Storfosna/Kråkvåg MATRIKKELNUMMER gnr. 60, bnr. 139 OPPDRAGSNUMMER DATO FRILUFTSEIENDOM STORFOSNA, ØRLAND KOMMUNE

Transkript

1 OPPDRAG ADRESSE Storfosna/Kråkvåg MATRIKKELNUMMER gnr. 60, bnr. 139 OPPDRAGSNUMMER DATO FRILUFTSEIENDOM STORFOSNA, ØRLAND KOMMUNE

2 Side 2 av 7 OPPDRAG FRILUFTSEIENDOM STORFOSNA, ØRLAND KOMMUNE ADRESSE Storfosna/Kråkvåg MATRIKKELNUMMER gnr. 60, bnr. 139 HJEMMELSHAVER FORSVARSBYGG DATO MANDAT Etter anmodning fra eier v/ Forsvarsbygg v/skifte Eiendom v/ellen Belsom har OPAK v/ Jon Bergenhus besiktiget ovennevnte eiendom for å utarbeide en verdivurdering. Eiendommen er en større ubebygd tomt opplyst å være ca. 121 daa. Verdivurderingen skal benyttes i forbindelse med avhending av eiendommen. Mandat: OPAK skal verdivurdere en ubebygd friluftseiendom beliggende på øya Storfosna i Ørland kommune. DOKUMENTER / OPPLYSNINGER Følgende dokumenter er overlevert fra oppdragsgiver: Oversikt over de ulike eiendommer med arealopplysninger, mottatt pr. mail Vi har i tillegg innhentet følgende opplysninger: Fra Infoland/Norges Eiendommer, oppdatert pr Befaringen: Befaringsdato Fra oppdragsgiver Per Mæland Fra OPAK Jon Bergenhus

3 Side 3 av 7 FORUTSETNINGER Verdivurderingen er basert på følgende forutsetninger: Ikke kontrollert om det er miljøfarlige stoffer i grunn eller bygninger Forurensninger er selgers ansvar Ikke kontrollert om det er tinglyste servitutter eller ledningsnett i grunn BELIGGENHET Eiendommen består av en ubebygde delen av et tidligere kystfort beliggende ved innseilingen til Trondheim. Til Trondheim er det ca. to timer med bil/ferge fra Kråkvåg via Brekstad. Eiendommen er en del av tidligere Kråkvåg kystfort, opprinnelig etablert på 1990-tallet og senere lagt i "møllpose" (langtidslagret kystartilleri). I dag er kystfortet nedlagt. Beliggenheten er vist på fra Finn.no nedenfor, hvor eiendommen er markert: Iht. Ørland kommunes hjemmesider på nett har kommunen et samlet areal på 73,4 km². Det er registrert ca fast bosatte i kommunen pr Kommunen regnes som en av Norges største forsvarskommuner på grunn av den miliære flyplassen. Om flyplassen står følgende på kommunens hjemmesider på nett: "Ørland Lufthavn ligger på vestsiden av Ørland Hovedflystasjon. Ørland Lufthavn ble bygget tidlig på 70-tallet, men ble kraftig utbedret og oppjustert i Det er daglige flyvninger mellom Ørland og Gardermoen. Ørland Lufthavn er kommunal". PLANSTATUS Kommuneplan Den vurderte del av eiendommen er iht. kommuneplan for Ørland kommune for perioden , avsatt til militært formål. Planområde Kråkvåg/Storfosna Tidsperiode Vedtaksdato , revidert senest Formål for vurdert eiendom Område for Forsvaret Kommentar Vi legger i vurderingen til grunn at eiendommen avsettes til friområde alt. LNF område.

4 Side 4 av 7 Nedenfor er vist utsnitt av kommuneplankartet: Reguleringsplan Planområde Eiendommen er uregulert, men deler av eiendommen er vernet som naturreservat. TOMTEN Beskrivelse Areal i hht. Infoland, m² ,7 Areal i hht. oppdragsgiver, m² Areal i denne vurderingen, m² Tomten er vist på kartet hentet fra Ørland kommunes hjemmesider på nett under:

5 Side 5 av 7 TINGLYSTE AVTALER I følge oppdragsgiver så foreligger det en avtale, tinglyst mellom Forsvaret og en grunneier på deler av eiendommene. Følgende nevnes ( fra pkt. 7): TOMTENS POTENSIALE Verdifastsettelse av tomter avhenger av bruksformål, beliggenhet, utbyggingspotensiale og forventet avkastning, vurdert som ubebygget tomt. Tomtebelastning er differansen mellom markedsverdi av fullt utbygd eiendom og totale byggekostnader inkl. fortjeneste, men ekskl. kostnader til opparbeidelse av tomt, fordelt pr. m² (BTA) bebygd gulvareal, ekskl. kjeller. I eiendommer hvor kjellerarealet utgjør en vesentlig verdi, skal dette fastsettes særskilt. I mer perifere områder med større tomtetilgjengelighet regnes tomteverdier oftest som verdi pr. m² netto tomt og ikke tomtebelastning. Ved vurdering av tomteverdi vurderes også verdi pr. m² netto tomt, sett i relasjon til omsatte, sammenlignbare tomter. I beregning av tomteverdi inngår både fortjeneste til grunneier for uregulert råtomt og verdiskapning i forbindelse med utvikling slik at tomten blir salgbar. Fortjenesten deles ofte mellom grunneier og tomteutvikler/utbygger i forholdet 50/50, og utvikler får betalt for den risiko som tas i forbindelse med f.eks. en omregulering. Dette endrer seg i utviklingsprosjekter med mer usentral beliggenhet og stor risiko, hvor grunneierandelen kan synke ned mot 10 % - 20 %. Ved prosjekter med liten risiko er tomteeiers andel av tomteverdien større. Utbyggere regner vanligvis med at tomtens verdi utgjør 10 % - 15 % av et ferdig prosjekts totalverdi. I pressområder kan dette være høyere.

6 Side 6 av 7 For denne eiendommen og den beliggenheten den har, har vi valgt å vurdere tomtens verdi basert på verdi pr. m² netto tomt og ikke basert på tomtebelastning: Tomtens verdi, kr / m² tomt 2 Netto tomteareal, m² Verdi = tomtens verdi/m² x tomteareal = kr , som avrundes til kr Kommentar OPAK har flere eksempler på eiendommer som er kjøpt av kommuner til frilufts formål, til høye priser. Felles for disse eiendommene OPAK er kjent med er at de er kjøpt fra private eiere. Når det gjelder eiendommer eid av det offentlige som f.eks. Forsvaret, er erfaringen at disse eiendommene vanligvis selges for i størrelsesorden kr 1,- til kr 3,- pr. m² tomt. I enkelte tilfeller er større eiendommer omsatt for lavere verdier. Ved verdsettelse av frilufts eiendommer kan verdien av eiendommen enten vurderes basert på en kapitalisering av jakt, beite eller skog verdier, eller på vanlige markedsmessige prinsipper Den vurderte tomt er stor, men har begrensede jaktmuligheter. Eiendommens beliggenhet vurderes likevel å være attraktiv og det vurderes å være markedsinteresse for eiendommen. OPAK har som del av kvalitetssikringen i tillegg til kontakt med kommuner, kontaktet Direktoratet for Naturforvaltning (DN) ved seniorrådgiver Pål Theodorsen. Theodorsen har bred erfaring med oppkjøp av eiendommer til frilufts formål på vegne av DN. I telefonsamtale med Theodorsen kan han opplyse at de vanligvis betaler mellom kr 2-4 pr. m² for eiendommer som avsettes til frilufts formål. Dette gjelder uavhengig om det er Forsvaret eller andre aktører som selger eiendommen. Han opplyser videre at eiendommens beliggenhet ikke har noe å si for den prisen de er villige til å betale, dvs. om eiendommen er beliggende i Oslofjorden eller i Finnmark er verdien sett fra DNs side lik. Theodorsen opplyser at det i den senere tid har vært en diskusjon om verdien av en frilufts eiendom er lik om den er liten eller stor. DN har eksempler på større eiendommer som er omsatt for fra 0,3 til 0,9 kr pr. m² og opp mot kr 1 pr m². Ifølge Theodorsen kan dette tyde på at verdien av større frilufts eiendommer vurderes lavere enn mindre frilufts eiendommer.

7 Side 7 av 7 SALGSVERDI Salgsverdi er den pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter til eiendommen vil være villig til å betale for den på dato for vurderingen. En enkel interessent kan av spesielle årsaker være villig til å betale en spesielt høy pris for å sikre seg eiendommen. Dette er ikke salgsverdi. Ved vurderingen er det tatt hensyn til eiendommens beliggenhet og tomtens attraktivitet. Eiendommens salgsverdi, slik den befant seg ved befaringen og ledig for kjøper er vurdert til: SALGSVERDI KR Salgsverdi tomt, kr Tomteareal, m² Verdi, kr/m² tomt Oslo, for OPAK AS Kontrollert av Navn: Øystein Dieseth Distribuert til Skifte Eiendom v/ellen Belsom Jon Bergenhus takstmann oppdragsansvarlig Dato: Signatur: