Verdivurdering Ulsetmyra Del av gnr. 67 bnr. 1

Transkript

1 Verdivurdering Ulsetmyra Del av gnr. 67 bnr. 1

2 OPPDRAGET EiendomsMegler 1 Næringseiendom er av Ørland kommune v/arne Martin Solli anmodet om å utarbeide verdivurdering av Ulsetmyra, del av gnr. 67, bnr. 1 i Ørland kommune. Verdivurderingen er i forbindelse med et mulig salg av eiendommen. GRUNNLAGSMATERIALE Vurderingen baserer seg på befaring av eiendommen samt mottatt informasjon. Tilsendt informasjon pr. epost Reguleringsplan for Ulsetmyran Næringsområde. Ørland kommunes karttjeneste på internett. Diverse erfaringstall. AVGRENSNINGER Vurderingen er basert på de opplysninger som fremgår av grunnlagsmaterialet. Det tas forbehold om at mottatte opplysninger er riktig. Hjemmelsforhold / servitutter: Det er ikke tatt utskrift av eiendommens grunnboksblad. Det forutsettes at eiendommen kan overdras fri for heftelser og andre servitutter. Videre at det ikke er inngått avtaler eller erklæringer som kan ha prisreduserende effekt. Det forutsettes at bygningsmassen ikke står på festet grunn, men fritt kan omsettes som en selveiet tomt. Arealopplysninger: Alle areal er basert på opplysninger fra oppdragsgiver. Arealene er ikke kontrollmålt eller sjekket på annen måte. Påstående bygninger: Verdivurderingen legger til grunn en ubebygd, byggeklar tomt. Grunnforhold / forurensning i grunn / arkeologi: Det forutsettes at eiendommen ikke har grunnforhold som krever spesielle sikringstiltak. Ekstern infrastruktur/ rekkefølgekrav: Det forutsettes at det ikke tilkommer kostnader knyttet til ekstern infrastruktur eller rekkefølgekrav. Eventuelle kostnader knyttet til ekstern infrastruktur/ rekkefølgekrav vil måtte komme til fradrag i eiendomsverdien.

3 EIENDOMMEN Beliggenhet Eiendommen har god beliggenhet like utenfor Ørland sentrum. Området rundt eiendommen består i dag av landbruksareal. Tomt Den aktuelle eiendommen utgjør deler av gnr 67 bnr 1, og er oppgitt til å være ca. 120 mål ifølge opplysninger fra eier. Vi har fått opplyst at eiendommen hovedsakelig består av myr med varierende dybde. (Flyfoto)

4 REGULERINGSFORHOLD Reguleringsplaner Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Ulsetmyra næringsområde, vedtatt , hvor eiendommen er regulert næringsbebyggelse. I henhold til reguleringsbestemmelsene skal minimum utnyttelse BYA være 30 %. Maks gesimshøyde 12 m over gjennomsnittlige planert terreng. Næringsområdet kan benyttes til industri/verksted og ut- og innendørs lager. Det tillates ikke virksomheter der kontor utgjør mer enn 10 % av aktuelt bruksareal (BRA). (Reguleringsplan for Ulsetmyran Næringsområde)

5 VERDIVURDERING Metodikk for verdivurdering av tomteareal Verdien av en tomt vil i størst mulig grad avhenge av type utnyttelse og hvilket volum som kan oppføres på eiendommen, hvor både planbestemmelsene og eiendommens beskaffenhet kan være avgrensende i forhold til byggevolum. Det foreligger lite erfaringstall for salg av denne type eiendommer på Brekstad, men ifølge opplysninger fra oppdragsgiver ble det våren 2015 solgt ei næringstomt i Brekstadbukta. Denne ble solgt for 360,- pr. kvm. Brekstadbukta vurderes å være et mer sentralt og attraktivt område, og anses derfor å ha en høyere pris pr. kvm enn Ulsetmyra. Det legges til grunn at ovennevnte pris var på byggeklar tomt uten spesielle behov for masseutskifting. Det er videre opplyst at det i januar 2015 ble det solgt næringstomter på Brekstad Vestre for kr. 250,- pr. kvm. Tomtene ligger like ved Ulsetmyra. Hele eiendommen på ca. 120 dekar er nå regulert til næringsbebyggelse. Dette, kombinert med eiendommens sentrale beliggenhet og den utvikling som vil skje på Ørlandet de nærmeste årene, vil gi eiendommen et fortrinn som lokasjon for nyetableringer innenfor industri-/ lager og logistikk på Ørlandet fremover. Vi ser også at virksomheter innenfor samme segment, spesielt lager- og logistikk, ønsker å etablere seg innenfor samme område. Basert på overnevnte setter vi eiendommens markedsverdi til kr. 300,- pr. kvm. Ut fra eiendommens størrelse og markedet, bør det vurderes delsalg av eiendommen over tid. Til fradrag for ovennevnte tomteverdi vil det komme kostnader for nødvendige masseutskiftinger av myr for å få eiendommen bebyggbar. Kostnadene knyttet til dette vil avhenge av volum, noe som først kan estimeres etter en nærmere grunnundersøkelse av eiendommen. Konklusjon: Med bakgrunn i overnevnte er markedsverdien for del av gnr. 67, bnr.1, etter beste evne og skjønn vurdert til kr. 300,- pr. kvm, med fradrag for ekstraordinærere kostnader knyttet til masseutskiftinger pga. eiendommens beskaffenhet. Skulle det være spørsmål eller ønske om utfyllende kommentarer står vi når som helst til rådighet. Trondheim, EiendomsMegler 1 Næringseiendom Ida Grønli Gran Eiendomsmeglerfullmektig Tlf: Mail: ida.gran@em1.no