Verdivurdering. Fagerenget skole Lysøysundveien Lysøysundet

Transkript

1 Gjelder eiendommen: Verdivurdering Adresse.: Postnr. / sted.: Fagerenget skole Lysøysundveien Lysøysundet Gårdsnr..: 73 Bruksnr..: 14 Kommune..: 1627 Bjugn Rapportansvarlig: Csaba Tørø Takstmann NFT / Tømrermester Epost: ctoro@tft.no

2 Mandat Takst-Forum Trøndelag AS er engasjert av Bjugn kommune i å foreta en verdivurdering av Fagerenget skole gnr. 73, bnr. 14 i Bjugn kommune. Befaringen ble gjennomført 11. juni Tilstede ved befaringen var Csaba Tørø fra Takst-Forum Trøndelag og Per Rune Dragesæt fra Bjugn kommune. Mandatet er forstått i å foreta en verdivurdering av skolebygningen i forbindelse med en mulig fremtidig avhending av bygget. Eiendommens tomteareal er ikke innlemmet i vurderingen. Regulering, premisser og forutsetninger På befaringen ble det kun foretatt en visuell besiktigelse av lett tilgjengelige arealer. Utarbeidet rapport er ikke en tilstandsrapport, som vil være er en mer omfattende gjennomgang av eiendommens bygningsmasse. Eventuelle skjulte feil og mangler er derfor ikke søkt påvist. Etter det som er visuelt kontrollerbart ble det registrert skader og behov for vedlikeholdstiltak utover normalt påregnelig vedlikehold. Undertegnede har ikke undersøkt eiendommens grunnbok. Det forutsettes at det ikke er inngått juridisk bindende avtaler som kan ha betydning for bygningens verdi. Dokumentkontroll Kart over eiendommen på kommunens hjemmesider er undersøkt for reguleringsmessig status. Eiendommen ligger i et område med reguleringsstatus som offentlig eller privat tjenesteyting. Tegninger over bygning er fremlagt av oppdragsgiver. Som arealgrunnlag er det oppdragsgivers opplysninger om byggets størrelse på 1700 m² BTA som er lagt til grunn i vurderingen. Kostnader for eiendomsskatt og forsikringspremie samt eierkostnader for forvaltning, drift og vedlikehold av bygninger er estimert ut i fra erfaringstall og vurdert opp imot dagens tilstand på bygninger.

3 Beskrivelse av eiendommens bygninger og tomt Eksisterende bygningsmasse er oppført på 1960 tallet. Bygget er oppført med en underetasje og et hovedplan. Deler av bygget ligger over en krypkjeller. Kryploft over bygget. Underetasjen er oppført på støpt plate på mark med grunnmurskonstruksjoner og etasjeskillere av støpt betong. Deler av hovedkonstruksjonen er en trekonstruksjon utvendig kledd med stående kledning. Øvrige fasader har teglforblending som er utvendig malt. Taket har saltaks form og er tekket med papp. Bygget er benyttet som et skolebygg siden byggeåret. På befaringstidspunktet var ikke bygget i bruk grunnet sommerferie og som en følge av at det er fattet et vedtak om nedleggelse. Kun en begrenset del av bygget benyttes i dag som barnehage. Tomtearealet for hele parsellen er på 30999,8 m². Generelt om verdivurdering av næringseiendommer Næringseiendommer vurderes med økonomiske prinsipper som grunnlag for beregning av markedsverdi. Dette på bakgrunn av at de personer eller bedrifter som kjøper næringseiendom ønsker en avkastning på investeringen. De økonomiske prinsipper danner grunnlag for et avkastningskrav. Avkastningskravet for hver enkelt eiendom er knyttet til på hvilken måte takstobjektet er, eller best kan forvaltes, og vurderes hovedsakelig ut ifra hvilke forutsetninger som følger av leiekontrakter samt drift- og vedlikeholdskostnader. Den individuelle avkastningsverdien er knyttet til hvilken måte takstobjektet er forvaltet på. Det vil si hvilke leiekontrakter man har og påregnelig drift - og vedlikeholdskostnader fordelt på en 10 - års periode. Med bakgrunn i dagens situasjon, hvor det foreligger et politisk vedtak for nedleggelse av videre bruk av bygget som skole / undervisningsbygg, vil ikke bygget kunne vise til en fremtidig sikker økonomisk avkastning i form av en potensiell leieinntekt. Eier og tidligere bruker av bygget er en og samme institusjon hvor det ikke var leiekontrakter knyttet opp imot bruken av eiendommen. På bakgrunn av dette vil ikke bygget kunne vurderes ut ifra eksisterende leieforhold, som normalt legges til grunn ved en verdiberegning. Vurdering Skolen har over lengre tid vært nedleggelsestruet slik at vedlikeholdet av bygningsmassen har blitt utført etter brannslukkingsprinsippet. Deler av bygget og de tekniske installasjoner fremstår med normalt vedlikehold men det ble stedvis registrert et betydelig etterslep på vedlikeholdet. Videre er bygningsmassen med i hovedsak de fleste tekniske installasjoner ikke fremtidsrettede anlegg som krever betydelige påkostninger / investeringer for å kunne tilfredsstille dagens økende krav til standard, funksjonalitet og energiøkonomisering.

4 Dette både iht. bygningstekniske krav i Plan og bygningsloven med også til det potensielle leiemarkedet som i økende grad stiller høyere krav til rasjonelle og energibesparende bygg. Eiendommen ligger i et område med begrenset næringsrelatert virksomhet ca. 2 km fra Lysøysund sentrum. Eier har frem til i dag benyttet hele eiendommen og bygningsmasse på 1700 m² BTA. Ved å avslutte bruken av bygget til undervisning vurderes bygget i all hovedsak å være av interesse for småskalabedrifter og / eller enkeltmannsforetak som ønsker lokaliteter for sin virksomhet. Men med dagens tilstand på bygningsmassen vurderes bygget kun å appellere til et begrenset segment i markedet. Videre vil det med tanke på eiendommens beliggenhet i forhold til kommunesenteret være en ytterligere faktor som vil redusere attraktiviteten og begrenset etterspørselen etter slike arealer. Alternativt kan deler av bygget videreføre bruken av arealet til fritidsaktiviteter og idrett som tradisjonelt er knyttet opp imot slike bygninger. Erfaringsmessig vil dette normalt ikke kunne innbringe inntjening av betydning men heller tvert imot. Verdiberegningen For å sette verdi på slike bygg må det nødvendigvis legges til grunn et visst skjønn i vurderingen. Sammenfattet kan en si at bygget har arealer av ulik brukskvaliteter og tilstand. Dette vil føre til at en ikke kan automatisk sammenligne m² - priser med dagens priser i et velfungerende leiemarked med likevekt på tilbud og etterspørsel. Videre vil byggets standard være avgjørende med tanke på at trenden i markedet er at leietakere ønsker rasjonelle arealet med høy standard fremfor store arealer med urasjonell inndeling og høye driftskostnader. Det er alltid summen av leien pr. m² og andel av felleskostnader som vil være avgjørende for en leietaker. I dette tilfelle vil det kreves betydelige kostnader for oppgradering av bygget for å kunne imøtegå et slik krav fra et potensielt leiemarked. På bakgrunn av dette vil en tenkt leiepris for arealet, som skal danne grunnlaget for et avkastningsverdi, ligge i nedre del av prismatrisen. Sannsynlig leieinntekt er vurdert med et gjennomsnitt for hele bygningsmassen til kr 350 pr m², pr.år. Verdien for eiendommen beregnes på bakgrunn av sannsynlig leieinntekt med fradrag for eierkostnader, dvs. eiendomsskatt, forsikring og sparing til løpende eller fremtidig vedlikehold og utskiftinger. Netto leieinntekt legges til grunn for kapitaliseringen av verdien. Avkastningskravet som benyttes ved kapitalisering bygger på en standard risikofri rente ut i fra statsobligasjoner, inflasjon, risiko og fortjeneste til bank med tilhørende gebyrer. Videre er det tatt høyde for markedsmessige endringer og påvirkninger, samt eventuell risiko for ledighet i eierperioden. Avkastningskravet justeres deretter for prisstigning/indeks. Størrelsen på avkastningskravet gjenspeiler risikoen objektet vurderes å være forbundet med, og påvirker på samme måte resultatet/ verdien av beregningen.

5 Sannsynlig leieinntekt pr. år er satt til kr Sum vedlikehold og eierkostnad pr. år er estimert til kr Det er i fdv- kostnaden (forvaltning, drift og vedlikehold) tatt høyede for at bygget har et etterslep på vedlikeholdet. Dette gir en netto leieinntekt pr år på kr Det understrekes at eiendommens avkastningsverdi er vurdert slik bygningen fremstår i dag. Ut ifra kart og reguleringsmessige føringer kan det se ut som at det ligger et potensiale i fremtidig utvikling av eiendommen. Dette er ikke videre vurdert i denne omgang, da en slik beregning også vil måtte hensynta beregning av investeringskostnader for den aktuelle utbyggingen. Avkastningskrav med ovenstående inntekt som grunnlag er vurdert til 11%. Kapitaliseringsrenten er satt over normal påregnelig avkastning grunnet bygningsmassens tilstand og eiendommens beliggenhet. Det er i tillegg tatt høyde for en rentemargin og markedsrisiko på en forutsatt stabil realrente. Dette gir en kapitalisert verdi av netto inntekt Kr Sannsynlig markedsverdi for bygget er følgelig vurdert til kr Trondheim 29. Juli Csaba Tørø Tømrermester/ Takstmann NTF