Tomtevurdering Brekstad RAPPORT. Oppdragsgiver: Skifte Eiendom VERDIVURDERING

Transkript

1 Tomtevurdering Brekstad RAPPORT Oppdragsgiver: Skifte Eiendom VERDIVURDERING

2 Oppdrag : Tomtevurdering Brekstad Bygningstype : Ubebygd tomt Oppdragsadresse : 7130 BREKSTAD Matrikkelnummer : Gnr. 68, bnr. 114 og 329 Hjemmelshaver : Forsvarsbygg Befaringsdato : Ikke befart Mandat Etter anmodning fra eier Skifte Eiendom v/ellen Belsom har OPAK AS v/øystein Dieseth utarbeidet en verdivurdering. Eiendommen består av to ubebygde gårds- og bruksnumre. Verdivurderingen skal benyttes i forbindelse med eventuell avhending. Mandat: OPAK skal vurdere verdien av to ubebygde gårds- og bruksnumre beliggende like i utkanten av tettstedet Brekstad, i Ørland kommune. Bnr. 114 er foreslått regulert til vei og bnr. 329 er landbruksareal. Dokumenter/opplysninger Følgende dokumenter er overlevert fra oppdragsgiver: Tomtekart Reguleringsbestemmelser Utrangeringsprotokoll Vi har i tillegg innhentet følgende opplysninger: Fra Infoland/Norges Eiendommer, oppdatert pr Befaringen: Befaringsdato Fra oppdragsgiver : Fra OPAK : : Ikke befart iht. mandat fra oppdragsgiver Forutsetninger Verdivurderingen er basert på følgende forutsetninger: Ikke kontrollert om det er miljøfarlige stoffer i grunn eller bygninger Forurensninger er selgers ansvar Ikke kontrollert om det er tinglyste servitutter eller ledningsnett i grunn

3 Beliggenhet Beliggenheten er vist på kart fra Seeiendom.no nedenfor, hvor eiendommen er markert De vurderte eiendommer. Tettstedet Brekstad ligger til høyre på kartet. Det er kort vei til offentlig kommunikasjon som er buss, alt. båt til Trondheim ved Brekstad. «Ørland er i stor vekst. I 2012 vedtok Stortinget at landets nye kampflybase skal etableres her. På få år skal det investeres for flere milliarder kroner. Allerede høsten 2014 kom de første nyansatte til Ørland Hovedflystasjon. Flere er på vei. Arbeidet inne på hovedflystasjonen er godt i gang, kystbyen Brekstad er i endring og nye boliger reiser seg, både landlig og sentrumsnært. Brekstad er Ørlands kommunesenter og Fosens største handelssenter. Her finner du et variert næringsliv blant annet Fosens største shoppingsenter. På Brekstad finner du også flere hoteller, spisesteder, kaffebarer, bakeri, utesteder og kino samt kommunens totalrenoverte svømmebasseng. Byen er i endring og flere private aktører har store utbyggingsplaner.". Planstatus Kommuneplan Planområde : Ørland, delplan Brekstad Tidsperiode : Formål for vurdert eiendom : Landbruk, LNF Kommentar :

4 Reguleringsplan Planområde : Områderegulering Brekstad vestre Vedtaksdato : (forslag) Formål for vurdert eiendom : Vei, fortau Kommentar : Gnr. 68, bnr. 114 er foreslått regulert til vei. Bnr 329 er ikke regulert, men benyttet som landbruksjord. Tomten Beskrivelse Areal i hht Seeiendom m² : Gnr. 68, bnr. 329: Areal i hht oppdragsgiver, m² Gnr. 68, bnr. 114: : Som over Kommentar : Bnr. 329 er landbruksjord og bnr. 114 er veiareal. Gnr 68 bnr 114 er ifølge epost fra oppdragsgiver «den eks. tyske takse banen som siden krigen har vært brukt som adkomst til landbruksarealene i området m.m. (avkjørsel fra fylkesvegen rett overfor porten til prestegårdsleiren).

5 Kommunen opplyser nå ha regulert området på Brekstad Vestre til næringsformål, jfr. vedlegg. Takse banen er i henhold til planen regulert som adkomstveg til området. Det er nå interessenter som ønsker å etablere seg på Brekstad Vestre. Av denne grunn er det viktig for kommunen å komme i gang med opparbeidelse av adkomstveien. Men for at kommunen skal gjennomføre en opparbeidelse, må kommunen stå som eier, eller at det foreligger en avtale om at kommunen får kjøpe eiendommen til omforent pris». Tomtene er vist på kartet fra Seeiendom.no under: Tomtens potensiale Basert på gjeldende reguleringsplan kan tomten ikke bebygges: Tomtens netto areal, m² : og Utnyttelsesgrad : 0 Påregnelig utnyttelse, m² gulv : 0 Kommentar : Eiendommene er i dag uregulerte, men bnr. 114 omfattes av forslag til ny reguleringsplan for nærliggende fremtidig næringspark. Tomtens verdi Verdifastsettelse av tomter avhenger av bruksformål, beliggenhet, utbyggingspotensiale og forventet avkastning, vurdert som ubebygget tomt. Tomtebelastning er differansen mellom markedsverdi av fullt utbygd eiendom og totale byggekostnader inkl. fortjeneste, men ekskl. kostnader til opparbeidelse av tomt, fordelt pr. m² (BTA) bebygd gulvareal, ekskl. kjeller. I eiendommer hvor kjellerarealet utgjør en vesentlig verdi, skal dette fastsettes særskilt. I mer perifere områder med større tomtetilgjengelighet regnes tomteverdier oftest som verdi pr. m² netto tomt og ikke tomtebelastning. Ved vurdering av tomteverdi vurderes også verdi pr. m² netto tomt, sett i relasjon til omsatte, sammenlignbare tomter. I beregning av tomteverdi inngår både fortjeneste til grunneier for uregulert råtomt og verdiskapning i forbindelse med utvikling slik at tomten blir salgbar. Fortjenesten deles ofte mellom grunneier og tomteutvikler/utbygger i forholdet 50/50, og utvikler får betalt for den risiko som tas i forbindelse med f.eks. en omregulering. Dette endrer seg i utviklingsprosjekter med mer usentral beliggenhet og stor risiko, hvor grunneierandelen kan synke ned mot 10 % - 20 %. Ved prosjekter med liten risiko er tomteeiers andel av tomteverdien større.

6 Utbyggere regner vanligvis med at tomtens verdi utgjør 10 % - 15 % av et ferdig prosjekts totalverdi. I pressområder kan dette være høyere. OPAK er ikke kjent med hva som betales for leie av grunnen (bnr. 329) i dag og vi må derfor vurdere verdien basert på erfaringstall for omsetning av landbruksarealer. Det skiller mye hva som betales avhengig av om det er god eller dårlig jord, eller om eiendommen kjøpes som tilleggsjord. Prisene ligger vanligvis fra kr til kr per m². I mange tilfeller betales det mer for tilleggsjord enn om en større eiendom omsettes. Vi har i denne vurderingen valgt å legge til grunn en pris per daa på kr , dvs. kr 10 per m² tomt for gnr. 68, bnr Når det gjelder bnr. 114 som er foreslått regulert til vei, vil verdien påvirkes av at den i fremtiden vil være adkomstvei til et næringsområde. Prisene på Ørland vurderes å ligge i nedre sjikt og langt under større og mer sentralt plasserte byer. Som referansen under viser selges en uregulert boligtomt for kr 174 per m² like ved Brekstad. Boligtomter ligger vanligvis på ca. dobbelt verdi av næringstomter, dvs. i dette tilfellet, basert på nevnte referanse, kr 87 per m². Verdien av tilkomstvei vurderes likevel ikke prismessig å være sammenlignbart med næringstomter. Dagens bruk av denne eiendommen er vei. Vi vurderer skjønnsmessig at verdien utgjør ca. 10 % av verdien av næringstomten, avrundet opp til kr 10 per m². For denne eiendommen og den beliggenheten den har, har vi valgt å vurdere tomtens verdi basert på verdi pr. m² netto tomt og ikke basert på tomtebelastning: Tomtens verdi, kr / m² tomt : 10 Netto tomteareal, m² : Gnr. 68, bnr. 329: Gnr. 68, bnr. 114: Verdi = tomtens verdi/m² x tomteareal = kr : x 10 = kr , som avrundes til kr , x 10 = , som avrundes til kr Kommentar : Begge eiendommene er vurdert til kr 10 per m² Referanser Adresse : Sannan Nordre Kilde : Finn.no Type areal : Boligtomt (flere) Størrelse : m² Pris per m² : 174 Kommentar : Følgende er hentet fra annonsen: Eiendommen ligger i område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til LNF-område 1, dvs Landbruks, natur og friluftsområder med forbud mot spredt bolig-, ervervs- og fritidsbebyggelse som ikke er tilknyttet stedbunden næring. I forbindelse med forslag til ny kommuneplan, som ventes ferdigbehandlet av kommunestyret før sommerferien 2014, er kommunen positivt innstilt til lokalisering av boligfelt på gnr 82, bnr 27. Dette da området ikke berører dyrket mark, ligger inntil boligområdet Skogly og med sentral beliggenhet i forhold til tettstedet Brekstad.

7 Markedsforhold Det vurderes å være et begrenset marked for begge de to eiendommene. Priser for tomter på Brekstad vurderes å være lave og de vurderte verdier av de to eiendommene gjenspeiler dette. Potensielle kjøpere antas være grunneier til tilliggende eiendom (landbruk) og Ørland kommune eller eier av tilgrensende foreslått næringsområde. Salgsverdi Salgsverdi er den pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter til eiendommen vil være villig til å betale for den på dato for vurderingen. En enkel interessent kan av spesielle årsaker være villig til å betale en spesielt høy pris for å sikre seg eiendommen. Dette er ikke salgsverdi. Ved vurderingen er det tatt hensyn til eiendommens beliggenhet og tomtens attraktivitet. Oslo, SALGSVERDI KR / For OPAK Øystein Dieseth Avdelingssjef / takstmann Egenkontroll Sidemannskontroll Overordnet kontroll Dato ØD Dato Initialer Dato Initialer Distribuert til: Skifte Eiendom, Gnr. 68, bnr. 114, 7130 BREKSTAD