VERDITAKST AV LERBERG BEHANDLINGSHJEM

Transkript

1 VERDITAKST AV LERBERG BEHANDLINGSHJEM Gnr. 101, bnr. 103 Ringeriksveien 2 og Hokksund Øvre Eiker kommune Juni, 2012

2 VERDITAKST AV EIENDOMMEN LERBERG BEHANDLINGSHJEM ØVRE EIKER KOMMUNE JUNI, 2012 MANDAT: EIENDOMMENS BETEGNELSE: Facilius AS er av Skifte eiendom v/ Bo Vegard Bording Grøtvedt blitt anmodet om å foreta en verditaksering av ovennevnte eiendom. Verditakseringen omfatter eiendommen Gnr. 101, bnr. 103 i Øvre Eiker kommune. I henhold til opplysninger fra oppdragsgiver er Sykehuset Buskerud HF hjemmelshaver. Øvrige opplysninger om hjemmelsforhold er ikke innhentet. BELIGGENHET: Eiendommen er beliggende i Hokksund i Øvre Eiker kommune. Eiendommen grenser mot riksveien 35 på sørsiden og landbruksarealer mot de øvrige sider. Det er gode sol forhold og moderat trafikk støy hovedsakelig fra riksvei 35. I nærområdet finnes dagligvare butikk og bensinstasjon, Hoksund sentrum ligger ca 1 km unna. Avstand til Drammen sentrum er ca 18 km. Det er også 2 bussholdeplasser i nær området. MARKEDSUTVIKLING: Eiendommen er beliggende i et område som har stabil utvikling. Det er ikke vesentlige reguleringsmessige arbeider som vil ha innvirkning på eiendommen. Side 2 av 9

3 BEFARING: Eiendommen ble besiktiget Det var ikke tilgang til alle arealer, dette gjelder klasserom som var i bruk og kontorer. Tilstede ved befaringen var: o Fra eier: o Fra Facilius AS: DOKUMENTER: Bo Vegard Bording Grøtvedt og rektor ved skolen. Ken Arne Lerpold og Vladimir Sovilj Følgende dokumenter er blitt overlevert fra oppdragsgiver: Takst datert Oversiktskart over området FORUTSETNINGER: Verditaksten er gitt på følgende generelle grunnlag og forutsetninger: - REGULERING: eier stiller seg positiv til salg av eiendommen eiendommen kan fritt markedsføres for salg, over en normal periode en ser bort fra kjøpere som er villige til å by unormalt høyt p.g.a. "spesielle interesser" opplysninger som oppdragsgiver er kjent med og som har betydning for verdifastsettelsen av eiendommen, kommer oss i hende og er korrekte og uttømmende Facilius AS har ikke innhentet økonomiske data om den enkelte leietaker eller vurdert leietakers soliditet Facilius AS har ikke målt opp bebyggelsen, kontrollert fundamentering, eller kontrollert hvorvidt det er asbest i bygningene Facilius AS har ikke fått fremlagt ferdigattest eller kontrollert om det foreligger brannpåbud, offentlig påbud, eller om dagens bruk er tillatt Facilius AS har ikke kontrollert tinglyste servitutter eller eventuelle ledningsnett i grunnen eiendommen er fullverdiforsiet Eiendommen er regulert iht. reguleringsplan for Harekollen datert Den vurderte eiendommen ligger innenfor området B 17, som tilsier reguleringsformål offentlig bebyggelse med tilhørende utearealer. Det er ikke gitt noen utnyttelsesgrad og man må anta at eiendommen er fult utnyttet. Side 3 av 9

4 TOMT: Tomten er oppgitt til å være m2, foruten bebyggelse er tomten opparbeidet med asfaltert parkeringsplass og plener. Det opplyset at tomtearealet er under vurdering. I verditaksten er det forutsatt at gjenværende tomt blir så stor at dagens bruk ikke forringes. BEBYGGELSE: Eiendommen har tidligere vert et behandlingshjem, den består av tre bygninger. En internatbygning bygget i 1957 og et behandlingsbygg bygget i , samt et garasje anlegg oppført i Behandlingsbygg (Bygg A): Opprinnelig er deler av bygningen fra ca 1900, senere påbygget , tilbygget er fra Bygningen oppført over 2 etasjer, med kjeller og loft. Bygningen er oppført med plasstøpte konstruksjoner i kjeller og bærende konstruksjoner. Deler av gammel del har gråsteinsmur. Yttervegger i lettbetong/ytong som er pusset og malt. Innvendig vegger i pusset mur og bindingsverksvegger belagt med plater og malt glasfiberstrie. Gulvene er belagt med banebelegg. Bygget har saltak tekket med betongstein. I nyere fløy er det vare/person heis fra kjeller til loft. Internatbygg (Bygg B): Bygningen oppført over 2 etasjer, med kjeller og loft. Bygningen er oppført med plasstøpte konstruksjoner i kjeller og bærende konstruksjoner. Yttervegger i lettbetong/ytong som er pusset og malt. Innvendig vegger i pusset mur og bindingsverksvegger belagt med plater og malt glasfiberstrie. Gulvene er belagt med banebelegg. Bygget har saltak tekket med eldre flat betongstein. Pasientrom har bad med dusj, WC og servant. Disse er omgjort til kontorer. Side 4 av 9

5 Garasjebygg (Bygg C): Garasjebygg oppført i 1967 i enkel utførelse. Oppført i bindingsverk med utvendig kledning, pultak tekket med papp. Det var ikke tilgang til bygget. Bygningen inneholder: Bygg A: Kjeller - Trapperom, filmrom, møterom, oppholdsrom, fyrrom, vaskerom, bad, tekniske rom, og lagerrom. Under gammel del er det lav takhøyde ca. 1,9 m. 1. etg. - Trapperom, korridor, kjøkken, klasserom, kontorer 2. etg. - Trapperom, korridor, oppholdsrom, kontorer, møterom Loft - Lagerloft, tekniske installasjoner Bygg B: Kjeller - Trapperom, fyrrom, trimrom, garderober med dusj, vaskerom, og lagerrom. 1. etg. - Trapperom, korridor, kjøkken, oppholdsrom, pasientrom, kontorer 2. etg. - Trapperom, korridor, kjøkken, oppholdsrom, pasientrom, kontorer Loft - Lagerloft, tekniske installasjoner Arealer: I henhold til tidligere takst har lokalene et bruttoareal(bta)på: Arealene er ikke kontrollmålt av Facilius AS. Det er ikke fremlagt tegninger av bygningsmassen. Side 5 av 9

6 Arealeffektivitet: Bygningens planløsning og arealoppdeling bærer preg av normal vektlegging av arealeffektivitet. Tekniske installasjoner: Bygg A: Olje fyrkjeler fra 1959, med nedgravde tanker, i kjeller med vannbåren radiator oppvarming. Balansert ventilasjon med varmegjenvinner i store deler av bygget. Deler av kjeller arealer med naturlig ventilasjon. Kjølerom i kjeller, rommet benyttes ikke i dag som kjølerom men det er installert kjøleaggregat og isolasjonsdør. Sprinkel anlegg i gamle delen a bygget, røykvarslere i alle klasserom i nye delen av bygget. Røykvarslere antas å være seriekoblet mot brannvarslingsanlegget ved inngangspartiet. Heis i nye delen av bygget, heisen er av eldre dato og leietager opplyser at heisen stopper ofte mellom etasjer. Bygg B: Olje fyrkjeler med nedgravde tanker, alder ukjent. Fyrkjeler er ikke i bruk og det må påregnes kostnader ved fjerning av disse. El-fyrkjele med vannbåren radiator oppvarming. Balansert ventilasjon med varmegjenvinnere på loftet. Røykvarslere i alle rom, disse antas å være seriekoblet til brannvarslingsanlegg ved inngangspartiet. EIENDOMMENS VEDLIKEHOLD: Den vedlikeholdsmessige tilstand er kun skjønnsmessig vurdert, og det er ikke foretatt vedlikeholdsinspeksjon av bebyggelsen på eiendommen. Det må allikevel kommenteres at det i bygningen bærer preg av noe etterslep på vedlikeholdet. Energibruk: Det er ikke gjennomført ENØK-analyse for bygget, og Facilius AS har derfor ikke grunnlag for å vurdere om bygningen har et unormalt høyt energiforbruk. Energi utgjør % av FDVU (Forvaltning / Drift / Vedlikehold / Utvikling) kostnadene og er således en betydelig utgiftspost for leietakere. Støy: Med dagens trafikksituasjon i området er eiendommen i noe grad utsatt for støy. Side 6 av 9

7 LEIEFORHOLD: Det er i dag et leieforhold, dette leieforholdet er mot kommune hvor klasserom og noen kontorer leies ut. Leiekontrakten er ikke fremlagt. Det opplyses at denne kontrakten går ut august MARKEDSLEIE: Eiendommen er vurdert med markedsleie. Markedsleie vil si hva markedet er villig til å betale ved en standard leiekontrakt og med lokalene ledige. Markedsleie er etter Facilius AS sitt syn ikke det maksimale en enkelt potensiell leietaker er villig til å betale for et enkelt lokale, men den leie som flere uavhengige interessenter anser som riktig leie. En enkelt leietaker kan av spesielle årsaker være villig til å betale spesielt høy leie for å sie seg eiendommen. Dette er ikke markedsleie. Markedsleie baseres på en ordinær leiekontrakt som kan indeksreguleres med 100 % KPI hvert år. En ordinær leiekontrakt forutsetter at leietaker dekker den arealmessige andel av felleskostnader til drift, vedlikehold og kommunale avgifter. Innenfor eget areal dekker leietaker bl.a. kostnader til energi, rengjøring, renovasjon, service og løpende innvendig vedlikehold. Området har de siste årene hatt en god utvikling på leienivåene, det må forventes at disse fortsatt vil være økende i tiden som kommer. Markedsleie: Facilius AS anser dagens markedsleie for de vurderte arealer til å ligge på : Bygg Bygg A Bygg B Bygg C Sum Etasje Kjeller 1.etg 2.etg Loft Kjeller 1.etg 2.etg Loft 1.etg Areal m² Leie pr år/kvm Årlig leie Det legges til grunn at alle måleverdige arealer (måleverdige arealer er definert i NS 3940) inkluderes i leiearealene, også tekniske rom og annet som er nødvendig for eiendommens drift. Alle arealer som leies ut måles i bruttoareal BRA. Side 7 av 9

8 LEDIGHET: Markedet er i balanse når ledighet/leiesvikt er mellom 4-6 %. Ledigheten / leiesvikten for den vurderte eiendom vurderes til: 9 % grunnet dagens situasjon hvor eier benytter hele bygningen. DRIFTSKOSTNADER: Det er lagt til grunn at det inngås ordinære leiekontrakter som forutsetter at gårdeier bl.a. dekker følgende driftskostnader: administrasjon forsiing eiendomsskatt utvendig vedlikehold periodisk vedlikehold/utskiftninger av vesentlige tekniske anlegg Eiers driftskostnader ved denne eiendommen vurderes til ca 120 pr m². NETTO LEIE: Faktisk leie: Markedsleie: Vurdert leie: Den vurderte leien er basert på markedsleie Netto leie er vurdert til: Vurdert bruttoleie - Antatt ledighet/leiesvikt = Redusert bruttoleie - Vurdert eiers driftskostnader = Netto leie 9% 120 Avrundet til AVKASTNINGSVERDI: Dagens avkastningsverdi fastsetter markedsverdien for eiendommen slik den på befaringsdagen fremsto som et selvstendig omsetningsobjekt. Ved vurderingen er det tatt hensyn til: eiendommens beliggenhet og eksponering tomten bygningens tekniske og vedlikeholdsmessige stand bygningens innemiljø bygningens effektivitet bygningens tilpasningsdyktighet og fleksibilitet leiekontrakter Side 8 av 9

9 Dagens leiekontrakter er vurdert i relasjon til dagens markedsleie og etter følgende iterier: leieinntekter reguleringsmuligheter varighet på leiekontraktene leietakersammensetning driftskostnader Krav til kapitaliseringsrenten er vurdert mot: realrente forretningsmessig risiko attraktivitet i markedet Ut fra en samlet vurdering er kapitaliseringsrenten vurdert til: 9,0 % Basert på ovenstående er kapitalisert verdi av netto leieinntekter vurdert til: * 100 / 9 Avrundet til: MARKEDSVERDI: = Markedsverdi er verdien på takseringsdagen basert på et frivillig salg mellom likeverdige parter, etter en normal markedsføringsperiode. En enkel interessent kan av spesielle årsaker være villig til å betale en høyere pris, dette er ikke markedsverdi. Markedsverdien Oslo, Tor-Gunnar Brandshaug Ingeniør / takstmann KS Vladimir Sovilje Side 9 av 9

10