Temaer. Boligutviklers sentrale behov. Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

Transkript

1 Temaer DEL 1: Transformasjonsprosjekter Akkvisisjonsprosessen - oversikt Tingsrettslige temaer Plan og bygningsrettslige temaer DEL 2: Eiendomsdannelse Utbyggers sentrale behov Finansiering pant Eiendomsdannelse Frigjøring av salgsvederlag Dokumentavgift Boligutviklers sentrale behov Å kunne tilby effektiv sikkerhet for finansieringen av prosjektet pantsikkerhet Å kunne overlevere prosjektet til sluttbruker i henhold til avtale eiendomsdannelse Å få frigjort vederlaget (salgssummen) Tinglysning av hjemmelsoverføring Tinglysning av pant med rett prioritet Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

2 Etablering av pantsikkerhet Finansieringsbehov utløser krav om pantsikkerhet Byggelånsbankens alminnelige utgangspunkt er krav om første prioritets pant i den faste eiendom som skal utbygges. Det må foreligge hensiktsmessig pantobjekt Idelasituasjonen: fradelte tomter i samsvar med reguleringsgrenser og formål I transformasjonsprosjekter er dette sjelden vare Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

3 Det panterettslige utgangspunkt Lov om pant nr. 2 (Panteloven) - kap. 2 «Avtalepant i fast eiendom». 2-1: (1) «Eiendomsrett til fast eiendom, tinglyst rett i fast eiendom og ideell andel i slike rettigheter kan pantsettes. (2) Fysisk del av fast eiendom eller festerett til slik del kan ikke pantsettes særskilt før vedkommende myndighet har gitt det nødvendige samtykke til fradeling eller bortfeste.» Dvs: Panteretten kan ikke begrenses til en fysisk del av eiendommen (tomt og/eller bygg) før samtykke til fradeling (pbl 20-1 første ledd (m)) er foretatt. Pantet må gjelde hele eiendommen (hele gårds- og bruksnummeret «panteobjekt») og ikke bare den tomteparsell utbygger har kjøpt. Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

4 Eiendomsdannelse Eiendomsdannelse - Løren 5 - regulering Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

5 Eiendomsdannelse - Løren 5 opprinnelig eiendomssituasjon Eiendomsdannelse - Løren 5 ønsket eiendomssituasjon Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

6 Eiendomsdannelse - Løren 5 - oppdeling Eiendomsdannelse Matrikkelforskriften 33 (4) Arealoverføring: Tinglysingsmyndigheten skal motta dokument for arealoverføringen og alle nødvendige tilleggsdokumenter for konsesjon eller konsesjonsfrihet og pantefrafall i samlet forsendelse. Matrikkelforskriften 43 (8): Sammenslåing kan ikke gjennomføres hvis den vil føre til prioritetskollisjon mellom panthavere. Tinglysingsmyndigheten kan også forlange at det blir tinglyst avtale om hvilken prioritetsrekkefølge andre rettigheter skal ha i forhold til hverandre såframt dette må antas å ha betydning ved eventuell tvangsdekning. Ved sammenslåing utvides panterett til hele den sammenføyde enheten. Når sammenslåingen er gjennomført i grunnboken, sender tinglysingsmyndigheten melding om dette til kommunen som fullfører matrikkelføringen. Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

7 Frigjøring av salgsvederlaget Særlige begrensninger i boligutviklingsprosjekter: Bustadoppføringslova stiller krav om at boligkjøper (eierseksjon eller borettslagsandel) må ha heftelsesfri hjemmel til sin seksjon før frigjøring av vederlaget til utbygger kan finne sted Alternativt må utbygger stille garanti (buol. 47) ikke tilstrekkelig med annen sikkerhet, f eks sikringsobligasjon Frigjøring av salgsvederlaget Hvis ikke utbygger kommer i gang med fradeling/seksjonering i tide, vil frigjøring av salgsvederlaget først kunne skje etter at kjøperne har overtatt boligene Konsekvenser? Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

8 Frigjøring av salgsvederlaget 1: 2: 3: 4: (Høye) byggelånsrenter fortsetter å løpe, mens forfallstiden for kjøpesummen ikke har inntrådt Kjøperne kan ha rett til erstatning for tap som følge av forsinket hjemmelsoverføring mv. og evt. instruere megler om å holde tilbake deler av kjøpesummen. (buol. 17). Kjøper har instruksjonsrett over kjøpesummen, og kan etter overtakelse tilbakekalle hele/deler kjøpesummen. Kjøper får renter. Selger må dekke inn nettoproveny ved evt. videresalg? Frigjøring av salgsvederlaget 5: Ettersom byggelånet ikke kan innfris før hjemmelsoverføring vil utbygger ha behov for fortsatt pantesikkerhet i eiendommen, dvs. også etter kjøpernes bruksovertakelse Slik fortsatt pantsettelse innebærer prinsipielt at kjøperne stiller sin eiendom som sikkerhet for utbyggers gjeld (realkausjon). Dette kan utløse krav om samtykke fra realkausjonistene iht. finansavtaleloven. Ved manglende samtykke fra kjøperne kan konsekvensen for utbygger bli at byggelånsbanken krever alternativ sikkerhet for å fortsette låneforholdet. Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

9 Dokumentavgift Borgarting lagmannsrett dom av 13. august 2015 (LB ) Tvist om dokumentavgiftsgrunnlaget ifm. overdragelse av to anelggseiendommer i Bjørvika. Hovedspørsmålet var om det var grunnlag for å sette til side erververens oppgitte eiendomsverdi, jf. dokumentavgiftsloven 7tredje ledd. «Det grunnlag som er oppgitt i dokumentet skal legges til grunn for avgiftsberegningen, med mindre registerføreren finner at det åpenbart er for lavt. I så fall skal han fastsette verdien. Fastsettelsen kan påklages til vedkommende departement.» Spørsmålet om det skulle tas hensyn til den merverdi utbygging av anleggseiendommen ville ha for overflateeiendommen sto sentralt. Dokumentavgift forts. Kort om faktum: Oslo S Utvikling AS (OSU) ved sitt datterselskap Barcode Basement AS ervervet vederlagsfritt to anleggseiendommer under bakkenivå i Bjørvika direkte fra opprinnelig grunneier ROM Eiendom. Ved avtale datert 31. mai 2012 mellom Barcode Basement AS som overdrager og Barcode 115 AS, Barcode 116 AS og Barcode 121 AS som erververe ble tre teiger av anleggseiendommene (arealene) overdratt vederlagsfritt. Bakgrunnen for overdragelsene var at arealene i all hovedsak skulle betjene overliggende bygg. Rekvirenten opplyste markedsverdien til kroner null, og oppførte således avgiftsgrunnlaget til kr ,- Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

10 Dokumentavgfit Kort om faktum forts. Statens kartverk vedtok 15. juni 2012 å sette til side rekvirentens oppgitte eiendomsverdi, og la skjønnsmessig til grunn at kroner per kvm "er en relevant pris for areal i en anleggseiendom under bakkenivå i dette tilfellet." Markedsverdien for de overførte arealene ble på denne bakgrunn satt til 28 millioner kroner. Kartverkets la i sitt vedtak til grunn at det skal ses bort fra erververens spesielle interesser i å overta eiendommen. Men: «Hensyntatt anleggseiendommenes sentrale plassering i bykjernen i Oslo anser vi at markedsverdien for de overførte volumer må utgjøre betydelige verdier.» Dokumentavgift forts. Vedtaket ble påklaget til Toll- og avgiftsdirektoratet, som 17. juni 2013 opprettholdt Statens kartverks vedtak. Direktoratet mente at det ved verdifastsettelsen måtte ses hen til den merverdi anleggseiendommene representerte for overflateeiendommene. «På bakgrunn av dette finner direktoratet, som Statens kartverk, at det oppgitte avgiftsgrunnlaget fremstår som åpenbart for lavt. Avgiftsgrunnlaget/markedsverdien må følgelig skjønnsfastsettes. Sett hen til de vurderinger av diskontert tomteverdi knyttet til kjellerlokaler i området hvor de angjeldende anleggseiendommene ligger, finner direktoratet ikke grunnlag for å endre Statens kartverk skjønnsfastsettelse av avgiftsgrunnlaget.» Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

11 Dokumentavgift forts. Oslo tingrett avsa 5. mai 2014 dom med slik domsslutning: 1. Toll- og avgiftsdirektoratet sitt vedtak av 17. juni 2013 er ugyldig. Saken anket av Staten/v. Finansdepartementet Lagmannsretten opprettholdt tingrettens dom men med annen begrunnelse. Dokumentavgift forts. «Med ordet "åpenbart" i loven 7tredje ledd ligger det ikke noe krav om en kvalifisert verdiforskjell. Partene er enige om at "åpenbart" skal forstås som et beviskrav, og lagmannsretten er enig i det.» «I og med at det er råtomteverdien som man skal finne fram til, blir det et fiktivt eller hypotetisk objekt som skal verdsettes i denne saken.. Det sentrale temaet vil være hva man ville fått i markedet for denne hypotetiske råtomta.» Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

12 Dokumentavgift Borgarting lagmannsrett dom forts. «Erververens spesielle interesser i å overta anleggseiendommen har sammenheng med muligheten til å nytte anleggseiendommen til arealer som det er behov for i virksomheten som drives på overflateeiendommen. Reguleringsbestemmelsene setter grenser for arealutnyttelsen over bakken, og ved å erverve anleggseiendommen og utnytte dette areal til for eksempel tekniske rom, kantine og/eller garasje, får erververen frigjort areal over bakken. Den merverdi en slik felles utbygging skaper vil først og fremst skape merverdi for eiendommen over bakken, der arealene frigjøres. Lagmannsretten er enig med ankemotparten at denne merverdien ikke skal medtas ved verdsettelsen av anleggseiendommen. Prinsippet er at hver eiendom skal vurderes hver for seg, og merverdien vil således bli hensyntatt ved verdsettelse av overflateeiendommen.» Dokumentavgift forts. «Ankemotparten har framlagt verdivurderinger som bygger på den såkalte differansemetoden. Denne metoden tar utgangspunkt i antatt salgsverdi av ferdigutviklet tomt, og utbyggingskostnadene trekkes fra. Differansen fordeles deretter på tomteselger og tomtekjøper (utbygger). Tomteverdien som det skal betales dokumentavgift av, tilsvarer da tomteselgerens andel av differansen. Lagmannsretten legger etter bevisførselen til grunn at dette er en metode som er vanlig å benytte ved verdsettelse av tomter, og det kan ikke reises innvending mot at denne metode brukes for å fastsette markedsverdien i denne saken.» Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

13 Dokumentavgift forts. «Det er ingen uenighet om at en positiv markedsverdi forutsetter en viss størrelse på differansen mellom salgsverdi og byggekostnader. Hvor stor denne marginen må være, kan være uklart.» «Lagmannsretten antar etter bevisførselen at marginen må ligge i en slik størrelsesorden, dvs. omkring kroner.» «Lagmannsretten peker videre på at løsningen har mindre provenymessig betydning for staten, idet merverdien vil være av betydning ved verdsettelsen når overflateeiendommen eventuelt avhendes.» Dokumentavgift forts. Vurderinger Avgiftsmessig likebehandling av «kjellerarealer» Statens proveny Hvilken praksis kan publikum forvente fremover? Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september