relasjon til omsatte, sammenlignbare tomter. I beregning av tomteverdi inngår både fortjeneste til grunneier for uregulert råtomt og verdiskapning i forbindelse med utvikling slik at tomten blir salgbar. Fortjenesten deles ofte mellom grunneier og tomteutvikler/utbygger i forholdet 50/50, og utvikler får betalt for den risiko som tas i forbindelse med f.eks. en omregulering. Dette endrer seg i utviklingsprosjekter med mer usentral beliggenhet og stor risiko, hvor grunneierandelen kan synke ned mot 10 % - 20 %. Ved prosjekter med liten risiko er tomteeiers andel av tomteverdien større. Utbyggere regner vanligvis med at tomtens verdi utgjør 10 % - 15 % av et ferdig prosjekts totalverdi. I pressområder kan dette være høyere. For eiendommene og den beliggenheten de har, har vi valgt å vurdere tomtenes verdi basert på verdi pr. m² netto tomt og ikke basert på tomtebelastning: Tomtens verdi, kr / m² tomt 2 Netto tomteareal, m² Verdi = tomtens verdi/m² x tomteareal = kr OPAK har flere eksempler på eiendommer som er kjøpt av kommuner til frilufts formål, til høye priser. Felles for disse eiendommene OPAK er kjent med er at de er kjøpt fra private eiere. Når det gjelder eiendommer eid av det offentlige som f.eks. Forsvaret, er erfaringen at disse eiendommene vanligvis selges for i størrelsesorden kr 1,- til kr 3,- pr. m² tomt. I enkelte tilfeller er større eiendommer omsatt for lavere verdier. Ved verdsettelse av frilufts eiendommer kan verdien av eiendommen enten vurderes basert på en kapitalisering av jakt, beite eller skog verdier, eller på vanlige markedsmessige prinsipper Den vurderte tomt er stor, men har begrensede jaktmuligheter. Eiendommens beliggenhet vurderes likevel å være attraktiv og det vurderes å være markedsinteresse for eiendommen. OPAK har som del av kvalitetssikringen i tillegg til kontakt med kommuner, kontaktet Direktoratet for Naturforvaltning (DN) ved seniorrådgiver Pål Theodorsen. Theodorsen har bred erfaring med oppkjøp av eiendommer til frilufts formål på vegne av DN. I telefonsamtale med Theodorsen kan han opplyse at de vanligvis betaler

7 Side 7 av 14 mellom kr 2-4 pr. m² for eiendommer som avsettes til frilufts formål. Dette gjelder uavhengig om det er Forsvaret eller andre aktører som selger eiendommen. Han opplyser videre at eiendommens beliggenhet ikke har noe å si for den prisen de er villige til å betale, dvs. om eiendommen er beliggende i Oslofjorden eller i Finnmark er verdien sett fra DNs side lik. Theodorsen opplyser at det i den senere tid har vært en diskusjon om verdien av en frilufts eiendom er lik om den er liten eller stor. DN har eksempler på større eiendommer som er omsatt for fra 0,3 til 0,9 kr pr. m² og opp mot kr 1 pr m². Ifølge Theodorsen kan dette tyde på at verdien av større frilufts eiendommer vurderes lavere enn mindre frilufts eiendommer. BEBYGGELSE Fjellhall

8 Side 8 av 14 Innledning Type bygg Kystfort / fjellhall Etg. over bakken - Etg. under bakken 1 Byggeår - Fjellanlegg på ca. 450 m² BTA. Anlegget har vært benyttet til lager/sykehus. Anlegget er i dag tomt og ledig for utleie. Skjønnsmessig vurdering av standard Topp meget bra Brukbar- bra Tvilsom Uakseptabel Bygg inne x Bygg ute Opparbeidet tomt Anlegget fremstår med god teknisk standard. Arealoversikt Bebyggelsen har følgende gulvarealer ifølge arealoversikt fra oppdragsgiver: Etasje m² BTA Innhold Fjellhall 450 Gang, sluse, tekniske rom, oppholdsrom og amunisjonsrom Sum 450 BTA = brutto gulvareal Arealene er ikke kontrollert på stedet. Beskrivelse Konstruksjoner Fasader Inndeling Innvendige vegger Overflater på gulv Overflater på vegger Innvendige himlinger Porter Fleksibilitet Ventilasjon Oppvarming Betongkonstruksjon Fjell Gang, sluse, tekniske rom, rom med kjøkkeninnredning, oppholdsrom og lagerhall Malt betong Malt betong Malte overflater Malte himlinger. Duk i himling i lagerhall. 2 stk. porter for å komme inn i anlegget. Lite fleksibilitet Ventilasjonsanlegg med avfukter. Elektrisk oppvarming Nødstrømsaggregat som går på diesel

9 Side 9 av 14 Fotos Nedenfor et vist fotos av fjellhallen:

10 Side 10 av 14 ENERGI Energimerking Energimerking er obligatorisk for nybygg og for alle som skal selge eller leie ut boliger eller yrkesbygg. I tillegg skal alle yrkesbygg over m² BRA ha energiattest. Energiattest er gyldig i 10 år. Innholdet i energiattesten skal være et energimerke som skal gjenspeile energikarakteren, dvs. om en bygning har lavt eller høyt energibehov. I tillegg skal energiattesten ha en oppvarmingskarakter, dvs. gi informasjon om i hvilken grad det vil være mulig å dekke varmebehovet med andre energikilder enn elektrisitet og olje. På en femdelt skala fra grønn til rød betyr grønn farge at en bygning har et oppvarmingssystem som gjør det mulig å varme opp en bygning med fornybar energi uten direkte bruk av elektrisitet og/eller fossilt brensel. Det er ingen sammenheng mellom energikarakteren og oppvarmingskarakteren, slik at en bygning med høy beregnet energibruk og tilhørende dårlig energikarakter, kan få en god oppvarmingskarakter for eksempel med et biobasert oppvarmingssystem. Omvendt kan et lavenergibygg få en god energikarakter, mens oppvarmingskarakteren vil bli dårlig dersom bygget kun har elektrisk oppvarming. Den vurderte bygning er ikke opplyst å være energimerket.

11 Side 11 av 14 MARKEDSFORHOLD Definisjon av markedsleie Markedsleie er etter OPAKs syn hva markedet er villig til å betale ved en standard leiekontrakt og med eiendommen ledig. Markedsleie er ikke det maksimale en enkelt potensiell leietaker er villig til å betale for et enkelt lokale, men den leien som av flere uavhengige interessenter anses som passende. En enkelt leietaker kan av spesielle årsaker være villig til å betale spesielt høy leie for å sikre seg en eiendom, men dette er ikke markedsleie. Markedsleie baserer seg på en ordinær leiekontrakt som kan indeksreguleres hvert år. Eiendommen er vurdert ledig i markedet og basert på markedsleie. Videre legges til grunn at alle måleverdige arealer, som definert i Norsk Standard NS 3940, inkluderes i leiearealene, også teknisk rom og annet som er nødvendig for eiendommens drift. Alle arealer som leies ut måles i bruttoareal BTA. Markedsleie for fjellanlegget Markedsleie for lokalene slik de fremsto på befaringstidspunktet har vi vurdert til, eks. mva: Etasje: Leie kr/ pr.m²/ år Arealer m² BTA Leie pr. år kr Fjellhall AVKASTNINGSVERDI Brutto årlig leie Det er lagt til grunn følgende årlig leie: Faktisk leie utleide lokaler, kr - Markedsleie ledige lokaler, kr Den vurderte fjellhall er beliggende på Kråkvåg med adkomst via fergeforbindelse fra Garten til Storfosna og videre med bilvei til Kråkvåg. Det er planer om veiforbindelse mellom Storfosna og fastlandet som igjen vil være positivt for bruk av fjellhallen. Det er i dag på Kråkvåg etablert noen arbeidsplasser relatert til fiske/havbruk og landbruk. Etterspørselen etter denne type lokaler må sies å være begrenset. Arealledighet Arealledigheten i bysentrale områder er vanligvis 6 8 % og % i mer perifere strøk. Ledigheten/leiesvikten for den vurderte eiendommen er skjønnsmessig vurdert til: Arealledighet, % 15 Ledigheten er basert på fjellhallens beliggenhet og det faktum at det kan være vanskelig å drive lønnsom utleievirksomhet et sted med kun turistbesøk på sommerhalvåret.

12 Side 12 av 14 Eierkostnader En ordinær leiekontrakt forutsetter at gårdeier bl.a. dekker kostnader til administrasjon, forsikring, eventuelt eiendomsskatt, utvendig vedlikehold og periodisk vedlikehold og utskiftninger av større tekniske anlegg, normalt mellom kr 150,- og kr 250,- pr.m² BTA/år for kontorbygg, og kr 80,- til kr 100,- pr m² BTA/år for lagerbygg/kombibygg. Innenfor eget areal dekker leietaker egne kostnader til energi, rengjøring, renovasjon, service og løpende innvendig vedlikehold ved en vanlig standard leiekontrakt. Kort gjenværende leietid kan medføre behov for høyere eierkostnader pga behov for oppgraderinger for lokaler som snart blir ledige, og som ikke allerede er oppgradert av fraflyttende leietaker. Et høyt antall leiekontrakter påvirker også eierkostnadene oppover. For denne eiendommen er årlige eierkostnader vurdert til: Årlige eierkostnader, kr/m² BTA 80 Netto årlig leie Netto årlig leie er vurdert til, basert på markedsleie for ledige lokaler. Brutto årlig leie kr Antatt arealledighet / leiesvikt i % 15 kr = Redusert brutto leie kr Antatte eierkostnader kr./m²/år: 80 m²: 450 kr Årlig festeavgift: kr/år kr. = Netto årlig leie kr Som avrundes til kr ,- Kapitaliseringsrente Basis for vurdering av kapitaliseringsrente er først og fremst sammenligning med den alternative avkastning en investor kan få ved investering i sikre og risikofrie 10 års statsobligasjoner. Dernest legges til en risikopremie for den spesifikke eiendomsinvestering som følge av at det kan være mer risikofylt å investere i eiendom enn i statsobligasjoner. Dersom f.eks. avkastning av 10 års statsobligasjoner er 5,5 % og inflasjonen er 2,5 %, er realrenten differansen 3,0 %. Det vurderes i tillegg til realrenten et risikotillegg som følge av antatt utvikling i realrentenivå, risiko ved fremtidige leieinntekter og utleie av den spesifikke eiendom, leietakers soliditet, eiendommens beliggenhet, bruk, tilstand, alder og attraktivitet i markedet. Det er derfor av vesentlig betydning for vurdering av kapitaliseringsrente om en eiendom har en perifer beliggenhet med kort leiekontrakt eller er ledig, eller om den har en sentral beliggenhet og i tillegg har en kommunal eller statlig leietaker med lang leiekontrakt og sikre leieinntekter. Normalt vurderes kapitaliseringsrenten til mellom 6 % og 9 % for f.eks. kontorbygg i bysentrale områder og mellom 10 % og 12 % i mer perifere områder. Men dette endres fort ved markedssvingninger. Ut fra en samlet vurdering har vi for denne eiendommen benyttet følgende kapitaliseringsrente: Kapitaliseringsrente, % 12

13 Side 13 av 14 Avkastningsverdi Avkastningsverdien er en av flere faktorer som er med på å fastsette markedsverdien for eiendommen slik den fremsto som et selvstendig omsetningsobjekt. Ved vurderingen er det tatt hensyn til eiendommens beliggenhet og tomt, bygningens tekniske og vedlikeholdsmessige stand, samt bygningens effektivitet. Ved vurderingen er det også tatt hensyn til dagens leieinntekt, leiekontraktens reguleringsmuligheter og varighet på leiekontraktene, sett i relasjon til dagens markedsleie. Driftskostnader er også vurdert. Basert på ovenstående er kapitalisert verdi av netto leieinntekter vurdert til: kr x 100 : 12,00 = kr Følsomhetsanalyse ved alternative avkastningskrav Nedenfor er vist hvorledes avkastningsverdien endres som følge av andre kapitaliseringsrenter: , SALGSVERDI , , , , , , Salgsverdi er den pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter til eiendommen vil være villig til å betale for den på dato for vurderingen. En enkel interessent kan av spesielle årsaker være villig til å betale en spesielt høy pris for å sikre seg eiendommen. Dette er ikke salgsverdi. Ved vurderingen er det tatt hensyn til eiendommens beliggenhet og tomtens attraktivitet. Ved vurderingen er det tatt hensyn til teknisk og vedlikeholdsmessig tilstand og bebyggelsens effektivitet. Det er en forutsetning for verdigrunnlaget at fjellhallen skilles ut med eget gårds og bruksnummer, samt at det etableres tinglyst adkomstrett. De ulike eiendommers salgsverdi, slik de befant seg ved befaringen og ledig for kjøper er vurdert til:

14 Side 14 av 14 Salgsverdi fjellhall, kr Eksisterende bygg, m² BTA Verdi, kr/m² gulvareal BTA Gnr. 59, bnr Gnr. 59, bnr Gnr. 59, bnr Gnr. 59, bnr Gnr. 59, bnr Gnr. 59, bnr Gnr. 59, bnr Gnr. 59, bnr Oslo, for OPAK AS Kontrollert av Navn: Avd. leder Øystein Dieseth Distribuert til Skifte Eiendom v/ Ellen Belsom Jon W. Bergenhus Prosjektleder / takstmann Dato: Signatur: